CC BY
29
► сироТкин виктор Анатольевич
Кандидат экономических наук, доцент кафедры управления городским хозяйством и рынком недвижимости
Уральский государственный экономический университет 620144, рФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/народной воли, 62/45 Тел.: (343) 221-26-19 E-mail: docent.sva@yandex.ru
¿2Г,
Применение принципа таксономии при классификации рисков содержания, ремонта и воспроизводства недвижимости
Ключевые слова
классификация рисков жилой фонд матричный подход таксономия воспроизводство
^ рЕЗвов Георгий Александрович
Директор Института городского хозяйства и недвижимости, профессор кафедры управления городским хозяйством и рынком недвижимости
Уральский государственный экономический университет 620144, рФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/народной воли, 62/45 Тел.: (343) 221-26-19
Аннотация
В условиях нестабильной экономической ситуации, ограниченной информации о состоянии микросреды существуют факторы, способные ослабить экономическую устойчивость организации. В связи с этим важным представляется изучение специфики рисков, их выявление и оценка. В статье представлена классификация, позволяющая на основании матричного подхода и с использованием методов таксономии идентифицировать риски, возникающие при содержании, ремонте и воспроизводстве жилищного фонда.
Важность изучения специфики рисков и их применения в качестве действенного рычага управления, влияющего на принятие решений, обосновывается необходимостью наиболее выгодного использования экономических ресурсов и повышения экономического потенциала организаций, работающих в сфере содержания, ремонта и воспроизводства недвижимости, с целью их устойчивого и безопасного развития.
Рассматривая риски в жилищно-коммунальном комплексе (ЖКК), необходимо отметить, что реальное состояние основных фондов жилищно-коммунального хозяйства характеризуется высокой степенью морального и технического износа, технологическими особенностями их функционирования, а также территориальным закреплением обслуживаемого жилищного фонда и инженерной инфраструктуры за отдельными управляющими и жилищно-коммунальными организациями. С другой стороны, важной особенностью ЖКК является его высокий социальный статус.
Этим обусловлена актуальность изучения специфики рисков на предприятиях жилищно-коммунального комплекса.
Процесс оценки и анализа рисков можно разделить на следующие этапы: выявление рисков; их классификация; качественная и количественная оценка рисков; анализ полученной модели; использование модели рисков.
Классификация риска - это его распределение на категории, виды и подвиды, группы и подгруппы. В зависимости от того, каковы цели и задачи исследования сущности риска, классификация может быть проведена по различным принципам и основаниям.
Анализ экономической литературы, посвященной исследованиям рисков и связанных с этим проблем, позволяет сделать вывод, что на сегодняшний день отсутствует единая стройная система их классификации [1. С. 77].
Сложность выявления и классификации рисков дополнительно обусловлена разнообразием принципов осуществления данного процесса.
Из зарубежных исследований представляет практический интерес классификация Артто и Кахконен [2]. Согласно данной классификации все риски разделены на 4 группы: чистые риски (непредвиденные опасности и погодные условия); финансовые риски (связанные с потоком наличности и кредитные риски); бизнес-риски (связанные с основной деятельностью организации во время осуществления какого-либо проекта); политические риски (связанные с деятельностью государства и включающие изменение политической ситуации, войны и т.п.).
В то же время Дж. Тернер предлагает разделять риски или согласно их воздействию, или согласно тому, кто осуществляет контроль и управление ими [3]. В соответствии с данной классификацией риски разделены на: деловые (риски с возможностью использовать в своих интересах их положительные результаты); подлежащие страхованию; внешние (воздействие внешней среды - плохая погода и т.п.); внутренние.
Другое разделение сделано Дж. Фин-нерти, который описывает девять типов риска [4]: технологические; завершения проекта; политические; экологические; форс-мажорные; поставки; экономические; финансовые; валютные.
