CC BY
118
Зарубежный опыт
УДК 336.77:631
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В РОССИИ И НА УКРАИНЕ
И. А. ГРИГОРУК, соискатель кафедры экономики E-mail: iag1505@mail ru Житомирский государственный технологический университет
В статье отмечается, что опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о том, что развитие земельно-ипотечного кредитования открывает широкие возможности для развития предприятий аграрного сектора. Эффективно организованная система ипотечного кредитования позволяет кредиторам рассматривать предоставление кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения как один из самых надежных и безопасных способов инвестирования средств в сельское хозяйство. На Украине система ипотечного кредитования предприятий АПК пребывает на стадии формирования, поэтому опыт организации ипотечного кредитования зарубежных стран приобретает все большую актуальность.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, земельный рынок, ипотека земли
В большинстве западноевропейских стран и США система ипотечного кредитования характеризуется высоким уровнем развития и законодательного регулирования. Она базируется на регламентированных методах регистрации недвижимости и четком юридическом оформлении возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество. Так, по данным Европейской ипотечной федерации, общая стоимость кредитов под залог недвижимости в Европе составляет около 3,4 трлн евро, что составляет 40 % общей стоимости банковских активов. Что
касается США, то общий объем кредитных ресурсов только в сельском хозяйстве страны превышает 200 млрд долл. [5, с. 40].
Однако анализируя зарубежный опыт организации ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения, следует учитывать не только наличие или отсутствие практики такого вида финансирования субъектов аграрного бизнеса, но и традиции и особенности формирования системы земельно-ипотечного кредитования, а также законодательные ограничения. Большинство ученых, анализируя опыт ипотечного кредитования зарубежных стран, обращают внимание на особенности организации кредитного процесса, институциональное обеспечение и развитие вторичного рынка ипотечного кредитования [3; 5; 9]. Однако, по мнению автора, во внимание необходимо также принимать такие важные аспекты ипотечного кредитования, как развитие земельного рынка, особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и возможность их использования в качестве залога.
В США формирование системы ипотечного кредитования началось в 1916 г. с выделения правительством 125 млн долл. на открытие 12 земельных банков для кредитования под залог земли на срок от 5 до 40 лет. Доходы этих банков были полностью освобождены от налогов как на федеральном уровне, так и на уровне штатов. При каждом банке была сформи-
рована ассоциация фермеров, которая имела непосредственное отношение к распределению ипотечных кредитов и продаже акций банка. В частности, при получении ипотечного кредита фермеры покупали акции банков на десятую его часть. Позже Федеральный резервный банк США разрешил коммерческим банкам покупать облигации земельных банков. По этим облигациям солидарную ответственность несли все земельные банки, а не правительство США. Таким образом, система земельных банков в США сформировалась как государственно-кооперативная со стартовым государственным капиталом и под государственным контролем [5, с. 41; 8, с. 108].
Что касается организации земельного рынка, то в 1978 г. был принят Акт о заграничных капиталовложениях в сельское хозяйство. Федеральным законом иностранцам не запрещается приобретать в собственность сельхозугодия в США, но в каждом отдельном случае они должны сообщать об этом в министерство сельского хозяйства США. Фактическое ограничение прав иностранцев на покупку земли осуществляется на уровне штатов. Прежде всего эти ограничения существуют в основных сельскохозяйственных штатах1. Таким образом, организация земельного рынка и фактическое отсутствие на нем законодательных ограничений способствовали развитию рынка вторичного ипотечного кредитования.
Функционирование вторичного рынка долговых обязательств фермеров и их кооперативов в США обеспечивает Федеральная сельскохозяйственная ипотечная корпорация. Она выступает в качестве гаранта при размещении на вторичном рынке ценных бумаг, обеспеченных фермерскими ипотеками. Часто в целях рефинансирования ипотечных кредитов субъектов аграрного бизнеса при коммерческом банке функционирует специализированный ипотечный посредник — ипотечная компания (деятельность которой менее ограничена), что позволяет банку проводить сделки секьюритизации ипотечных активов.
В настоящее время в США ипотечные кредиты предоставляются для приобретения земли и строительства крупных инфраструктурных объектов для ее улучшения на срок от 10 до 40 лет, а также в целях текущей деятельности на срок до 10 лет. Основными ипотечными кредиторами выступают коммерческие банки, Система фермерского кредита, Агентство по
1 Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине: аналитический доклад. Киев: НИСД. 2011. С 26.
