Принцип таксономии при классификации рисков воспроизводства недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Принцип таксономии при классификации рисков воспроизводства недвижимости

В.А. Сироткин

доцент кафедры региональной и муниципальной экономики Института экономики и управления Российского государственного профессионально-педагогического университета, кандидат экономических наук (г. Екатеринбург)

Виктор Анатольевич Сироткин, fortune@bmail.ru

Современные условия рыночной трансформации определили изменение форм хозяйственных отношений между экономическими субъектами, что в условиях существующей нестабильной экономической ситуации и крайне ограниченной информации о состоянии микросреды усложняет выбор направлений развития субъектов и объектов хозяйствования. В такой ситуации факторы, способные ослабить устойчивость и стабильность экономической системы хозяйствования, можно оценивать как риски (опасности) развития.

Актуальными становятся изучение специфики риска и его применение в качестве действенного рычага управления, влияющего на принятие решений о наиболее выгодном использовании экономических ресурсов и повышении социальноэкономического потенциала территории, ее устойчивом и безопасном развитии. По этой причине необходимо уделять большое внимание состоянию и структуре недвижимого имущества. В связи с этим становится важным обобщать, систематизировать и учитывать различные подходы к анализу и оценке возможных рисков недвижимости с целью принятия в дальнейшем стратегических решений на разных уровнях территориального управления. Это позволит сформировать научную базу для разработки новой методологии и адаптивного механизма управления рисками, позволяющего прогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций, проводить их оценку и разрабатывать комплекс мер по их нейтрализации, а также предотвращающего возможные потери материальных, финансовых, человеческих

и других ресурсов и являющегося частью системы управления конкретной территории в целом.

Процессы оценки и анализа рисков можно разделить на следующие этапы:

• выявление рисков;

• классификация рисков;

• качественная и количественная оценка рисков;

• анализ полученной модели рисков;

• использование полученной модели рисков.

В связи с важностью для исследователя первоначально выявить виды рисков и классифицировать их в настоящей статье подробно рассматривается этап классификации рисков.

Классификация риска - это его распределение на категории, виды и подвиды, группы и подгруппы. Классификация может быть составлена по различным принципам и основаниям в зависимости от целей и задач исследования сущности риска. Научно обоснованная классификация риска способствует четкому определению места каждого риска в общей системе и создает возможности для эффективного применения соответствующих методов анализа и способов оптимизации уровня рисков.

Классификация может быть единая или блочная, может быть построена по отраслевому принципу. Для правильного построения классификации необходим системный подход к выделению и анализу рисков, то есть системообразующий принцип, позволяющий так соотнести имеющиеся риски, чтобы классификация стала доступной для практического применения.

Классификация риска позволяет опреде-

лить величину каждого отдельного риска, факторы, влияющие на его степень.

Сложность классификации рисков объясняется их многообразием, а также появлением новых видов рисков по мере экономического, социального, технологического развития современного общества.

Пытаясь составить наиболее полную схему классификации рисков, большинство исследователей сталкиваются со следующими проблемами:

1) количество рисков тем больше, чем сложнее организационная структура и чем больше различных связей в управляемой внешней среде;

2)понятие «риск», рассматриваемое с различных позиций, имеет разные значения и, соответственно, разный смысл;

3) риск, имеющий одно и то же название, но рассматриваемый с разных уровней иерархической лестницы, может иметь совершенно разные значения.

С учетом названных проблем, по нашему мнению, классификация рисков должна строиться по следующим критериям:

1) точное формирование классификационного признака;

2) иерархическая структура системы классификации риска;

3) возможность определения источников, факторов риска;

4) полнота учета различных рисков и их отличие друг от друга;

5) пригодность для анализа и принятия управленческих решений;

6) возможность получения агрегированной оценки риска.

Вместе с тем анализ экономической литературы, посвященной исследованиям рисков и связанным с этим проблемам, позволил нам сделать вывод о том, что сегодня отсутствует единая стройная система их систематизации (классификации) (см., например [1, с. 77]).