Анализ приводимых в научных трудах подходов к описанию возникающих в процессе деятельности организации рисков предоставил нам возможность сгруппировать их для жилищно-коммунального комплекса следующем образом:
• бизнес-риски, связанные с экономической средой;
STATE. REGiONS. ENTREPRENEURSHiP
The Issue Subject 23
Applying the Principle of Taxonomy in Classification of Risks of Maintenance, Repair and Reproduction of Real Estate
■o
я
Матричная модель классификации рисков при содержании, ремонте и воспроизводстве недвижимости
Внешние риски Внутренние риски
Бизнес-риски риски рыночной среды, влияющие на экономическую деятельность организации риски экономической деятельности организации
Управленческие риски риски, связанные с государственной и муниципальной властью риски управления персоналом
Чистые риски природно-техногенные риски производственно-эксплуатационные риски
• управленческие риски, связанные с принятием управленческого решения;
• чистые риски, напрямую не зависящие от человека, к которым можно отнести различные непредвиденные опасности.
Для более точной идентификации рисков рекомендуется использование матричного подхода. При разработке модели развития территории данный подход поможет ее разработчикам в идентификации и расположении по приоритетам ожидаемых источников риска данной территории.
Рассматривая классификацию рисков как совокупность сочетаний центров риска и их источников, т.е. внешних или внутренних, авторы получили матричную модель классификации рисков при содержании, ремонте и воспроизводстве недвижимости.
Внешними будут являться те риски, которые практически не поддаются контролю. Их характер и природа образования определяют потребность в непрерывном отслеживании и прогнозировании.
Внутренние риски более управляемы и имеют различные значения для конкретных проектов. Некоторые из факторов риска являются местными либо относятся к индивидуальным группам работ или категориям в пределах проекта. Рассматриваются риски, связанные с опытом участников проекта, а также сами участники, включая клиентов, лиц, занятых в рабочем процессе, экспертов, лиц, принимающих решение. Учитываются их опыт, знания, личные качества и т.п.
Гибкость предлагаемой «матричной модели» при ее практическом приме-
нении позволяет получить структуру в виде, наиболее приемлемом для достижения целей и задач, стоящих перед конкретным муниципальным образованием. Объединенные в единую систему группы рисков позволяют максимально точно и полно идентифицировать различные виды опасностей.
Матричная модель (см. таблицу) формируется как пересечение центров риска, включая бизнес-риски, управленческие риски и чистые риски, а также их распределение на внешние и внутренние риски.
Особенностью данной модели является то, что сформированная матрица дает группы рисков, возникающих в масштабах муниципального образования, которые затем с использованием принципов таксономии могут формировать соответствующие подгруппы по их общим свойствам и характеристикам, образуя классы и подклассы эквивалентности.
Методы таксономии позволяют создать исходную классификацию заданного множества объектов, связанных отношениями последовательного включения от низшего ранга к высшему. В такой классификации объекты, имеющие общие признаки, будут собираться в один таксон [5].
Таким образом, имея набор признаков того или иного риска проекта, можно классифицировать риски какого-то конкретного проекта либо в целом территории и получить их иерархическую структуру.
В то же время любая классификация в некоторой степени условна, так как иногда в конкретных ситуациях прове-
^ Viktor A. SIRoTKIN
Cand. Sc. (Ec.), Assistant-Prof. of Municipal Economy Management and Real Estate Market Dprt.
Urals State University of Economics
620144, RF, Ekaterinburg,
ul. 8 Marta/narodnoy Voli, 62/45
Phone: (343) 221-26-19
E-mail: docent.sva@yandex.ru
^ Georgy A. REZVoV
Head of Institute of Municipal Economy and Real Estate, Professor of Municipal Economy Management and Real Estate Market Dprt.
Urals State University of Economics 620144, RF, Ekaterinburg, ul. 8 Marta/narodnoy Voli, 62/45 Phone: (343) 221-26-19
Key words
risk classification housing
matrix approach
taxonomy
REPRODuCTION
Summary
In the situation unstable economic growth and limited information on condition of micro-environment there exist factors that can undermine economic stability of organisation. Considering that it is important to study specific features of risks, their identification and estimation. In the paper there is provided a classification that allows (by means of matrix approach and methods of taxonomy) identifying risks, which emerge while maintaining, repairing and reproducing the housing.
Источники
1. Риск-менеджмент инвестиционного проекта: учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / под ред. М.В. Грачевой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.