обслуживанию фермеров, страховые компании и другие кредиторы [5, с. 41, 42; 6, а 30; 9, с. 292;].
Статистические данные по ипотечному кредитованию сельхозпроизводителей США свидетельствуют о наращивании объемов выданных ипотечных кредитов в течение 2005—2011 гг. (см. таблицу). В частности, объем выданных ипотечных кредитов в течение рассматриваемого периода увеличился на 26 %, или на 27 363 млн долл. Незначительное падение объемов ипотечного кредитования американских субъектов аграрного бизнеса произошло в течение 2009 г., что можно объяснить последствиями мирового финансового кризиса, который в США был непосредственно связан с ипотечным кредитованием.
Также падение объемов выданных ипотечных кредитов для сельского хозяйства наблюдалось в течение 2011 г. Данных по объемам ипотечного кредитования сельского хозяйства США отдельными финансовыми институтами в 2011 г. нет. Однако в течение всего анализируемого периода наблюдается устойчивая тенденция к уменьшению объемов ипотечного кредитования такими финансовыми институтами, как страховые компании и прочие кредиторы (см. таблицу). Поэтому падение объемов ипотечного кредитования сельхозпредприятий США в 2011 г. может быть связано с уменьшением объемов выданных кредитов именно этими финансовыми институтами, ведь их специализация непосредственно не связана с ипотечным кредитованием, а значит и никакой поддержки со стороны правительства по наращиванию объемов ипотечных кредитных портфелей они не получают.
Если же проанализировать объемы выданных ипотечных кредитов в разрезе финансовых институтов, то в течение анализируемого периода наблюдается устойчивая тенденция к наращиванию ипотечных кредитных портфелей субъектами Системы фермерского кредита, Агентства по обслуживанию фермеров и коммерческими банками. Объемы ипотечного кредитования этими финансовыми институтами в течение 2005—2010 гг. выросли (в Системе фермерского кредита—на 20 515 млн долл. (50 %); в Агентстве по обслуживанию фермеров — на 340 млн долл. (14 %), в коммерческих банках — на 13 963 млн долл. (37 %).
В 2010 г. источники ипотечного кредитования сельхозпроизводителей США в разрезе финансовых институтов распределились следующим образом: Система фермерского кредита — 45 % (61 688 млн долл.) (наибольший удельный вес), коммерческие
Ипотечное кредитование сельхозпроизводителей США отдельными финансовыми институтами в 2005—2011 гг., млн долл.
Год Система фермерского кредита Агентство по обслуживанию фермеров Коммерческие банки Страховые компании Прочие кредиторы Всего
2005 41 173 2 453 37 904 11 307 11 932 104 768
2006 43 448 2 374 40 149 12 001 10 075 108 048
2007 46 793 2 281 41 884 12 750 8 973 112 682
2008 57 701 2 313 50 564 14 991 9 099 134 667
2009 57 181 2 343 50 084 13 478 8 228 131 314
2010 61 688 2 793 51 867 12 762 7 153 136 262
2011 — — — — — 132 131
Примечание. Agricultural Statistics 2012, NASS, YSDA / Insurance, credit, and cooperatives. X-12. URL: http://www. nass. usda. gov/PubHcations/Ag_Statistics/2012/2012_FmaL pdf.
банки — 38 % (51 867 млн долл.), страховые компании — 9 % (12 762 млн долл.), другие кредиторы — 5 % (7 153 млн долл.), Агентство по обслуживанию фермеров — 3 % (2 793 млн долл.).
Особого внимания также заслуживает процедура оформления ипотечного кредита, которая предусматривает наличие двух отдельных документов, к которым относятся:
1) долговое обязательство (в нем определяются особенности предоставления кредита: сумма кредита, порядок погашения, ставка и т. д.);
2) договор ипотеки (в нем указываются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), который обязательно содержит ссылку на основное обязательство [5, с. 45].
