CC BY
234
Титульное страхование - действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости*
В.В. Ус
заместитель директора Центра страхования финансовых рисков открытого акционерного общества «Страховая компания «РОСНО» (г. Москва)
Виталий Валентинович Ус, Us@rosno.ru
Механизмы защиты интересов собственника недвижимости
Рассмотрим, какие, мнимые или реальные, существуют на рынке недвижимости возможности по защите интересов собственников недвижимого имущества. И конечно же в первую очередь обратим внимание на действующих на рынке недвижимости профессионалов - риелторские компании. Ведь именно к их услугам в большинстве случаев прибегают, когда возникает необходимость продать или купить недвижимое имущество. Именно эти компании, предоставляя на рынке недвижимости возмездные услуги по подбору недвижимости и проведению сделок с ней, имеют все предпосылки для выстраивания механизмов защиты интересов клиентов. Но проблема кроется в самой сути деятельности риелторских компаний - государство фактически запрещает риелторам изучать историю объектов недвижимости. Кто в квартире жил раньше, куда выехал - все это на официальном языке называется «персональными данными граждан», собирать которые запрещено. Таким образом, риелтор, например, обращаясь в паспортный стол за расширенной выпиской из домовой книги, уже становится, строго говоря, преступником. Предлагая же паспортистке какое-либо вознаграждение, - преступником вдвойне, потому что еще и коррумпирует государственных служащих.
Распространено мнение, что страхование ответственности риелтора в полном
объеме обеспечивает защиту не только его интересов, но и имущественных интересов клиента. Но здесь много оговорок. При отсутствии закона о риелторской деятельности сложно определить степень ответственности и, следовательно, в полной мере защитить интересы как риелтора, так и его клиента. Кроме того, для того чтобы пострадавший в результате ошибки риелтора получил возмещение, ему придется самому обращаться в суд с исковым заявлением. А суд неизбежно влечет за собой издержки, потерю времени и конечно нервы. Если решением суда будет признано причинение вреда в результате непреднамеренной ошибки риелтора, то возмещение будет выплачено, но только в пределах лимита ответственности, то есть суммы, на которую она застрахована. В случае когда все формальные действия при заключении сделки риелтором были соблюдены, ответственность риелтора не наступает, даже если в дальнейшем решением суда сделка будет признана недействительной. Страхование ответственности риелтора не является обязательным, поэтому и условия страхования, в том числе и размер лимита ответственности, риелторская компания выбирает сама. В большинстве случаев риелторы относятся к этому виду страхования как к имиджевому и выбирают незначительные лимиты ответственности.
Риелторские компании практикуют и другие схемы защиты прав клиентов. Они вводят систему собственных гарантий по сделкам вторичного рынка, согласно ко-
* Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 3.
торой право получения гарантийного сертификата дается клиенту, заключившему дополнительное соглашение. Фактически заключение соглашения означает, что клиент может рассчитывать на гарантии только в случае оплаты максимально полного пакета услуг агентства. На практике это выливается в дополнительные проценты от суммы сделки и время, требуемое на проверку квартиры. Условие выплаты возмещения - лишение собственника права на приобретенную квартиру по решению суда. При этом риелторы могут выбирать форму возмещения: деньги или подбор аналогичного жилья. В последнем случае прийти к общему с риелтором знаменателю весьма непросто, ведь квартира - это не только квадратные метры, но и район, и этаж, и расстояние от подъезда до парковки, а для особо требовательных - и вид из окна.
Рассматривая гарантийный сертификат риелторской компании как один из возможных вариантов защиты интересов клиента, следует сделать одну существенную оговорку. Деятельность риелторских компаний не регулируется каким-либо специальным государственным органом, к риелторским компаниям не предъявляются какие-либо требования по финансовой надежности, устойчивости, наличию резервных фондов и т. д. Высокая подвижность рынка недвижимости приводит к тому, что многие риелторские компании периодически трансформируются, то есть происходит смена юридических лиц, порядка их взаимодействия. Хотя для клиентов таких компаний это зачастую проходит незаметно, рыночный бренд, под которым действовала риелторская компания, остается неизменным, или изменения не бросаются в глаза. Все это делает защиту по гарантийному сертификату весьма и весьма условной - у его держателя не может быть уверенности в том, что по прошествии какого-то времени юридическое лицо, которое указано в сертификате в качестве гаранта, будет существовать, сам сертификат будет иметь силу и у указанного в нем юридического лица найдутся необходимые для исполнения обязательств по гарантии денежные средства.
Случившийся финансовый кризис выявил проблематику такой защиты в полном объеме - многие риелторские компании вынуждены были реструктурировать свой бизнес, сменить его организационно-правовую форму, а некоторые - попросту прекратить деятельность под неподъемным грузом кредитов и замороженных в различных инвестиционных проектах денежных средств.
Говоря о гарантийных сертификатах риелторов, следует еще раз отметить, что получить такой сертификат сможет только клиент, приобретший максимально полный пакет предлагаемых риелтором услуг. Клиенту, по сути, придется оплатить получение такого сертификата - ведь стоимость «полного» пакета риелторских услуг, как правило, составляет 5-7 процентов от цены приобретаемой недвижимости, и даже стоимость «базового» пакета услуг не опускается ниже 2-3 процентов, но в этом случае ни о каких гарантиях речи не идет.
Вторым по значимости при совершении сделок с недвижимостью является институт нотариата. Действительно, удостоверение нотариусом договора с недвижимостью -немаловажный атрибут в борьбе за интересы приобретателя недвижимости. Но является ли он достаточным для их защиты?
