CC BY
187
УДК 336.77
А.Г. Ивасенко
ПРОБЛЕМЫ
развития СИСТЕМЫ кредитования под
залог ЗЕМЛИ В РОССИИ
Статья посвящена исследованию проблем развития системы кредитования субъектов аграрного предпринимательства под залог земельныхучастков, выделены основные факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России.
Ключевые слова: кредитование под залог земли.
Субъекты аграрного предпринимательства, обладая большими площадями продуктивных земельных ресурсов, а следовательно, и огромным потенциалом для обеспечения ипотечного кредита, не имеют возможности воспользоваться им в связи со множеством нерешенных проблем.
Во-первых, серьезным барьером оформления надлежащим образом документации на
сельскохозяйственные земельные участки служат длительность, сложность и относительно высокая стоимость процесса их выдела на местности, постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности на землю [1]. По оценкам экспертов, доля площади сельскохозяйственных земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам на правах собственности, выделенных в натуре и поставленных на кадастровый учет, прошедших государственную регистрацию прав, а также не исключенных из оборота и не ограниченных в обороте на основании федерального закона, составляет не более 15 % общего фонда земель сельскохозяйственного назначения в стране.
Наметившиеся тенденции востребования земельных долей создают серьезные предпосылки для образования мелких землепользований. В связи с этим специалистам реформирования отношений земельной собственности, центра реформирования предстоит огромная работа по оказанию сельхозтоваропроизводителям практической и консультационной помощи по вопросам выделения, перераспределения земель, по формированию компактных массивов земель хозяйствующих субъектов, решению проблем, связанных с формированием коллективов
собственников, отделяющихся от базового предприятия [2].
В данной ситуации ощущается на уровне районов и хозяйств отсутствие необходимых землеустроительно-планировочных проработок по организации территории, определяющих место и производственно-экономическую значимость каждого конкретного земельного участка, содержащих рекомендации по установлению земельных участков первоочередного выделения для различных целей, по делению того или иного земельного массива на доли и т.д.
Во-вторых,финансовое состояние большинства предпринимательских структур в аграрном секторе экономики не является устойчивым.
Отсутствует и система учета достоверной информации об экономическом положении потенциальных заемщиков из числа сельскохозяйственных товаропроизводителей. В связи с этим банк в определенной степени рискует, выдавая денежные средства под залог земель сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, процедура обращения взыскания на предмет залога влечет за собой не только риск утраты заемщиком права собственности на сельскохозяйственныйземельныйучасток,ноириск вывода этого участка из сельскохозяйственного оборота вообще. Реализацию заложенного земельного участка для удовлетворения претензий залогодержателя из его стоимости можно осуществить на публичных торгах, аукционе или по конкурсу с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Такие ограничения касаются и круга лиц, которые могут приобретать сельскохозяйственные земельные участки в собственность [3]. Однако до настоящего времени легитимные покупатели заложенных сельскохозяйственных земельных участков законодательно не определены.
В-третьих, система кредитования коммерческих банков, являющаяся одним из базовых элементов кредитной системы государства, характеризуется многогранностью финансовых отношений и активной функциональной ролью в механизме аккумулирования сбережений экономических агентов, их институционального «связывания» в соответствующих организационных формах и трансформации в инструмент долгосрочных инвестиций. Кредитный рынок России, претерпевая структурные изменения, связанные с современным финансовым кризисом, переживает период нестабильности, отличается высокой стоимостью кредитных продуктов, отсутствием в инфраструктуре рынка банковских услуг необходимых институциональных элементов, высокими рисками в банковской деятельности,
■ ■
36
недостаточным уровнем обслуживания клиентов, надежности кредитных организаций и доверия к ним. В результате банковский сектор продолжает оставаться производственно и социально неориентированным.
В-четвертых, недостаточная устойчивость системы современного банковского кредитования обусловлена в значительной мере отсутствием эффективных методик оценки состояния платежеспособности заемщика, при наличии дисбаланса между интересами субъектов банковского сектора экономики и потребителями банковских услуг, что проявилось в условиях и параметрах кредитования. Банки в течение продолжительного периода вынуждены были действовать в условиях инфляции, низких доходов населения, отсутствия рефинансирования банков и государственной стратегии развития системы кредитования. На протяжении последних лет наиболее массовое потребительское кредитование зачастую не имело достаточного залогового обеспечения, что привело к необходимости изменения политики резервирования, ужесточение которой чревато влиянием на критерий достаточности капитала банка, а смягчение -обострением проблем банковского сектора.
В-пятых, неразвитость земельно-ипотечного рынка, который базируется на четырех взаимосвязанных сегментах: земельном рынке, рынке земельно-ипотечного кредитования, рынке ипотечных облигаций и рынке специализированных посреднических услуг. Все они взаимосвязаны между собой, развитие одного из них является условием развития другого [4].
Неразвитость рынка земли обусловлена влиянием ряда факторов общего и специфического характера. К числу общих факторов можно отнести реализацию права на землю. В этой части по-прежнему существует неопределенность с разграничением государственной собственности на землю [5]. К числу специфических относятся факторы, связанные с формированием земельных участков. Неразвитость рынка земельно-ипотечного кредитования обусловлена имеющимися необоснованными запретами и противоречиями в правовом регулировании залога сельскохозяйственных земель, отсутствием надлежащей регистрации прав собственности, недостаточной обоснованностью подходов к оценке земли и имущества, отсутствием институциональных основ формирования и развития системы земельно-ипотечного кредитования и рядом других причин.
Рынок ипотечных облигаций, на котором традиционно обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями и целью которого является
содействие рефинансированию ипотечных ссуд, в современной России практически отсутствует [6].
