CC BY
1332) риски, обусловленные необходимостью управления активами на рынке коммерческой недвижимости, т.е. операционные риски.
По его мнению, «названные риски являются факторами необходимости применения специализированных методов к управлению рисками инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости».
В конечном итоге, можно сделать вывод, что анализ рисков, являясь процедурой выявления риск-факторов, а также оценка их значимости, является, по сути, анализом вероятности того, что произойдут определенные неблагоприятные события и отрицательно повлияют на достижение целей проекта. Анализ рисков включает оценку рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ним неблагоприятных последствий [1].
Список литературы
1. Андреев М.В. Оценка рисков и их влияния на непрерывность бизнеса на рынке недвижимости: автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.10 / Андреев Максим Владимирович. М., 2007. 34 с.
2. Власова Ю.А. Развитие финансового механизма управления рынком жилой недвижимости в России: автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.10 / Васова Юлия Ашумовна. Казань, 2012. 12 с.
3. Метельский И.М. Риск менеджмент на российском рынке недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими / И.М. Метельский // МГУТУ, 2010. № 12. С. 73.
4. Солодкина Л.А. Экономика недвижимости / Л.А. Солодкина // Экономика недвижимости: учебное пособие. Челябинск: Челябинская гос. аграинженерная акад., 2009. 54 с.
5. Петров В.Н. Экономика недвижимости / В.Н. Петров // Экономика недвижимости: учебное пособие. СПб:. Наука, 2003. 57 с.
РИСКИ В СЕКТОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ Некрасова Н.Д.
Некрасова Наталия Дмитриевна - студент магистратуры, направление: экономика недвижимости, Институт экономики и управления Орловский государственный университет, г. Орел
Аннотация: в статье анализируются классификации рисков в секторе недвижимости, инвестиционные риски, риски в секторе недвижимости. Ключевые слова: инвестиционные риски, недвижимость.
Оценка рисков играет большую роль в инвестиционной стратегии, так как бюджет предполагаемого проекта, а также его будущая доходность зависят от того, насколько инвестор готов рисковать. Каждый инвестиционный проект связан с рисками, однако наличие достоверной информации о планируемом виде деятельности значительно снижает возможные риски. Рынок недвижимого имущества характеризуется высокой изменчивостью цен на объекты. Частое изменение цен на недвижимость с одной стороны увеличивает возможный доход от проекта, но в то же время увеличивает риски инвесторов. Из -за этого процесса принятие решений по проекту и оценка его эффективности происходят в условиях неопределенности. Инвестору необходимо провести анализ и систематизацию
основных процедур финансовой оценки, а также разработать эффективную модель для управления рисками для успешной реализации проекта.
Тема исследования является актуальной, так как инвестиционный капитал всегда связан с определенной долей риска, поэтому инвестору важна грамотная инвестиционная политика во избежание крупных затрат. Вложения средств в недвижимость считается эффективным способом защиты от инфляции при оптимальном сочетании доходности и рисков. Учитывая эти факторы в оценке рисков инвестирования необходимо учитывать различные подходы и классификации с целью принятия обоснованных стратегических решений.
Цель статьи состоит в выборе наиболее оптимальных методов по минимизации рисков при вложении в объекты недвижимости. Классификации инвестиционных рисков в сфере недвижимости рассматривались различными учеными, в частности Селютина Л.Г. выделяет такие виды инвестиционных рисков, как:
- риск износа;
- налоговый риск;
- планировочный риск;
- юридический риск;
- низкой ликвидности;
- риск инфляции;
- экологический риск;
- риск управления недвижимостью.
Имеются традиционные представления о том, как должны происходить инвестиции в недвижимость. Эти представления формируются на основе анализа денежных потоков в контексте определенного объекта инвестиций и являются отражением объективной рыночной реальности. Риски делятся на статичные и динамичные. Статичные риски предполагают вероятность потери, их стараются предотвратить. Динамичные подразумевают вероятность потери, а также дополнительного получения прибыли [3].
Такая классификация отражает суть рисков развития сегмента недвижимости, с другой стороны, сообщает о том, что девелопер часто не может управлять всеми проектными рисками. Проектные риски могут быть классифицированы, опираясь на такие элементы, как:
- качество планирования;
- гарантия работ;
- качество;
- финансирование;
- сроки;
- движение денежных потоков.
Селютина Г.Л. предлагает классификацию рисков, где риски предлагается делить на две группы А и Б. А - риски до завершения строительства. Б - после завершения строительства. К причинам рисков группы А можно отнести:
- задержки из-за погодных условий;
- несоблюдение сроков;
- невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками.
К группе Б относятся риски качества строительной продукции:
- физический ущерб;
- качество продукции;
- менеджмент [5].
Что касается инвестиционной оценки объектов недвижимости - отсутствует методологическая однозначность, но анализ научных школ, которые занимаются вопросами инвестирования, дает возможность выделить три основных подхода к анализу инвестиционных рисков.
Среди классификаций инвестиционных рисков выделяется деление на коммерческие и простые. Коммерческие риски часто рассматриваются как тождественные динамическим рискам. Сюда относятся риски, напрямую связанные с инвестиционной и общей предпринимательской деятельностью. К коммерческим рискам можно отнести угрозы, связанные с вложениями в основной капитал.