Нотариальное удостоверение решает проблему законности совершаемой сделки, поскольку согласно российскому законодательству о нотариате при удостоверении сделки она проверяется на соответствие нормам закона. Кроме этого, нотариусы обязаны, в частности, проверять дееспособность граждан и права лиц на отчуждаемое имущество (предмет сделки). Но способ проведения проверки на дееспособность законодательно не установлен, вследствие чего нотариусы не обязаны запрашивать у судебных органов информацию о лишении или ограничении дееспособности гражданина и требовать документы, подтверждающие дееспособность. Вместе с тем наличие доказательства дееспособности на момент нотариального удостоверения не является гарантией факта отсутствия состояния нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца на момент государственной регистрации прав,
поскольку моментом совершения сделки признается ее регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не подписание договора или его нотариальное удостоверение. Неспособность лица понимать значение своих действий или руководить ими является одной из причин признания сделки недействительной. Кроме того, если имущество продавалось множество раз, нотариусы не обязаны проверять права бывших владельцев этого имущества. Иными словами, нотариусы осуществляют контроль законности фактически только последней сделки.
Как же обстоят дела с затратами на нотариальное удостоверение сделки купли-продажи? Обратившись к нотариусу, покупатель недвижимости, во-первых, уплатит государственную пошлину в размере 1,0 процента от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, а во-вторых, оплатит услуги нотариуса по подготовке проекта самого договора купли-продажи, отнюдь не копеечные (согласно практике такие расходы возлагаются сторонами договора именно на покупателя).
Темы указания в договоре купли-продажи заниженной стоимости приобретаемого недвижимого имущества мы уже касались, следует только добавить, что у сторон по такой сделке в будущем могут возникнуть весьма неприятные последствия, связанные с претензиями налоговых органов. В настоящее время этому уже имеется достаточно подтверждений.
Нотариус, как и риелтор, фактически не несет ответственность в случае лишения покупателя недвижимости прав собственности на нее, если только не будет доказано, что такие события наступили вследствие его виновных, умышленных или ошибочных действий. При этом нотариусы, как правило, при возникновении судебного спора, касающегося права собственности на приобретенное по удостоверенному ими договору недвижимое имущество, даже не считают нужным являться в суд, хотя стороны и делают попытки привлечь их к участию в судебном разбирательстве как свидетелей.
И, наконец, стоит сказать еще об одной группе профессионалов, предлагающих свои услуги на рынке недвижимости. Этими
профессионалами являются опытные юристы (как частнопрактикующие граждане, так и сотрудники юридических бюро), к которым покупатели обращаются на стадии подготовки сделки. Несомненно, присутствие на стороне покупателя таких юристов существенно снижает вероятность покупки квартиры с правоустанавливающими документами, содержащими явные дефекты формы или содержания, а также вероятность заключения сделки с заведомо недееспособными или неправоспособными продавцами. Но и они не в состоянии исследовать все обстоятельства возникновения права собственности на недвижимость и перипетии его истории. Как правило, заключение, которое составляется такими юристами по итогам исследования документов на квартиру и сопутствующих обстоятельств, в качестве итогового вывода содержит лишь фразу о том, что представленные документы соответствуют или не соответствуют законодательству, и в отдельных случаях указание на возможные правовые риски. При этом ни один юрист не возьмет на себя ответственность за юридическую чистоту права собственности на недвижимость и не выступит гарантом надежности сделки. Стоимость же получения такого заключения составляет от 5 до 6 тысяч рублей за стандартную квартиру с типовым набором документов и до нескольких сотен тысяч рублей за более крупные объекты недвижимости, особенно земельные участки.
Мы рассмотрели ситуацию, когда к услугам юриста прибегают на этапе заключения сделки. Теперь посмотрим, что же будет происходить, когда юриста (а в данном случае адвоката, специализирующегося на спорах в отношении права собственности на недвижимость) привлекают для защиты своих интересов в суде при возникновении судебного спора. Юрист предложит заключить договор на оказание юридических услуг, согласно которому собственник недвижимости, его клиент, должен будет оплатить составление отзыва на судебный иск и участие в нескольких судебных заседаниях, что составит 150-160 тысяч рублей. Дальнейшее участие юриста в процессе будет оплачиваться отдельно. Также отдель-
но потребуется выплатить причитающееся юристу вознаграждение и в случае выигрыша им дела. А теперь внимание! Ни один профессиональный юрист не будет и не может гарантировать вынесения судебного решения в пользу его клиента, собственника недвижимости. В случае же проигрыша дела собственник недвижимости (теперь уже бывший), помимо того, что потеряет саму недвижимость, потратит весьма немалые деньги на оплату услуг юриста.
В результате за «юридическую чистоту» сделок с недвижимостью ни один из участников рынка недвижимости реальной ответственности не несет и гарантий защиты права собственности не предоставляет. Хотя справедливо будет сказать, что и участие в подготовке и проведении сделки профессионального риелтора, и нотариальное удостоверение сделки, и привлечение в качестве консультанта опытного юриста, и действия государственного регистратора способны самым позитивным образом повлиять на снижение вероятности совершения сделки с юридически «проблемной» недвижимостью. Но, как мы уже показали, все имеет свою цену, и обеспечивается только какая-то степень надежности того, что в будущем у покупателя недвижимости не возникнет юридических проблем с правом собственности на нее.
Эта проблема намеренно замалчивается - на телевидение, в другие средства массовой информации просачивается малая толика информации о случаях, подобных рассмотренным, так как все стараются избежать социальной напряженности. Риелторы же, нотариусы и адвокаты заинтересованы в защите «чести мундира», и озвучивание ими этой проблемы имеет вынужденный, а не превентивный характер.
