CC BY
45
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА, ОБЕСПЕЧЕНИИ ЕГО ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО И ИНФРАСТРУКТУРНОГО РАЗВИТИЯ НА ОСНОВЕ СОЗДАНИЯ СЕТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ
н.в. ивлева,
кандидат экономических наук, доцент
е.а. збинякова,
кандидат экономических наук, доцент
И.в. виноградова,
кандидат экономических наук, доцент орловская региональная академия государственной службы
В современных условиях одной из наиболее реформируемых сфер экономики стали земельные отношения, развитие которых предполагает превращение земли в реальный производственный ресурс и вовлечение ее в денежный оборот путем ипотечного кредитования под залог. Такая система существовала в России еще до 1917 г. и служила аккумулятором ресурсов, базой экономики, так как вовлекала в оборот не только деньги и ценные бумаги, но и товарные векселя, закладные, сертификаты, подтверждающие право собственности на землю, здания и другую недвижимость. Так, на процесс становления частной собственности на землю и на оборот земель большое влияние оказали дореволюционные земельные банки. Однако в ходе различных преобразований и кризисных явлений в экономике данная система утратила свою эффективность и практически была сведена на нет.
В соответствии с этим современные преобразования в России требуют воссоздания системы ипотечно-земельного кредитования, а также решения такой основополагающей проблемы, как институциональное развитие земельного рынка и формирование его инфраструктуры.
Особенности формирования земельного рынка и его инфраструктуры на различных экономических этапах свидетельствуют о неравномерности его развития. Так, в 1993 г. Указом Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» впервые
после 1917 г. было определено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости.
Гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков предоставлялось право продавать их, передавать по наследству, сдавать в залог, использовать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, в том числе с иностранными инвестициями. К сожалению, данный указ не был реализован. Ранее, в 1990 г. была предпринята первая попытка создания Российского земельного банка (РЗБ), когда Верховный совет РСФСР принял Закон № 374-1 «О земельной реформе», в ст. 12 которого было сказано, что РЗБ создается для проведения операций, связанных с оценкой земли, куплей-продажей земельных участков и выдачей кредитов под залог земли физическим и юридическим лицам. Российскому земельному банку как залогодержателю предоставлялось право иметь в своей собственности земли крестьянских хозяйств, не погасивших кредиты. Однако Закон был отменен Указом Президента РФ в 1993 г., когда земельное законодательство пытались привести в соответствие с Конституцией РФ. В том же 1993 г. вопросы создания системы земельных банков поднимались Счетной палатой РФ, что было изложено в докладной записке «Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993 — 2003 гг.», однако данная инициатива опять же не была поддержана правительством.
В настоящее время Правительство РФ вернулось к вопросу о создании системы земельных банков. В первом полугодии 2006 г. в России запущено 20 пилотных проектов для отработки механизмов залога земли для привлечения кредитов и инвестиций — это часть национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. Данные проекты разработаны для различных типов сельхозпроизводителей — для личных подсобных хозяйств, для фермеров и для корпоративных структур — и запущены в разных регионах страны с различными особенностями функционирования сельхозпроизводителей. В 2007 г. также запланировано принятие ряда федеральных законов, необходимых для создания системы земельно-ипотечного кредитования и развития сети земельных банков.
Следует отметить, что помимо земельных банков системообразующими структурами земельного оборота страны являются земельный нотариат, земельный суд, земельная биржа, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры. Однако эффективное развитие данных организаций требует формирования полноценной правовой базы оборота земель, совершенствования процедуры оформления, оценки, учета и регистрации недвижимости, создания в стране единой информационной базы данных о недвижимости, которая должна содержать достоверные данные и быть гарантирована государством. При этом совершенно очевидно, какое влияние и выгоду она принесет пользователям, к числу которых можно отнести банки, предприятия, налоговые органы, органы статистики, региональные и муниципальные органы власти, страховые компании, общественность, агентов по операциям с недвижимостью и т. д. Следует отметить тот факт, что ипотека земли в нашей стране имеет определенную специфику, обусловленную тем, что не каждый земельный участок может выступать в качестве залога.
Так, в соответствии с нормами закона «Об ипотеке» ограниченными в обороте являются участки лесного фонда, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации. Такие земли, как правило, не могут являться предметом залога. Кроме того, Закон запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также залог части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и
разрешенного использования. Такие земли также не могут выступать объектом залога и служить для целей ипотеки. Однако одним из положительных факторов, указывающих на постепенное развитие земельной ипотеки, является снятие ограничений на ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Данная разрешительная мера будет способствовать активизации региональных органов власти по развитию региональных земельных рынков и становлению их инфраструктуры, которая будет способствовать свободному обороту сельскохозяйственных земель и эффективному взаимоотношению субъектов земельного рынка.
