CC BY
22
УПРАВЛЕНЕЦ / 9-10/37-38/2012
^ СироТКин Виктор Анатольевич
Кандидат экономических наук, доцент кафедры управления городским хозяйством и рынком недвижимости
Уральский государственный экономический университет 620144, рФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/народной воли, 62/45 Тел.: (343) 221-26-19 E-mail: docent.sva@yandex.ru
^ рЕЗВоВ Георгий Александрович
Директор Института городского хозяйства и недвижимости, профессор кафедры управления городским хозяйством и рынком недвижимости
Уральский государственный экономический университет 620144, рФ, г. екатеринбург, ул. 8 Марта/народной воли, 62/45 Тел.: (343) 221-26-19
Аннотация
Дополняя существующие подходы к оценке
инвестиционных проектов, авторы статьи представляют механизм ее проведения с помощью качественного анализа рисков. Предлагается практическое применение методики определения индексов значимости с использованием метода семантических дифференциалов. Для обоснования данного подхода осуществлена оценка двух инвестиционных проектов в городе Екатеринбурге и продемонстрирована важность использования многоступенчатой оценки рисков, позволяющей получать наилучший результат развития территории в целом.
Альтернативные подходы при оценке инвестиционных проектов в отдельном муниципальном образовании
Ключевые слова
муниципалитет недвижимость качественный анализ риска инвестиционный проект оценка риска
В общепринятой практике критерием оценки инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном комплексе является прибыль, обеспечивающая сроки окупаемости и рентабельность инвестиций не ниже желаемого уровня. Прогноз финансовых показателей проекта служит исходным пунктом оценки его экономической эффективности. Если на этом этапе анализа получен отрицательный результат, то следует продолжить исследования, чтобы окончательно убедиться в экономической несостоятельности проекта.
В связи с этим актуальными являются исследования, ориентированные на разработку методик оценки рисков, связанных со стратегическими решениями, принимаемыми на разных уровнях территориального управления, позволяющие спрогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций, производить оценку и разрабатывать комплекс мер, предотвращающих возможные потери материальных, финансовых, человеческих и других ресурсов.
В мировой практике [1; 2] сложились подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:
• моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
• предположение трех вариантов условий реализации проекта (пессимистический, оптимистический, вероятный);
• учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителю проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т.д.;
• приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
• учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов на ценность используемых денежных средств;
• учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.
Необходимо отметить, что непосредственно процесс выявления этих рисков может быть весьма трудоемким, соответственно, отдельная фирма не всегда способна точно и правильно оценить все факторы риска. Это, в конечном счете, отражается на гражданах, проживающих в данных муниципальных образованиях, так как из-за различных негативных событий снижается деловая активность на территории, что вызывает уменьшение налоговых поступлений.
Рассмотрим один из подходов к оценке инвестиционных проектов более подробно. Важной составляющей данного подхода является проведение качественного анализа возможных опасностей, направленного на обнаружение рисков, исследование их особенностей, выявление последствий реализации соответствующих рисков в форме экономического ущерба, раскрытие источников информации относительно каждого риска.
Можно привести следующий пример. В муниципальное образование «Город Екатеринбург» (далее - МО) на конкурс для рассмотрения были представлены два инвестиционных проекта: реконструкция многоэтажного жилого дома и строительство 6-этажного офисного здания в деловом центре МО. Руководству муниципального образования необходимо оценить данные проекты с точки зрения их рискованности.
Чтобы понять, какой из данных проектов выбрать, сначала необходимо классифицировать различные виды опасностей. В результате анализа возникает понимание круга проблем, с которыми менеджерам придется столкнуться в процессе риск-менеджмента.
Innovations • Investments • Competitiveness 71
Alternative Approaches to the Evaluation of Investment Projects in a Municipality
На рисунке представлен механизм качественного анализа рисков, состоящий из таких основных блоков, как: получение исходной информации, анализ и структуризация возможных рисков и опасностей, оценка последствий рисков и разработка антирисковых мероприятий.
Как видно из рисунка, в настоящее время сложилось достаточно большое количество различных методов и подходов к оценке риска, которые выделены по блокам проведения качественного анализа рисков. Однако, прежде чем начать оценку рисков, исследователь должен понимать, каким из методов возможно наиболее точно выявить конкретные группы опасностей.
При оценке представленных проектов авторами рекомендуется применение методики определения индексов
значимости с использованием метода семантических дифференциалов.