Зададимся вопросом: так существует ли в настоящее время на российском рынке инструмент, который обеспечивал бы максимально возможную защиту имущественных интересов собственника недвижимого имущества, возникающих у него в отношении принадлежащего ему права собственности на эту самую недвижимость? И можем с полной уверенностью ответить: да, такой инструмент на российском рынке
существует и достаточно давно. Этот инструмент уже прошел проверку временем, доказал свою высокую эффективность, получил признание не только у российских, но и у зарубежных инвесторов и финансовых институтов - и все это, заметим, при его весьма умеренной стоимости. Что же это за чудо-инструмент, вновь спросим мы. А инструмент этот - из имеющей давнюю историю области, призванной самим своим названием оберегать как граждан, так и юридических лиц от всякого рода неприятностей, - из области страхования. И называется он страхованием от риска утраты права собственности, или титульным страхованием (ведь право собственности - одно из титульных прав, которые могут быть установлены в отношении имущества, и самое главное - основное право, как мы отметили в самом начале этой статьи).
Титульное страхование
По названным причинам и в силу необходимости дальнейшего развития рынка недвижимости титульное страхование в нашей стране стало чрезвычайно актуальным именно как надежный инструмент защиты сделок и противодействия мошенничеству, гарантированный способ возмещения ущерба, причиненного собственнику недвижимого имущества в результате утраты им права собственности, а также как механизм, органично встраиваемый в машину под названием «российский рынок недвижимости», дополняющий и поддерживающий работу таких важных его составляющих, как риелторское сообщество, институт нотариата, органы государственной регистрации и адвокатура.
Титульное страхование - это страхование недвижимого имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности на него, произошедшего на основании вступившего в законную силу решения суда. Титульное страхование относится к страхованию имущества, но защищает не от риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества (пожар, залив и т. п.), а от рисков юридических.
Прежде чем приступить к детальному описанию титульного страхования и рас-
крыть принципы построения страховой защиты, вновь обратимся к мировому, в данном случае североамериканскому, опыту. Как уже говорилось, система регистрации в США не защищает права собственников недвижимого имущества. И это обстоятельство послужило основой для возникновения сначала широкой прослойки адвокатов, специализирующихся на подготовке сделок с недвижимостью, а в дальнейшем - и для развития института титульных страховщиков. В настоящее время в США количество застрахованных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, составляет более 90 процентов. А это значит, что на американском рынке титульного страхования практически отсутствует такое явление, как антиселекция, то есть формирование у страховщиков выборки наиболее высоких рисков с наибольшей вероятностью неблагоприятного исхода событий (проще говоря, за страхованием обращаются подавляющее большинство собственников недвижимости, а не только те, кто узнал о каких-то проблемах с правом собственности на приобретаемое ими или находящееся в их собственности жилье или подозревает об их существовании). На состоявшемся в июне 2008 года в Москве Конгрессе по недвижимости присутствовали специалисты рынка недвижимости из США, которые осветили некоторые особенности системы титульного страхования, действующей в Америке.
Титульное страхование в США основывается на двух принципах.
Во-первых, оно бессрочное. Лицо, приобретшее в собственность объект недвижимости, страхует его один раз и на весь срок владения объектом недвижимости. Новому собственнику, в том числе наследникам, придется страховать объект недвижимости снова, уже на свое имя.
Во-вторых, нет фиксированной страховой суммы. Вернее, страховая сумма равна текущей страховой стоимости недвижимости, определяемой как денежная сумма, требующаяся для приобретения объекта недвижимости, равноценного тому, право собственности на который утрачено.
Теоретически это выглядит так. Например, 20 лет назад был приобретен дом за 100
тысяч долларов США. Дом был застрахован в том числе от риска утраты права собственности. И вот кто-то подает иск в суд, и суд признает, что дом у его текущего владельца нужно изъять. За прошедшие годы цены на недвижимость изменились, текущая стоимость дома составляет 500 тысяч долларов США. Таким образом, по американским правилам пострадавший бывший собственник дома получит полмиллиона долларов США.
Стоимость услуги по титульному страхованию составляет от 0,4 процента от страховой суммы, равной страховой стоимости недвижимости на момент заключения договора страхования, плюс сервисный сбор в размере 250 долларов США. При этом надо заметить, что практически ни одна сделка с недвижимостью не обходится без участия агента по недвижимости и специализирующегося на таких сделках юриста, расходы на оплату услуг которых, традиционно дорогих, не входят в эту стоимость.
На первый взгляд условия страхования более чем привлекательные и необременительные. Но это только в теории и с учетом специфики рынка титульного страхования в США. На практике же в собственности у того или иного лица за редким исключением объекты недвижимости находятся не более 5 лет в силу очень мобильного рынка труда, особенностей рынка ипотеки и использования объектов недвижимости как своего рода инструмента денежных накоплений: продвигаясь по служебной лестнице и получая все более высокое вознаграждение за свою работу, средний американец раз в несколько лет приобретает все большую, лучшую и более удобно расположенную недвижимость во все более престижном районе. Напомним, что в США социальный статус имеет очень большое значение. Да и родовых поместий и замков, которые на протяжении нескольких поколений принадлежали бы одной семье, мизерное количество, не влияющее на структуру рынка недвижимости. При этом, по статистике, в США только 17 процентов семей живут с взрослыми детьми, в отличие от России, где таковых 45 процентов (данные приведены за 2006 год). По выходе на пенсию, как правило, все начинает происходить в об-
ратном порядке: время от времени недвижимость продается, приобретается более скромное и менее статусное жилье. К тому же и произошедший мировой финансовый кризис наверняка внес свои существенные коррективы - вряд ли возможно с уверенностью утверждать, что приобретенный 20 лет назад за 100 тысяч долларов США дом из нашего примера сейчас стоит 500 тысяч долларов США, скорее наоборот. В сложившейся ситуации особенности титульного страхования в США могут сыграть с потерявшим право собственности на недвижимость ее бывшим владельцем злую шутку - вместо 500 тысяч долларов США он получит возмещение в размере «всего лишь» 100 тысяч долларов США (кавычки здесь поставлены намеренно, так как получив даже такую страховую выплату, лицо, понесшее убытки, может позволить себе приобрести на рынке недвижимость, сопоставимую с той, которой он лишился).