Сложность выявления и классификации рисков также обусловлена разнообразием принципов осуществления этого процесса.

Практический интерес представляют классификации зарубежных исследователей. Так, Артто и Кахконен [2] все риски разделили на 4 группы:

1) чистые риски (непредвиденные опасности и погодные условия);

2) финансовые риски (связанные с потоком наличности и кредитные риски);

3) бизнес-риски (связанные с основной деятельностью организации во время осуществления какого-либо проекта);

4) политические риски (связанные с деятельностью государства и включающие изменение политической ситуации, войны и т. п.).

Согласно классификации Тернера [3] риски могут быть разделены в зависимости от их воздействия или от того, кто осуществляет их контроль и управление, а именно:

1) деловые риски (риски с возможностью использовать в своих интересах их положительные результаты);

2) риски, подлежащие страхованию;

3) внешние риски (воздействие внешней среды);

4) внутренние риски.

В свою очередь, Финнерти [4] предложил следующую классификацию рисков:

• технологические;

• завершения проекта;

• политические;

• экологические;

• форс-мажорные;

• поставки;

• экономические;

• финансовые;

• валютные.

Несмотря на большое количество различных классификаций, анализ приводимых в научных трудах подходов к описанию возникающих в процессе деятельности организации рисков предоставил нам возможность применить для их систематизации метод таксономии, который позволяет сгруппировать риски по их общим свойствам и характеристикам в классы и подклассы эквивалентности.

Таксономия - это теория классификации и систематизации сложноорганизованных областей действительности, обычно имеющих иерархическое строение. В структуре таксономии это выражается в иерархии таксономических рангов (шагов классификации), связанных отношениями последовательного включения от низшего ранга

к высшему. Каждому рангу соответствует класс объектов - таксон, характеризуемый определенной степенью обобщенности.

Методы таксономии позволяют создать исходную классификацию заданного множества объектов. В такой классификации объекты, имеющие общие признаки, будут собираться в один таксон [5].

Таким образом, имея набор признаков того или иного риска проекта можно классифицировать риски какого-то конкретного проекта либо территории в целом и получить их иерархическую структуру.

Разработчикам модели развития территории для достижения целей проекта приходится учитывать широкий спектр рисков. Применяя при классификации методы таксономии, можно более эффективно рассматривать возможные риски. Структура классификации сосредоточена на принципах системной динамики, моделируя методологию и достижение системного знания и целей уточнения. Как часть более широкого подхода к управлению риском моделирова-

ния такая система классификации помогает разработчикам модели в идентификации и расположении по приоритетам ожидаемых источников риска территории. С этим знанием они могут более эффективно идентифицировать соответствующие методики для того, чтобы управлять рисками и затем эффективно использовать «исправленные» варианты методик в воспроизводственном процессе всей недвижимости муниципального образования (см. рис.).

Как видно из представленной схемы, в основе риска лежат естественная сложность системы (число подсистем, компонентов, элементов - структура и взаимосвязи) и факт функционирования (динамики). Рассмотрим элементы этой структуры более подробно.

Производственно-эксплуатационные риски

Производственно-эксплуатационные риски являются самыми очевидными при

Риски, связанные с государственным и муниципальным управлением

Региональный

риск

Налоговый

риск

Криминогенный ______риск_____

Фискально-

монетарный

риск

Риск износа и превышения издержек

Отсутствие

необходимых

материалов

Технологические ______риски______

Снижение качества работ

Риски рыночной Природно-

среды техногенные риски

Риск

национали-

зации

Юридические

риски

Инфляционный _____риск_____

Планировочный риск

Аудиторский

риск

Инвестиции-онный риск

Изменение

параметров

работы

инженерных

систем

Риск случайной гибели имущества

Архитектурно-

строительные

риски

Риск

финансовой

устойчивости

Коммерческий

риск

Аварии

Производственноэксплуатационные риски

Банковский

риск

Страховой

риск

Социальнобытовые риски

Природно-

климатические

риски

Рост

заработной

платы

работников

Потери рабочего времени персонала

Инноваци-

онный

риск

Крими-

нальный

риск

Кадровый

риск

Риски экономической деятельности организации

Техногенные

риски

Управленческий риск

Риски, связанные с персоналом

“2 т =Г

О

о.