Удобство применения настоящей методики объясняется тем, что при ее использовании не только осуществляется идентификация рисков, способных появиться в процессе запуска нового объекта, но и определяется их уровень опасности. Соответственно, сравнивая данные показатели, можно выбрать наиболее выгодный инвестиционный проект. Основным преимуществом является простота и понятность выбора характеристик, способных создать угрозу его осуществлению.
Непосредственно анализ состоит из следующих этапов.
Этап 1 - идентификация рисков. Группа по выявлению рисков идентифицирует все риски и опасности с помощью
^ Viktor A. SiRoTKiN
Cand. Sc. (Ec.), Assistant-Prof. of Municipal Economy Management and Real Estate Market Dprt.
Urals State University of Economics
620144, RF, Ekaterinburg,
ul. 8 Marta/narodnoy Voli, 62/45
Phone: (343) 221-26-19
E-mail: docent.sva@yandex.ru
^ Georgy a. REZVoV
Head of Institute of Municipal Economy and Real Estate, Prof. of Municipal Economy Management and Real Estate Market Dprt.
Urals State University of Economics 620144, RF, Ekaterinburg, ul. 8 Marta/narodnoy Voli, 62/45 Phone: (343) 221-26-19
ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНОМ ИНФОРМАЦИИ
• ПРЯМАЯ ИНСПЕКЦИЯ •АНАЛИЗ ИНЦИДЕНТОВ •SWOT-АНАЛИЗ
• НАБЛЮДЕНИЕ
• АНАЛИЗ ПЕРВИЧНЫХ ДОКУМЕНТОВ
• ИНТЕРВЬЮ •ОПРОСНЫЙ ЛИСТ
• АНАЛИЗ ПЕРИОДИЧЕСКИХ ОТЧЕТОВ
АНАЛИЗ И СТРУКТУРИЗАЦИЯ ВОЗМОЖНЫХ РИСКОВ И ОПАСНОСТЕЙ
• МЕТОД HAZARD
• МЕТОД «ТАКСОНОМИИ»
• СОЗДАН И Е «П РИ Ч И Н НО-СЛ ЕДСТВЕННЫХ ДИАГРАММ»
■ ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРНОЙ ДИАГРАММЫ
• МЕТОД Д ЕЛ ЬФИ
• СОСТАВЛЕНИЕ КАРТ ПОТОКОВ
■ ПОСТРОЕНИЕ МАТРИЦЫ ПРЕДПОЧТЕНИЙ
• МЕТОД «КРУГ РИСКА»
• МОЗГОВОЙ ШТУРМ
• МЕТОД ГМЕА ■МЕТОДСИНЕКТИКИ
• МЕТОД «ПЯТЬ ПОЧЕМУ»
• МЕТОД «ЧТО ЕСЛИ»
ОЦЕНКА ПОСЛЕДСТВИИ РИСКОВ
- ПОСТРОЕНИЕ ДЕРЕВА СОБЫТИЙ
■ ПОСТРОЕНИЕ ДЕРЕВА ОТКАЗОВ
• ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНДЕКСОВ ОПАСНОСТИ
• МЕТОД АНАЛОГИЙ
- МЕТОД«СОБЫТИЯ-ПОСЛЕДСТВИЯ»
■ ПОСТРОЕНИЕ МАТРИЦЫ СОПОСТАВЛЕНИЯ
• МЕТОД «ОЦЕНКА РИСКОВЫХ СОБЫТИЙ»
• МЕТОДИКА ИНДЕКСОВ ЗНАЧИМОСТИ
Key words
MUNICIPALITY REAL ESTATE
QUALITATIVE RISK ANALYSIS INVESTMENT PROJECT RISK EVALUATION
Summary
The authors complement the existing approaches to the evaluation of investment projects and present how assessment is carried out by means of qualitative risk analysis. In the article there is provided practical application of procedure for determining the significance indices using the semantic differential method. To justify this approach, the authors evaluated two investment projects in Ekaterinburg and demonstrated the importance of a multi-stage risk assessment to obtain the best results from development of the territory.
РАЗРАБОТКА АНТИРИСКОВЫХ МЕРОПРИЯТИИ
Механизм проведения качественного анализа рисков недвижимости
UPRAVLENETS/ 9-10/37-38/2012
УПРАВЛЕНЕЦ / 9-10/37-38/2012
следующих способов: визуальный осмотр, ревизия, техническая или научная оценка, анализ статистических данных, обсуждения с проектировщиками, строителями, предпринимателями и другими заинтересованными лицами. Опасности регистрируются в специальном журнале в виде таблицы.
Этап 2 - оценка степени риска. На данном этапе все риски должны быть оценены с использованием коэффициентов по характеристикам: частота наступления и степень вреда.
Этап 3 - определение веса данного риска в общем количестве оцениваемых опасностей [3. С. 103].
