CC BY
87
* - Г
Концепция развития рынка недвижимости в России1
К.Н. Апрелев
вице-президент Российской гильдии риэлторов
Концепция развития рынка недвижимости в России (далее - Концепция) была разработана экспертным советом Российской гильдии риэлторов в 1997-1998 годах и утверждена весной 1998 года фактически накануне кризиса. Некоторые положения Концепции вошли в среднесрочную программу развития экономики России. Безусловно, отдельные разделы и положения Концепции устарели и требует доработки, но основные ее иди по-прежнему актуальны для нашего рынка недвижимости и экономики России в целом.
В соответствии с Концепцией стратегическими целями государственной политики в сфере недвижимости должны быть защита интересов собственников недвижимости и создание условий, снижающих риски инвесторов, вкладывающих средства в развитие объектов недвижимости, а также обеспечение максимально эффективного использования недвижимости посредством ее свободного рыночного оборота как необходимой предпосылки для экономического роста и удовлетворения потребностей общества и граждан.
Рынок недвижимости является фундаментом рыночной экономики. Механизмы залога на недвижимость обеспечивают снижение рисков на рынке капитала, недвижимость обеспечивает возможности миграции рабочей силы, а развитие недвижимости повышает качество услуг и товаров на этих рынках. Поскольку провозглашенные в Концепции цели реализованы лишь частично, а в некоторых секторах рынка недвижимости ситуация даже ухудшилась, возникла необходимость более четко обозначить проблемы, мешающие эффективному развитию этого ключевого и социально наиболее значимого сектора экономики.
Вторичный рынок жилья
В этом секторе рынка по-прежнему отсутствуют реальные возможности его свободного развития. Одной из причин, мешающей этому, является неурегулированность деятельности ведомственных структур и несоответствие их функций современным потребностям рынка недвижимости и его обороту.
Бюро технической инвентаризации
Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), наделенные правом требовать обязательного согласования перепланировок помещений, в ряде случаев ущемляют интересы собственника, заставляя платить за согласование перепланировки жилья даже в том случае, если перепланировка не затрагивает интересы третьих лиц (соседей) и не ухудшает характеристики всего здания в целом (гражданин не нарушал границу собственности, не менял фасада здания, не ухудшал шумоизоляцию и звукоизоляцию, не реконструировал несущих стен и не переносил точек подключения коммуникаций). Отсутствие согласованного с БТИ плана перепланировки помещения также ущемляет интересы собственника, поскольку в этом случае он вынужден продавать принадлежащую ему недвижимость по заниженной цене, т. к. с формальной точки зрения документация считается оформленной с нарушениями. При этом существующий механизм учета объектов недвижимости все равно действует неэффективно. Действительных же нарушителей прав третьих лиц, т. е. собственников соседних квартир, привлечь к ответственности сложно в связи с тем, что подобного рода нарушения имеют массовый характер и относятся к области административных нарушений, а в большинстве случаев фактически не содержат правонарушения.
1 Статья подготовлена по материалам доклада на V Национальном конгрессе по недвижимости, проходившем 26 июня 2002 года в Москве.
В связи с этим мы считаем необходимым:
1) предусмотреть регулирование правоотношений собственников и нанимателей в многоквартирных домах в рамках нового Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому ответственность за нарушение прав других собственников должна возникнуть независимо от того, создан ли кооператив, товарищество собственников жилья или кондаминиум;
2) в процедуре регистрации поэтажных планов регистрировать только те элементы, которые могут фиксировать нарушение интересов третьих лиц и собственников:
• границы собственности;
• точки подключения коммуникаций и местоположение специальных технических устройств (вентиляционных и коммуникационных стояков);
• несущие стены и конструкции, повреждение которых может нанести ущерб конструкции здания;
3) на чертежах исключить фиксацию не несущих перегородок и прочих незначительных элементов, что удешевит процедуру учета и упростит контроль за теми, кто действительно нарушает реальные права третьих лиц, а не за нарушителями надуманных бюрократических требований. Проще локализовать реальные нарушения прав третьих лиц и бороться с этим, нежели бороться с ветряными мельницами, тем более, что при нарушении прав третьих лиц уже может возникать гражданская, а не административная ответственность.
