CC BY
180Можно сделать вывод, что фирма, используя данные методов повышает заинтересованность служащих в успешном развитии компании, когда работник понимает основную цель и задачи деятельности компании он принимает активное участие в ее развитии [2].
Список литературы
1. Наумов А.Ф. Оценка объектов интеллектуальной собственности. Саратов: Поволжский институт им. П.А. Столыпина, 2012. 123 c.
2. Степанова И.П. Инновационный менеджмент. Саратов: Издательство Саратовский социально-экономический институт (филиал) ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2014. 78 c.
3. Коокуева В.В., Конева Д.А., Яковлева В.Н. Инновационная деятельность предприятия // Молодой ученый. [Электронный ресурс], 2015. № 21. Режим доступа: https://moluch.ru/archive/101/22906/ (дата обращения: 27.04.2018).
4. Сокерина С.В. Формирование активной инновационной деятельности персонала предприятия. [Электронный ресурс], 2016. Режим доступа: http://www.vestnik.vsu.ru/pdf/econ/2016/02/2016-02-17.pdf/ (дата обращения: 27.04.2018).
5. Пахно И.В. Инновационная активность и новообразование личности: метасистемный подход // Психология в экономике и управлении, 2015. № 1. С. 19.
ОЦЕНКА РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Некрасова Н.Д.
Некрасова Наталия Дмитриевна - студент магистратуры, направление: экономика недвижимости, Институт экономики и управления Орловский государственный университет, г. Орел
Аннотация: в статье анализируются риски, понятие рисков, понятие неопределенности, виды рисков.
Ключевые слова: риски, инвестиции, недвижимость.
В настоящее время инвестиционная деятельность подвергается значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности в частности на рынке недвижимости. Обеспечение эффективности и устойчивости инвестиций - проблема любой инвестиционной деятельности. Решение этой проблемы невозможно без расчета и мониторинга эффективности инвестиционного проекта и связано со своевременным принятием управленческих решений. Основными элементами в этом процессе является анализ проектных рисков, а так же разработка антирисковых мероприятий. Управление рисками - это комплекс мер, который включает в себя идентификацию, анализ, мониторинг и снижение рисков с целью уменьшения отклонения фактических значений инвестиционного проекта от их запланированных показателей.
Цель исследования заключается в разработке теоретических рекомендаций по оценке рисков.
Начиная рассмотрение вопроса об оценке инвестиционного проекта в условиях неопределенности риска, необходимо различать понятия «риск» и «неопределенность» [5].
Неопределенность предполагает наличие факторов, при которых результаты действий не являются определяющими, т.е. о которых имеется полная и точная
информация, а степень возможного влияния этих факторов на результаты неизвестна; это неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта.
При этом необходимо отметить ряд особенностей, связанных с учетом неопределенности при оценке инвестиционного риска:
во-первых, неопределенность в первую очередь связана с информацией о будущих условиях реализации инвестиционного проекта, а также с использованием при проектировании информации об уже осуществленных действиях. Необходимо учитывать причины неясности и при подготовке первичной информации для разработки проекта, и при оценке результатов, а также учитывать корректировку действий на этапе реализации проекта [4].
Во-вторых, в научной литературе неопределенность трактуют не как отсутствие какой бы то ни было информации, а как неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта. Соответственно учет неопределенности включает в себя сбор и наиболее полное использование всей имеющейся полезной информации о проекте. Важно учитывать наличие информации, а не ее отсутствие, эта информация и должна рассматриваться как обоснованная и точная.
Риск - характеристика ситуации, имеющей неопределенность исхода, при обязательном наличии неблагоприятных условий.
Необходимо отметить, что ситуация неопределенности значительно отличается от ситуации риска. При этом в случае неопределенности вероятность наступления результатов решений или событий невозможно установить. Исходя из этого, ситуация риска — это разновидность неопределенности, при которой наступление событий вероятно и может быть определено.
Тот факт, что при оценке инвестиционного проекта учитывается влияние факторов неопределенности и риска приводит к тому, что состав, содержание, и методы оценки эффективности проекта существенно изменяются. Ключевым отличием проектов, которые разрабатываются и анализируются и оцениваются с учетом неопределенности, является то, что условия их реализации и соответствующие затраты и результаты точно не известны. Вследствие этого, необходимо принимать во внимание весь спектр их возможных значений и их вероятность.
Также можно выделить и некоторые другие отличия:
1. Изменение экономического содержания понятия эффективности инвестиционного проекта.
2. Необходимость введения новых и обобщения традиционных показателей эффективности проекта.
3. Необходимость учета дополнительных показателей, характеризующих риск и неопределенность проекта.
4. Существенное изменение содержания инвестиционного проекта, в первую очередь в части усложнения организационно-экономического механизма его реализации.
Далее перейдем непосредственно к понятию риска на рынке недвижимого имущества.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления.
В научной литературе существует целый ряд классификаций рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.
Так в зависимости от того, насколько разнообразный круг активов различных видов подвергается опасности их воздействия, риски принято подразделять на системные и несистемные.