Этап 4 - определение взвешенного значения риска. Определяется значение риска с учетом его веса в общем количестве рисков.
Этап 5 - определение профиля инвестиционного проекта.
Предложенная методика определения индексов значимости применима в тех случаях, когда стандартная оценка финансовых показателей проекта существенно затруднена либо лишена смысла. Эту методику можно использовать и как самостоятельное исследование, предваряющее более тщательное рассмотрение рисков для их дальнейшей нейтрализации. Результатом ее исполь-
зования является ранжирование проектов по степени их рискованности за счет определения общего профиля риска. Рассмотрим практическое применение данной методики более подробно на примере оценки двух инвестиционных проектов.
Проект 1. Реконструкция многоэтажного жилого дома в Орджоникидзевском районе МО «Город Екатеринбург». Проект типовой. Генеральным подрядчиком является компания, имеющая опыт строительства подобных объектов более 10 лет. Имеется собственный парк строительной техники. Работы осуществляются в плотном жилом массиве. Эксперты следующим образом оценили возможные риски проекта (табл. 1).
При оценке возможной степени вреда в результате ошибок в проектно-изыскательских работах эксперты опирались на выводы, представленные в табл. 2.
При оценке коэффициента вреда (Квр) необходимо руководствоваться следующим правилом: если риск имеет различные степени возможного вреда, то выбирается наибольший коэффициент. При оценке веса фактора необходимо учитывать коэффициент вреда, коэффициент частоты наступления риска (Кч) и долю их произведения в общей сумме произведения данных коэффициентов для всех рассматриваемых рисков.
Высокое значение веса фактора «изменение спроса» объясняется сложной обстановкой на рынке, когда цены на жилую недвижимость то увеличиваются, то снижаются. Высокое значение риска ошибки в проектно-изыскательских работах объясняется возможным большим ущербом, так как строительство ведется в месте сложной геоподосновы, однако в связи с осуществлением типового проекта вероятность данного риска относительно низкая. Риск противоправных действий третьих лиц можно объяснить тем, что реконструкция осуществляется в жилом массиве и поэтому возможны хищения оборудования и т.п.
Индекс значимости каждого риска 1р определим по следующей формуле:
Соответственно, общий профиль данного показателя будет иметь вид:
1р = {0,45; 0,05; 0,3; 0,15; 0,42; 0,42; 0,51; 0,21; 0,26; 0,51}.
В этом случае, взвешенное значение риска данного инвестиционного проекта составит:
Таблица 1 - Показатели рисков инвестиционного проекта 1
5 5 й ГЛ 2 О Ошибки в проектноизыскательских работах Увеличение сроков реконструкции Отсутствие необходимого производственного оборудования Ненадежный/незнакомый поставщик Случайная гибель имущества Недобросовестность подрядчика Изменение спроса Отсутствие хороших отношений с региональной и муниципальной властью Вероятные потери в результате нанесения вреда собственности третьих лиц Противоправные действия третьих лиц
К вр 0,9 0,1 0,6 0,3 0,6 0,6 0,6 0,3 0,3 0,6
К ч 0,5 0,5 0,5 0,5 0,7 0,7 0,85 0,7 0,85 0,85
Вес фактора Ц 0,14 0,02 0,09 0,05 0,13 0,13 0,16 0,06 0,08 0,14
Таблица 2 - Коэффициенты соответствия установленному параметру нанесенного вреда
Вид вреда Параметр Коэффициент
Имущественный Повреждения отдельного имущества предприятия, ведущие к перерыву в деятельности 0,6
физический физический вред, нанесенный нескольким работникам и ведущий к незначительному повреждению их здоровья (ушибы, царапины и т.п.) 0,3
финансовый Недополучение более 50% инвестированных средств либо потеря всего дохода предприятия 0,9
Коэффициент вреда(Кв) 0,9
Таблица 3 - Показатели рисков инвестиционного проекта 2
и иел й а ЇС о Ошибки в проектноизыскательских работах Увеличение сроков реконструкции Отсутствие необходимого производственного оборудования Ненадежный/незнакомый поставщик а в я тес = I Л 5 7 5 ^ § б Недобросовестность подрядчика Изменение спроса Отсутствие хороших отношений с региональной и муниципальной властью Вероятные потери в результате нанесения вреда собственности третьих лиц Противоправные действия третьих лиц
К вр 0,9 0,1 0,6 0,3 0,6 0,3 0,6 0,6 0,6 0,3
К ч 0,7 0,7 0,85 0,7 0,7 0,7 0,85 0,7 1,05 0,5
Вес фактора Ц 0,13 0,01 0,11 0,04 0,09 0,04 0,11 0,09 0,13 0,03
Innovations • Investments • Competitiveness 73
Б = 0,08x0,16 + 0,08x0,16 + 0,06x0,14 + 0,05x0,13 + 0,05x0,13 + 0,03x0,09 + 0,02x0,08 + + 0,01x0,06 + 0,01x0,05 + 0,001x0,02 = 0,4.