Органы опеки
Деятельность органов опеки по защите прав детей собственников жилья в отношении обязательного получения собственником согласия органов опеки на продажу своего жилья идет вразрез с общепринятыми нормами европейского права:
1) родителей фактически заведомо лишают родительских прав декларируя, что государственные органы защитят права детей лучше, чем их родители, не лишенные родительских прав, решая за родителей, какое жилье им необходимо приобрести вместо имеющегося для того, чтобы не ущимить интересы несовершеннолетних детей;
2) собственник, зарегистрировавший с собственного согласия в своей собственной квартире ребенка, приобретая другое жилье, сегодня обязан согласовать с органом
опеки условия приобретения другого жилья, где будет зарегистрирован его ребенок. Он также вынужден доказать органу опеки, что при этом он не ущемляет права своего ребенка. Это ограничивает его родительские права и права как собственника. В шутку скажем, может быть собственнику и будущему родителю следует получать согласие органов опеки на рождение будущих детей? Ведь их рождение ухудшит условия проживания уже имеющихся детей и ущемит их интересы;
3) сегодня деятельность органов опеки вообще не регламентируется какими-либо нормативами в отношении критериев вынесения решений. Поэтому решения, которые они выносят, находятся в субъективной зависимости от тех, кто их принимает. Таким образом, порядочные люди, не умеющие давать взятки, не могут получить согласие органа опеки, не говоря о том, что какого-либо органа по контролю за правильностью действий органа опеки не существует, и органы опеки не несут ответственности за принятые ими решения;
4) и наконец, решение органа опеки не имеет никаких правовых последствий. Судом это решение не признается и, с правовой точки зрения, является фактически абсурдным.
Учитывая сказанное, мы считаем необходимым исключить процедуру получения согласия в органах опеки на отчуждение квартиры в случае, если дети собственника зарегистрированы в ней, но не являются собственниками. В Жилищном кодексе Российской Федерации необходимо предусмотреть процедуру возникновения права членов семьи на жилье в случае регистрации их на площади, находящейся в собственности. Необходимо сохранить функцию контроля органов опеки за сделками, в которых фигурируют родители, лишенные родительских прав, остальные же функции согласования сделок с имуществом следует исключить. В связи с этим необходимо внести соответствующие изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации и новый Жилищный кодекс Российской Федерации.
Органы регистрации прав на недвижимое имущество
Несмотря на создание специальной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в России по-
прежнему не создана эффективная система гарантий прав собственника и не предусмотрены элементы защиты прав добросовестного приобретателя. Ответственность как системы регистрации в целом, так и отдельного регистратора российским законодательством четко не определена, что ставит под сомнение саму возможность несения ответственности регистрирующим органом и регистратором в частности.
Предлагаемые Министерством юстиции Российской Федерации шаги по реформированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и превращение ее в федеральную вертикаль, когда финансирование развития системы регистрации и заработной платы регистратора приведут к снижению оплаты труда работающих в системе специалистов, имеющих опыт работы в этой области, и в конечном счете к их потере, чего нельзя ни в коем случае допустить. В связи с этим представляется необходимым скорейшее объединение технических и кадровых ресурсов трех структур, фактически регистрирующих или учитывающих права на недвижимое имущество: органов, регистрирующих права на недвижимое имущество, БТИ, и Федеральной службы земельного кадастра России (далее -Росземкадастр) на единой платформе регистрации прав. С профессиональной точки зрения, сегодня наиболее эффективной системой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются немецкие и австрийские поземельные книги и Система Торренса. При этих системах регистрация сделок осуществляется нотариусом, а переход прав - реестором, причем два процесса - регистрация прав и регистрация сделок - фактически разделены.
В российской системе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним информация об объемах совершаемых сделок закрыта и недоступна для профессиональных участников рынка, что не позволяет снижать и прогнозировать риски при инвестировании в недвижимость и делает сектор инвестиций в недвижимость и ее развитие достаточно рискованным и непрозрачным для инвестора, а жилье для конечного потребителя - дорогим и недоступным. Считаем необходимым сделать информацию о регистрации сделок и переходе прав открытой, хотя бы в отношении количественных показате-
лей обезличенных в отношении адресов и фамилий собственников.
Первичный рынок объектов недвижимости
Одной из основных проблем по-прежнему является разорванность правового поля в отношении земли и расположенного на ней строения.
Неопределенность прав собственников строений на землю и отсутствие правового зонирования территорий городов не позволяют эффективно использовать земельные участки и развивать территории городов, препятствует свободному обороту площадок, подготовленных для застройки.