Снижение производительности труда персонала

° о : т : о і

О !

о Э

X

Классификация рисков при воспроизводстве недвижимого имущества

строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации здания. Они же могут нанести наибольший ущерб не только собственнику здания, но и подрядным организациям и арендаторам. Основные риски в этой категории - технологические риски, архитектурно-строительные и аварии.

Под аварией понимается отказ работы или дефект оборудования, установленного на объекте, вследствие которого был нанесен материальный ущерб собственнику здания или третьему лицу.

Технологические риски связаны с факторами неопределенности, оказывающими влияние на технико-технологическую составляющую деятельности при реализации проекта, как то: надежность оборудования, предсказуемость производственных процессов и технологий, их сложность, уровень автоматизации, темпы модернизации оборудования и технологий и т. д. Также в эту подгруппу включаются риски, связанные с отказами оборудования.

Под риском несанкционированных изменений параметров работы инженерных систем понимается уменьшение комфорта и сервиса на объекте вследствие сбоя работы оборудования. К этой же подгруппе можно отнести и ограничение по объему электрической мощности.

К архитектурно-строительным рискам относятся неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир. Такие риски связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. Иногда подобные риски возникают из-за необходимости перепрофилирования помещения и сложности легализации незаконных перепланировок.

Риски экономической деятельности организации

Риски экономической деятельности организации - это риски, обусловленные неблагоприятными изменениями в экономике предприятия. Наиболее распространенным

видом экономического риска, в котором сконцентрированы частные риски, являются изменения в экономической деятельности организации, несбалансированная ликвидность (невозможность своевременно выполнять платежные обязательства) и т. д. Основными в этой категории являются следующие риски:

1) коммерческий риск - риск, возникающий в процессе реализации товаров и услуг, произведенных или приобретаемых организациями. В сфере недвижимости этот риск имеет следующие подвиды:

• секторный риск - риск колебаний цен в секторе недвижимости за счет соотношения спроса и предложения;

• риск конкуренции - активизация деятельности существующих компаний, легкость или сложности вхождения организаций в конкретную сферу бизнеса;

• ценовой риск - возможность потери доходов и прибыли от коммерческой деятельности;

• риск изменения спроса - включает в себя риск максимально возможного заполнения объекта недвижимости арендаторами, невыполнение запланированного объема спроса за счет изменения конъюнктуры или по другим причинам, недостаточное знание технологий продаж;

• риск неприемки потребителем строительного объекта или сделанной работы;

• информационный риск - недостаток информации о состоянии внешней среды, несовершенство информационных баз учреждений в стране, недостаток знаний об источниках получения информации;

2) инновационные риски - вероятность потерь при производстве новых товаров и услуг. Анализ инновационных рисков особенно важен в современной экономической деятельности организаций, работающих в сфере воспроизводства жилищного фонда. Это обусловлено изменениями, происходящими в жилищной и коммунальной системах;

3) риск снижения финансовой устойчивости (или риск нарушения равновесия финансового развития). Этот риск генериру-

ется несовершенством структуры капитала (чрезмерной долей используемых заемных средств), порождающим несбалансированность положительного и отрицательного денежных потоков предприятия;

4) риск случайной гибели (порчи) имущества - возможная потеря материальных активов организации (основных средств, складов, неустановленного оборудования; запасов товаров, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов и т. п.) по различным причинам, включая пожары, несоблюдение надлежащих условий хранения материальных активов и т. п. Масштабность потерь активов (капитала) организаций в случае возникновения этого риска определяет его высокую значимость в общем портфеле рисков.