Стоит упомянуть еще об одной очень важной причине, по которой титульное страхование в США выглядит таким доступным: в США, как уже указывалось, рынок титульного страхования чрезвычайно развит, на нем действуют страховые компании, специализирующиеся исключительно на титульном страховании, страховые резервы которых достигают по истине гигантских сумм. Число же страховых случаев и, соответственно, совокупная сумма выплачиваемого страхового возмещения относительно невелики, что позволяет титульным страховщикам работать с гарантированной прибыльностью и при таких условиях страхования.
Теперь рассмотрим положение с титульным страхованием в России. Статья 942 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) называется «Существенные условия договора страхования». Среди условий, которые должны быть обязательно отражены, называются «размер страховой суммы» и «срок действия договора» (пункты 3 и 4 части 1 ГК РФ). Таким образом, на договор титульного страхования накладываются, казалось бы, существенные по сравнению с условиями титульного страхования в США ограничения. Но проанализируем, насколько такие ограничения изме-
няют условия титульного страхования. За прошедшие с момента заключения первых договоров титульного страхования в России годы (уже более 10 лет) титульное страхование из экзотического, штучного продукта перешло в разряд если не массового, то востребованного. Прежде всего это произошло благодаря развитию рынка ипотеки, так как практически все банки, предлагающие ипотечные кредиты (за исключением, пожалуй, только Сберегательного банка Российской Федерации, имеющего собственные требования к обеспечению ипотечных кредитов), предусматривали в своих программах в составе ипотечного страхования и страхование ипотечных объектов недвижимости от утраты права собственности. Это страхование также вошло в стандарты федеральной программы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Значимость, которая в России придавалась и придается ипотеке как механизму развития рынка жилья, частично отразилась и на титульном страховании. Но! Сегодня ипотечное страхование представляет собой достаточно массовый вид страхования (трудности развития ипотеки на фоне кризиса оставим за рамками настоящей статьи и будем считать их временными, равно как и перспективу переноса затрат на личное страхование заемщиков и титульное страхование предмета ипотеки на кредитора - отдаленной, хотя и неизбежной), который можно охарактеризовать как добровольно-обязательный. В силу этого и подход к ценообразованию, а также к срокам страхования формировался исходя из реалий высококонкурентного рынка ипотеки и требований банка к страховому покрытию - зачастую в ущерб интересам самих заемщиков и без должного учета степени риска со стороны отдельных страховых компаний (стоимость годовой страховки стала составлять менее 0,2 процента, страхование требовалось на весь срок существования кредита, страховая сумма устанавливалась в размере остатка ссудной задолженности). Мы же вернемся к рынку недвижимости, не связанному с ипотечным кредитованием, хотя отзвуки ипотеки слышны и на нем - как риски, связанные с неисполненными кредитными
обязательствами и возникающие в отношении квартир, появляющихся на вторичном рынке после того, как объект недвижимости прекращает быть предметом ипотеки.
Доля объектов недвижимости, не обремененных ипотекой, но защищенных договором титульного страхования, продолжает оставаться чрезвычайно низкой - не более 1,5-2,5 процента в зависимости от того или иного сегмента недвижимости. Для рынка титульного страхования в России также характерно явление антиселекции, о котором мы уже говорили. Соответственно, при проведении предстраховой экспертизы страховые компании, серьезно занимающиеся таким страхованием, имеющие сравнительно большие страховые портфели и опыт урегулирования убытков (включая опыт участия в судебных спорах и осуществления страховых выплат), вынуждены тщательно исследовать все представленные на рассмотрение документы и полученные сведения, касающиеся истории объекта недвижимости и права собственности на него. Тем не менее титульное страхование становится все более и более доступным для собственников недвижимости. В настоящее время такие страховые компании принимают решение о возможности страхования объекта и определяют условия страхования в течение 24 часов с момента получения от собственника недвижимости заявления на страхование. Срок страхования может быть установлен как на один год, так и на 3 года, 5 и даже 10 лет. Наибольшим спросом пользуется страхование на срок от 1 года до 3 лет, что обусловлено более низкой стоимостью такого страхования и вполне корреспондирует со сроками исковой давности, установленными российским гражданским законодательством. Все зависит от планов собственника недвижимости в отношении срока владения недвижимостью и целей, которые он преследует этим страхованием (либо это краткосрочные инвестиции в недвижимость, либо приобретение ее на долгий срок, например, для целей постоянного проживания с семьей или построения многолетнего бизнеса, связанного с этим объектом недвижимости). Страховая сумма по договору страхования устанавливается в
размере текущей действительной стоимости недвижимого имущества. При этом в договоре страхования за небольшую доплату страховой премии может быть установлена так называемая предусмотрительная страховая сумма, то есть некоторое значение увеличения страховой суммы в будущем, соответствующее ожидаемому росту рыночной стоимости недвижимого имущества.
