Проблема идентификации девелоперского проекта как объекта оценки Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

№ 8 (155) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Проблема идентификации девелоперского проекта как объекта оценки

И.Ю. Орлов

консультант Департамента оценки недвижимости и инвестиционного консалтинга ЗАО «РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА» (Grant Thornton Russia), аспирант 2-го года обучения Московского финансово-промышленного университета «Синергия»

(г. Москва)

Илья Юрьевич Орлов, [email protected]

Прежде чем приступить к рассмотрению заявленной в заголовке статьи темы, напомним, по каким причинам осуществляется продажа инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Как утверждают эксперты компании «Бизнес Недвижимость» 1, для продажи существуют две основные причины. В первом случае продажа производится по причине отсутствия или недостаточности у инвестора собственных финансовых средств или кредитного источника финансирования в объеме, необходимом для реализации инвестиционного проекта. Во втором случае чистый доход, который принесет инвестиционный проект с учетом дисконтирования, перестает быть привлекательным для инвестора по ряду причин и факторов, возникших к моменту принятия инвестором решения о продаже инвестиционного проекта в целом. Посредством продажи доли участия в инвестиционном проекте инвестор привлекает к общему финансированию проекта соинвестора, располагающего денежными ресурсами, необходимыми для реализации потенциально эффективного инвестиционного проекта в целом.

На практике встречаются и другие варианты. К примеру, в ходе анализа критериев проекта инвестор обнаруживает, что чистый доход, который может принести проект с учетом дисконтирования, явно не покроет 1

1 URL: http://www.biznes-ipoteka.ru

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

его затраты ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе или вообще не может быть реализован по ряду известных ему причин. Тогда инвестор принимает решение выйти из проекта путем его продажи.

Вернемся к анализу полученной информации. Как известно, для расчета стоимости объекта в рамках сравнительного подхода необходимо подобрать объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по назначению, местоположению и другим значимым характеристикам. В этом случае критериями отбора являются следующие параметры:

• доли в инвестиционных проектах по коммерческому строительству, схожему по назначению и местоположению с вовлекаемыми в проект объектами недвижимости;

• схожие финансовые условия и т. д.

Из представленных на рынке предложений к продаже долей участия в инвестиционных проектах по строительству жилых домов и жилых комплексов различного класса малочисленными и при этом самыми дорогими являются проекты, планируемые к реализации на территории города Москвы. Их стоимость находится в диапазоне 20 000-60 000 рублей за один квадратный метр общей площади строительства. Предложения по продаже долей участия в инвестиционных проектах, планируемых к реализации на территории городов Мо-

-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

сковской области (в основном это города-спутники, расположенные на небольшом удалении от Москвы), представлены в гораздо большем изобилии. Их стоимость колеблется от 7 500 до 19 000 рублей за один квадратный метр общей площади строительства (см. табл. 1).

Проанализировав предложения к продаже долей участия в инвестиционных проектах по строительству торговых, торгово-

развлекательных и торгово-офисных центров, можно сделать вывод о том, что подавляющее большинство из них планируется к реализации на территории Москвы. Их стоимость варьируется от 12 000 до 71 000 рублей за один квадратный метр общей площади строительства, что естественно обусловлено таким важным ценообразующим фактором, как локальное местоположение (см. табл. 2).

Таблица 1

Характеристики предлагаемых к продаже проектов строительства жилья с объектами инфраструктуры в Московской области (МО) (с наличием комплекта

разрешительной документации) 2

Местоположение Площадь возводимой недвижимости, кв. м Стоимость

тыс. р. р./кв. м долл./кв. м

Москва, Каширское ш. 37 200 990 000 26 613 825

Москва, ЗАО, ул. Гришина 12 000 515 835 42 986 1 333

Москва, СВАО, ул. Бориса Галушкина 12 100 451 356 37 302 1 157

Москва, ЗАО, ул. 2-я Филевская 25 000 1 402 427 56 097 1 740

Москва, район Солнцево 150 000 1 869 903 12 466 387

МО, г. Химки 48 247 805 993 16 706 518

МО, г. Химки 83 300 709 273 8 515 264

МО, г. Химки 203 500 3 707 566 18 219 565

МО, г. Красногорск 190 000 2 740 375 14 423 447

МО, г. Красногорск 39 000 450 000 11 538 358

МО, г. Королев 24 234 430 000 17 744 550

МО, Одинцовский район, с. Ромашково 250 000 2 417 978 9 672 300

МО, Одинцовский район, п. Барвиха 34 330 644 794 18 782 583

МО, г. Ивантеевка 22 010 200 000 9 087 282

МО, г. Раменское 80 000 612 554 7 657 238

Приведу конкретный пример.