Такое распределение условий кредитования и обеспечения на два отдельных договора при оформлении ипотечного кредита не является случайным, поскольку позволяет банку или иному финансовому институту обеспечить вторичное обращение закладной, под которую могут быть выпущены облигации. Такая особенность позволяет расширить базу финансовых ресурсов ипотечных кредиторов за счет добавления к процессу кредитования мелких инвесторов, готовых вкладывать средства в ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Особого внимания по организации ипотечного кредитования землевладельцев заслуживает опыт Германии, где ипотечные институты имеют давнюю историю и сыграли значительную роль в возрождении национальной экономики в послевоенные годы. К 1989 г. в восточных землях Германии в государственной собственности находилось 3 млн га сельскохозяйственных земель, на которых было создано 580 колхозов. Остальные 14 млн га были оставлены в собственности граждан на праве бесплатной
бессрочной аренды (на их основе было создано 4 350 колхозов и сельскохозяйственных кооперативов). А еще около 10 % земель осталось в частной собственности мелких фермеров и домохозяйств. В 1990 г. с введением в действие закона о приватизации сельского хозяйства земельные участки, которые использовались колхозами и кооперативами, были возвращены гражданам в частную собственность на основе архивных записей в поземельных книгах. Землевладельцу на выбор предоставлялась возможность по распоряжению землей: сдать надел в аренду или продать, или использовать его для ведения сельхозпроизводства; организовать свое фермерское дело или внести земельный надел в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия. Земли, которые остались в государственной собственности, были переданы в аренду на 12 лет с правом выкупа на льготных условиях [5, с. 36, 37].
Сегодня в Германии на рынке ипотечного кредитования функционируют как частные, так и государственные банки, однако в большей степени кредитование осуществляется Немецким кооперативным банком, в состав которого входят 1 300 земельных кооперативных банков. Кредиты под залог земли выдаются на приобретение сельхозтехники (до 5 лет), строительство сельхозобъектов (до 20 лет) с отсрочкой платежа на 5 лет. Сумма ипотечного кредита не может превышать 60 % стоимости земельного участка, а процентная ставка в зависимости от целевого назначения составляет 3,7—4,3 % [5, с. 36, 37]. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования в Германии обеспечено возможностью выпуска непосредственно кредитором ипотечных ценных бумаг. Отличие организации вторичного рынка в Германии по сравнению с США заключается в том, что в Германии нет практики привлечения специальных ипотечных посредников, тем самым
упрощается процесс выпуска ипотечных ценных бумаг и усиливается ответственность ипотечных кредиторов.
Что касается функционирования земельного рынка, то в Германии не существует прямого законодательного ограничения по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения, однако разработаны механизмы защиты земель от измельчения и изменения целевого назначения.
В Германии запрещается уменьшать размеры крестьянских хозяйств и земельных участков при наследовании и при смене собственника. Существует государственный контроль за отчуждением земельных участков. Действует государственное регулирование процесса консолидации земель и ликвидации чересполосицы. Установлены преимущественные права наследника на землю, желающего продолжать фермерскую деятельность, а также соседних фермеров, желающих консолидации соседних земельных участков. В Германии предусмотрен произвольный порядок отчуждения земельных участков площадью более 1 га. Потенциальный покупатель должен обосновать цель покупки земли и представить свидетельство о профессиональной подготовке. Отказ в выдаче разрешения возможен в случаях, предусмотренных законом: когда купля-продажа связана с «нездоровым перераспределением земель», в частности, в пользу лиц, не связанных с фермерской деятельностью; когда отчуждение земельного участка приведет к чрезмерному измельчению (менее 1 га); когда договорная цена находится в «грубой диспропорции» со стоимостью участка (отклонение более 50 %) 2.
В Великобритании ипотечное кредитование сельского хозяйства осуществляет учрежденная в 1928 г. Сельскохозяйственная ипотечная корпорация, которой принадлежит 5 ведущих банков страны. Ипотечные кредиты предоставляются на срок от 5 до 40 лет, а максимальный размер кредита составляет 1/3 стоимости имущества, предоставляемого в залог. В Великобритании через коммерческие банки, подчиненные Сельскохозяйственной ипотечной корпорации, проходят государственные дотации, направленные на снижение процентной ставки и удешевление кредита [7].
Особенностью ипотечного кредитования в Великобритании являются также условия предоставления недвижимого имущества в залог. Ипотечный залог
2 Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине: аналитический доклад. Киев: НИСД. 2011. С. 25.
основан на общем праве и предусматривает частичную передачу права собственности на заложенное имущество залогодержателю (в случае неуплаты долга право собственности на имущество полностью переходит к кредитору). Даже при условии сохранения имущества у залогодателя последний становится арендатором. По окончании срока ипотеки права на землю возвращаются залогодателю. Также различают ипотечный залог, основанный на нормах права справедливости, который сопровождается обременением ипотекой имущества, но последнее не переходит в собственность залогодержателя. Это может быть депонированием у кредитора документа, подтверждающего право на имущество. Ипотечный залог возникает на основании договора, заверение которого обязательно (если он регистрируется в реестре земельных ипотек). Регистрации не подлежат участки, ипотека которых сопровождается депонированием документов о праве на землю [4, с. 49].