И, наконец, самое главное - стоимость страхования. В настоящее время стоимость страхования значительно снижена, если сравнивать ее с теми значениями, которые были еще два года назад, тем более пять и более лет назад. Базовое значение страхового тарифа для срока страхования, равного одному году, составляет 0,25 процента. Это значение может быть несколько увеличено применительно к конкретному объекту недвижимости, если в отношении него существует высокая вероятность возникновения судебного спора в течение срока страхования. Применяемые страховые тарифы для сроков страхования 3 года и 5 лет лежат в пределах 0,5-0,8 и 0,7-1,2 процента соответственно. Надо отметить, что в отдельных случаях, например при реализации страховых услуг в составе услуг риелторской компании или при страховании рисков сотрудников корпоративных клиентов страховой компании, тарифы могут быть дополнительно снижены. В условие договора страхования также может быть включена компенсация расходов на ведение дел в суде при возникновении судебного спора в течение срока страхования. Такая компенсация может составлять до 15 процентов от страховой суммы по договору страхования и включаться в договор страхования как за доплату страховой премии, опять же небольшую, так и без доплаты.
Здесь хотелось бы сделать небольшое примечание: заключая договор титульного страхования, собственник недвижимости, помимо гарантии защиты своих имущественных интересов, также получает квалифицированную консультационную помощь на стадии проведения предстраховой экспертизы и в течение всего срока действия договора страхования, а при возникновении спора - и поддержку в суде. Кроме этого,
собственник недвижимости, заключивший договор титульного страхования, может рассчитывать на поддержку страховой компании в случае, если ему лично или застрахованному недвижимому имуществу возникнет угроза противоправных проявлений со стороны третьих лиц. Все это однозначно свидетельствует о том, что заключение договора титульного страхования может оказать собственнику существенную помощь в сложной ситуации.
Нередко страховщикам приходится слышать от риелторов упреки в том, что в России, мол, страхование в разы дороже, чем в США, а сроки страхования и суммы ответственности, наоборот, намного ниже. Но если сравнить ситуацию на рынках недвижимости и положение с титульным страхованием в США и России, то совершенно очевидным будет вывод о том, что в России для массового развития титульного страхования сложились все необходимые предпосылки, а по доступности и эффективности оно (опять же с учетом специфики рынка России) не намного отличается от предлагаемого в США. А случившийся мировой финансовый кризис внесет струю оздоровления в ряды российских страховых компаний: страховой рынок переживет еще одну волну укрупнения наиболее надежных и стабильных российских страховых компаний, вышедших из кризиса закаленными и с еще более окрепшей деловой репутацией, переживет он и концентрацию страхового бизнеса. И задача участников рынка недвижимости, равно как и государства, поскольку и оно вовлечено в события, происходящие на рынке недвижимости, как напрямую, через разного рода федеральные программы, так и косвенно, через систему государственной регистрации прав на недвижимость, - способствовать его популяризации и распространению на рынке.
Далее мы более подробно рассмотрим, что же представляет собой титульное страхование в России, какие основные требования предъявляются к представляемому для проведения предстраховой экспертизы
пакету документов, какие риски должен покрывать договор титульного страхования и какие обязательные условия он должен содержать.
Как уже указывалось, титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости.
Недвижимое имущество - это земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, здания, сооружения; к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В России этот вид страхования возник не так давно, но он достаточно эффективно защищает имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с его правом собственности. Титульное страхование может применяться и в расширительном смысле, не ограничиваясь страхованием имущественных интересов только собственника недвижимости, поскольку слово «титул» переводится как право, а не право собственности, то есть это может быть любое право, например аренды, залога и т. п.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации не содержится понятие страхования прав собственности, или титульного страхования. Отсутствовало это понятие и в Условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации1. По названным причинам при создании и лицензировании правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании, а именно о страховании имущества (статьи 929 и 930 ГК РФ). В результате в страховой лицензии этот вид страхования указывается следую-
1 Условия лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации : введены приказом Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью от 19 мая 1994 года № 02-02/08.
щим образом: страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности. Основанием прекращения права собственности признается исключительно вступившее в законную силу решение суда.
Страхователем по договору титульного страхования недвижимого имущества может выступать любое физическое или юридическое лицо, являющееся добросовестным приобретателем объекта недвижимости.
Добросовестным приобретателем признается лицо, находившееся в момент приобретения недвижимого имущества в неведении относительно того, что его контрагент был не вправе им распоряжаться в силу порочного правового титула, и в связи с этим признающее себя законным собственником или владельцем объекта недвижимости (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Отсюда следует, что наличие у приобретателя умысла или неосторожности в момент совершения сделки уже не позволяет считать его добросовестным приобретателем.
Возможность включить в понятие «добросовестный приобретатель» не только собственника, но и иного законного владельца недвижимого имущества (например арендатора) вытекает из содержания статьи 305 ГК РФ, которая предоставляет возможность использовать механизм защиты прав добросовестного приобретателя также владельцам, не являющимся собственниками.
Договор титульного страхования может быть заключен страхователем как в свою пользу, так и в пользу третьего лица - выгодоприобретателя. При этом страхователем в любом случае может выступать исключительно добросовестный приобретатель объекта недвижимости, то есть любой законный (титульный) владелец имущества.
Страховщиками при страховании риска утраты права на недвижимое имущество могут выступать юридические лица, созданные для осуществления страхования и имеющие соответствующую лицензию (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»; далее - Закон о страховании).
Согласно классификации, приведенной в статье 32.9 Закона о страховании, титульное страхование относится к страхованию имущества.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституцией Российской Федерации как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда.