2. Artto K., Kahkonen K., Pitkanen P.J. Unknown Soldier Revisited: A Story of Risk Management. Helsinki: Project Management Association, 2000.
3. Turner J.R. The Handbook of Project-Based Management: Improving the processes for achieving strategic objectives. 2nd ed. London: McGraw-Hill, 1999.
4. Finnerty J. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering. New York: John Wiley & Sons, 1996.
5. Ruscio J., Haslam N., Ruscio A. Introduction to the Taxometric Method. Mahwah N.J.: Lawrence Erlbaum Associates, 2006.
6. Состояние и основные направления развития жилищно-коммунального комплекса Свердловской области / под ред. М.В. Федорова и Э.В. Пешиной. Екатеринбург: Изд-во УрГЭУ, 2009.
7. Федоров М.В., Пешина Э.В., Резвов Г.А. Сравнительный анализ показателей развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и Свердловской области за 1990-2006 годы. Екатеринбург: Изд-во УрГЭУ, 2008.
Риски, связанные с государственным и муниципальным управлением
Региональный риск
Налоговый риск
Криминогенный риск
Фискально-монетарный риск
Риск износа и превышения издержек
Отсутствие необходимых материалов
Технологические риски
Снижение качества работ
Риски рыночной _среды_
Риск национализации
Юридические риски
Инфляционный риск
Планировочный риск
Аудиторский риск
Инвестиционный риск
Изменение параметров
работы инженерных систем
Риск случайной гибели имущества
Архитектурно-строительные риски
Риск финансовой устойчивости
Коммерческий риск
Аварии
Производственно-эксплуатационные риски
Природно-техногенные риски
Банковский риск
Страховой риск
Социально-бытовые риски
Природно-климатические риски
Рост-заработной
платы работников
Потери рабочего времени персонала
Инновационный риск
Снижение производительности труда персонала
я
£ is - S о
i sS
x 2 ®
I Я I |ii
o o o o m 5 S s i i«; o H S
о. £ £
■= § S
ш X о.
Риски экономической деятельности организации
Риски, связанные с персоналом
Классификация рисков при содержании, ремонте и воспроизводстве недвижимого имущества
сти четкую границу между отдельными видами проектных рисков достаточно сложно. Кроме того, при идентификации и определении каждого риска ряд факторов находится во взаимосвязи, коррелирует, поэтому изменения в одном из них вызывают изменения в другом.
Для исследования рисков, связанных с содержанием, ремонтом и воспроизводством недвижимости, предлагается использовать каркасную древовидную структуру, где риски визуализируются по сферам их возникновения и демонстрируется их воздействие на развитие всего процесса (см. рисунок).
Как видно из представленной схемы, в основе риска лежит естественная сложность системы (число подсистем, компонентов, элементов - структура и взаимосвязи) и факт функционирования (динамика). С целью более точного выявления опасностей, возникающих при содержании, ремонте и воспроизводстве недвижимого имущества в муниципальных образованиях, рассмотрим некоторые элементы данной структуры более подробно.
Производственно-эксплуатационные риски являются самыми очевидными при строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации здания. Они же могут принести наибольший ущерб не только собственнику здания, но и подрядным организациям и арендаторам. Основными рисками для системы ЖКК можно назвать: риски несанкционированных изменений параметров работы инженерных
систем; технологические риски и риски аварии. При осуществлении капитальных ремонтов и работ по реконструкции жилищного фонда возможны архитектурно-строительные риски.
Риски экономической деятельности организации обусловлены неблагоприятными изменениями в экономике предприятия. Наиболее распространенным видом в данной группе являются коммерческие риски, включающие не только риск изменения спроса, но и такой специфический для жилищно-коммунального комплекса риск, как сезонные колебания стоимости топлива, материалов и оборудования для содержания и ремонта недвижимого имущества. Высокой вероятностью обладает и риск случайной гибели (порчи) имущества.
Риски, связанные с персоналом. К этой группе можно отнести риски, обусловленные ошибками менеджмента компании, ее сотрудников, проблемами системы внутреннего контроля, плохо разработанными правилами работ и пр., т.е. риски, связанные с внутренней организацией работы компании. Они подразделяются на следующие виды: криминальный риск (подделка документов, хищение отдельных видов активов собственным персоналом), управленческие риски, кадровые риски.