В нашу компанию обратился заказчик с просьбой оценить стоимость доли участия в крупном инвестиционном проекте по комплексной застройке территории бывшего Тушинского аэродрома. Концепцией проекта предполагалось строительство объектов

жилой недвижимости различных классов (комфорт, комфорт плюс и бизнес), а также строительство объектов коммерческой недвижимости (офисных бизнес-центров, торговых центров и т. п.).

Нами была рассмотрена возможность применения сравнительного подхода

2 URL: http://1rzb.ru; http://atakulov9791704.ru URL: http://www.consultestate.ru

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 8 (155) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 2

Характеристики предлагаемых к продаже проектов строительства торговых, торгово-развлекательных и торгово-офисных центров в Москве (с наличием комплекта

разрешительной документации) 3

Местоположение Площадь возводимой недвижимости, кв. м Стоимость

тыс. р. р./кв. м долл./кв. м

Москва, Каширское ш. 35 540 1 128 390 31 750 985

Москва, Выхино-Жулебино 1 200 25 792 21 493 667

Москва, ЮЗАО, ул. Островитянова 5 800 161 199 27 793 862

Москва, СВАО, пр-д Дежнева 2 055 145 079 70 598 2 190

Москва, ЮАО, Рязанский пр-т 60 000 1 063 910 17 732 550

Москва, ЮЗАО, ул. Профсоюзная 5 416 200 802 37 076 1 150

Москва, ЮЗАО, Чечерский пр-д 143 000 10 639 101 74 399 2 308

Москва, Новопеределкино 54 668 677 034 12 384 384

Москва, ЗАО, ул. Ивана Франко 5 851 216 930 37 076 1 150

к оценке этого объекта. Была проанализирована представленная в открытых источниках информация о продаже долей участия в инвестиционных проектах по строительству жилых домов и жилых комплексов различного класса, а также по строительству торговых, торгово-развлекательных, торгово-офисных центров, планируемых к реализации на территории Московского региона.

Однако мы были вынуждены отказаться от использования сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта, так как сделки по продаже долей в инвестиционных проектах имеют, как правило, конфиденциальный характер, а сведения об их результатах в открытых источниках информации обычно скудны и противоречивы, что, в свою очередь, препятствует корректному сопоставлению характеристик проектов и долей участия в них, а также не позволяет достоверно определить как обременения, приходящиеся на эти доли, так и доходы от

реализации проекта в целом, относящиеся к конкретной доле участия. Наше решение не противоречит норме статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой «Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки».

Скудность и противоречивость информации, представленной в открытых источниках, не единственная и, я бы даже сказал, не главная проблема оценки девелоперских проектов. Основной является проблема неопределенности в понимании содержания девелоперской деятельности в целом, а также отсутствие понятийного аппарата в существующем федеральном законодательстве.

Таким образом, сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки стоимости девелоперских проектов, а также объективная необходи-

3 URL: http://1rzb.ru

URL: http://atakulov9791704.ru URL: http://www.consultestate.ru URL: http://zdanie.info URL: http://www.rusinvestproject.ru

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

мость ее научного осмысления обусловили актуальность настоящей статьи.

Девелопмент недвижимости как самостоятельный вид предпринимательской деятельности в России существует и развивается уже более десяти лет, однако при этом наблюдается практически полное отсутствие его специальной правовой регламентации. Это проявляется как в отсутствии трактовки терминов «девелопер» и «девелопмент» в российском федеральном законодательстве, так и в наличии дискуссии по этому вопросу в профессиональном сообществе и в среде специалистов по гражданскому праву.