Таким образом, основанием для наступления страхового случая будет являться признание судом, во-первых, факта отсутствия права на распоряжение объектом недвижимости у лица, которое его отчуждало в пользу добросовестного приобретателя, во-вторых, обстоятельств, свидетельствующих о том, что соответствующее имущество было утеряно его собственником или законным владельцем или выбыло из владения помимо их воли. Соответственно, обо всех указанных фактах на момент заключения договора титульного страхования страхователь не должен знать, иначе соглашение является недействительным в силу того, что оно не соответствует признаку случайности (абз. 2 п. 1 ст. 9 Закона о страховании).
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает многочисленные основания ничтожности или признания недействительной совершенной сделки, в том числе сделки с недвижимостью, то есть налицо риск наступления нежелательного события. Страхованию подлежит законность приобретенных прав на недвижимость, за что сейчас не поручатся ни органы регистрации, ни риелторы, ни непосредственные продавцы недвижимости. Приобретенное в результате сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено кем-либо в судебном порядке по многочисленным основаниям, обычно даже не зависящим от приобретателя недвижимости, и суд может признать право на недвижимое имущество принадлежащим не зарегистрированному государством собственнику, а другому лицу или лицам.
Титульное страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, неза-
конности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и т. д. Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 10 лет (ст. 181 ГК РФ). Титульное страхование применимо в следующих случаях:
• при осуществлении сделок на вторичном рынке недвижимости;
• при приобретении недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства;
• при приобретении инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции;
• при кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
К рискам, включенным в страховое покрытие, обычно относится вступившее в силу решение суда, вынесенное по иску:
1) о признании сделки недействительной:
• из-за совершения ее несовершеннолетним;
• из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• совершенной под влиянием заблуждения;
• в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
• из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
• из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособнос-
ти вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
• совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
• по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, полномочий от других собственников;
2) об истребовании находящегося во владении третьих лиц недвижимого имущества собственником этого имущества, если оно выбыло из его владения помимо его воли.
Важно понимать, что титульное страхование сможет защитить только от убытков, связанных с потерей прав собственности на весь объект недвижимости или какую-то его часть. Если после получения квартиры в собственность возникнет обременение или ограничение права собственности правами третьих лиц, это не будет относиться к страховому случаю, такие риски покрываются отдельным страхованием, относящимся к страхованию финансовых рисков.
Например, если после приобретения жилья выяснится, что ранее зарегистрированный на этой площади гражданин (не имевший прав собственности, но прописанный) вернулся из мест лишения свободы и ему негде жить, то в соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации он имеет право проживания в квартире. При этом не возникает посягательств на право собственности, и, следовательно, титульное страхование не действует.
Таким образом, титульное страхование защищает от убытков, возникших в результате возникновения следующих обстоятельств:
• нарушение прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев и т. д.);
• незаконность предыдущих сделок;
• неправомочность сторон по предыдущим сделкам;
• подделка или подлог документов, являющихся необходимыми для совершения сделки;
• мошенничество;
• ошибки, допущенные государственным регистратором;
• недееспособность сторон по сделкам;
• незаконность владения недвижимым имуществом предыдущими собственниками;
• неправомочные решения суда и другие обстоятельства.
Индивидуальный страховой тариф определяется по результатам предстраховой экспертизы и зависит:
• от количества и вида сделок по отчуждению объекта недвижимости;
• от срока действия договора страхования;
• от полноты пакета представляемых на предстраховую экспертизу документов;
• от участия риелтора;
• от того, удостоверена сделка нотариусом или совершена в простой письменной форме.
Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, определенной на основании:
• стоимости строительства аналогичного недвижимого имущества в данной местности за вычетом износа;
• стоимости приобретения аналогичного недвижимого имущества, находящегося в том же эксплуатационно-техническом состоянии в данной местности (с учетом его конкретного места нахождения - района города, улицы и т. п.);
• соглашения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Основанием для выплаты страхового возмещения является вступившее в законную силу решение суда и внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При заключении договора страхования действует следующий порядок:
• выбирается объект недвижимости для покупки;
• собираются необходимые документы и представляются в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы (если сделку сопровождает риелтор, документы и всю информацию можно получить у него);
• по результатам предстраховой экспертизы устанавливается индивидуальный страховой тариф (могут быть оговорены дополнительные условия страхования);
• при согласии клиента с условиями заключается договор страхования, оплачивается страховая премия. При этом обязательства страховой компании возникают после государственной регистрации права собственности клиента на объект недвижимости.
Теперь поговорим о тех документах, которые входят в пакет, представляемый в страховую компанию для заключения договора титульного страхования. В зависимости от вида объекта недвижимого имущества состав документов может меняться, отражая специфику заключения сделок и перехода права собственности именно на этот вид недвижимости. При страховании объектов жилой недвижимости к таким документам относятся:
1) основные документы по последней сделке (по которой клиент получает право собственности):
• договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.;
• акт приемки-передачи (при наличии);
• свидетельство о праве собственности2;
• доверенность, если сделка осуществляется по доверенности;
• согласие супруга продавца и покупателя;
• справка из органов опеки и попечительства (при наличии детей в возрасте до 14 лет);
2 Если у клиента уже есть право собственности и он обратился в страховую компанию после покупки квартиры, то он представляет свидетельство о своем праве. Если же свидетельство клиенту еще не выдано, то оно представляется после регистрации права собственности и экспертиза проводится без него. Однако для проведения экспертизы необходимо такое свидетельство на продавца квартиры, комнаты и т. д.
