CC BY
145
УДК 330.131.7
современные подходы к классификации рисков недвижимости в муниципальных образованиях*
в. а. сироткин,
кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной и муниципальной экономики E-mail: docent.sva@yandex.ru Российский государственный профессионально-педагогический университет
В условиях нестабильной экономической ситуации существуют факторы, способные ослабить экономическую устойчивость организаций. В статье рассмотрены различные подходы к идентификации рисков, представлена классификация, направленная на более точную идентификацию рисков возникающих при воспроизводстве недвижимого имущества. Полученная классификация позволяет расширить и упорядочить сложившиеся подходы и предоставляет возможность осуществлять более точную идентификацию рисков и их систематизацию.
Ключевые слова: классификация рисков, жилой фонд, матричный подход, таксономия, воспроизводство.
Существующее развитие рыночной экономики, характеризующееся нестабильной экономической ситуацией и крайне ограниченной информацией о состоянии микросреды, осложняет выбор направлений развития субъектов и объектов хозяйствования. В этом случае факторы, способные ослабить устойчивость и стабильность экономической системы хозяйствования, можно оценивать как риски (опасности) развития.
Актуальным становится изучение специфики риска и его применение в качестве действенного рычага управления, влияющего на принятие решений об наиболее выгодном использовании экономических ресурсов и повышении социаль-
* Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском государственном техническом университете.
но-экономического потенциала территории, ее устойчивого и безопасного развития. Поэтому необходимо уделять большое внимание состоянию и структуре недвижимого имущества. В этой связи становится важным обобщать, систематизировать и учитывать различные подходы, связанные с анализом и оценкой возможных рисков недвижимости в целях принятия в дальнейшем стратегических решений на разных уровнях территориального управления. Это позволит сформировать научную базу для разработки новой методологии и адаптивного механизма управления рисками, позволяющего прогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций, производить их оценку и разрабатывать комплекс мер по их нейтрализации, предотвращающего возможные потери материальных, финансовых, человеческих и других ресурсов и являющегося частью системы управления данной территории в целом.
Процесс оценки и анализа рисков можно разделить на следующие этапы: а) выявление рисков; б) классификация рисков; в) качественная и количественная оценка рисков; г) анализ полученной модели рисков; д) использование полученной модели рисков. В статье наиболее подробно рассмотрим этап классификации рисков.
Классификация риска — это его распределение на категории, виды и подвиды, группы и подгруппы. В зависимости от целей и задач исследования сущности риска, классификация может быть составлена по различным принципам и основа- 61
ниям. Научно обоснованная классификация риска содействует четкому определению места каждого риска в общей системе и создает потенциальные возможности для эффективного применения соответствующих методов анализа и способов оптимизации уровня рисков.
Классификация может быть единая или блочная, может быть построена по отраслевому принципу. Для правильного построения классификации необходим системный подход к выделению и анализу рисков, т. е. системообразующий принцип, позволяющий так соотнести имеющиеся риски, чтобы классификация стала доступной для практического применения.
Классификация риска позволяет определить величину каждого отдельного риска, факторы, влияющие на степень риска.
Сложность классификации рисков объясняется их многообразием, а также появлением новых видов рисков по мере экономического, социального, технологического развития современного общества.
Вместе с тем анализ экономической литературы, посвященной исследованиям рисков и связанных с этим проблемам, позволил сделать вывод о том, что на сегодняшний день отсутствует единая стройная система их систематизации (классификации) [1, с. 77].
Сложность выявления и классификации рисков дополнительно обусловлена и разнообразием принципов, осуществлением данного процесса.
Из зарубежных исследователей представляет практический интерес классификация, представленная К. Артто и К. Кахконен. [2]. Согласно данной классификации все риски разделены на 4 группы:
1-я группа — чистые риски (непредвиденные опасности и погодные условия);
2-я группа — финансовые риски (связанные с потоком наличности и кредитные риски);
3-я группа — бизнес-риски (связанные с основной деятельностью организации во время осуществления какого-либо проекта);
4-я группа — политические риски (связанные с деятельностью государства и включающие изменение политической ситуации, войны и т. п.).
В то же время Тернер [5] предложил, что риски могут быть разделены или согласно их воздействию, или в зависимости от того, кто осуществляет за ними контроль и управление. В соответствии с данной классификацией риски разделены на: 1) деловые риски (риски с возможностью использовать в своих интересах их положительные
результаты);
2) риски, подлежащие страхованию;
3) внешние риски (воздействие внешней среды — плохая погода и т. п.);
4) внутренние риски.