В целях определения механизмов, обеспечивающих развитие регионального земельного рынка и его финансовой составляющей, проведено исследование состояния земельного рынка Орловской области и сложившейся инфраструктуры. Орловская область располагает земельными ресурсами, общая площадь которых составляет 3 465,2 тыс. га, площадь сельскохозяйственных угодий составляет 2 113,2 тыс. га, или 85,7 %, площадь населенных пунктов — 1 91,4 тыс. га, или 7,8 %, площадь городских земель — 24, 8 тыс. га, или 1 %. В приватизацию попало почти 1400 тыс. га земельных угодий, право собственности на которые получили более 180 тыс. селян. По данным агентства по оценке земель «Орелниигипрозем», средняя стоимость одного гектара земли в Орловской области составляет примерно 15 448 руб. В зависимости от плодородия почв земли разделены на четыре зоны: самые плодородные, плодородные, средней плодородности, неплодородные. 33,3 % всех земель Орловской области занимают земли категории «самые плодородные» стоимостью 23 000 — 24 000 руб. за га. Средней плодородности и неплодородные земли занимают по 19 % всех сельскохозяйственных угодий. В совокупности «самые плодородные земли» и «плодородные» земли занимают 62 % всех сельхозугодий Орловской области.
Однако следует отметить тот факт, что не все земли, даже те, которые отнесены к категории «самые плодородные», являются востребованными. К примеру, в Корсаковском районе из 91 крес-тьянско-фермерского хозяйства практически не работает 21. Ничейная земля насчитывает десятки тысяч гектаров.
В ОАО АПК «Орловская Нива» не востребовано более 37 тыс. га пашни, в агрофирме «Пшеница —
2000» — 30 тыс. га. Таким образом, земля в Орловской области пустует. В связи с этим возникает необходимость в выработке методов и механизмов по привлечению инвесторов в агропромышленный комплекс региона.
Однако наличие свободной земли еще не говорит о том, что инвесторы охотно придут в сельское хозяйство. В Орловской области практически отсутствует рынок земли, его инфраструктура, нет информационной базы по категориям земель, их стоимости, оценке. Земля в регионе оценивается совершенно по-разному: ситуация иногда доходит до абсурда, кадастровая стоимость земли во много раз превышает ту, которая определена независимыми оценщиками. То есть информацию о реальной стоимости земли получить практически невозможно. Так, в Корсаковском районе, где земельная доля по кадастровой оценке стоит от 170 до 350 тыс. руб., фирма «Декар-Корсаково» выкупила крестьянские доли по 10 тыс. руб., из которых еще вычла 1 300 руб. за услуги по размежеванию. Это свидетельствует о том, что в Орловской области отсутствует контроль за оборотом земель.
Тем не менее регулирование земельных отношений в Орловской области обеспечивается Управлением государственного имущества администрации Орловской области и созданной в 2003 г. Орловской инвестиционно-земельной компанией, основными задачами которой являются: правовое и экономическое сопровождение оборота земельных участков, содействие субъектам земельных отношений при осуществлении различных сделок, разработка практических рекомендаций по совершенствованию земельного законодательства и защита прав собственников и пользователей сельскохозяйственных земель, создание информационного банка о состоянии рынка земель сельскохозяйственного назначения, установление партнерских связей с представителями агробизнеса других регионов России, формирование пакета инвестиционных предложений для инвесторов.
Однако с созданием данной компании каких-либо положительных сдвигов на земельном рынке региона не наблюдается. В целом органы и организации, обеспечивающие регулирование земельных отношений на различных уровнях власти, представлены в табл. 1.
Говоря о законодательном обеспечении в целях развития земельных отношений в регионе, следует отметить, что в области создана необходимая законодательная база, однако требуют разработки и принятия следующие законодательные акты и положения:
1. ОЗ «О предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для выпаса скота и сенокошения».
2. ОЗ «Об отнесении земель сельскохозяйственного назначения к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям».
3. Положение о порядке формирования и ведения перечня земель сельскохозяйственного назначения Орловской области, использование которых для других целей не допускается, и их учета.
4. Положение о порядке выделения в самостоятельный земельный участок, не используемый в течение двух лет, части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
5. Положение об аренде земель фонда перераспределения земель Орловской области, и ряд других положений.
Несмотря на имеющуюся нормативно-правовую базу и создание в рамках упорядочения земельных отношений регулирующих органов в регионе, все же остается ряд таких актуальных проблем, как: высокая стоимость землеустроительных работ, сложная процедура оформления земельного участка, определение стоимости земельного участка, произвол чиновников, отсутствие информации по земельным вопросам, слабая координация взаимодействия государственных учреждений, предприятий по операциям с недвижимостью, кредитных организаций и др.
