Научная статья на тему 'Совершенствование нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений'

Совершенствование нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
187
24
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
НОРМАТИВНАЯ ПРАВОВАЯ БАЗА / ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ ЗЕМЛИ / ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ / СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО / ОПЕРАТОР ПО РЕФИНАНСИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Ивасенко А. Г.

Статья посвящена новейшему направлению ипотечного кредитования, связанного с залогом земли. Автором проанализирована правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Выявлены нерешенные вопросы и предложены меры по совершенствованию федеральной нормативной базы в сфере регулирования

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Improving legal and regulatory framework for the regulation of land and mortgage relationships

This article is devoted to the latest direction of mortgage-related to collateral land. The author analyzed the legal basis for the development of land mortgage lending. Identified outstanding issues and proposed measures to improve the federal regulatory framework for the regulation of land mortgage relationships.

Текст научной работы на тему «Совершенствование нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений»

ипотека под залог земли

совершенствование нормативной правовой базы

в области регулирования

земельно-ипотечных отношений

ИвасенкоА.Г.

канд. экон. наук, доцент, профессор Бердского филиала Новосибирского государственного технического университета [email protected]

_Аннотация

Статья посвящена новейшему направлению ипотечного кредитования, связанного с залогом земли. Автором проанализирована правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Выявлены нерешенные вопросы и предложены меры по совершенствованию федеральной нормативной базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений.

За последние годы в стране сформирована достаточно прочная правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Это позволяет использовать земельные участки в качестве обеспечения исполнения обязательств по предоставляемым кредитам.

Земельно-ипотечные отношения регулируются:

- Конституцией РФ;

- Гражданским кодексом РФ;

- Земельным кодексом РФ;

- Федеральным законом от 24.07.2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

- Федеральным законом от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»;

- Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее -Закон об ипотеке (залоге) недвижимости). Указанные законодательные акты составляют в совокупности вполне достаточную законо-

дательно-правовую базу для регулирования залоговых отношений в отрасли. Вместе с тем существуют определенные противоречия. Прежде всего, между Гражданским и Земельным кодексами относительно залога земли как главного средства производства в сельском хозяйстве.

Кроме того, данные законодательно-правовые акты недостаточно учитывают специфику сельскохозяйственного производства, залога земель сельскохозяйственного назначения, обусловленную особенностями ведения воспроизводственного процесса в аграрном бизнесе [1].

Регулирование

на законодательном

уровне

Для успешного создания и развития системы необходимы принятие и реализация ряда дополнительных мер в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений по следующим ключевым направлениям [2]: 1. На уровне Федерального Собрания Российской Федерации - внесение изменений и дополнений:

- в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором должны быть урегулированы:

1) цели предоставления земельно-ипотечных кредитов;

2) особенности договора об ипотеке сельскохозяйственных земель;

3) вопросы перехода прав на заложенный земельный участок к другим лицам в порядке обращения взыскания на предмет залога;

4) порядок реализации и очередность преимущественного права приобретения земельного участка;

5) права и обязанности залогодержателя по владению, пользованию и распоряжению заложенным земельным участком в случае признания публичных торгов несостоявшимися и т.д.;

Ключевые слова

нормативная правовая база; ипотечное кредитование под залог земли; земельно-ипотечное кредитование; ипотечные ценные бумаги;

сельскохозяйственное

производство;

оператор

по рефинансированию

земельно-ипотечных

кредитов

-ипотека

за последние

годы в России

достаточно

прочная правовая

_основа

_для развития

_земельно_ипотечного

_кредитования

ка

о и

- в Закон об ипотеке (залоге) недвижимости в части:

1) приведения отдельных норм и положений в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации, с Федеральным законом от 11.11.203 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах), с Федеральным законом от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее - Закон о рынке ценных бумаг) и др.;

2) ипотеки земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств, установления порядка государственной регистрации владельцев закладной и ее залога, соглашения об изменении содержания закладной, смены залогодержателя;

3) изменения порядка передачи прав по закладным, предусматривающим централизованное депозитарное хранение и учет прав владельцев закладных;

) особенностей залога ипотечного покрытия и договора доверительного управления ипотечным покрытием и т.д.;

- в Закон об ипотечных ценных бумагах в части:

1) уточнения понятия закладной и введения ее в гражданский оборот;

2) особенностей эмиссии ипотечных ценных бумаг;

3) обеспечения обязательств, возникающих в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг;

4) определения состава и размера ипотечного покрытия;

5) особенностей ведения реестра ипотечного покрытия;

6) уточнения требований к страховому покрытию и т.д.;

- в Закон о рынке ценных бумаг в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядка государственной регистрации решения о выпуске облигаций,

обеспеченных залогом недвижимого имущества и т.д.;

- в Федеральный закон от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» в части установления новой категории и правового статуса кредитных организаций -ипотечных кредитных организаций в форме ипотечного банка, ипотечной небанковской кредитной организации, основной деятельностью которых является предоставление земельно-ипотечных кредитов и приобретение прав по ним и т.д.

Регулирование на уровне Правительства РФ

2. На уровне Правительства Российской Федерации и других органов исполнительной власти необходимо:

- осуществлять координацию создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования;

- принять ряд постановлений Правительства Российской Федерации о мерах по развитию земельно-ипотечного кредитования, в том числе по созданию государственного оператора по рефинансированию земельно-ипотечных кредитов;

- ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю с максимально возможной передачей земельных участков муниципальным образованиям, наиболее заинтересованным в экономическом и социальном развитии своих территорий;

- обеспечить правовые гарантии надежности регистрации прав на недвижимость;

- обеспечить разработку и утверждение Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки земельных участков, владельцев закладных, замены залогодержателя, а также залога ипотечного покрытия;

- обеспечить разработку и принятие нормативных актов и технической документации, обеспечивающих внесение в государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках земельных участков,

в российском законодательстве недостаточно учитывается специфика сельскохозяйственного производства

ипотека

=Т=Ш.

ка

о -

необходимо

принятие ряда

_дополнительных

_мер в направлении

совершенствования

_федеральной

_нормативной

_правовой базы

в сфере

_регулирования

земельно-ипотечных

отношений

входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения;

- обеспечить предоставление кредитным и оценочным организациям сведений из государственного кадастра объектов недвижимости в отношении качественных характеристик земельных участков и рыночных цен, зафиксированных при проведении сделок с землей;

- разработать механизмы, реально позволяющие залогодержателю получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Регулирование на организационном уровне

3. На уровне оператора по организации выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов необхо-имо:

разработать стандартные условия предоставления сельхозтоваропроизводителям земельно-ипотечных кредитов, правила и процедуры, осуществляемые в процессе выдачи и их обслуживания, а также эмиссии и обращения оборота ипотечных ценных бумаг;

- разработать правила и стандарты взаимодействия с участниками системы земельно-ипотечного кредитования;

- организовать формирование инфраструктуры для обслуживания ипотечных кредитов;

- утвердить критерии отбора оценочных, страховых, риелторских компаний для взаимодействия с финансовыми организациями, осуществляющими ипотечное кредитование;

- обеспечить заключение с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и финансовыми структурами соглашений о взаимодействии в сфере развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Принятие предложенных мероприятий в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений будет способствовать развитию системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Литература

1. Лойко П.Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2005. - №7. - С.106.

2. Ивасенко А.Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства: монография. - Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2008. - 160с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

в России

необходимо

организовать

инфраструктуру

для обслуживания

ипотечных

кредитов

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.