В то же время нельзя не заметить, что понятия «девелопер» и «девелопмент» все же встречаются в ряде нормативных правовых актов 4, однако определения этих терминов или соответствующие отсылочные нормы в указанных подзаконных актах отсутствуют. Анализ рассмотренных примеров употребления терминов «девелопер» и «девелопмент» позволил сделать следующие выводы:

• различия в имеющихся трактовках весьма существенны, что подчеркивает отсутствие единообразного взгляда авторов нормативных документов на рассматриваемые термины и сферу деятельности в целом;

• представленные нормы поверхностно определяют понятие «девелопмент» и могут использоваться лишь в рамках действия подзаконных актов, которыми они закреплены;

• отсутствие в нормативных документах, в которых упоминаются понятия «девелопер» или «девелопмент»,

их определений ведет как минимум к возможности широкой трактовки этих терминов, как максимум - к некорректному их использованию.

Для решения этой проблемы сначала, на мой взгляд, необходимо сформулировать единообразные определения рассматриваемых терминов и внесение их в существующие нормативные документы, в частности в Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Для решения проблемы идентификации девелоперского проекта в качестве объекта оценки необходимо унифицировать определения термина «девелоперский проект», поскольку согласно требованиям существующего законодательства об оценочной деятельности объект оценки должен быть однозначно идентифицирован.

Отечественные исследователи девелопмента в своих учебниках, учебных пособиях, монографиях, диссертациях часто ассоциируют понятие «девелопмент» со строительной отраслью хозяйствования. Причем толкование этого термина у разных авторов значительно различается. В связи с отсутствием однозначного подхода к определению понятия «девелопмент» логичным было бы обраться к первоисточнику.

Слово «девелопмент» образовано от английского «to develop» - развивать, разрабатывать, раскрывать. В новом англорусском банковском и экономическом словаре Б.Г. Федорова 5 дается следующий перевод этого термина: «Development -развитие, разработка (например, нового продукта)». Однако это краткое и слишком

4 Смотри:

федеральная целевая программа «Жилище» на 2012-2010 годы;

приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 января 2009 года № 31 «О мерах по реализации в 2009 году мероприятий по государственной поддержке малого и среднего предпринимательства»;

Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

5 Федоров Б. Г. Новый англо-русский банковский и экономический словарь. СПб. : Лимбус Пресс, 2006. С. 848.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 8 (155) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

общее представление о девелопменте не может исчерпывающе отразить сущность этого термина.

В развитых с точки зрения экономики странах деятельность иностранных инвесторов, в том числе девелоперская, регулируется государственными законами и административными процедурами.

Так, законодательство Великобритании, в частности Закон о городском и сельском планировании, определяет «девелопмент» как «проведение строительных, инженерных, горнодобывающих и других работ в, на, над или под землей, а также внесение любых существенных изменений в использование любых зданий или других земель» 6. Для целей указанного закона «строительные работы» включают следующее:

• снос зданий;

• перестройка;

• конструктивные изменения или пристройки к зданиям или другие работы, обычно производимые лицом, осуществляющим деятельность в качестве строителя.

Категории работ, которые не считаются «девелопментом», изложены в параграфе 55 (2) Закона о городском и сельском планировании. Они включают следующие пункты (но не ограничиваются ими):

• преобразование интерьера (кроме антресолей, которые увеличивают полезную торговую площадь более чем на 200 квадратных метров);

• строительные работы, которые оказывают существенное воздействие на внешний вид здания. Термин «оказать существенное влияние» не имеет законодательного определения, но связан со значительностью изменений, которые совершаются во внешнем облике здания;

• изменение в разрешенном использовании земли или зданий, которые до и

6 Town and Country Planning Act (1990).

7 Development Act (1993).

после изменения подпадают под один и тот же вид использования.