В соответствии с этим стратегическая цель формирования системы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения заключается в создании гибкой организационной структуры и системы правовых, организационно-экономических и финансовых отношений, обеспечивающих формирование долгосрочных финансовых ресурсов и их эффективное использование.
Так, ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве обеспечения предоставляемого банками кредита имеет высокую актуальность для сельхозтоваропроизводителей области. Вместе с тем в настоящее время широкого использования этот механизм не получил в связи с тем, что в соответствии с требованиями банка ОАО «Россельхозбанк», а он является главным оператором рынка на сегодня (Временное положение № 131 по выдаче и сопровождении в ОАО «Россель-хозбанк» ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов, утвержденное решением
Кредит 32 (272) - 2007
Таблица 7 Органы и организации, обеспечивающие регулирование земельных отношений на различных уровнях власти
Наименование организации Направления деятельности
Федеральный уровень
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости по Орловской области > Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства > Мониторинг земель > Создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости
Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Орловской области > Ведение единого государственного реестра земель
Регистрационное управление администрации Орловской области > Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними > Регистрация обременений на земельные участки
Управление Министерства по налогам и сборам РФ по Орловской области > Обеспечение налоговых поступлений от использования земель
Территориальное управление Министерства имущественных отношений по Орловской области > Проведение мероприятий по разграничению государственной собственности на землю > Распоряжение земельными участками федеральной собственности
Региональный уровень
Управление государственного имущества администрации Орловской области > Проведение мероприятий по разграничению государственной собственности на землю > Распоряжение земельными участками областной собственности > Контроль за перечислением в областной бюджет доходов от аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности > Продажа земельных участков под объектами недвижимости
ОАО «Орловская инвестиционно-земельная компания» Правовое и методическое обеспечение реализации Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Орловской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области»
Областная земельная комиссия Постановление коллегии администрации Орловской области от 15.02.2005 > Участие в проведении единой государственной политики в области земельных отношений на территории Орловской области > Выработка предложений по развитию и совершенствованию земельных отношений на территории Орловской области > Организация взаимодействия между областными, территориальными федеральными органами власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами, осуществляющими свою деятельность в сфере земельных отношений на территории Орловской области > Организация разработки нормативных правовых актов в целях реализации полномочий области по регулированию земельных отношений
Муниципальный уровень
Районные комитеты Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Орловской области > Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства > Мониторинг земель Создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости
Филиалы Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Орловской области > Ведение единого государственного реестра земель
Филиалы Регистрационного управления администрации Орловской области > Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними > Регистрация обременений на земельные участки
Инспекции Министерства по налогам и сборам РФ по Орловской области > Обеспечение налоговых поступлений от использования земель
Администрации районов в лице органов по управлению муниципальным имуществом, городские, сельские, поселковые администрации > Проведение мероприятий по разграничению государственной собственности на землю > Распоряжение земельными участками муниципальной собственности и находящимися в государственной собственности до разграничения земель
Правления ОАО «Россельхозбанк», протокол № 76 от 29.12.2005), земельный участок должен иметь не только фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке (в том числе в Едином государственном реестре земель и книгах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), но и наличие права собственности на земельный участок у заемщика. Кроме того, земельный участок может выступать объектом ипотечных отношений только в качестве индивидуально определенного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Таким образом, ипотека земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, может быть установлена только на принадлежащий физическому или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности и прошедший государственный кадастровый учет.
А пока следует констатировать тот факт, что в кредитных портфелях коммерческих банков, функционирующих в регионе, преобладают краткосрочные кредиты (табл. 2, 3). И это понятно, банки не хотят лишний раз рисковать своим капиталом, финансируя сельское хозяйство, характеризующееся большими рисками и высокой вероятностью появления ущербов при нарушении прав собственности и других вещных прав и законных интересов участников земельного рынка. Более того, в стране отсутствует нормально действующая система кредитования под залог земельных участков, нет системы страхования рисков, связанных с правоотношениями участников земельного
<с
Орган, регулирующий земельные отношения в регионе (областная земельная комиссия)
4 Цель
Распространение высокотехнологичных методов работы на земле
ч
и
ч
о О
Направления деятельности
К X и о я й а н
а ч о й ч
и
о ^
и
¡8 о (Я у
ш к я н ч Я
Я о Я
и Я я к у а
на и я о
и т М
а я ш =я и о
я а
о С т
я ч а и о я
Рис. 1. Деятельность региональной областной земельной комиссии
рынка, отсутствуют базы данных статистической информации об ущербах, которые несут субъекты земельного рынка.
Таким образом, вышеизложенное позволяет определить стратегические направления развития и совершенствования регионального земельного рынка и активного вовлечения в процесс оборота земли земельных банков:
1. Установление эффективной системы контроля за оборотом земли.
2. Создание системы «сопровождения» села. Данная система должна базироваться на комплексном показателе состояния земли; включает в себя такие параметры, как химический состав, климатические условия и т. д. (бонитет).