В Великобритании нет ограничений по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения. Собственник земельного участка может использовать ее только в соответствии со специальным разрешением, которое выдается ему при покупке участка. Изменение назначения земельного участка происходит на основе законов о планировании и регулирующих планов землепользования (зонирование) по разрешению муниципалитетов. Земельный участок может быть принудительно выкуплен у его владельца в соответствии с законом3.
В Нидерландах основным кредитором сельского хозяйства выступают созданные в конце XIX в. местные кредитно-сберегательные общества, объединенные на кооперативных началах Центральным кооперативным крестьянским банком — Рабобанком. Характерной чертой развития данной кооперативной кредитной системы является то, что ее становление и развитие осуществлялось при полном отсутствии государственной поддержки (даже в период кризисов). Рабобанк предоставляет до 90 % всех кредитных ресурсов сельскому хозяйству страны, в том числе 30 % кредитов предоставляются под залог недвижимости. Ипотечные кредиты предоставляются на срок от 30 до 50 лет в размере, не превышающем 80 % стоимости земли и недвижимости, находящейся на ней. Кроме того, в Нидерландах большое значение в развитии ипотечного кредитования имеет Гаран-
3 Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине: аналитический доклад. Киев: НИСД. 2011. С. 24.
тийный фонд, созданный министерством сельского хозяйства, позволяющий фермерам (эффективно работающим) получить дополнительное обеспечение полученных кредитов в виде государственных гарантий их своевременного возвращения. Средства данного фонда используются также для частичного возврата кредитов [3].
Функционирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в Нидерландах не предусматривает прямого ограничения по купле-продаже земель, однако органы земельного контроля анализируют каждую сделку, связанную с переходом права собственности на землю в целях предотвращения ее нецелевого использования. На землях, обозначенных на плане как сельскохозяйственные, запрещено любое строительство, кроме строительства зданий, непосредственно связанных с сельскохозяйственным производством. В каждой провинции составляется план земель (зонирование) 4 .
Опыт ипотечного кредитования в Польше имеет свои особенности. Основу аграрного сектора Польши составляют мелкие фермерские хозяйства, которые обрабатывают по 5—10 га земли, на крупные хозяйства (более 100 га) приходится лишь 9 % от общего количества земель. Значительную часть прибыли польские фермеры направляют на приобретение земли. Цена 1 га земли в Польше колеблется в пределах 5 000—6 000 евро. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности, а значит, они могут выступать предметом залога. Особенностью польских субъектов аграрного бизнеса является то, что большинство из них не ведут бухгалтерского учета, так как в соответствии с законодательством вести учет обязаны только те хозяйства, годовой доход которых превышает 1,2 млн евро5 .
Сегодня в Польше функционирует около 80 банков, однако лишь 3 из них специализируются на кредитовании сельского хозяйства. Аграрный портфель польских банков характеризуется высоким качеством, ведь процент невозврата сельскохозяйственных кредитов значительно меньше среднего показателя по другим отраслям. Доля безнадежных аграрных кредитов составляет 1—2 %, появление
4 Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине: аналитический доклад. Киев: НИСД. 2011. С. 27, 28 .
5 Польский опыт кредитования фермеров: использовать или нет? // Управление крупным аграрным бизнесом. 2013. N° 2. С.
18—23. URL: http://www. agribusiness. kiev. ua/img/zstored/files/ UCAB_2_pages_web. pdf.
которых в большинстве случаев связано с потерей фермерами трудоспособности вследствие несчастных случаев. Предметом залога чаще всего выступает земля. Средний размер кредита, выдаваемого на пополнение оборотных средств, обычно колеблется в пределах 25—37 тыс. евро6 .
Кредитный процесс обычно выглядит следующим образом: получив заявку на кредит, банк вносит данные заемщика в свою систему и тщательно проверяет их (не заложено ли его имущество в других банках, не значится ли он в списке недобросовестных заемщиков и т. п.). Поскольку польские фермеры не ведут учет, то основной доступной информацией, которую банки используют для анализа, являются документы, подтверждающие объемы продаж сельскохозяйственной продукции. Специалисты банка сравнивают информацию, полученную от хозяйства, со средними данными по стране или воеводству. Затем с помощью специального программного обеспечения автоматически рассчитывается сумма, которую может обслуживать клиент. Только после этого ее сравнивают с суммой, указанной в заявке.