В Законе о девелопменте Австралии 7 предлагается еще более широкое определение понятия «девелопмент», а именно:

а) строительные работы;

б) изменения в землепользовании;

в) межевание земельного участка;

г) строительство или реконструкция (исключая строительство или реконструкцию объектов недвижимого имущества, используемых королевскими органами власти, органами местного самоуправления или другими органами государственной власти), но так чтобы не отступать от положений пункта (ж), дороги, улицы или транспортной магистрали на суше (в том числе раскопок или других предварительных или связанных с ними работ);

д) создание укреплений;

е) в отношении государственных объектов, представляющих культурно-историческую ценность, - снос, демонтаж, перепланировка, реконструкция или косметический ремонт или пристройка к объекту, или другие работы, которые существенно влияют на культурно-историческую ценность объекта;

ж) в отношении объектов, представляющих культурно-историческую ценность местного значения, - снос, демонтаж, перепланировка, реконструкция или внешний косметический ремонт, или пристройка к объекту, или другие работы (не включая внутренний косметический ремонт, но включая в отношении зеленых насаждений любую дереворазрушающую деятельность), которые существенно влияют на культурно-историческую ценность объекта;

з) внешний косметический ремонт здания в пределах зоны, предусмотренной правилами для целей настоящего пункта;

и) деятельность, предусматривающая добычу полезных ископаемых на суше, или;

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

к) деятельность, предусматривающая земляные работы (в тех случаях когда любая такая работа или деятельность не ограничена предыдущим пунктом);

л) действие или деятельность в отношении земли (кроме действия или деятельности, которая составляет продолжение существующего использования земель), заявленные правилами, составляющими девелопмент, (включая девелопмент над или под водой), но не включая действие или деятельность, которые исключены правилами из сферы действия этого определения.

Сегодня одно из наиболее развитых государств с точки зрения девелопмента -Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ). С 60-х годов XX века ОАЭ стали одним из лидеров по объемам иностранных инвестиций, в частности, в строительную отрасль во многом благодаря тому, что правительство этого государства законодательно обеспечило девелоперскую деятельность.

Согласно Сборнику законов и правил» Объединенных Арабских Эмиратов 8 девелопмент недвижимости - это строительство многоэтажных зданий и комплексов жилого или коммерческого назначения. Девелопер -это физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на покупку или продажу объектов недвижимости для целей девелопмента. Термин включает понятия «генеральный застройщик» и «субзастройщик».

В вопросе законодательного обеспечения девелоперской деятельности также показателен пример такого крупного развивающегося государства, как Индия. Согласно Биллю о недвижимости 9 «девелопмент в соответствии с его грамматическими вариациями и сходными выражениями означает выполнение работ по развитию недвижимого имущества, инженерно-строительных или других работ в, на, над или под землей или внесение какого-либо существенного

изменения в любое недвижимое имущество или земельный участок, включая редевелопмент». Закон также определяет понятие «девелоперские (опытно-конструкторские) работы» - внешние и внутренние опытноконструкторские работы в недвижимом имуществе.

В отечественной теории и практике более полное определение рассматриваемого термина впервые можно встретить в монографии исследователя С.Н. Максимова. По его мнению, «девелопмент - это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый, объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта» 10.

Качественно новым в этом определении является то, что впервые в общих чертах упоминается о сфере хозяйствования, в рамках которой развивается девелоперская деятельность, об объекте девелопмента, которым является недвижимое имущество, а также о цели девелопмента - превращение объекта недвижимости в другой, новый, объект, имеющий большую стоимость. Однако материальные и стоимостные изменения в объекте девелопмента не происходят сами по себе. Для этого требуются определенные средства воздействия на объект со стороны субъекта девелопмента. Таким образом, приведенное определение не в полной мере раскрывает сущность рассматриваемого термина, поскольку в нем отсутствуют упоминания о субъекте девелопмента и средствах преобразования объекта девелопмента.

Наиболее интересным в рамках рассматриваемого вопроса является исследователей И.И. Мазура, В.Д. Шапиро и Н.Г. Оль-дерогге, изложенное ими в совместной работе «Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов» 11. Объ-

8 Laws and Regulations. Draft Law No. 8 of 2007.

9 The real estate (Regulation and Development) Bill (2013).

10 Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб. : Питер, 2003.

11 Девелопмент недвижимости : справочник для профессионалов / Мазур И. И. [и др.] ; под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. 2-е изд., стер. М. : ЕЛИМА ; Омега-Л, 2011.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 8 (155) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ектом девелопмента, рассматриваемым в справочнике, является недвижимость. По мнению авторов справочника, понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения.