Риски, связанные с персоналом

К этой группе можно отнести риски, связанные с ошибками менеджмента компании, ее сотрудников, с проблемами системы внутреннего контроля, плохо разработанными правилами работ и т. п., то есть риски, связанные с внутренней организацией работы компании. Эти риски подразделяются на следующие виды:

1) криминальный риск:

• подделка документов;

• хищение отдельных видов активов персоналом предприятия;

2) управленческий риск:

• некачественное планирование;

• неудачное распределение ресурсов;

• нереалистичные оценки деятельности организации;

• несвоевременное (запаздавшее) управленческое решение;

3) кадровые риски:

• связанные с личностью руководителя;

• связанные с ключевыми работниками фирмы;

• связанные с профессиональной подготовкой сотрудников.

Риски рыночной среды

К группе рисков рыночной среды можно отнести риски, связанные с нестабильно-

стью экономической конъюнктуры, то есть опасности, возникающие во внешней для предприятия среде:

1) страховой риск - риск наступления события, предусмотренного условиями договора страхования, в результате чего страховщик обязан выплатить страховое возмещение (страховую сумму);

2) аудиторский риск - объективно существующая вероятность допущения возможных неточностей и отклонений от реальных данных в ходе аудиторской проверки компании, то есть вероятность формирования неверного мнения и, как следствие, составление ложного заключения об отсутствии существенных ошибок в ходе аудиторской проверки;

3) валютный риск - недополучение предусмотренных доходов в результате изменения обменного курса иностранной валюты;

4) банковский риск - опасности, источником которых является банк;

5) инвестиционный риск - непредвиденные финансовые потери предприятия при осуществлении инвестиционной деятельности (привлечение частных и государственных инвестиций);

6) инфляционный риск - потери, которые может понести субъект экономики в результате обесценивания реальной стоимости инвестиций, утраты активами реальной первоначальной стоимости при сохранении или росте их номинальной стоимости, а также в результате обесценивания ожидаемых доходов и прибыли субъекта экономики от осуществления инвестиций в условиях неконтролируемого опережения темпов роста инфляции над темпами роста доходов по инвестициям.

Риски, связанные государственным и муниципальным управлением

К этой группе рисков можно отнести риски, которые возникают от принятия (непринятия) решений органами государственного или муниципального управления:

1) фискально-монетарный риск - возникает в результате изменения денежнокредитной политики государства;

2) региональный риск - риск, обусловленный неблагоприятными изменениями в регионе, нестабильностью политической обстановки, которая влияет на результаты деятельности предпринимательских фирм. В частности, этот риск может появиться в результате военных действиий в регионе, вмешательства в предпринимательскую деятельность региональных органов управления. Региональный риск также может быть связан с выстраиванием финансовых отношений всех экономических субъектов региона с региональной и муниципальной властью. Этот риск является одними из ключевых в обширном перечне региональных нефинансовых рисков;

3) риск национализации на практике толкуется очень широко: от экспроприации до принудительного выкупа властями имущества компании или просто ограничения доступа инвесторов к управлению активами. В подгруппе необходимо также учитывать риски, связанные с социальной составляющей общества, а именно:

• социальная напряженность;

• забастовки;

• невыполнение социальных программ;

4) налоговый риск - в теории управления рисками включается в группу политических рисков. Этот вид финансового риска может проявляться следующим образом:

• вероятность введения новых видов налогов и сборов на осуществление отдельных аспектов хозяйственной деятельности;

• возможность увеличения уровня ставок действующих налогов и сборов;

• изменение сроков и условий осуществления отдельных налоговых платежей;

• вероятность отмены действующих налоговых льгот в сфере хозяйственной деятельности предприятия;

5) юридические риски - риски потерь, связанных с тем, что в период сделки законодательство или не было учтено вообще, или изменилось; риск некорректно составленной документации, в результате чего контрагент не в состоянии выполнить условия договора, и т. п.;

6) криминогенный риск - может возникнуть из-за несовершенства полити-

ки государства, направленной на защиту собственности от различных мошенников, и т. п.