При оценке кредитоспособности хозяйства банк также прогнозирует будущие финансовые потоки. Для этого используются специальные инструменты, которые позволяют быстро оценить количество необходимых ресурсов для каждого вида продукции, а также их стоимость. Обязательным является и визит кредитного эксперта в хозяйство. Аграрные портфели ипотечных кредитов многих польских банков постоянно растут, однако их рост ограничен объемом средств, которые банк в состоянии привлечь (депозиты и заимствования) на рынке капитала.
Государственная поддержка кредитования аграрного сектора в первую очередь направлена на стимулирование инвестиционного кредитования на срок до 10 лет и предусматривает компенсацию заемщику половины процентной ставки. В Польше распространено также льготное кредитование, которое предусматривает уплату субъектом аграрного бизнеса лишь 3 % по кредиту, а остальную часть процентной ставки банку возвращает государство.
Таким образом, ипотечное кредитование субъектов аграрного бизнеса в Польше имеет свои особенности, в частности кредитованием сельского хозяйства занимаются преимущественно специали-
6 Польский опыт кредитования фермеров: использовать или нет? // Управление крупным аграрным бизнесом. 2013. № 2. С. 18—23. URL: http://www. agribusiness. kiev. ua/img/zstored/ files/UCAB_2_pages_web. pdf
зированные банки, которые проводят индивидуальную работу с потенциальным заемщиком и помогают рассчитать потребность в кредитных ресурсах. Основным предметом залога выступает земля, которая постоянно растет в цене. Государственная поддержка в первую очередь направлена на стимулирование инвестиционного кредитования: на приобретение земли, на обновление материально-технического обеспечения, на расширение производства. Вторичный рынок ипотечного кредитования сельхозпроизводителей в Польше отсутствует.
Рассматривая опыт России в сфере ипотечного кредитования субъектов аграрного бизнеса, можно отметить, что первые шаги к становлению системы земельно-ипотечного кредитования в этой стране уже сделаны (в частности, основаны специализированные институты кредитования аграрного сектора, а также приняты некоторые нормативно-правовые документы по содействию организации ипотечного кредитования).
Формирование системы ипотечного кредитования предприятий аграрного сектора в России началось после 1991 г. с принятием земельного законодательства. Право предоставления гражданами земельных участков в залог определяется Земельным кодексом РФ, а также Указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Законодательное оформление понятия «земельная ипотека» появилось с принятием Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге». Кардинальные изменения в сфере земельно-ипотечных отношений наступили с принятием Закона РФ от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющего земельные участки, которые могут быть переданы в залог. Вопросы, связанные с регулированием земельных отношений, планированием использования и охраной земель, формированием земельных участков, постановкой на кадастровый учет, регулируются следующими нормативно-правовыми актами: Земельным и Градостроительным кодексами РФ, федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «О землеустройстве» и «О государственном земельном кадастре». Однако полноценное функционирование земельной ипотеки началось только с принятия в 2004 г. закона, который снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения [2, с. 263, 264].
Сегодня внимание и усилия ученых в России направлены на развитие системы земельно-ипотечного кредитования и на создание полноценного вторичного рынка ипотечного кредитования сельхозпроизводителей. Исходя из порядка принятия законов в сфере ипотеки земли, можно утверждать, что современная российская система земельно-ипотечного кредитования базируется на основе двухуровневой модели, распространенной в США. Особенности такой модели заключаются в том, что земельно-ипотечные кредиты после оформления закладных перепродаются специальному земельно-ипотечному агентству, которое формирует их в пулы, проводит секьюритизацию и размещает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными, среди инвесторов. Способы организации специального земельно-ипотечного агентства предусматривают три варианта: создание такого института с государственной формой собственности (по принципу Агентства ипотечного жилищного кредитования); создание государственного земельно-ипотечного банка, на который возлагаются функции рефинансирования земельно-ипотечных кредитов; создание государственно-коммерческой структуры, в которой могли бы участвовать и банки, и государство. Однако до настоящего времени ни один из возможных вариантов в России пока не получил законодательного закрепления.