С одной стороны, «девелопмент - профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. В этом качестве понятие «девелопмент», считают авторы, «органически связано с производным от него термином «девелопер». В справочнике конкретизируется понятие субъекта девелопмента и раскрывается содержание термина «девелопер»: «Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров, управляющих недвижимостью для реализации вновь созданного объекта. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции».

С другой стороны, понятие «девелопмент» трактуется исследователями как «такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый, объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта»12. Подобное толкование этого

термина уже встречалось в монографии

С.Н. Максимова, однако принципиально новым является то, что авторы справочника вносят большую ясность, раскрывая содержание преобразований, которые производятся девелопером в объекте девелопмента: «Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов»13. Результат физических процессов девелопмента - появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Результат экономических процессов девелопмента - повышение ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. Результат правовых процессов - юридически оформленные произведенные физические изменения.

В диссертационных работах российских исследователей девелопмента часто используется определение (в различных модификациях) его сущности как метода организации инвестиционного процесса.

Например, А.А. Бакулина в своем исследовании рассматривает девелопмент как «... метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществление проекта по развитию объектов недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью получения коммерческой выгоды»14.

В работе Д.Г. Сафонова 15 девелопмент характеризуется как комплексная организация инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимости, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки

12 Там же.

13 Там же.

14 Бакулина А. А. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2007.

15 Сафонов Д. Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2007.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды.

На мой взгляд, рассматриваемые определения являются недостаточно полными. Организация инвестиционного процесса, безусловно, важная, но не единственная функция управления инвестиционными, в том числе девелоперскими, проектами. К тому же, в этих определениях отсутствует целевая установка девелопмента - рыночная реализация инвестиционного проекта.

Наиболее исчерпывающим представляется определение, приведенное в диссертационной работе Ван Ялин: «девелопмент - это разносторонний бизнес, который включает в себя процесс создания объекта недвижимости, его коммерциализацию и использование, подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, управление имуществом. Это профессиональная предпринимательская деятельность, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы» 16.

Получив представление о сущности девелопмента, перейдем к цели настоящей статьи - формулирование унифицированного определения понятия «девелоперский проект».

В монографии С.Н. Максимова «Девелопмент (развитие недвижимости)» говорится, что «создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту»

[17]. В современной экономической литературе и хозяйственной практике часто используется термин «проект». Однако, как и в случае с понятием «девелопмент», одно-

значного толкования он еще не имеет. Слово «проект» может означать:

• средство и способ достижения поставленных целей;

• документацию, необходимую для создания нового объекта (в нашем случае - объекта недвижимости);

• результат синтеза (проектирования) при использовании методов системного подхода;

• практически любое нестандартное мероприятие, осуществляемое в различных сферах человеческой деятельности.

Наиболее удачным, на наш взгляд, толкованием термина «проект» представляется следующее: «ограниченное во времени, целенаправленное изменение параметров и (или) структуры какой-либо системы общественного производства с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расходования средств по их достижению и специфической организацией процесса разработки и реализации» 17.

Под инвестициями в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Попытки сформулировать содержание термина «девелоперский проект» осуществлялись и авторами диссертационных работ.

Так, Т.В. Гауб указывает на то, что «девелоперский проект следует понимать как инвестиционный проект развития недвижи-

16 Ялин Ван. Девелоперская деятельность иностранных компаний в России: на примере китайских инвестиционных корпораций : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2011.

17 Гонтарева И. В., Нижегородцев Р. М., Новиков Д. А. Управление проектами : учебное пособие. М. : Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 8 (155) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

мости, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией» 18.

В работе П.А. Мазаева понятие «девелоперский проект» трактуется как «система технических, правовых, финансовых, организационных задач (заданий), в процессе реализации которой осуществляется созда-ние,реконструкция, управление,эксплуатация объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости» 19.

Несмотря на достоинства перечисленных определений, думается, логичным будет вывод о неполноте их содержания. В первом случае отсутствует упоминание о субъекте девелоперского проекта, его целевой установке, которая состоит в улучшении качественных характеристик объекта девелоперского проекта и повышении его стоимости, а также средствах реализации этой цели. Во втором определении автор также упустил упоминание о девелопере как о субъекте девелоперского проекта.