Простые риски иногда сравнивают с чистыми, к ним относятся:
непредвиденные обстоятельства, погодные условия;
экологическая угроза из-за реализации инвестиционных действий;
риски, сопровождающие логистику грузов;
возможность нанесения ущерба имуществу действиями третьих лиц.
Методы оценки инвестиционных рисков, в первую очередь, делят данную аналитическую процедуру на качественную и количественную оценку. Для каждого из названных подходов действуют свои принципы реализации, позволяющие в полной мере охарактеризовать анализируемый риск и подготовиться к принятию решения о мерах по реагированию на вероятные угрозы. К качественной оценке относятся такие принципы:
1. Для каждого участника инвестиционного проекта вероятный ущерб не может превысить его финансовых возможностей.
2. Возможные рисковые потери по каждому случаю носят независимый характер.
Способы количественной оценки предполагают анализ инвестиционных рисков и
сопутствующий поиск значений следующих параметров:
- потерь или дополнительной прибыли от инвестиционного процесса с учетом рискового события;
- вероятности воздействия рискового события на результаты реализуемых инвестиций в определенных границах для каждой опасности или угрозы;
- соотношения потенциальных потерь и расходов на выполнение мер для снижения уровня соответствующего риска;
- качественной степени угроз: катастрофической, высокой, средней, низкой, нулевой;
- уровня приемлемости в сравнении с заданным рубежом согласно политике в области рисков.
Количественная оценка инвестиционных рисков для нахождения указанных выше показателей реализуется с применением специальных методов, среди которых мы выделим пять основных групп.
1. Аналитические методы.
2. Статистические способы оценки.
3. Методы анализа целесообразности затрат.
4. Методика экспертных оценок.
5. Методы использования аналогов.
Анализ эффективности затрат помогает выявить факторы риска и оценить их влияние на финансовую устойчивость компании. В методике выделяется четыре основных источника:
- изначальная недооценка стоимости объектов капитальных вложений;
- вынужденное изменение границ проектирования;
- отличие фактической производительности объектов инвестирования в сравнении с плановой;
увеличение стоимости всего проекта в ходе работ [4].
Во многих странах широко распространены методы экспертных оценок. Они позволяют делать выводы в условиях отсутствия статистических данных, не требуют сложного и дорогостоящего инструментария, достаточно оперативны и просты в исполнении. Если же в инвестиционной практике собрана информация о реализации аналогичных проектов, НИОКР для оценки рисков подойдут методы использования
аналогов. В эту методику интегрируются классификационные схемы, позволяющие по аналогии быстро и качественно идентифицировать риски [6].
Как и в общей концепции риск-менеджмента, управление инвестиционными рисками строится на «трех китах» последовательных событий: выявление, оценка, уменьшение. После этапа выявления и идентификации рисков следует оценочно-аналитическая стадия. Далее, параллельно с выбором стратегии и тактики управления угрозами, руководство компании подключает методы снижения рисков. На их основе разрабатывается программа минимизации вероятных негативных последствий, используются регламенты: политики, процедуры и правила. На последних этапах управление инвестиционными рисками завершается выполнением принятой программы с сопутствующим контролем и анализом достигнутых результатов [2].
Инвестиционный раздел риск-менеджмента включает в себя, помимо традиционных компонентов, еще и специальные аспекты регулирования. Среди них особое место занимают правовое и страховое направление. Методы снижения рисков, с моей точки зрения, состоят из пяти основных групп.
1. Избежание.
2. Передача.
3. Локализация.
4. Распределение.
5. Компенсация [1].
В литературе встречается несколько иная группировка методов, также имеющая собственную обоснованную логику консолидации. Выделяются три основных группы: отказ, передача и принятие. Минимизация, компенсация и локализация рисков в этом случае входят в состав их принятия.
Стоит заметить, что многие способы перекликаются друг с другом и имеют внутренние механизмы рационализации, которые важны в современных экономических условиях, заставляющих экономить буквально на всем.
В настоящей статье был осуществлен обзор инвестиционного типа риска, имеющего общие и специальные черты. Уточнено понятие, рассмотрены некоторые модели классификации рисков, сопутствующих вложению средств в развитие и воспроизводство бизнеса. Управление инвестиционными рисками кратко акцентировано на моментах оценки рисков и методах их снижения. Таким образом, заложен базис для прикладных материалов на темы предметной работы с каждым из инвестиционных рисков и методами управления в системном режиме и по отдельности.
Список литературы
1. Бурцева Т.А. Система мониторинга инвестиционного климата в регионах и муниципальных образованиях России / Т.А. Бурцева // М.: «Академия», 2009. № 2. С. 13-23.
2. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. / Экономика недвижимости: учебное пособие / Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Москва: КолосС, 2014. С. 271.
3. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие / Москва: Академия, 2010. С. 124.
4. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: учебное пособие / Москва: КноРус, 2014. С. 234-241.
5. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Проблема систематизации рисков инновационно-инвестиционных процесов в обеспечении конкурентноспособности / Л.Г. Селютина, Е.В. Песоцкая // Экономика предприятий, регионов и отраслей, 2018. № 1.С. 87-91.
6. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости / Москва: Техносфера, 2011. С. 34-45.