• справка БТИ (технический паспорт);
• акт оценки (при наличии);
• полная выписка из домовой книги;
• финансово-лицевой счет и т. п.;
2) документы по предыдущим отчуждениям (приватизация, продажа, мена, наследование, дарение и т. д.).
При страховании объектов коммерческой недвижимости к таким документам относятся:
• учредительные, регистрационные документы собственников имущества (в том числе документы о смене организационно-правовой формы);
• документы, подтверждающие права собственности всех владельцев, получение, переход права собственности (договор аренды, договор передачи в собственность, выкупа, план приватизации, решение о наделении собственностью, о внесении имущества в уставный капитал, решения собрания акционеров, постановления, распоряжения государственных органов об отчуждении объекта недвижимости, разрешительная документация на получение и переход права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, акты, выписка из баланса и т. д.);
• документы, подтверждающие правомочия лиц на совершение сделок;
• если были судебные споры - исковое заявление, судебное решение и т. д. (также документы, касающиеся досудебных споров между акционерами);
• если осуществлялась перепланировка или реконструкция здания, - соответствующие разрешительные документы;
• техническая документация на здание (экспликация, поэтажный план, справка БТИ и т. д.);
• документы, подтверждающие права на землю;
• акт оценки имущества или документ, на основании которого установлена стоимость имущества;
• отчет о проведении независимой юридической экспертизы чистоты права собственности на недвижимое имущество, если, по мнению страховой
компании, такая экспертиза проводилась и была необходима.
Независимо от того, с какой страховой компанией собственник недвижимого имущества решил заключить договор титульного страхования, договор должен обеспечивать выполнение следующих условий:
• обеспечение финансовых гарантий возврата вложенных в недвижимость денежных средств, установление размера финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости объекта недвижимости;
• обеспечение гарантий личной безопасности собственника недвижимости и защиты его бизнеса всеми имеющимися в распоряжении страховой компании средствами;
• включение в страховое покрытие всех возможных рисков, проявление которых влечет прекращение права собственности;
• юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику в течение всего срока страхования, отнесение расходов на юридическое сопровождение на страховую компанию;
• бесплатность проводимой в рамках договора страхования предстраховой экспертизы;
• возможность установления страховой суммы в любой иностранной валюте.
Примеры из практики открытого акционерного общества «Страховая компания «РОСНО» по урегулированию страховых случаев
Приведем примеры реальных ситуаций, при которых собственники недвижимости могли пострадать в результате утраты права собственности на принадлежащее им недвижимое имущество, но этого не произошло благодаря тому, что они своевременно заключили договор титульного страхования.
Пример 1. Страховой случай в Калуге
В феврале 2008 года в открытое акционерное общество «Страховая компания
«РОСНО» (ОАО «СК «РОСНО») обратился страхователь из Калуги с заявлением о страховом случае. По решению суда он был лишен права собственности на приобретенную им за год до этого 2-комнатную квартиру. Квартира была возвращена одному из предыдущих владельцев. Оказалось, что этот владелец некоторое время тому назад потерял паспорт, чем и воспользовались мошенники. Они сделали поддельную доверенность на продажу квартиры и осуществили сделку. Прежде чем квартира была продана нашему страхователю, с ней было совершено еще две сделки купли-продажи. Все документы для продажи квартиры на момент совершения последней сделки были уже в порядке. Покупатель не мог ни о чем догадываться. Неожиданно для него в суд последовал иск владельца, от имени которого по подложным документам была продана квартира, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Иск был удовлетворен. Страховое возмещение было выплачено страхователю полностью. Сумма выплаты составила 1 миллион 980 тысяч рублей.
Пример 2. Страховой случай
в Воронеже
В декабре 2007 года в ОАО «СК «РОСНО» была застрахована 2-комнатная квартира в городе Воронеже. В ноябре 2008 года к страховщику поступило заявление от страхователя о выплате страхового возмещения. Оказалось, что мошенники, завладев паспортом и документами на квартиру одного гражданина, который в это время находился под следствием, вклеили в его паспорт другую фотографию и продали принадлежащую ему квартиру.
Прокурор города возбудил уголовное дело о мошенничестве, квартира была возвращена законному владельцу. Страховое возмещение было выплачено страхователю полностью. Сумма выплаты составила 1 миллион 900 тысяч рублей, выплата была произведена в мае 2009 года.
Пример 3. Страховое событие
в Москве
В августе 2008 года в ОАО «СК
«РОСНО» была застрахована 2-х комнатная квартира в городе Москве. В ноябре этого же года поступило заявление от страхователя о наступлении страхового события. Предыдущим собственником и продавцом квартиры был молодой человек, унаследовавший (по закону) квартиру после смерти жены в 2006 году. Других наследников первой очереди не было. Через два месяца после покупки квартиры страхователь получил определение суда о наложении ареста на квартиру и повестку в суд. Выяснилось, что брак между продавцом и его покойной женой, заключенный в 2004 году, решением мирового судьи, которое вступило в силу в 2008 году, был признан недействительным (фиктивным) по иску сестры покойной. После этого сестра покойной подала следующий иск с требованием о восстановлении срока для принятия наследства и признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону, а также о признании недействительной сделки купли-продажи указанной квартиры, заключенной со страхователем.
При участии в судебном процессе ОАО «СК «РОСНО» на стороне страхователя он был признан судом добросовестным приобретателем, и квартира осталась в его собственности.
Пример 4. Страховой случай
в Москве
В 2006 году владелец одной из московских квартир заключил многолетний договор титульного страхования с ОАО «СК «РОСНО» на сумму 150 000 долларов США. В конце января 2009 года бывшей владелицей этой квартиры ему был предъявлен иск, который был рассмотрен Коптевским районным судом города Москвы. Бывшая владелица требовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным. ОАО «СК «РОСНО» принимало участие в судебном процессе в качестве третьего лица.