Таким образом, используя данную методику, можно установить, что взвешенное значение профиля инвестиционного проекта реконструкции жилого дома в Орджо-никидзевском районе города Екатеринбурга Б = 0,4.
Проект 2. Строительство 6-этажного офисного здания в деловом центре МО «Город Екатеринбург». Генеральным подрядчиком является компания, имеющая опыт работы на строительном рынке около 3 лет. Проект не типовой. В 150 метрах от строительства находится памятник архитектуры, обладающий исторической ценностью. Большую часть строительной техники придется брать в аренду. Эксперты следующим образом оценили возможные риски проекта (табл. 3).
Наибольший вес имеют риски ошибки в проектно-изыскательских работах и изменения спроса.
Возможные ошибки в проектно-изыскательских работах объясняются тем, что проект не типовой, строительство происходит на участке сложной геоподосновы.
В то же время на момент принятия инвестиционного решения по данному проекту наблюдалось снижение цен на аренду офисных помещений, что связано с экономической ситуацией на региональном рынке. Однако инвестор прогнозирует повышение спроса на данный вид недвижимости через 2 года, поэтому планирует строительство офисного здания, но твердой уверенности нет.
Риск отсутствия практического опыта у застройщика можно объяснить тем, что у застройщика это второй подобный проект. В связи с тем что строительство осуществляется в центре города, высокий вес и у риска нанесения вреда третьим лицам, тем более что рядом находится здание, обладающее исторической ценностью, которое может пострадать при возведении фундамента.
По формуле (1) определим индексы значимости рисков:
1Р = {0,63; 0,07; 0,51; 0,21; 0,42; 0,21; 0,51; 0,42; 0,63; 0,15; 0,51; 0,51}.
Также вычислим взвешенное значение риска:
Б = 0,08x0,63 + 0,001x0,07 + 0,05x0,51 + 0,01x0,21 + 0,04x0,42 + 0,01x0,21 + + 0,05x0,51 + 0,04x0,42 + 0,08x0,63 + 0,001x0,15 + 0,05x0,51 + 0,05x0,51 = 0,48.
Как видно из данного расчета, более выгодным проектом с точки зрения возможных рисков оказалась реконструкция жилого дома.
Основными достоинствами предложенной методики можно считать следующие:
а) предварительная оценка особенно эффективна при рассмотрении таких проектов, где анализ финансовых показателей затруднен либо лишен смысла;
б) предварительная оценка может быть получена очень быстро и не требует сложных математических расчетов;
в) возможно сравнение проектов, характеризующихся различными наборами количества рисков.
К недостаткам методики можно отнести следующие:
а) предварительная оценка редко дает окончательный ответ на вопрос о привлекательности проекта;
б) не существует универсального набора рисков, поэтому методику необходимо адаптировать к каждому конкретному проекту.
Работа по сбору информации и идентификации рисков помогает обнаружить большинство опасностей, но, как правило, через некоторое время появляются новые. Соответственно, важной частью организации деятельности является создание специальной муниципальной программы по контролю и идентификации новых рисков.
Представленная информация наглядно демонстрирует, что, во-первых, предложенный метод качественного анализа рисков дает возможность руководству муниципального образования провести более тщательную, многоступенчатую оценку рисков инвестиционных проектов, а во-вторых, использование альтернативных подходов к оценке риска позволяет получить наилучший результат развития территории в целом.
Источники
1. Renn O. Three decades of risk research: accomplishments and new challenges // Journal of Risk Research. 1998. No. 1.
2. Risk Assessment and Management Handbook for Environmental, Health, and Safety Professionals. N.Y.: McGraw-Hill, 1996.
3. Тихомиров Н.П., Тихомирова Т.М. Риск-анализ в экономике. М.: Экономика, 2010.
References
1. Renn O. Three decades of risk research: accomplishments and new challenges // Journal of Risk Research. 1998. No. 1.
2. Risk Assessment and Management Handbook for Environmental, Health, and Safety Professionals. N.Y.: McGraw-Hill, 1996.
3. Tikhomirov N.P, Tikhomirova T.M. Risk-analysis in economics. Moscow: Ekonomika, 2010.
UPRAVLENETS/ 9-10/37-38/2012