Другое разделение сделано Финнерти [3], в книге которого описываются девять типов риска: 1) технологические; 2) экономические; 3) финансовые; 4) валютные; 5) политические; 6) экологические; 7) риск завершения проекта; 8) риск поставок; 9) форс-мажорные риски.
Несмотря на большое количество различных классификаций, анализ приводимых в научных трудах подходов к описанию возникающих в процессе деятельности организации рисков предоставил возможность сгруппировать их в следующем виде:
1) бизнес-риски (связанные с экономической средой);
2) управленческие риски (связанные с принятием управленческого решения);
3) чистые риски (риски, которые напрямую не зависят от человека, к которым можно отнести различные непредвиденные опасности). Для более точной идентификации рисков рекомендуется использование матричного подхода к классификации рисков. Необходимость использования данного подхода к группировке рисков продиктовано тем, что структура данной классификации сосредоточена на принципах системной динамики, которая, моделируя методологию, позволяет достигать системного знания и целей уточнения. Соответственно, при разработке модели развития территории данный подход сможет помочь ее разработчикам в идентификации и расположении по приоритетам ожидаемых источников риска данной территории. С этим знанием они могут более эффективно идентифицировать соответствующие методики для того, чтобы управлять рисками, а затем своевременно и эффективно применить эти методики через весь цикл реализации воспроизводственного процесса недвижимости муниципального образования.
Рассматривая классификацию рисков как совокупность сочетаний центров риска и их источников (внешних или внутренних), получим матричную структуру, названную автором как «матричная модель» классификации рисков при воспроизводстве недвижимости.
Внешними рисками будут являться те риски, которые относительно не поддаются контролю. Из-за характера и природы их образования возникает необходимость в непрерывном отслеживании и прогнозе этих рисков.
Внутренние риски относительно более управляемы и изменяются между различными строительными проектами. Некоторые из этих факторов риска являются местными к индивидуальным группам работ или категориям в пределах проекта: рассматриваются риски, связанные с опытом участников проекта; рассматриваются все участники, включая клиентов, участников рабочего процесса, экспертов, лиц, принимающих решение, учитываются их опыт, знания, личные качества и т. п.
Гибкость данной матричной модели при ее практическом применении позволяет получить структуру в таком виде, которая наиболее приемлема для достижения конкретных целей и задач, стоящих перед конкретным муниципальным образованием. Объединенные в единую систему группы рисков позволяют наиболее точно и полно идентифицировать различные виды опасностей.
Матричная модель (рис. 1) формируется как пересечение центров риска, включая бизнес-риски, управленческие риски и чистые риски, а также их распределение на внешние и внутренние риски. Пересечение данных подсистем демонстрирует конкретные группы рисков.
Особенностью данной матричной модели является то, что сформированная матрица дает группы рисков, возникающие в масштабах муниципального образования, которые затем с использованием принципов таксономии могут формировать соответствующие подгруппы по их общим свойствам и характеристикам в классы и подклассы эквивалентности.
Таксономия — это совокупность принципов и правил классифицирования объектов, а результат этого — классификация. Методы таксономии позволяют создать исходную классификацию заданного множества объектов: в такой классификации объекты, имеющие общие признаки, будут собираться в один таксон.
Классификация рисков Внешние риски Внутренние риски
Бизнес-риски Риски рыночной среды Риски экономической деятельности организации
Управленческие риски Риски, связанные с государственной и муниципальной властью Риски управления персоналом
Чистые риски Природно- техногенные риски Производственно-эксплуатационные риски
Рис. 1. Матричная модель группировки рисков воспроизводства жилищного фонда
Таким образом, имея набор признаков того или иного риска проекта, можно классифицировать риски какого-то конкретного проекта либо в целом территории и получить их иерархическую структуру.
В то же время любая классификация в некоторой степени условна, так как иногда в конкретных ситуациях провести четкую границу между отдельными видами проектных рисков достаточно сложно. Кроме того, при идентификации и определении каждого риска некоторые факторы находятся во взаимосвязи, коррелированы между собой, поэтому изменения в одном из них вызывают изменения в другом.
Однако для исследования рисков, связанных с эксплуатацией недвижимости и ее воспроизводством, предлагается использовать каркасную древовидную структуру, где риски визуализируются по сферам их возникновения, и демонстрируется их воздействие на развитие всего процесса (рис. 2).
