CC BY
24
земельная ипотека
факторы и условия развития
земельной ипотеки вроссии
Перспективы рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов, объемы земельной ипотеки, как минимум, могут быть соизмеримы с жилищной. Объем рынка последней оценивается в сумму, эквивалентную 100-200 млрд долларов США.
Организация эффективного оборота земли в России возможна только на основе системы кредитного обеспечения. Это обусловлено тем, что для организации земельного оборота в современных условиях необходимы:
— надлежащая институциональная инфраструктура (земельное законодательство, система государственного кадастра и регистрации прав на землю, данные оценки земли, профессиональные специалисты);
— банковский капитал, нацеленный на сферу использования земли;
— наличие и свободный доступ к кредитным ресурсам;
— система налогообложения, базирующаяся на природно-ресурсном рентном потенциале.
Земля
как залоговый потенциал
У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал — земля. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года, сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти
Ивасенко А.Г.
канд. экон. наук,
доцент,
профессор
Бердского филиала
Новосибирского
государственного
технического
университета
реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9-10 млн га
25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства.
В обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки. Они, помимо рыночной стоимости, обеспечивают еще и текущие поступления. За счет последних, в свою очередь, может осуществляться погашение кредита и выплата процентов по нему. С учетом этого реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9-10 млн га [1]. В будущем предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель ходится почти 4,5 млн га неиспользуемых предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право собственности на которые может возникнуть у субъектов Российской Федерации и иципальных образований. о для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета их ипотеки (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке) [2].
Сдерживающие факторы
Среди факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:
— неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;
— отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель сельскохозяйственного назначения от ухудшения или потери их плодородия;
— малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;
— нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом
российское предпринимательство, 2009, № 2 (2)
россий
146
объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям. Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована. Слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве. Это не способствует заключению кредитных договоров на длительный срок, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом земли. Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей недоступность земельно-ипотечных кредитов связана с высокими процентными ставками и отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов.
Факторы развития ипотечного кредитования
Необходимыми условиями развития земельно-ипотечного кредитования являются:
— повышение капитализации банковской системы;
— формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов;
— становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники. Таким образом, на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения в той или иной стране огромное влияние оказывает целый набор факторов и условий (см. таблицу на с. 148) [3].
слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено
сложной
экономической ситуацией в агро-
промышленном производстве
Таблица
Факторы и условия, влияющие на организацию и развитие ипотечного кредитования
Группа факторов и условий ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ В ДАННОЙ ГРУППЕ
Политические — стабильность системы экономических отношений; — стабильность и предсказуемость политической ситуации; — наличие или отсутствие внешней угрозы; — военная или экономическая экспансия других государств; — возможность или недопустимость мер экспроприации; — степень доверия субъектов земельно-ипотечного кредитования к действиям органов власти
Экономические — уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; — устойчивость национальной валюты, уровень инфляции; — уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; — соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; — источники финансирования и стоимость создаваемых программ; — наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), которые заинтересованы в высоконадежном и долгосрочном вложении финансовых ресурсов; — уровень экономической грамотности населения
Правовые — способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости; — обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога; — наличие или отсутствие четкой системы регистрации земель сельскохозяйственного назначения, а также регистрации залога
Исторические условия — существующие в обществе традиции накопления и инвестирования, отношение к кредитованию у населения; — наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования; — особенности истории формирования земельного строя
Социальные — форма государственной поддержки граждан со стороны государства; — уровень жизни населения; — адекватность существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке
Организационные — теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; — существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; — существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; — существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования
российское предпринимательство, 2009, № 2 (2)
Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры.
Литература
1. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. Утверждена межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК», март 2007 г.
2. Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006. — С.67.
для большинства
сельхоз-
производителей
недоступность
ипотечных
кредитов связана
с высокими
ставками
и отсутствием
дохода,
позволяющего
вернуть
заложенную землю
креативная экономика
Как опубликоваться в журнале
Дорогие авторы!
Журнал «
й задачей журнала я
публикаций материалов по докторским и
а нашем сайте доступны тексты статей в электронном виде,
в том числе и^ архива ^предыдущих номеров журнала.
www.CreativEconomy.ru
ипотека
1149