3. Разработка механизмов по введению землепользования в высокотехнологичную отрасль. Процесс землепользования крайне сложен и на сегодняшний день в развитых странах являет собой высокотехнологичную отрасль. Для распространения высокотехнологичных методов работы на земле большую роль должны сыграть уже сформированные в регионах организации, регулирующие земельный рынок. Основные направления их деятельности отражены на рис. 1.
Деятельность данных организаций должна основываться на исследовании земель и составлении карты баллов бонитета. Наличие подобной информации позволит понять, какую отдачу можно получить от земель того или иного района.
Следующим шагом, позволяющим проводить эффективную политику в вопросе земельного оборота, является составление земельного кадастра. Знание того, сколько стоит земля, позволит не только ввести цивилизованные отношения между участниками земельных отношений (обоснованные
арендная ставка и ставки на земельных аукционах), но и изменить психологическое отношение к земле — к ней станут относиться как к объекту собственности, который нужно эффективно использовать, чтобы не лишиться прав на него.
В случае покупки земли на аукционе в договоре о передаче прав собственности должны прописываться обязанности владельца эффективно использовать полученные
и 5
д а
и о
£ £
¡3 к
В й
о и
Таблица 2
Данные о кредитных ресурсах, полученных предприятиями АПК в коммерческих банках, (по состоянию на 14 июня 2006 г.), тыс. руб.
Наименование районов, Получено Сельхозтоваропроизводители КФХ лпх Предпри- Коопера-
предприятии кредитов, Краткос- Инвести- Инвести- Коли- Крат- Инвес- Инвести- Количест- Сумма ятия переработки тивы
всего рочные ционные ционные чество косроч- тици- ционные во дого- кредита
5-летние 8-летние договоров ные онные 5-летние 8-летние воров
Волховский 50 127 И 850 7 100 1 479 22 12 400 6 163 - 57 И 135 - -
Знаменский 2 304 515 - - 2 - 543 - 8 1 246 - -
Хотынецкий 50 658 29 600 0 - 6 5 630 278 - 1 150 15 000 -
Шаблыкинский 5 705 3 030 1415 - - - - 7 1260 - -
Сосковский 3 570 1 600 - - 3 820 570 - 4 580 - -
Урицкий 28 858 7 775 10 100 - 7 3 022 2 841 - 10 1 620 500 3 000
Дмитровский 30 040 23 600 - - 1 1 700 - - 8 740 4 000 -
Троснянский 35 479 30 682 - - 4 4 220 - - 4 577 - -
Кромской 30 470 23 600 - - 1 1 400 - - 14 1 470 4 000 -
Орловский 1 128 905 89 064 20 100 1 000000 8 15 498 773 - 27 3 470 - -
Мценский 120 142 73 855 31 396 - И 12 202 - - 15 2 189 500 -
Корсаковский 57 587 42 100 973 - - - - 26 3 514 - -
Новосильский 15 948 970 И 864 - 3 1 150 - - 16 1 964 - -
Залегогценский 174 655 167 700 - - 1 500 - - 33 6 455 - -
Свердловский 100 064 53 589 500 - 28 30 410 5 886 - 59 8 992 687 -
Глазуновский 34 021 7 500 2 770 - 2 1 763 - - 14 2 820 19 168 -
Малоархангельский 16 281 12 736 - - - - - 3 545 3 000 -
Покровский 84 765 76 880 - - 7 6 157 - - 15 1 728 - -
Верховский 37 100 18 500 - - 2 1 200 - - 7 1 600 15 800 -
Новодеревеньковский 12 183 8 500 - - 1 440 - - 31 3 243 - -
Краснозоренский 40 190 19 500 10 670 - 7 4 120 - - 6 900 5 000 -
Ливенский 304 495 206 311 22 940 - - - - 13 1 590 73 654 -
Колпнянский 91659 58 056 2 500 - 1 603 - - - - 30 500 -
Должанский 93 777 69 828 - - 12 18 080 2 624 - 16 3 245 - -
г. Орел 84 283 5 800 308 - - - - 10 2 175 76 000 -
ОАО АПК «Орловская Нива» 114 500 - - - - - - - - 114 500 -
ООО «Орловский лидер» 225 863 142 300 83 563 - - - - - - - -
ОАО Хлебная база № 36 170 000 - — - - - - - 170 000 -
Итого 3 143 629 1 185 441 217 199 1 001 479 129 121 315 19 678 0 404 63 208 532 309 3 000
Ts
■о
Ф Б S H
е
S I
О
S
s *
-a
и ö S H
Gû M
M
M
M
о о
Таблица 3
Данные о кредитных организациях, предоставивших кредиты предприятиям АПК (по состоянию на 14 июня 2006 г.), тыс. руб.