В сложившихся условиях развитие инновационной рыночной технологии финансовой поддержки сельских товаропроизводителей с помощью земельно-ипотечного кредитования Правительство РФ поручило осуществлять банку со 100 %-ным участием государства. Этим банком был избран ОАО «Рос-сельхозбанк», который стал оператором системы. Согласно разработанной Министерством сельского хозяйства РФ Концепции системы земельно-ипотечного кредитования формирование российской системы земельной ипотеки в АПК осуществляется в три этапа. Исследования свидетельствуют, что первый этап (2005—2007 гг.) предусматривал запуск системы земельно-ипотечного кредитования, основанной на функционировании банковских моделей. На этом этапе особая роль отводилась Россельхозбанку, который, имея разветвленную сеть региональных филиалов и будучи единственным оператором на земельно-ипотечном рынке в АПК, не только осуществлял земельно-ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей, но и одновременно создавал организационную и методологическую основу функционирования системы [2, с. 265].
По состоянию на 01.01.2012 региональная сеть Россельхозбанка представлена 78 филиалами и 1 596 точками продаж. Подразделения банка обслуживают 1 478 районов страны (на 79 % ее территории). С 2008 г. в рамках Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008—2012 гг. Россельхозбанком было выдано кредитов на сумму свыше 1,3 трлн руб., что составило 42 % от общего объема кредитования АПК. По состоянию на конец 2011 г. доля кредитов АПК в кредитном портфеле банка составляла 75,9 %. В рамках реализации указанной государственной программы развития сельского хозяйства в 2011 г. было выдано: предприятиям и организациям АПК—341,2 млрд руб. (83,4 %); гражданам, ведущим собственное подсобное хозяйство, — 32,1 млрд руб. (7,9 %); крестьянским (фермерским) хозяйствам — 30,3 млрд руб. (7,4 %); сельскохозяйственным потребительским кооперативам — 5,4 млрд руб. (1,3 %) 7.
Условия, на которых Россельхозбанк предоставляет ипотечные кредиты под залог сельскохозяйственных земель, предусматривают следующее:
— период кредитования составляет от 3 лет и более, в том числе с льготным периодом погашения суммы основного долга до 24 мес. со дня выдачи кредита;
— процентная ставка по кредиту устанавливается в рамках действующих ставок банка по средне- и долгосрочным кредитам;
— погашение основной суммы долга и процентов может осуществляться помесячно или поквартально на выбор заемщика;
— кредит предоставляется и погашается в рублях; а также обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие у заемщика бизнес-плана или технико-экономического обоснования инвестиционного проекта.
Таким образом, в большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование является одним из наиболее распространенных методов финансирования в сфере сельского хозяйства. В зависимости от страны различаются особенности организации ипотечного кредитования предприятий АПК. Поскольку сфера сельского хозяйства является весьма специфической, то ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения в большинстве
7 Годовой отчет о деятельности ОАО «Россельхозбанк», 2011. URL: http://www. rshb. ru/upload/docs/report/year_report_2011.pdf.
стран осуществляется через систему специализированных банков, которые часто называют земельными, аграрными или сельскохозяйственными. Наряду с такими банками предоставлять ипотечные кредиты могут кооперативы взаимного кредитования, специализированные сберегательные банки или специализированные ипотечные учреждения. Почти во всех странах ипотечные кредитные институты независимо от формы организации и собственности пользуются государственными льготами по налогообложению и возмещению части процентной ставки. Источником ипотечного кредитования в большинстве стран выступает эмиссия ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Ипотечные институты в странах с формирующимся вторичным рынком ипотечного кредитования используют традиционные источники финансирования, такие как привлечение средств на депозиты и займы на рынке капиталов.
На Украине развитие системы ипотечного кредитования предприятий АПК усложнено некоторыми объективными причинами. К числу факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования на Украине, следует отнести [1, с. 89, 90]:
1) несовершенство правовой базы;
2) отсутствие у государства централизованной и доступной общественной системы регистрации прав собственности и обременений на недвижимое имущество и на землю;
3) малоэффективную, непредсказуемую, долговременную и затратную для кредитора процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или исполнительной надписи нотариуса;
4) отсутствие законодательного положения о функционировании вторичного ипотечного рынка ипотечных ценных бумаг.