Из представленной схемы видно, что в основе риска лежит естественная сложность системы (число подсистем, компонентов, элементов — структура и взаимосвязи) и факт функционирования (динамика). Поэтому в целях наиболее точного выявления опасностей, возникающих при воспроизводстве недвижимого имущества в муниципальных образованиях, следует рассмотреть некоторые элементы данной структуры более подробно.
Производственно-эксплуатационные риски являются самыми очевидными при строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации здания. Они же могут принести наибольший ущерб не только собственнику здания, но и подрядным организациям и арендаторам. Основные риски в данной категории — это технологические риски, архитектурно-строительные риски и аварии:
1) под аварией понимаются отказ в работе или дефект оборудования, установленного на объекте, вследствие которого был нанесен материальный ущерб собственнику здания или третьему лицу;
2) технологические риски связаны с факторами неопределенности, оказывающими влияние на технико-технологическую составляющую деятельности при реализации проекта, такими как надежность оборудования, предсказуемость производственных процессов и технологий, их сложность, уровень автоматизации, темпы модернизации оборудования и технологий и т. д. Также в эту подгруппу включаются риски, связанные с отказами оборудования;
3) изменение параметров работы инженерных систем. Под изменениями параметров работы
- 63
Риски, связанные
Риски Природно-техногенные
с государственным
и муниципальным управлением рыночной среды риски
Региональный риск
Налоговый риск
Криминогенный риск
Фискально-монетарный риск
Риск износа и превышения издержек
Отсутствие необходимых материалов
Технологические риски
Снижение качества работ
Национализация
Инфляционный риск
Юридические риски
Аудиторский риск
Планировочный риск
Инвестиционный риск
Риск случайной
гибели имущества
Изменение параметров
работы инженерных систем
Риск финансовой устойчивости
Архитектурно-строительные риски
Коммерческий риск
Аварии
Производственно-эксплуатационные риски
Банковский риск
Социально-бытовые риски
Страховой риск
Природно-климатические риски
Потери рабочего времени персонала
Рост заработной
платы работников
Криминальный риск
Инновационный риск
Кадровый риск
Риски экономической деятельности организации
Техногенные риски
Снижение производительности труда персонала
Управленческий риск
Риски управления персоналом
Рис. 2. Классификация рисков при воспроизводстве недвижимого имущества
4)
3 »
н н и [3 «ы о а со
ГО
к о
04
С
и о со
и и ы
Я со
О «
ь Й С И
инженерных систем понимается уменьшение комфорта и сервиса на объекте вследствие сбоя в работе оборудования. К этой же подгруппе можно отнести и ограничение по объему электрической мощности;
архитектурно-строительные риски выражены в неправильном выборе места реализации проекта, его несоответствии окружающей застройке, неверном выборе материалов, неточном определении планировки квартир. Данные риски
связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. Иногда это и необходимость в перепрофилировании помещения, сложность легализации незаконных перепланировок. Риски экономической деятельности организации — это риски, обусловленные неблагоприятными изменениями в экономике предприятия. Наиболее распространенным видом экономического риска, в котором сконцентрированы частные риски, являются изменения в экономической деятельности организации, несбалансированная ликвидность (невозможность своевременно выполнять платежные обязательства) и др.:
1) коммерческий риск — риск, возникающий в процессе реализации товаров и услуг, произведенных или приобретаемых организациями. В сфере недвижимости данный риск имеет следующие подвиды:
> секторный риск, представляющий собой риск колебаний цен в секторе недвижимости за счет соотношения спроса и предложения;
> риск конкуренции, выражающийся в активизации деятельности существующих компаний и легкость или сложность вхождения организаций в данную сферу бизнеса;
> ценовой риск, оказывающий существенное влияние на возможность потери доходов и прибыли от коммерческой деятельности;
> риск изменения спроса, который включает в себя риск максимально возможного заполнения объекта недвижимости арендаторами, невыполнение запланированного объема спроса за счет изменения конъюнктуры, незнания технологий продаж или по другим причинам;
> риск неприемки потребителем строительного объекта или осуществленной работы;
> информационный риск, выражающийся в недостатке информации о состоянии внешней среды, несовершенстве информационных баз учреждений в стране, недостатке знаний об источниках получения информации;
2) инновационные риски. Анализ инновационных рисков особенно важен в современной экономической деятельности организаций, работающих в сфере воспроизводства жилищного фонда, так как они представляют собой вероятность потерь при производстве новых товаров и услуг. Важность учета и исследования данной группы рисков продиктована изменениями,
происходящими в жилищной и коммунальной системах;
3) риск снижения финансовой устойчивости (или риск нарушения равновесия финансового развития). Этот риск генерируется несовершенством структуры капитала (чрезмерной долей используемых заемных средств), порождающим несбалансированность положительного и отрицательного денежных потоков предприятия по объемам;
4) риск случайной гибели (порчи) имущества. Этот риск связан с возможной потерей материальных активов организации (основных средств, складов; неустановленного оборудования; запасов товаров, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов и т. п.) по различным причинам, включая пожары, несоблюдение надлежащих условий хранения материальных активов и т. п. Масштабность потерь активов (капитала) организаций в процессе реализации данного риска определяет его высокую значимость в общем портфеле рисков.