Наименование банка Получено кредитных ресурсов, всего Сельхозтоваропроизводители КФХ ЛПХ Предприятия переработки Кооперативы
Краткосрочные Инвестиционные 5-летние Инвестиционные 8-летние Количество договоров Краткосрочные Инвестиционные 5-летние Инвестиционные 8-летние Количество договоров Сумма кредита
Орловское ОСБ № 8595 г. Орел 1 149 428 693 899 101459 — 61 77 815 — — — — 276 255 —
РФ ОАО «Россельхоз-банк» г. Орел* 469 125 231544 105 640 1479 45 17 076 19 678 — 404 63 208 27 500 3 000
ОАО «Орловский социальный банк» г. Орел 51409 15 885 4 900 14 8 624 22 000
ФАКБ Московский индустриальный банк (филиал в г. Орле) 182 705 45 851 4 2 300 134 554
ООО «Импекс-Банк» г. Орел 44 508 42 508 — — — — — — — — 2 000 —
ООО филиал Мирнин-ского КБ «МАК-Банк» г. Орел 1 000 1 000
Филиал КБ Газэнерго-промбанк г. Орел 12 000 4 000 — — 4 8 000 — — — — —
ОАО «Уралсиб» г. Брянск 102 000 102 000 — — — — — — — —
ОАО «Внешторгбанк» г. Курск 12 850 12 850 — — — — — — — —
ФМКБ «Евразия-Центр» (ЗАО) г. Орел 7 090 1 890 - — — — — — — — —
ОФ АКБ «Ланта-Банк» ЗАО г. Орел 23 500 16 000 — — 1 7 500 — — — — —
ЗАО АК «Банк проектного финансирования» г. Москва 70 000 700 00
Газ — Банк г. Москва 1 000 000 - - 1 000 000 - - - - - - -
Филиал «Орловский» ООО КБ «Капитал Кредит» г. Орел 18 014 18014
Всего кредитных ресурсов 3 143 629 1 185 441 217 199 1 001 479 129 121 315 19 678 0 404 63 208 532 309 3 000
*Кроме того, подано заявок на получение кредита от 122 ЛПХ на сумму 12 693тыс. руб.
земельные ресурсы, в случае нарушения которых земля может быть отторгнута. Это будет стимулировать фермеров увеличивать отдачу земли, применяя высокотехнологичные методы ведения хозяйства.
Выстроив базу экономических и юридических взаимоотношений, можно приступить к созданию системы мониторинга земель и информационного сопровождения фермеров.
Учитывая то, что в ЦФО практически во всех регионах сельское хозяйство является превалирующей отраслью, т. е. сельскохозяйственные земли составляют примерно 70 — 80 % всех земель (Орловская область относится как раз к таким регионам), то организация мониторинга земель требует новых подходов и нестандартных решений (к примеру, несколько раз в год по заказу органов власти Саратовской области производятся космические съемки области в различных режимах, что позволяет получить широкий спектр информации, который заносится в компьютерную базу данных). Благодаря подобному мониторингу могут быть получены данные о севообороте, распаханности, целевом использовании (роде деятельности, типе выращиваемых культур), ритме работ, химическом состоянии почв и многом другом. Эти данные позволяют проводить системный анализ отрасли и разрабатывать планы развития территорий области, а также давать рекомендации фермерам по увеличению эффективности хозяйства, а специализированным кредитным организациям более точно оценивать землю, которую они будут брать в залог, выдавая кредиты фермерским хозяйствам.
Отдельно стоит упомянуть о возможности по космическим снимкам делать оценку валового оборота продукции с данной земли, что при сопоставлении с финансовой отчетностью хозяйства позволяет судить о размерах неучтенного дохода или неумелой политике продаж.
При мониторинге существенное значение имеет экономическая оценка земель, так как частная собственность на землю сама по себе не является гарантом ее эффективного использования и трудно осуществима ввиду дороговизны земли, низкой рентабельности сельско-
хозяйственного производства региона и отсутствия необходимых денежных средств, в связи с чем необходимы специальные экономические механизмы и институты (ипотека земельных участков и специализированные институты).
Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий является ключевой предпосылкой становления рынка земель сельскохозяйственного назначения и ипотечного кредитования под залог этих земель. Экономическую оценку сельскохозяйственных угодий целесообразно проводить с учетом эффективности всех возделываемых сельскохозяйственных культур и производимой продукции, что позволило бы более полно и всесторонне оценить земельные участки.
Следует отметить, что сельскохозяйственные земли отличаются различными типами почв, и каждый участок земли при ипотечном кредитовании требует своей оценки с учетом его плодородия и местоположения. Схема регионального мониторинга экономического состояния сельскохозяйственных угодий представлена на рис. 2.
Система информационного сопровождения фермерских хозяйств должна включать в себя несколько направлений.