Основные проблемы, которые делают ипотечные кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения непривлекательными для потенциальных кредиторов, связаны с отсутствием полноценного земельного рынка. Некоторые законодательные документы, которые должны урегулировать земельные отношения, находятся на стадии разработки. Вместе с тем действующее законодательство значительно ограничивает использование ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.
Так, Земельным кодексом Украины наложен мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, такая земля в настоящее время не является реальным товаром, что в свою очередь исключает определение ее
рыночной стоимости. Отсутствие возможности и механизма реализации земли стало препятствием для использования земли в целях обеспечения кредитных обязательств и тем самым ограничило возможности банков в долгосрочном кредитовании сельхозпроизводителей. Кроме того, нормами этого кодекса ограничено право любых субъектов, кроме банков, выступать залогодержателями земли, что, соответственно, сужает спектр потенциальных инвесторов на рынке ипотеки и лишает банки возможности рефинансироваться путем уступки права требования по ипотечному кредиту. Таким образом, до настоящего времени остается законодательно заблокированным наибольший сегмент рынка недвижимости (в земельном сегменте) — рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения, которые составляют 45,7 % от площади государства [10].
Поскольку экономическая ситуация на Украине является довольно сложной, то рассчитывать на существенную государственную финансовую поддержку в виде компенсации части земельно-ипотечного кредита сельхозпроизводителю или части процентной ставки по таким кредитам банки не могут. Поэтому для стимулирования потенциальных ипотечных кредитов АПК необходимо создать благоприятные условия. В первую очередь необходимо создать полноценный рынок вторичного земельно-ипотечного кредитования, за счет которого кредиторы сумеют сформировать достаточное количество долгосрочных финансовых ресурсов с соответствующими характеристиками, а также распространить круг залогодержателей земельной ипотеки на другие финансово-кредитные институты. Среди прочих методов государственного регулирования, которые не требуют от государства дополнительных финансовых издержек, можно предложить освободить прибыль, полученную кредитором по земельно-ипотечным кредитам, от налога на прибыль или существенно снизить его ставку.
Таким образом, Украине для формирования эффективной системы ипотечного кредитования предприятий АПК необходимо обратить внимание на опыт зарубежных стран. Помимо организации вторичного рынка земельно-ипотечного кредитования необходимо сформировать полноценный земельный рынок, а также разработать механизмы защиты ценных сельскохозяйственных земель от смены целевого предназначения и ухудшения их качества. Функци-
онирование земельного рынка поможет решить некоторые вопросы, связанные с объективной оценкой земли, с ее продажей более опытным и эффективным сельхозпроизводителям, а также с возможностью ее использования в качестве залога.
Список литературы
1. Астахова А. М. Ипотека в деталях // Статус. 2010. № 42. 135 с.
2. Ганжа С. В. Механизм ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения: классический подход и региональный опыт современной России // Известия Алтайского государственного университета: экономика. 2012. № 2-1 (74). С. 261—269. URL: http://izvestia.asu. ru/2012/2-1/econ/04.ru.html.
3. Гринчук С. В. Зарубежный опыт функционирования системы земельно-ипотечного кредитования и возможность его использования в Украине // Эффективная экономика. URL: http://www.economy. nayka. com.ua/?op=1 &z=2041.
4. Дидковская Л. И. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в агросфере // Культура народов Причерноморья. 2006. № 79. С. 47—51.
5. Ивасенко А. Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства: монография. Новосибирск: Изд-во НГТУ. 2008. 160 с.
6. Ипотечное кредитование в аграрном секторе экономики Украины / М. Я. Демьяненко, В. М. Алек-сейчук, А. Е. Гудзь, А. В. Сомик: монография. Киев: ННУ УАЭ. 2005. 106 с.
7. Кучин С. А. Мировой опыт финансовой поддержки аграрного сектора экономики и возможность его адаптации в России // Управление экономическими системами. URL: http://uecs.ru/uecs44-442012/ item/1497-2012-08-03-10-57-04.
8. Лойко П. Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2005. № 7. С. 108.
9. Непочатенко О. О. Организационно-экономические механизмы кредитования аграрных предприятий. Умань: УВПП. 2007. 456 с.
10. Прокопенко В. Ю. Кредитование под залог земель сельскохозяйственного предназначения: поиск новых путей. URL: http://archive.nbuv.gov. ua/portal/soc_gum/vcndtu/2011_54/46.htm.