Риски управления персоналом. К этой группе можно отнести риски, связанные с ошибками менеджмента компании, ее сотрудников; проблемами системы внутреннего контроля, плохо разработанными правилами работ и проч., т. е. риски, связанные с внутренней организацией работы компании. Данные риски подразделяются на следующие виды:
1) криминальные риски — подделка документов, хищение отдельных видов активов собственным персоналом;
2) управленческие риски — некачественное планирование, неудачное назначение ресурсов, нереалистичные оценки деятельности организации, проблемы с несвоевременным (запоздавшим) управленческим решением;
3) кадровые риски — риски, связанные с личностью руководителя, с ключевыми работниками фирмы, с профессиональной подготовкой сотрудников.
Риски рыночной среды. К данной группе можно отнести риски, связанные с нестабильностью экономической конъюнктуры, а также опасности, которые возникают во внешней для предприятия среде: 1) страховой риск. Риск наступления события, предусмотренного условиями договора страхования, в результате чего страховщик обязан выплатить страховое возмещение (страховую сумму);
- 65
2) аудиторский риск. Это объективно существующая вероятность допущения возможных неточностей и отклонений от реальных данных, возникающая в ходе аудиторской проверки компании, т. е. это вероятность формирования неверного мнения и, как следствие, составление ложного заключения об отсутствии существенных ошибок в ходе аудиторской проверки;
3) валютный риск. Он проявляется в недополучении предусмотренных доходов в результате изменения обменного курса иностранной валюты;
4) банковский риск. Для предприятий, занятых в сфере воспроизводства жилищного фонда, под банковским риском учитываются опасности, источником которых является банк;
5) инвестиционный риск. Одним из основных экономических механизмов совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий, занятых в сфере воспроизводства недвижимого имущества, является возможность привлечения частных и государственных инвестиций. Инвестиционный риск появляется при осуществлении инвестиционной деятельности и характеризуется возникновением непредвиденных финансовых потерь предприятия;
6) инфляционный риск. В условиях инфляционной экономики он выделяется в самостоятельный вид рыночных рисков. Этот вид риска характеризуется вероятностью потерь, которые может понести субъект экономики в результате обесценивания реальной стоимости инвестиций, утраты активами реальной первоначальной стоимости при сохранении или росте номинальной их стоимости, а также обесценивания ожидаемых доходов и прибыли субъекта экономики от осуществления инвестиций в условиях неконтролируемого опережения темпов роста инфляции относительно темпов роста доходов по инвестициям.
Риски, связанные с государственным и муниципальным управлением. К данной группе рисков можно отнести риски, которые возникают от принятия (непринятия) решений органами государственного или муниципального управления:
1) фискально-монетарный риск. Этот вид риска возникает в результате изменений в денежно-кредитной политике государственного регулирования;
2) региональный риск, под которым следует понимать риск неблагоприятных изменений в реги-
66
оне, нестабильность политической обстановки, которая влияет на результаты деятельности предпринимательских фирм в частности, это может быть вероятность потерь из-за военных действий в данном регионе, а также вмешательства в предпринимательскую деятельность региональных органов управления. Региональный риск также может выступать и как суммарное значение всех локальных рисков экономических субъектов, порождаемых их сложными финансовыми связями между собой. Риски, связанные с выстраиванием отношений с региональной и муниципальной властью, являются одними из ключевых в обширном перечне региональных нефинансовых рисков;
3) риск национализации на практике толкуется очень широко — от экспроприации до принудительного выкупа властями имущества компании или просто ограничения доступа инвесторов к управлению активами. В данной подгруппе необходимо также учитывать риски, связанные с социальной составляющей общества (социальная напряженность, забастовки, выполнение социальных программ);
4) налоговый риск. В теории управления рисками он включается в группу политических рисков. Этот вид финансового риска имеет ряд проявлений: вероятность введения новых видов налогов и сборов на осуществление отдельных аспектов хозяйственной деятельности; возможность увеличения уровня ставок действующих налогов и сборов; изменение сроков и условий осуществления отдельных налоговых платежей; вероятность отмены действующих налоговых льгот в сфере хозяйственной деятельности предприятия;