1. Техническое направление. Регионы должны оказывать разноплановую поддержку при создании механизированных транспортных станций (МТС), укомплектованных высокотехнологичным оборудованием.
2. Информационное направление. Предполагает ввод в эксплуатацию системы спутниковой связи. Данная система позволит любому жителю региона, при наличии компьютера и спутниковой тарелки, получить доступ в глобальную сеть, а
Мониторинг экономического состояния сельскохозяйственных угодий
X
I
1
Экономическая оценка Мониторинг форм хозяйственного использования земель Кадастровая оценка Нормативная цена
- урожайность - собственность - балл бонитета - ценовое зони-
- дифференциальный - аренда - технологические рование терри-
подход - залог свойства земельного тории
- окупаемость затрат - налогообложение участка - 75% от уровня
- себестоимость - местоположение рыночной цены
- трудоемкость - дифференцированная - кратно ставки
- фондоемкость базовая ставка стоимо- земельного на-
- совокупный произ- сти единицы площади лога
водственный потен- земельного участка - кадастровая
циал
Рис. 2. Схема регионального мониторинга экономического состояния сельскохозяйственных угодий
также пользоваться системой дистанционных консультаций, которые может проводить Управление земельной политики. Данная программа позволит поднять общий образовательный уровень населения, поможет фермерам и центру координировать свои усилия.
3. Научное направление. Во многих регионах существует целый ряд экспериментальных сельскохозяйственных площадок и научно-исследовательских институтов (в Орловской области Институт ЗБК и др.). Они занимаются исследованием и созданием новых сельскохозяйственных культур, отвечающих местным экологическим и климатическим условиям. На базе их данных, опираясь на работы других специалистов в этой области, Управлением земельной политики может быть создан исследовательский и образовательный комплекс, призванный обеспечить всестороннюю поддержку земледельцам региона. Отдельной задачей исследовательско-обра-зовательного комплекса должна являться разработка системы прогнозирования сельскохозяйственных рынков. В настоящее время многие хозяйства, не владея сведениями об общих тенденциях на продовольственных рынках, вынуждены одновременно заниматься различными культурами, что понижает общую рентабельность и приводит к перенасыщению рынка некоторыми видами продукции.
В современных условиях основные усилия в области земельных преобразований должны быть направлены на создание инфраструктуры и практической реализации цивилизованного оборота земель как в отдельно взятом регионе, так и в масштабе страны, что потребует:
• сформировать полноценную правовую базу гражданского оборота земель;
• упростить процедуру оформления сделок с земельными участками;
• создать единую систему учета и регистрации недвижимости;
• установить единые принципы формирования арендной платы на землю;
• обеспечить переход к системе платного землепользования, основанной на рентной стоимости земли;
• сформировать системообразующие структуры земельного оборота страны, включающие земельный нотариат, земельный суд, земельный банк, земельную биржу, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры;
• провести организационные экономические мероприятия, включающие полную инвен-
таризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, создание информационной базы данных о сделках с земельными участками и т. д.
Возможность создать систему, позволяющую полноценно запустить процессы оборота земли, видится в развитии и создании на территории регионов земельных банков, предпосылки для развития которых будут складываться на основе развития регионального земельного рынка.
Функциональная схема развития земельного рынка региона представлена на рис. 3.
Следует отметить, что на современном этапе отсутствие земельных банков задерживает приход в регионы инвесторов, готовых финансировать сельское хозяйство под определенные гарантии. А ведь именно на инвесторов должны делать ставку региональные органы власти, разрабатывая программу комплексного развития регионов.
Для успешного функционирования земельного банка в России и ее регионах необходимо придержи -ваться следующих ключевых правил его работы:
1. Ссуды земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит под обеспечение земли, может не представлять себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого — у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.
2. Деятельность земельных банков не должна строиться на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залога — земель — у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во-вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т. д.
-► Движение земли
----►Движение денежных средств
__Движение закладных
Рис. 3. Схема развития земельного рынка региона
3. Управление операциями земельных банков не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих потенциальных клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдачи денег может пройти очень много времени (порой до одного года), а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли.
Отношения собственников земли с земельными банками должны строиться на следующих принципах. Первый принцип заключается в совместном занятии денег многими объединенными в союз собственниками, так как их союз позволяет брать деньги в кредит сразу крупными суммами, что будет экономически выгодно как для банков (размер ссуды будет достаточным, чтобы покрыть процентами с нее издержки по обслуживанию долга), так и для собственников (при выдаче большой
суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему).
Второй принцип: товарищество, получившее под общую ответственность деньги, должно давать их своим членам только на производственные или на какие-нибудь необходимые нужды. Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества.
Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно быть обучение, а не материальная сторона, т. е. обучение должно проводиться не на платной основе (в США, где такие центры получили широкое развитие, рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов — 90 — 95 %).