7) планировочный риск. Одним из условий осуществления эффективных капиталовложений в сферу воспроизводства недвижимости в муниципальном образовании является наличие территориального стратегического планирования по развитию территории. Проблемы, существующие в этой области, затрагивают разные сферы и зоны ответственности, такие как строительство, естественные монополии, земельные вопросы, социальные задачи, то есть здесь пересекаются интересы совершенно разных структур. Комплексный системный подход, при котором учитываются интересы всех сторон с целью достижения наилучшего результата совместных преобразований, - это главное в стратегическом территориальном планировании.

Планировочный риск связан с планированием развития территорий и может быть выражен в следующем:

• отсутствие комплексных планов развития территорий;

• изменение политики зонирования и планирования территории;

• изменения в области транспортного строительства.

Природно-технологические риски

Явления природы также являются источниками риска. Природно-экологические риски связаны с факторами неопределенности, оказывающими влияние на состояние окружающей среды в государстве, регионе и влияющими на состояние и эксплуатацию объектов недвижимости. Такие риски подразделяются на следующие виды:

1) техногенные риски - связаны с чрезвычайным ситуациям:

• техногенные аварии;

• экологические катастрофы;

• загрязнение окружающей среды;

• изменение радиационной обстановки;

2) природно-климатические риски - связанны со следующими факторами неопределенности, оказывающими влияние на реализацию инвестиционного проекта:

• географическое расположение объекта;

• природные катаклизмы (наводнения, землетрясения, штормы и т. п.);

• климатические катаклизмы;

• специфика климатических условий (засушливый, континентальный, горный, морской и т. п. климат);

• наличие полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов и т. д.;

3) социально-бытовые риски - связанны со следующими факторами неопределенности:

• заболеваемость населения и животных, вызванная различными видами инфекций;

• массовые распространения вредителей растений;

• анонимные звонки о минировании различных объектов и т. д.

Необходимость создания представленной классификации рисков продиктована не только рыночными преобразованиями в системе управления недвижимым имуществом и связанными с этим различными изменениями экономических отношений, но и важностью использования системы управления рисками, напрямую зависящей от точности идентифицированных опасностей: чем более точно осуществлена идентификация рисков, тем эффективнее система их нейтрализации.

В то же время при появлении новых составляющих рассмотренной структуры могут формироваться новые виды и факторы риска, позволяя осваивать новые виды работ одновременно с совершенствованием и адаптацией имеющейся системы управления рисками недвижимости муниципального образования.

Гибкость предложенного подхода при его практическом использовании позволяет в результате проектирования получить классификацию рисков в виде, наиболее

приемлемом для достижения конкретных целей и задач, стоящих перед разработчиком каждого конкретного проекта. Объединенная в единую структуру классификация формирует уникальную систему, эффективно способствующую достижению главной цели - максимальной нейтрализации возможных рисков для муниципального образования.

Проведенные типология и классификация рисков в целях систематизации теоретических представлений о них и адекватной оценки позволили расширить и упорядочить сложившиеся в этой сфере подходы и предоставили возможность осуществлять более точную идентификацию рисков и их систематизацию.

Настоящая статья является первой публикацией накопленного материала по оценке и анализу рисков недвижимости. В следующей статье будут рассмотрены механизм качественного анализа рисков с использованием методов анализа и необходимые для этого инструменты.

ЛИТЕРАТУРА

1. Риск-менеджмент инвестиционного проекта : учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / под ред. М. В. Грачевой. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2009.

2. Artto K., Kahkonen K., Pitkanen P. J. 2000. Unknown Soldier Revisited: A Story of risk Management, Project Management Association Finland, Helsinki.

3. Turner J. R. 1999. The Handbook of Project-Based Management: Improving the processes for achieving strategic objectives, 2nd edition, McGraw-Hill, London.

4. Finnerty J. 1996. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering, John Wiley & Sons, New York.

5. Ruscio J., Haslam N., Ruscio A. 2006. Introduction to the Taxometric Method. Mahwah, N.J.: Lawrence Erlbaum Associates.