Учитывая сказанное, необходимо:
• ускорить введение процедур правового зонирования городов;
• сократить продолжительность согласовательных и разрешительных процедур подготовки площадок под застройку;
• организовать демократичную прозрачную процедуру проведения тендерных торгов по продаже площадок, а также их формирования для целей инвестирования и застройки;
• упростить процедуру оборота площадок на вторичном рынке объектов недвижимости, подготавливая полные пакеты исходно-разрешительной документации на площадки для организации торгов. Кроме этого, процедура получения земельных участков остается экономически непрозрачной, что не позволяет просчитать возможные инвестиционные и административные риски и снижает интерес инвесторов к этому сектору экономики.
Управление недвижимостью
В течение пяти лет Российская гильдия риэлторов активно работает над созданием новой профессии на рынке недвижимости -управляющего недвижимостью. На российском рынке недвижимости уже действуют сильные и конкурентоспособные управляющие, однако эта профессия еще не востребована должным образом. Необходимо на конкурентной основе привлекать коммерческие управляющие компании к управлению объектами недвижимости, находящимися в собственности государства, что приведет к сокращению затрат на управление и содержание недвижимости и увеличению доходов и поступлений в бюджет. Перед профессио-
нальными управляющими недвижимостью стоит задача создания профессиональных стандартов практики управляющих и принятия Кодекса этики для внедрения в общую деловую практику. Сегодня Российская ассоциация управляющих недвижимостью является коллективным действительным членом РГР и создает договорную систему сертификации услуг управляющих.
Управление жильем
Неэффективное управление жильем ведет к снижению его потребительских качеств и, соответственно, к снижению рыночной стоимости. Чтобы исправить положение, необходимо скорейшее внедрение механизмов рыночной конкуренции в управление жилым фондом. Великолепным примером могут служить реформы, успешно проведенные в этом секторе рынка недвижимости бывшего ГДР: субсидиями на жилье распоряжаются сами собственники и наниматели, а не РЭУ и ДЭЗы.
Отсутствие финансовых инструментов и механизмов правового зонирования для развития территорий муниципалитетов не позволяет эффективно управлять территориями муниципальных образований, а также развивать их. Необходимо ввести единый налог на недвижимое имущество в размере 1-2 процентов от рыночной стоимости и обеспечить поступление этого налога в бюджет муниципального образования с целью улучшения и развития территорий, их эффективного управления, что, в свою очередь, приведет к увеличению рыночной стоимости недвижимости и дальнейшему росту поступлений в местные бюджеты для обеспечения реального управления и развития инфраструктуры территорий муниципалитетов.
Рынок финансов и рынок недвижимости
Механизмы ипотечного кредитования развиты недостаточно. Кредитные ставки по-прежнему остаются слишком высокими, что не позволяет сделать недвижимость более доступной для значительной части населения. В связи с этим представляется целесообразным создание специальной федеральной программы по развитию элементов ипотечного кредитования и установление специальных льготных условий оборота ипотечных закладных на вторичном рынке для привлечения денежных средств населения на рынок ипотечных ценных бумаг. Также необ-
ходимы изменения в российском законодательстве, обеспечивающие снижение рисков по возврату кредитов кредиторам, представляющим ипотечные кредиты, что вызовет снижение кредитных ставок по ипотеке.
Необходимо обеспечить гарантии прав собственников и добросовестных приобретателей недвижимости, гарантировать возврат кредитов при залоге недвижимости и снизить риски при инвестициях в развитие недвижимости.
Необходимо предусмотреть создание специальных механизмов для оценки рисков при инвестировании частными лицами денежных средств в развитие недвижимости. Это может быть Закон о защите прав частных лиц при инвестировании строительства жилья или создание стандартов девелоперской деятельности или ее общественная сертификация, что позволит снизить огромные риски, которые сегодня терпят частные инвесторы и избежать негативных социальных последствий при банкротстве застройщиков.
Профессиональная деятельность на рынке недвижимости
Основную роль в регулировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости должны играть саморегули-руемые организации профессионалов. Для этого необходимы введение в действие Кодекса этики, разработка и принятие стандартов практики, прежде всего, самими профессионалами или саморегулируемыми организациями. Важным представляется создание инструментов добровольной сертификации услуг в различных секторах рынка недвижимости с перспективой воплощения идей саморегулирования.
Безусловно, задачи, стоящие перед профессиональными бизнес-сообществами, представителями законодательной, исполнительной, судебной и четвертой власти -СМИ, грандиозны. Но создание в России эффективной экономики, опирающейся на цивилизованный рынок недвижимости, базирующейся на правах собственности и эффективной защите прав собственников и добросовестных приобретателей, справедливом налогообложении, открытом рыночном обороте недвижимости и профессионализме участников, возможно только при условии грамотного решения обозначенных задач.