Следует отметить, что Земельный банк является новым типом кредитного учреждения в современной финансовой системе России, возрождающим дореволюционную банковскую традицию, когда банки открывались даже в селах и служили добрыми помощниками крестьянам и землевладельцам, пока революционная власть не
распорядилась жить всем одинаково бедно, без собственности, без выбора, без прав.
Поэтому в современных условиях земельным банкам отводится первостепенная роль операторов региональной ипотечной системы.
На начальном этапе своего развития (в условиях некоторой неопределенности) деятельность земельных банков должна быть тесно связана с региональными органами власти, а функции данных банков должны заключаться в следующем:
1. Проведение совместно с региональными органами власти региональной политики и разработка региональной концепции системы ипотечного кредитования.
2. Оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.
3. Разработка совместно с региональными органами власти положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды.
4. Организация договоров ипотеки в региональных органах юстиции.
5. Создание совместно с региональными органами власти благоприятных условий для реализации региональных ипотечных программ и проектов путем предоставления гарантий и первоначальных разовых инвестиций в целях запуска системы.
6. Контроль за деятельностью субъектов ипотечного рынка — страховых, оценочных, риэлторских агентств и региональных систем ипотечного кредитования.
7. Учет движения земельных участков региона, находящихся в залоге.
8. Представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств по договорам о залоге земельных участков.
9. Выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.
10. Выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге.
Таким образом, указанные функции предполагают наличие соответствующих финансовых ресурсов. То есть изначально предполагается, что
земельный банк должен быть достаточно крупной структурой. Более того, для осуществления данных функций банку целесообразно создать специальную организационную структуру, в которую кроме банка должны войти: агентство по оценке земли и недвижимости, инвестиционная компания, страховая компания, торговый дом. Данная структура будет способна прокредитовать будущий урожай, помочь в приобретении средств производства и реализации урожая, а также подстраховать как сам банк, так и своего заемщика.
Следует отметить, что с появлением в товарном обороте такого огромного по реальной стоимости актива, как земельные участки, особенно острой становится проблема нехватки денежной массы для обслуживания хозяйственного оборота.
В связи с этим предлагается ввести механизм целевого кредитования российских покупателей земельных участков. Это обеспечит на деле равные возможности доступа к земле для всех желающих вести на ней хозяйство, а не только для земельных спекулянтов, обладающих свободными средствами.
При этом для тех юридических и физических лиц, которые уже реально ведут производственную деятельность, кредиты должны предоставляться по низким льготным ставкам, которые будут ниже, чем уровень рентабельности производства — чтобы сделать реальным и финансово оправданным продолжение производства на этих землях. Таким образом, эффективный хозяйственник останется на своей земле и будет защищен от захвата контроля финансовыми спекулянтами, не заинтересованными в сохранении его производства.
Такое кредитование позволит увеличить денежную массу и повысить ликвидность в экономике России в соответствии с ее реальными потребностями. Существенно повысится ликвидность и надежность банковской системы, так как оборот кредитных средств на покупку земли пойдет через нее. Как следствие, можно ожидать снижения рыночной ставки процентов за кредит и оживления инвестиционной активности.
Наконец, доходная часть бюджетов всех уровней получит адекватные поступления от продажи земельной собственности, поскольку денежная эмиссия и механизм кредитования обеспечат достаточный платежеспособный спрос на землю и конкуренцию покупателей.
Поэтому создание в России системы земельных банков во главе с Российским государственным земельным банком (который не раз предлагалось создать) позволит отработать единую систему
земельного оборота различных прав (собственности, аренды, прав на земельные доли, ипотеки); поставить вопрос о выпуске в обращение государственных облигационных займов, обеспеченных земельными и имущественными правами, государственных ценных земельных бумаг; проводить земельные аукционы, предоставлять кредиты и т. п. В целом, этот банк станет действенным институтом государственного контроля и регулирования земельного рынка.
Экономический механизм взаимодействия регионального земельного банка и сельскохозяйственных предприятий представляется следующим:
• определить круг учредителей земельного банка. Ими могут быть администрация региона, региональные коммерческие банки, Сберегательный банк России, иностранный капитал;
• контрольный пакет акций должен находиться в руках государства, администрации региона, что исключает возможность спекулятивных перепродаж земли;
• ограничить круг сельскохозяйственных предприятий, имеющих право закладывать земли и получать банковский кредит. Этим правом в первую очередь должны пользоваться экономически эффективные хозяйства;
• осуществлять денежную оценку земли и на ее основе устанавливать размер выдаваемого кредита;
• определить ставку ссудного ипотечного кредита. Она должна отвечать финансовым возможностям сельскохозяйственных предприятий, учитывать особенности процесса воспроизводства в сельском хозяйстве и быть на уровне среднего банковского процента;
• направлять кредит на повышение эффективности производства;
• дать банкам право отчуждать землю, продавать, предоставлять в долгосрочную аренду. Важнейший вопрос при освоении залоговых
операций — разработка порядка отчуждения земельных участков при невыполнении залоговых обязательств. Это может происходить путем организации конкурсов и аукционов, предусматривающих сохранение целевого назначения земель, или продажи земли по соглашению с конкретными юридическими и физическими лицами при сохранении назначения и предельного размера участка. До принятия четкого механизма отчуждения можно использовать добровольное соглашение об отчуждении в форме мирового соглашения. Территориальная администрация вправе сдавать отчужденные
земли в аренду или выкупать в государственную собственность для последующего распределения в сельскохозяйственных целях.