Исходя из анализа приведенных толкований термина «девелопмент», сформулированных его отличительных особенностей, определений понятий «проект» и «инвестиции», а также важных составляющих любого проекта, в том числе девелоперского (объекта, субъекта, цели и средств по реализации цели), по моему мнению, девелоперский проект - это инвестиционный проект в сфере недвижимости, осуществляемый на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера, с целью качественного преобразования и повышения стоимости объекта недвижимого имущества путем создания нового и (или) реконструкции существующего объекта, а также посредством управления им и эксплуатации.

В качестве объекта оценки, учитывая содержание статьи 5 Федерального закона от

29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», девелоперский проект можно определить как право собственности на долю участия (в процентном выражении) в инвестиционном проекте в сфере недвижимости, предполагающем создание нового, реконструкцию существующего объекта недвижимости, а также управление им и эксплуатацию.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями).

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

3. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ.

4. Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации : разработана Министерством регионального развития Российской Федерации.

5. О мерах по реализации в 2009 году мероприятий по государственной поддержке малого и среднего предпринимательства : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 января 2009 года № 31.

6. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы : постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 (с изменениями и дополнениями).

7. Development Act (1993).

18 Гауб Т. В. Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2010.

19 Мазаев П. А. Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2011.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

8. Laws and Regulations. Draft Law No. 8 of 2007.

9. The real estate (Regulation and Development) Bill (2013).

10. Town and Country Planning Act (1990).

11. Бакулина А. А. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2007.

12. Ялин Ван. Девелоперская деятельность иностранных компаний в России: на примере китайских инвестиционных корпораций: дис. ... канд. эконом. наук. М., 2011.

13. Гауб Т. В. Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России : дис. . канд. эконом. наук.

М., 2010.

14. Гонтарева И. В., Нижегородцев Р. М., Новиков Д. А.Управление проектами : учебное пособие. М. : Книжный дом «ЛИБРО-КОМ», 2009.

15. Мазаев П. А. Гражданско-правовые

средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2011.

16. Девелопмент недвижимости : справочник для профессионалов / Мазур И. И. [и др.] ; под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро.

2-е изд., стер. М. : ЕЛИМА ; Омега-Л, 2011.

17. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб. : Питер, 2003.

18. Сафонов Д. Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка : дис. ... канд. эконом. наук. М., 2007.

19. Федоров Б. Г. Новый англо-русский банковский и экономический словарь. СПб. : Лимбус Пресс, 2006.

20. URL: http://www.biznes-ipoteka.ru

21. URL: http://1rzb.ru

22. URL: http://atakulov9791704.ru

23. URL: http://www.consultestate.ru

24. URL: http://zdanie.info

25. URL: http://www.rusinvestproject.ru

Повышение юридических

знаний

ООО «АКТУАЛЬНЫЙ

см(штпщмсшт»

ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ

+7 (916) 656 42 07

[email protected]

www.lawedication.ru

Е.В. Шестакова - генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент», кандидат юридических наук

ТАРИФЫ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ ЗАЛОГА

Информация может быть интересна лицам, планирующим залог имущества

Федеральная нотариальная палата выпустила информацию «О взыскании нотариусами тарифов за оказание услуг правового и технического характера при совершении нотариального действия по регистрации уведомлений о залоге движимого имущества».

Согласно этому документу лицо, обратившееся к нотариусу, не связано необходимостью получения от него, помимо нотариальных действий, дополнительно услуг правового или технического характера. А это означает, что нотариус не может брать дополнительные средства за регистрацию залога имущества.

Получение этих услуг для лица, обратившегося к нотариусу, имеет исключительно добровольный характер: при несогласии обратившегося к нотариусу лица с формой, структурой, размерами оплаты его услуг и прочими условиями такие услуги не оказываются, а их навязывание нотариусом недопустимо. Лицо, обратившееся к нотариусу, вправе при необходимости самостоятельно осуществлять соответствующие действия.

Нотариальная палата считает недопустимым истребование нотариусами от граждан дополнительных документов, не предусмотренных российским законодательством (например заявление о регистрации уведомления о залоге движимого имущества и свидетельствование на нем

Продолжение на с. 29

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]