Finance and credit Foreign experience
ISSN 2311-8709 (Online) ISSN 2071-4688 (Print)
FOREIGN EXPERIENCE OF MORTGAGE CREDITING OF ENTERPRISES OF AGRO-INDUSTRIAL COMPLEX AND ITS APPLICATION IN RUSSIA AND UKRAINE
Irina A. GRIGORUK
Abstract
The article points out that the experience of countries with developed market economies testifies that development of land and mortgage lending opens up broad opportunities for enterprise development of agrarian sector. The author emphasizes that the effectively organized mortgage lending system allows lenders to consider providing loans secured by farmland as one of the most reliable and safe ways to invest in agriculture . In Ukraine the system of mortgage crediting of enterprises of agrarian and industrial complexes is evolving, therefore experience of mortgage lending of foreign countries is of increasing importance
Keywords: mortgage loan, land market, farm land mortgage
References
1. Astakhova A. M. Ipoteka v detalyakh [Mortgage services in details]. Status, 2010, no. 42, 135 p.
2. Ganzha S. V. Mekhanizm ipotechnogo kredi-tovaniya pod zalog zemel' sel'skokhozyaistvennogo naznacheniya: klassicheskii podkhod i regional'nyi opyt sovremennoi Rossii [A mechanism of mortgage crediting under pledge of agricultural land: the classic approach and regional experience of modern Russia]. Izvestiya Altaiskogo gosudarstvennogo universiteta: ekonomika—News of Altai State University: economy, 2012, no. 2-1, pp. 261—269. Available at: http://izves-tia.asu.ru/2012/2-1/econ/04.ru.html. (In Russ.)
3. Grinchuk S. V. Zarubezhnyi opytfunktsionirov-aniya sistemy zemel'no-ipotechnogo kreditovaniya i vozmozhnost' ego ispol'zovaniya v Ukraine [The foreign experience of the functioning of the system of land-mortgage lending and the possibility of its use in Ukraine]. Effektivnaya ekonomika — Effective economy. Available at: http://www.economy.nayka. com.ua/?op=1&z=2041. (In Russ.)
4 . Didkovskaya L . I . Problemy i perspektivy razvitiya ipotechnogo kreditovaniya v agro-sfere [Problems and prospects of development of mortgage lending in the sphere of agriculture]. Kul 'tura narodov
Prichernomor 'ya — Culture of people of Black Sea region, 2006, no. 79, pp. 47—51.
5 . Ivasenko A . G . Formirovanie sistemy zemel'no-ipotechnogo kreditovaniya v sfere sel 'skogo khozyaist-va: monografiya [Formation of the system of land and mortgage lending in agriculture: a monograph]. Novosibirsk, NSTU Publ., 2008, 160 p.
6 . Ipotechnoe kreditovanie v agrarnom sektore ekonomiki Ukrainy [Mortgage lending in the agrarian sector of the economy of Ukraine: a monograph]. Kiev, NNU UAE Publ., 2005, 106 p.
7. Kuchin S.A. Mirovoi opyt finansovoi pod-derzhki agrarnogo sektora ekonomiki i vozmozhnost' ego adaptatsii v Rossii [World experience of financial support to the agricultural sector of the economy and the possibility of its adaptation in Russia]. Upravlenie eko-nomicheskimi sistemami — Management of economic systems. Available at: http://uecs. ru/uecs44-442012/ item/1497-2012-08-03-10-57-04. (In Russ.)
8. Loiko P. F. Problemy razvitiya kreditovaniya pod zalog zemli i organizatsii sistemy rossiiskogo zemel'nogo banka [Problems of the development of lending on security of land and organization of system of the Russian land bank]. Zemleustroistvo, kadastr i monitoring zemel' — Land management, cadaster and land monitoring, 2005, no. 7, p. 108.
9. Nepochatenko O. O. Organizatsionno-ekonom-icheskie mekhanizmy kreditovaniya agrarnykh pred-priyatii [Organizational and economic mechanisms of crediting of agrarian enterprises]. Uman', USPP Publ., 2007, 456 p.
10. Prokopenko V. Yu. Kreditovanie pod zalog zemel ' sel 'skokhozyaistvennogo prednaznacheniya: poisk novykh putei [Loans secured by lands of agricultural purpose: finding new ways]. Available at: http://archive. nbuv. gov. ua/portal/soc_gum/vcndtu/2011_54/46.htm. (In Russ.)
Irina A. GRIGORUK
Zhytomyr State Technological University,
Zhytomyr, Ukraine
iag1505@mail.ru