Предложенный механизм инвестирования сельскохозяйственных предприятий может быть дополнен субординарной системой государственных заказов на основную часть сельскохозяйственной продукции через федеральные и региональные продовольственные корпорации. На уровне государства должны быть приняты и узаконены конкретные условия обеспечения конкурентоспособности отечественных сельхозтоваропроизводителей на внутреннем рынке. К ним можно отнести установление минимальной цены на импортируемую продукцию; импортные квоты и пошлины, антидемпинговое законодательство.
Необходимо предусмотреть и такую ситуацию, когда сельхозпредприятия окажутся неплатежеспособными и не смогут вернуть полученную ссуду. В этом случае заложенная земля становится собственностью банка, но на установленный законодательством срок, в течение которого банк должен эту землю реализовать в целях избежания монопольного владения землей. При отсутствии купли-продажи земли банку сначала надо предоставить право предоставлять эти земли в долгосрочную аренду эффективно работающим сельскохозяйственным предприятиям.
Кроме того, арендовать земельные участки могут фермерские хозяйства и другие частные сельскохозяйственные предприятия, а также иностранные предприниматели при условии использования земли для производства сельскохозяйственной продукции.
На завершающем этапе должно быть закончено окончательное оформление системы. Для того чтобы система ипотечного кредитования функционировала стабильно и эффективно, необходимо обеспечить ее рефинансирование. Основным инструментом ее рефинансирования должны стать эмиссионные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогами земельных участков и другой недвижимости и правами требования по ипотечным кредитам (закладными). По своей сути закладные листы относятся к категории наиболее надежных ценных бумаг после государственных. Уполномоченная эмиссионная организация, выкупая закладные, выпускает ипотечные ценные бумаги, которые размещаются на внутреннем финансовом рынке. Вырученные от продажи ценных бумаг средства направляются на рефинансирование первичных кредиторов.
Существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не в полной мере удовлетворяют условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно в полной мере реализовать механизм ипотечного кредитования под залог земель. Необходимо установить виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения и андеррайтинга, а также способы обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.
Следует выделить в деятельности земельного банка такое перспективное направление, как выпуск ипотечных облигаций. Однако в российских условиях, пока нет Закона об ипотечно-земельных банках, не развит рынок ипотечных ценных бумаг, данная деятельность несколько затруднена.
Тем не менее для эффективного функционирования земельного банка ему необходимо привлекать средства для кредитования заемщиков.
Наиболее предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов считается привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников.
К таким источникам относятся: кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5 — 10 лет; средства от продажи целевых облигационных займов.
Возможны следующие модели привлечения земельными банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:
• Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.
• Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).
• Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.
• Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).
• Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.
• Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных
кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство. • Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.
Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 02.07.1997 № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация — доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее решить эту проблему возможно, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.
Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны осуществлять грамотную экспертизу закладных, поскольку переход прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту).
Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования под залог земли, а также средства пенсионных фондов, на-селения,предприятий.
При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь
доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных данного региона или сформулированы другие ограничения.
Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, необходимый для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом.
1. Покупатель недвижимости обращается в банк за кредитом на покупку земли.
2. Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на длительный срок. Оформляют закладную, которая переходит банку. В регистрирующем учреждении юстиции делают запись в государственном реестре об ипотеке.
3. Учредители ОФБУ—физические или юридические лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации банк — доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.
4. Банк — доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осу-
ществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.
5. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает промежуточные и окончательные платежи.
6. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в том числе досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На это направляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в том числе в связи с частичным погашением основного долга.
Наряду с осуществлением организационных мероприятий по развитию кредитно-финансовых механизмов и инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земель, обеспечивающих его нормальное функционирование, возникает настоятельная необходимость институциональных преобразований и в системе управления земельными ресурсами.
Таким образом, вовлечение земельных участков в свободный экономический оборот — одна из основных задач рыночной экономики России. Являясь важнейшим инвестиционным ресурсом, земля может рассматриваться как объект эффективного обеспечения заемного финансирования и вложения инвестиций.
