ипотека под залог земли
совершенствование нормативной правовой базы
в области регулирования
земельно-ипотечных отношений
ИвасенкоА.Г.
канд. экон. наук, доцент, профессор Бердского филиала Новосибирского государственного технического университета ya_shka@ngs.ru
_Аннотация
Статья посвящена новейшему направлению ипотечного кредитования, связанного с залогом земли. Автором проанализирована правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Выявлены нерешенные вопросы и предложены меры по совершенствованию федеральной нормативной базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений.
За последние годы в стране сформирована достаточно прочная правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Это позволяет использовать земельные участки в качестве обеспечения исполнения обязательств по предоставляемым кредитам.
Земельно-ипотечные отношения регулируются:
- Конституцией РФ;
- Гражданским кодексом РФ;
- Земельным кодексом РФ;
- Федеральным законом от 24.07.2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Федеральным законом от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»;
- Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее -Закон об ипотеке (залоге) недвижимости). Указанные законодательные акты составляют в совокупности вполне достаточную законо-
дательно-правовую базу для регулирования залоговых отношений в отрасли. Вместе с тем существуют определенные противоречия. Прежде всего, между Гражданским и Земельным кодексами относительно залога земли как главного средства производства в сельском хозяйстве.
Кроме того, данные законодательно-правовые акты недостаточно учитывают специфику сельскохозяйственного производства, залога земель сельскохозяйственного назначения, обусловленную особенностями ведения воспроизводственного процесса в аграрном бизнесе [1].
Регулирование
на законодательном
уровне
Для успешного создания и развития системы необходимы принятие и реализация ряда дополнительных мер в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений по следующим ключевым направлениям [2]: 1. На уровне Федерального Собрания Российской Федерации - внесение изменений и дополнений:
- в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором должны быть урегулированы:
1) цели предоставления земельно-ипотечных кредитов;
2) особенности договора об ипотеке сельскохозяйственных земель;
3) вопросы перехода прав на заложенный земельный участок к другим лицам в порядке обращения взыскания на предмет залога;
4) порядок реализации и очередность преимущественного права приобретения земельного участка;
5) права и обязанности залогодержателя по владению, пользованию и распоряжению заложенным земельным участком в случае признания публичных торгов несостоявшимися и т.д.;
Ключевые слова
нормативная правовая база; ипотечное кредитование под залог земли; земельно-ипотечное кредитование; ипотечные ценные бумаги;
сельскохозяйственное
производство;
оператор
по рефинансированию
земельно-ипотечных
кредитов
-ипотека
за последние
годы в России
достаточно
прочная правовая
_основа
_для развития
_земельно_ипотечного
_кредитования
ка
о и
- в Закон об ипотеке (залоге) недвижимости в части:
1) приведения отдельных норм и положений в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации, с Федеральным законом от 11.11.203 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах), с Федеральным законом от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее - Закон о рынке ценных бумаг) и др.;
2) ипотеки земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств, установления порядка государственной регистрации владельцев закладной и ее залога, соглашения об изменении содержания закладной, смены залогодержателя;
3) изменения порядка передачи прав по закладным, предусматривающим централизованное депозитарное хранение и учет прав владельцев закладных;
) особенностей залога ипотечного покрытия и договора доверительного управления ипотечным покрытием и т.д.;
- в Закон об ипотечных ценных бумагах в части:
1) уточнения понятия закладной и введения ее в гражданский оборот;
2) особенностей эмиссии ипотечных ценных бумаг;
3) обеспечения обязательств, возникающих в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг;
4) определения состава и размера ипотечного покрытия;
5) особенностей ведения реестра ипотечного покрытия;
6) уточнения требований к страховому покрытию и т.д.;
- в Закон о рынке ценных бумаг в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядка государственной регистрации решения о выпуске облигаций,
обеспеченных залогом недвижимого имущества и т.д.;
- в Федеральный закон от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» в части установления новой категории и правового статуса кредитных организаций -ипотечных кредитных организаций в форме ипотечного банка, ипотечной небанковской кредитной организации, основной деятельностью которых является предоставление земельно-ипотечных кредитов и приобретение прав по ним и т.д.
Регулирование на уровне Правительства РФ
2. На уровне Правительства Российской Федерации и других органов исполнительной власти необходимо:
- осуществлять координацию создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования;
- принять ряд постановлений Правительства Российской Федерации о мерах по развитию земельно-ипотечного кредитования, в том числе по созданию государственного оператора по рефинансированию земельно-ипотечных кредитов;
- ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю с максимально возможной передачей земельных участков муниципальным образованиям, наиболее заинтересованным в экономическом и социальном развитии своих территорий;
- обеспечить правовые гарантии надежности регистрации прав на недвижимость;
- обеспечить разработку и утверждение Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки земельных участков, владельцев закладных, замены залогодержателя, а также залога ипотечного покрытия;
- обеспечить разработку и принятие нормативных актов и технической документации, обеспечивающих внесение в государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках земельных участков,
в российском законодательстве недостаточно учитывается специфика сельскохозяйственного производства
ипотека
=Т=Ш.
ка
о -
необходимо
принятие ряда
_дополнительных
_мер в направлении
совершенствования
_федеральной
_нормативной
_правовой базы
в сфере
_регулирования
земельно-ипотечных
отношений
входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения;
- обеспечить предоставление кредитным и оценочным организациям сведений из государственного кадастра объектов недвижимости в отношении качественных характеристик земельных участков и рыночных цен, зафиксированных при проведении сделок с землей;
- разработать механизмы, реально позволяющие залогодержателю получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.
Регулирование на организационном уровне
3. На уровне оператора по организации выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов необхо-имо:
разработать стандартные условия предоставления сельхозтоваропроизводителям земельно-ипотечных кредитов, правила и процедуры, осуществляемые в процессе выдачи и их обслуживания, а также эмиссии и обращения оборота ипотечных ценных бумаг;
- разработать правила и стандарты взаимодействия с участниками системы земельно-ипотечного кредитования;
- организовать формирование инфраструктуры для обслуживания ипотечных кредитов;
- утвердить критерии отбора оценочных, страховых, риелторских компаний для взаимодействия с финансовыми организациями, осуществляющими ипотечное кредитование;
- обеспечить заключение с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и финансовыми структурами соглашений о взаимодействии в сфере развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Принятие предложенных мероприятий в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений будет способствовать развитию системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Литература
1. Лойко П.Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2005. - №7. - С.106.
2. Ивасенко А.Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства: монография. - Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2008. - 160с.
в России
необходимо
организовать
инфраструктуру
для обслуживания
ипотечных
кредитов