В-шестых, из-за неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения эти земли имеют низкую ликвидность. В условиях существенного сокращения сельскохозяйственного производства за годы перестройки в большинстве регионов страны уменьшился и спрос на землю сельскохозяйственного назначения. При отсутствии соответствующих государственных гарантий возникают высокие риски невозвращения банкам ипотечных кредитов. Трудности получения кредитором заложенных сельскохозяйственных земельных участков связаны с судебными тяжбами, поскольку в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованию залогодержателя на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может обращаться только по решению суда [3].
В-седьмых, само законодательство, регулирующее земельно-ипотечное кредитование, противоречиво, в связи с чем требует доработки и совершенствования [7]. Как известно, Закон РФ «Об ипотеке» был принят в целях обеспечения государственной программы жилищной реформы. Он, фигурально выражаясь, был «заточен» под жилищную ипотеку и теперь объективно тормозит возможность развития земельной ипотеки [8].
Например, ст. 62 этого Закона гласит: «По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения)».
Из этого следует, что свободные от зданий и сооружений земельные участки, не предназначенныедлясадоводства,животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, не могут являться предметом ипотеки.
В то же время в ст. 63 отсутствует прямой запрет на ипотеку такого земельного участка. Это является сдерживающим фактором в первую очередь для развития земельного девелопмента. И таких примеров много.
Основными недостатками действующей системы законодательно-правового регулирования залога земли в сельском хозяйстве являются:
- наличие существенных противоречий между главными правоустанавливающими актами;
ПРОБЛЕМЫ УЧЁТА И ФИНАНСОВ №1(13) 2014
- недостаточный учет специфики залога земель сельскохозяйственного назначения, вытекающей из особенностей ведения процесса расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве [9].
В результате несовершенство действующего законодательства во многом тормозит развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, атакжерынканедвижимостивстране. Тем самым состояние правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и как следствие организационноэкономических основ ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей не обеспечивает в настоящее время использование ипотечного механизма в сельском хозяйстве [4].
В-восьмых, неясность права собственности на землю и другое недвижимое имущество в сельском хозяйстве. Большая часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности граждан и юридических лиц. Так называемые земельные доли граждан используются предпринимательскими структурами главным образом на правах аренды. В случае если дольная земля сельскохозяйственного назначения не будет переоформлена надлежащим образом (земельные участки в счет земельных долей не будут выделены на местности в установленный срок), договоры аренды долей будут признаны договорами доверительного управления имуществом, и земля перейдет в доверительное управление лицом, которое фактически ее использовало. Поэтому для широкого внедрения в жизнь земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей и обеспечения его масштабности в первую очередь надо урегулировать вопрос ипотеки сельскохозяйственных земельных участков, обремененных земельными долями [10].
В-девятых, несовершенство организационного механизма формирования и развития системы земельно-ипотечного кредитования - отсутствие участников институциональной инфраструктуры, например специализированных ипотечных банков. Кроме того, субъекты инфраструктуры, такие как страховые, оценочные компании, должны иметь соответствующую аккредитацию, подтверждающую их компетентность в данной специфической сфере.
В-десятых, отсутствие активной
государственной поддержки системы земельноипотечного кредитования в различных ее видах: от налоговых льгот до формирования фонда льготного земельно-ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровнях.
Кроме того, недостаточно освещены методические вопросы и не разработаны должным образом инструктивные документы, регламентирующие субсидирование процентных ставок при ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, процедуру реализации предметов залога, на которые обращено взыскание, технологию обращения закладных и проч.
Все перечисленные выше проблемы могут быть решены путем формирования и внедрения целостной системы земельно-ипотечного кредитования.
Среди факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:
- неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;
- отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель сельскохозяйственного назначения от ухудшения или потери их плодородия;
- малую доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;
- нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества, кредитно-финансовым учреждениям. Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована [2].
Слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве, которая не способствует заключению кредитных договоров на длительный срок, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом земли [11]. Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей недоступность земельноипотечных кредитов связана с высокими процентными ставками и отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов.
Необходимыми условиями развития земельно-ипотечного кредитования являются повышение капитализации банковской системы, формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов, становление и развитие рынка
■ ■
ипотечных ценных бумаг. Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники.
Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию под залог земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры.
Литература
1. Ивасенко А.Г. Ипотека под залог земли. Совершенствование нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений // Российское предпринимательство. -2009. - № 4-1. - С. 112-117.
2. Ивасенко А.Г. Факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России // Российское предпринимательство. - 2008. - № 12 (1).
3. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное
кредитование: теоретические и методо-
логические аспекты. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2008. - 251 с.
4. Ларионова И.В. Проблемы развития системы земельно-ипотечного кредитования в России // Деньги и кредит. - 2008. - № 8. - С. 59-67.
5. Горемыкин В.А. Земельное право: учебник. -М.: МГИУ, 2007. - 611 с.
6. Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика. - Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2001. - 304 с.
7. Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирования залоговых отношений // Деньги и кредит. - 2008. - № 8. - С. 32-36.
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.rU/12112327/#ixzz2wZfSPebP
9. Шкалов Г.А. Проблемы законодательноправового и экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2006. - № 5.- С. 18-27.
10. Никонова Я.И. Исследование альтернатив-
ных методов оценки земельных ресурсов // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2006. -
Т. 6. - С. 171-175.
11. Ивасенко А.Г., Казаков В.В. Сравнительный анализ отечественного и зарубежного опыта кредитного обеспечения использования земли // Вестник Томского государственного университета. - 2014. - № 378. - С. 184-190.
ПРОБЛЕМЫ УЧЁТА И ФИНАНСОВ №1(13) 2014