По окончании процесса судом было вынесено решение об отказе в иске бывшей собственнице. Решение вступило в законную силу 6 февраля 2009 года.
Перспективы развития российского
рынка недвижимости при условии взаимодействия его участников
В завершение разговора о титульном страховании уместным будет рассмотреть, как может развиваться рынок недвижимости и, в частности, рынок риелторских услуг в ситуации, когда титульное страхование станет всеизвестным и широко применимым.
Прежде всего проанализируем, какие же требования в текущей непростой обстановке клиент - будущий собственник недвижимости предъявляет к риелторским компаниям и предлагаемым ими продуктам. Выбор клиента будет сделан в пользу риелторской компании, обеспечивающей высокий уровень обслуживания, максимальную защиту его интересов и предлагающей прозрачное ценообразование. И продукт такой компании должен будет иметь две наиважнейшие составляющие:
1) улучшенное качество подбора объекта недвижимости, обеспечение надежности и безопасности совершения сделки по приобретению недвижимости;
2) усиленные юридические и финансовые гарантии защиты интересов клиента как будущего собственника недвижимости.
Только риелторская компания, которая будет отвечать указанным требованиям клиента, будет иметь конкурентное преимущество.
Согласно ожиданиям клиентов в состав пакета предоставляемых риелторской компанией услуг должны быть включены следующие услуги:
• предоставление гарантии возмещения денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости;
• получение юридической поддержки в досудебных спорах;
• получение юридической поддержки в суде.
Обеспечивая предоставление клиентам названных услуг собственными силами, риелторская компания столкнется со следующими нежелательными для себя последствиями:
• компания понесет дополнительные финансовые расходы на оплату услуг собственных юристов, имеющих опыт ведения дел по защите прав клиентов в суде, либо на оплату услуг сторонних юристов;
• выплаты при утрате права собственности клиентом потребуют единовременного выделения крупной денежной суммы, что требует формирования специальных денежных резервов;
• легитимный механизм выплаты возмещения клиенту невозможно разработать, так как возмещение стоимости утраченного объекта недвижимости не относится к непосредственной сфере деятельности риелторской компании;
• стоимость услуг риелторской компании и стоимость объектов недвижимости несоизмеримы, поэтому формирование денежных резервов для риелторской компании в необходимом объеме представляется крайне затруднительным.
Выходом из описанной ситуации будет реализация программы комплексной защиты интересов клиента, совместно разработанной и внедренной риелторской компанией с безупречной репутацией и страховой компанией, профессионально предоставляющей услуги по титульному страхованию, безусловно признанной финансово надежной и имеющей высокий международный рейтинг. Такое взаимодействие риелторской и страховой компаний предоставляет поистине бесценные возможности и обеспечивает мощный синергетический эффект, за счет которого риелторская компания получает следующее:
• расширение перечня предлагаемых услуг;
• конкурентное преимущество при оказании комплекса услуг;
• дополнительный источник дохода в виде агентского вознаграждения;
• постобслуживание клиентов с помощью использования специальных программ;
• повышение лояльности клиентов.
Непосредственно для страховой компании обеспечивается возможность:
• быстрого получения полного пакета документов, необходимого для проведения предстраховой экспертизы и заключения договора страхования;
• снижения тарифов за счет увеличения портфеля клиентов;
• уменьшения количества требуемых документов для заключения договора страхования;
• разработки новых предложений для рынка недвижимости.
Заключение
В заключение хотелось бы выразить надежду на то, что российский рынок недвижимости наконец обретет завершенные черты и мы увидим его с «человеческим лицом». А все его участники, объединив усилия, обеспечат комфортное и надежное пребывание на нем его главному действующему лицу - собственнику недвижимости, а его имущественным интересам - защиту и финансовые гарантии. И у каждого участника рынка будет своя роль, которую он должен будет исполнять с честью и достоинством: законодатель - формировать прозрачное и понятное правовое поле, судья - выносить справедливые, взвешенные и законные решения, нотариус - удостоверять сделки со всей заботливостью и вниманием, риелтор - профессионально принимать на себя ответственность за их надлежащее оформление и подбор качественной недвижимости, юрист - давать дельные советы, ну а страховщик - принимать на себя всю ответственность за ошибки и недоработки всех остальных, а также отвечать своими деньгами за финансовое благополучие и спокойствие клиента. Ведь в настоящее время российский институт коммерческих страховщиков преодолел болезни роста, доказал свою состоятельность, в том числе и при ликвидации последствий катастроф и бедствий огромного масштаба. Конечно, создание в России такого же механизма безусловной финансовой ответственности государства перед собственниками недвижимости, как это имеет место быть в странах Западной Европы, было бы самым желанным путем ре-
шения проблемы защиты права собственности на недвижимость. Но для создания такого механизма время не настало, и на данном историческом отрезке и, скорее всего, в ближайшие годы именно институт коммерческого страхования будет тем полигоном финансовой ответственности и тем механизмом, который сможет эффективно защитить интересы собственников недвижимого имущества. А это и есть цивилизованный, если угодно европейский, подход к решению таких вопросов, не единожды доказавший свою эффективность при решении не менее масштабных и актуальных вопросов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года по результатам всенародного голосования, проведенного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Часть третья от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ. Часть четвертая от 18 декабря 2006 года № 230-ФЗ.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1.
7. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П.
8. Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве : постановление правительства Москвы от 31 октября 2006 года № 859-ПП.
