CC BY
25
Согласны, но...
(Работа профессионалов Российской гильдии риэлторов над Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и Программой среднесрочного социальноэкономического развития России на 2003-2005 годы)
И.М.Горский
президент Российской гильдии риэлторов
Своей основной задачей Российская гильдия риэлторов (РГР) всегда ставила эффективное объединение всех профессионалов рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка и интеграции его в глобальный мировой рынок недвижимости.
Неоднократно говорилось о том, что стратегической целью реформы в области недвижимости РГР считает создание конкурентного динамично развивающегося рынка, обеспечивающего максимально эффективное использование недвижимости и создание новых объектов недвижимости в соответствии с потребностями общества. Мы также неоднократно отмечали, что достижение этой цели будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе.
Опираясь на знание и опыт наших профессионалов, мы продолжаем тесно сотрудничать с государством в разработке основополагающих нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости, принятия конкретных законов и постановлений, которые будут способствовать развитию бизнеса в сфере недвижимости. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве Российской Федерации, Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, а также региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческой деятельности в этой области.
За последнее время РГР провела две международных конференции, посвященных развитию рынка земли и защите прав добросовестного приобретателя недвижимости. Многие из наших идей и предложений нашли свое отражение в документах.
Вместе с тем стоит обратить внимание на то, что существуют различия между Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция) и Программой среднесрочного социально-экономического развития России на 2003-2005 годы (далее -Программа). По нашему мнению, таких различий вообще не должно быть: Программа должна разрабатываться на основе Концепции и поэтапно ее реализовывать.
Положения Концепции и Программы во многом носят сугубо теоретический характер и мало применимы для совершенствования работы в сфере недвижимости. Но мы - практики, поэтому и рассматриваем проблемы развития законодательства в сфере недвижимости и развития рынка недвижимости, обозначенные в Концепции и Программе, с практической точки зрения.
Концепция должна стать основополагающим документом, идеи которого послужат основой изменений законодательства. Делая попытку реформировать законодательство в области недвижимого имущества, авторы Концепции начинают с основных принципов и понятий, таких как определение понятия «недвижимая вещь» и попытки создания классификации таких объектов.
Как профессионалы, мы с уверенностью можем утверждать, что любое строительство начинается с фундамента, а понятие
«недвижимая вещь» является неким «фундаментом» гражданского законодательства в области недвижимости. Очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точного, однозначного определения «недвижимой вещи», классификации этих объектов и определения их места в общей системе объектов гражданских прав. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый, самостоятельный объект гражданского права, но практика применения Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов не отвечает критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов, имеющих фундаментальное отношение к рынку девелопмента и инвестиций в недвижимость. Представляется необходимым включить в этот перечень объекты, незавершенные строительством, придать им четкий правовой статус на каждой стадии их возведения. На наш взгляд, следует исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью этого определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
Особенно остро стоит вопрос о жилых и нежилых помещениях, поэтому мы предлагаем признать жилые и нежилые помещения самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей. Более четкая классификация должна значительно упростить процедуры регистрации объектов недвижимости, сделать их более прозрачными и сократить время их проведения.
Следующими фундаментальными вопросами являются земельные отношения и земля в целом, которые в последнее время ставятся особенно остро.
Также вызывает беспокойство тот факт, что в Концепции и Программе наблюдает-
ся несогласованность вопросов по реформированию земельных отношений в 2003-2005 годах.
В связи с этим члены РГР считают, что скорость проведения земельной реформы не является удовлетворительной для профессиональных участников рынка недвижимости, очень затруднены вопросы вовлечения земли любого назначения в хозяйственный оборот.
Вместе с тем хочется особо подчеркнуть, что весьма удачным нам видится предложение авторов Концепции о том, что в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания правового регулирования этой области. Смысл такого регулирования состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно. Ни земля, ни находящиеся на ней здания не могут быть главными или второстепенными - это единый объект, который имеет или должен иметь свою судьбу. В соответствии с этим принципом необходимо следующее:
• ускорить процессы формирования Единого земельного кадастра;
• завершить определение целевого назначения земель;
• упростить правила градостроительства, сделать их публичными.
Также следует обратить внимание на то, что ни собственник здания, ни собственник земли не имеют исключительного права на распоряжение своим имуществом без учета интересов друг друга. Им обоим должно быть предоставлено право преимущественной покупки, а владение и пользование не должно быть ограничено. Такой подход существенно облегчит процедуры создания «недвижимого объекта с единой судьбой».
Особое внимание следует уделить праву долевой собственности на землю, особенно под строящимися или уже построенными зданиями и сооружениями, у которых
либо есть, либо может быть много собственников. Это положение очень актуально при формировании земельного законодательства.