Системные риски обусловлены неопределенностями в экономической ситуации на рынке в целом, то есть они влияют на любые активы, существующие на рынке, в силу чего управлять системными рисками для инвестора достаточно проблематично. Андреев М.В., говоря о системных рисках на рынке недвижимости, выделяет процентный риск. Данный вид риска характерен для арендаторов, активно использующих финансовый леверидж и размещающих существенную часть своих активов в долговые обязательства. Помимо этого к системным рискам можно отнести: инфляционный, валютный и ряд других [3].
Специфические или несистемные риски, в отличие от системных, влияют только на отдельные активы или небольшие их совокупности и связаны с особенностями этих активов. Для различных активов выделяют различные типы специфических рисков.
Риск потери ликвидности обусловлен колебаниями спроса на те или иные активы на рынке. Он может быть характерен для управляющих компаний, которые испытывают трудности с привлечением арендаторов. Риск невыполнения обязательств связан с возможностью неполучения инвестором доходов от актива из-за дефолта соответствующего бизнеса, лежащего в основе актива. Он, в первую очередь, имеет отношение к управляющим компаниям, сотрудничающим с арендаторами, чей бизнес является нестабильным (например, венчурными компаниями). Помимо этого, в числе специфических рисков можно выделить такие риски, как финансовый, юридический предпринимательский и ряд других.
В зависимости от источника риска инвестиций в недвижимость выделяют
• Риск типа недвижимости,
• Риск местоположения,
• Арендный риск,
• Риск износа объектов,
• Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения,
• Риски инфляции,
• Риск реинвестирования и др.
Помимо всего прочего, отдельно необходимо рассмотреть риски связанные с использованием заемного капитала. Так как при вложении собственного капитала у инвестора нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, то минимизация рисков может быть достигнута за счет вложений в различные типы недвижимости либо в объекты, находящиеся в различных регионах. При использовании заемного капитала, к вышеперечисленным рискам добавляются риски, связанные со своевременным обслуживанием долговых обязательств, а также риски невыплаты основной суммы долга [2].
Положительные моменты, связанный с инвестициями в сферу недвижимости имеют место быть. В случае если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то он будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы. В связи с этим, доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.
В конечном счете, риски либо увеличивают, либо снижают запланированную выручку. В процессе риск-менеджмента некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мер по их снижению.
Борисов Е.В. в своей диссертации настаивает на том, что среди всего диапазона специфических рисков рынка коммерческой недвижимости наиболее важными являются две группы рисков:
1) риски, обусловленные низкой эффективностью рынка коммерческой недвижимости и наличием информационной асимметрии;
2) риски, обусловленные необходимостью управления активами на рынке коммерческой недвижимости, т.е. операционные риски.
По его мнению, «названные риски являются факторами необходимости применения специализированных методов к управлению рисками инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости».
В конечном итоге, можно сделать вывод, что анализ рисков, являясь процедурой выявления риск-факторов, а также оценка их значимости, является, по сути, анализом вероятности того, что произойдут определенные неблагоприятные события и отрицательно повлияют на достижение целей проекта. Анализ рисков включает оценку рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ним неблагоприятных последствий [1].
Список литературы
1. Андреев М.В. Оценка рисков и их влияния на непрерывность бизнеса на рынке недвижимости: автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.10 / Андреев Максим Владимирович. М., 2007. 34 с.
2. Власова Ю.А. Развитие финансового механизма управления рынком жилой недвижимости в России: автореф. дис. кан. экон. наук: 08.00.10 / Васова Юлия Ашумовна. Казань, 2012. 12 с.
3. Метельский И.М. Риск менеджмент на российском рынке недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими / И.М. Метельский // МГУТУ, 2010. № 12. С. 73.
4. Солодкина Л.А. Экономика недвижимости / Л.А. Солодкина // Экономика недвижимости: учебное пособие. Челябинск: Челябинская гос. аграинженерная акад., 2009. 54 с.
5. Петров В.Н. Экономика недвижимости / В.Н. Петров // Экономика недвижимости: учебное пособие. СПб:. Наука, 2003. 57 с.
РИСКИ В СЕКТОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ Некрасова Н.Д.
Некрасова Наталия Дмитриевна - студент магистратуры, направление: экономика недвижимости, Институт экономики и управления Орловский государственный университет, г. Орел
Аннотация: в статье анализируются классификации рисков в секторе недвижимости, инвестиционные риски, риски в секторе недвижимости. Ключевые слова: инвестиционные риски, недвижимость.
Оценка рисков играет большую роль в инвестиционной стратегии, так как бюджет предполагаемого проекта, а также его будущая доходность зависят от того, насколько инвестор готов рисковать. Каждый инвестиционный проект связан с рисками, однако наличие достоверной информации о планируемом виде деятельности значительно снижает возможные риски. Рынок недвижимого имущества характеризуется высокой изменчивостью цен на объекты. Частое изменение цен на недвижимость с одной стороны увеличивает возможный доход от проекта, но в то же время увеличивает риски инвесторов. Из-за этого процесса принятие решений по проекту и оценка его эффективности происходят в условиях неопределенности. Инвестору необходимо провести анализ и систематизацию