Риски рыночной среды, влияющие на экономическую деятельность организации. К данной группе можно отнести риски, связанные с нестабильностью экономической конъюнктуры, которые
STATE. REGIONS. ENTREPRENEURSHiP
The Issue Subject 25
возникают во внешней для предприятия среде. Наибольшую опасность в этой группе, по нашему мнению, представляет инвестиционный риск, характеризуемый возникновением непредвиденных финансовых потерь предприятия в результате инвестиционной деятельности. Определенную опасность представляет также инфляционный риск, характеризуемый обесценением ожидаемых доходов, неконтролируемым опережением темпов роста инфляции по сравнению с темпами роста доходов.
Риски, связанные с государственной и муниципальной властью. К данной группе можно отнести риски, которые возникают от принятия (непринятия) решений органами государственного или муниципального управления. Наибольшего внимания в данной группе заслуживает региональный риск, характеризуемый вмешательством региональных органов управления в предпринимательскую деятельность (например, при тарифном регулировании и регулировании уровня оплаты населением потребляемых жилищно-коммунальных услуг).
Также в данной группе необходимо учитывать планировочный риск, выраженный в следующих формах: отсутствие комплексных планов развития территорий; изменение политики зонирования и планирования территории; изменение и развитие инженерной инфраструктуры территории; изменения в области транспортного строительства.
Природно-технологические риски. Явления природы также являются источниками риска. Молния может привести к пожару в здании. Дождь может протечь через крышу и залить сервер. Снегопад может завалить вход в жилой дом. При-родно-экологические риски связаны
с факторами неопределенности, оказывающими влияние на состояние окружающей среды в государстве, регионе и влияющими на состояние и эксплуатацию объектов недвижимости. Данные риски подразделяются на: техногенные, природно-климатические и социально-бытовые.
Необходимость создания классификации рисков продиктована не только рыночными преобразованиями в системе управления недвижимым имуществом и связанными с этим изменениями экономических отношений, но и важностью использования системы управления рисками, напрямую зависящей от точности идентификации опасностей: чем более точно осуществлена идентификация рисков, тем эффективнее система их нейтрализации.
Гибкость предложенного подхода в случае его практического использования позволяет в результате проектирования получить классификацию рисков в виде, наиболее приемлемом для достижения конкретных целей и задач, стоящих перед каждым проектом. Проведенная типология и классификация рисков в целях систематизации теоретических представлений о них и адекватной оценки позволила расширить и упорядочить сложившиеся подходы, предоставила возможность осуществлять более точную идентификацию и систематизацию рисков.
Данная статья является первой публикацией накопленного материала по оценке и анализу рисков недвижимости. Механизм качественного анализа рисков может быть рассмотрен с использованием соответствующих методов и необходимых инструментов.
References
1. Risk management of an investment project: textbook for students of economics / ed. by M.V. Grachyova. Moscow: YUNITI-DANA, 2009.
2. Artto K., Kahkonen K., Pitkanen PJ. Unknown Soldier Revisited: A Story of Risk Management. Helsinki: Project Management Association, 2000.
3. Turner J.R. The Handbook of Project-Based Management: Improving the processes for achieving strategic objectives. 2nd edition. London: McGraw-Hill, 1999.
4. Finnerty J. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering. New York: John Wiley & Sons, 1996.
5. Ruscio J., Haslam N., Ruscio A. Introduction to the Taxometric Method. Mahwah N.J.: Lawrence Erlbaum Associates, 2006.
6. Condition and basic development tendencies of housing and utility sector of the Sverdlovsk oblast / ed. by M.V. Fyodorov and E.V. Peshina. Ekaterinburg: USUE Publisher, 2009.
7. Fyodorov M.V., Peshina E.V., Rezvov G.A. Comparative analysis of development indicators in housing and utility sector of the Russian Federation and the Sverdlovsk oblast in 1990-2006. Ekaterinburg: USUE Publisher, 2008.
■o я