5) юридические риски — это риски потерь, связанных с тем, что законодательство или не было учтено вообще, или изменилось в период сделки; риск некорректно составленной документации, в результате чего контрагент не в состоянии выполнить условия договора и пр.;
6) криминогенный риск. В данном случае возможные опасности — в несовершенстве политики государства, направленной на защиту собственности от различных мошенников и т. п.;
7) планировочный риск. Одним из условий осуществления эффективных капиталовложений в сферу воспроизводства недвижимости в муниципальном образовании является наличие территориального стратегического планирования по развитию данной территории. Ведь проблемы, существующие в данной сфере,
затрагивают разные сферы и зоны ответственности — это и строительство, и естественные монополии, и земельные вопросы, и социальные задачи, т. е. сочетание пересекающихся интересов совершенно разных структур. Комплексный системный подход — главное в стратегическом территориальном планировании, он учитывает интересы всех сторон в целях достижения наилучшего результата совместных преобразований. Данный вид риска связан с планированием развития территорий и может быть выражен в следующих формах:
> отсутствие комплексных планов развития территорий;
> риск изменений политики зонирования и планирования территории;
> риск изменений в области транспортного строительства.
Природно-техногенные риски. Явления природы также являются источниками риска: молния может привести к пожару здания; дождь может протечь через крышу и залить сервер; снегопад может завалить въезд на склад и т. п. Природно-экологические риски связаны с факторами неопределенности, оказывающими влияние на состояние окружающей среды в государстве, регионе и влияющими на состояние и эксплуатацию объектов недвижимости. Данные риски подразделяются на следующие виды:
1) техногенные риски относятся к чрезвычайным ситуациям и связаны со следующими факторами: техногенными авариями, экологическими катастрофами, загрязнением окружающей среды, изменениями в радиационной обстановке;
2) природно-климатические риски связаны с факторами неопределенности, оказывающими влияние на реализацию инвестиционного проекта: географическое расположение объекта; природные катаклизмы (наводнения, землетрясения, штормы и др.); климатические катаклизмы; специфика климатических условий (засушливый, континентальный, горный, морской и т. п. климат); наличие полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов и т. д.;
3) социально-бытовые риски связаны с такими факторами неопределенности, как заболеваемость населения и животных инфекционными заболеваниями, массовые распространения вредителей растений, анонимные звонки о минировании различных объектов и т. д.
Необходимость создания данной классификации рисков продиктована не только рыночными преобразованиями в системе управления недвижимым имуществом и связанными с этим различными изменениями экономических отношений, но и важностью использования системы управления рисками, напрямую зависящей от точности идентифицированных опасностей: чем более точно осуществлена идентификация рисков, тем эффективнее система их нейтрализации.
В то же время при появлении новых составляющих данной структуры могут формироваться новые виды и факторы риска, позволяя осваивать новые виды работ одновременно с совершенствованием и адаптацией имеющейся системы управления рисками недвижимости муниципального образования.
Гибкость предложенного подхода при его практическом использовании позволяет в результате проектирования получить классификацию рисков в виде, наиболее приемлемом для достижения конкретных целей и задач, стоящих перед каждым конкретным видом проекта. Объединенная в единую систему данная классификация формирует уникальную систему, нацеленную на решение главной цели — максимальной нейтрализации возможных рисков для муниципального образования.
Проведенная типология, классификация и оценка рисков позволяют расширить и упорядочить сложившиеся подходы и предоставляют возможность осуществлять более точную идентификацию рисков и их систематизацию.
Список литературы
1. Риск-менеджмент инвестиционного проекта: учебник для вузов / под ред. М. В. Грачевой. М.: Юнити-Дана, 2009.
2. Artto K., Kahkonen K., Pitkanen P. J. Unknown Soldier Revisited: A Story of risk Management, Project Management Association Finland, Helsinki, 2000.
3. Finnerty J. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering, John Wiley & Sons, New York, 1996.
4. Ruscio J., Haslam N., Ruscio A. Introduction to the Taxometric Method. Mahwah, N. J.: Lawrence Erlbaum Associates, 2006.
5. Turner J. R. The Handbook of Project-Based Management: Improving the processes for achieving strategic objectives, 2nd edition, McGraw-Hill, London, 1999.