Хотелось бы остановиться на такой весьма практической проблеме, как выкуп участков под строениями, поскольку, как известно, до 31 декабря 2004 года негосударственным предприятиям необходимо определиться, будут ли они брать в аренду земельный участок, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости, или оформлять его в собственность.
Действующие сегодня нормы о выкупе (приватизации) участков под строениями вынуждают собственника фактически повторно платить за уже приобретенное имущество: государство передало в собственность здание, расположенное в определенном месте, и никто иной на этот участок претендовать даже физически не может.
Установленная законодательством посылка, что участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость не верна, т. к. стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия; для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов; единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путем. О рыночной стоимости участка нельзя говорить уже потому, что это противоречит декларируемому принципу: такого объекта, как земля под зданием, т. е. отдельного от строений участка, не существует.
Еще один немаловажный момент касается отсутствия в Концепции разделов, отражающих основные положения инвестиционно-строительной деятельности. На наш взгляд, законодательство в этой области не системно, что порождает вмешательство чиновников разных уровней в процесс возведения новых объектов недвижимости, тормозит развитие рынка недвижимости.
Вопрос развития инвестиционно-строительной деятельности можно рассматривать в двух плоскостях: с одной стороны, -это защита инвестиций граждан, с другой стороны, - снятие лишних административных барьеров при строительстве. Для реа-
лизации одной из этих задач необходимо ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков с четким описание не только границ участка, но и уже существующими сервитутами (обременениями и ограничениями). Этот вопрос тесно связан с государственной экспертизой градостроительной и проектной документации. Безусловно, эта проблема очень специфична, поскольку в основном касается девелоперов. Однако исходя из анализа проблемы основными задачами в этой области мы считаем следующие:
• установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
• установление сроков проведения государственной экспертизы;
• введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе «одного окна»;
• четкое установление стоимости государственных экспертиз.
В отношении защиты граждан в первую очередь необходимо более четко определить статус объекта, незавершенного строительством, что позволит применять договоры соответствующей правовой формы.
Кроме фундаментальных положений законодательства, описывающих юридический статус и права объектов недвижимости, как по мнению авторов Концепции, так и по мнению РГР необходимо существенно пересмотреть процедуры осуществления операций с объектами недвижимости. Так, на наш взгляд, является необоснованным и поспешным предложение об отказе от регистрации сделок с объектами недвижимости, а также радикальное предложение о полном отказе от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению авторов Концепции, процедуру регистрации договоров может заменить процедура их обязательного нотариального удостоверения. Такая формулировка носит революционный характер, т. к. практически меняет всю сложившуюся систему оформления прав на объекты недви-
жимости. Требуется существенное изменение законодательства в том числе и о нотариате. Подобные предложения требуют детального обсуждения, т. к., например, непонятно, как в таком случае будут решаться вопросы об ответственности нотариуса при заключении сделок, определяться и подтверждаться права на объекты недвижимости, функционирование рынка ипотеки и долевого строительства.
Несмотря на то, что в Концепции вскользь затронут вопрос о системе органов, осуществляющих функции по техническому (кадастровому) учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, хотелось бы, чтобы взаимодействие этих органов внутри предполагаемой системы было детально регламентировано и детально описаны функции каждого из этих органов внутри системы.
Особое место занимает проблема защиты прав и интересов добросовестного приобретателя. На наш взгляд, в Концепцию необходимо ввести раздел, посвященный взаимоотношениям государства и предпринимателя на рынке недвижимости, т. е. раздел, посвященный регулированию операций на рынке недвижимости, в котором рассматривались бы такие вопросы, как разработка полноценной системы, органов регулирования и определение их функций. Этот вопрос имеет очень большое значение для формирующейся новой экономики.
Сегодня государство объявляет о новых подходах к регулированию видов экономической деятельности (соотношение лицензирования и сертификации). В этом процессе особая роль отводится профессиональным общественным объединениям и развитию саморегулирования на рынке недвижимости. По мнению РГР, основой системы должна стать система профессиональных стандартов и процедур проверки их соблюдения (сертификации). Профессиональное объединение берет на себя дополнительные функции, обеспечивая профессиональную подготовку специалистов рынка недвижимости в широком смысле слова, обеспечивает и контролирует качество услуг, делает бизнес на рынке недвижимости социально ответственным. Для более полной реализации наших предложений необходимо тесное сотрудничество и партнерские взаимоотношения с государством. Профессиональное объединение должно стать проводником между бизнесом и государством.
Еще раз хочу подчеркнуть, что высказанные замечания и предложения не умаляют всех положительных оценок проектов Концепции и Программы.
Мы убеждены, что без принятия единой и непротиворечивой Концепции развития законодательства о рынке недвижимости долгосрочное и стабильное его развитие невозможно.
