CC BY
129
Страхование сделок с недвижимостью
В.В. Кущенко
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Всероссийской государственной налоговой академии Министерства Российской Федерации по налогам и сборам, кандидат юридических наук
С развитием российского рынка недвижимости усложняется история объектов недвижимости. Большую часть нежилых строений и жилищного фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Любая сделка на рынке - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, и каждое изменение законодательства приводит к возниконовению дополнительных сложностей, появляются новые условия для расторжения сделок.
Среди причин расторжения сделки - нечеткое соблюдение законодательства при приватизации и акционировании предприятий, нарушение прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо в процессе сделок с ней и несоблюдение правил наследования квартиры. Возможный исход покупки недвижимости на вторичном рынке - потеря и денег, и здания, поэтому гарантировать, что этого не произойдет, могут только девелоперские и риелторские компании, дорожащие своей репутацией и серьезно относящиеся к вопросам соблюдения прав клиента.
Некоторые компании объявляют о том, что любой их клиент, приобретающий жилье на вторичном рынке, может получить «гарантийное обязательство»1. Так называется документ, устанавливающий полную финансовую ответственность компании за каждую проведенную сделку в размере стоимости объекта. По обязательствам этого документа клиент, имея такое «гарантий-
ное обязательство», должен быть уверен в том, что он защищен. Указанный документ можно предъявить компании в случае недобросовестной работы риелторской фирмы. Это вполне укладывается в систему добровольной сертификации риелторских услуг и будет способствовать развитию более цивилизованных «правил игры» на рынке недвижимости. Однако такой шаг -акт доброй воли весьма немногих риелторских компаний, работающих на столичном рынке недвижимости.
Наиболее эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью по-прежнему является страхование.
В соответствии с российским законодательством человек, совершающий любую операцию с недвижимостью, может воспользоваться двумя видами страхования: имущественным и титульным.
Имущественное. Сущность такого страхования состоит в том, что компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-либо из страховых случаев (рисков).
По договору могут быть застрахованы следующие имущественные интересы: пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов, затопления (аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем), противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).
Титульное. В отличие от имущественного страхования, которое в основном предлагается продавцу, титульное страхование больше ориентировано на покупателя недвижимости. Например, человек приобрел
1 Компании «Миэль-Недвижимость» и «Инком-недвижимость» выдают своим клиентам «гарантийный полис».
недвижимость. Однако из-за внезапно объявившихся наследников или вследствие того, что история квартиры связана с ранее совершенными недействительными сделками, он может потерять право собственности на свое «новое» имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. Хотя в России этот вид страхования появился не так давно, он достаточно эффективно защищает права собственности. Титульное страхование гораздо шире страхования права собственности, поскольку само слово «титул» переводится как право, а не право собственности, т. е. это может быть любое право, например залога и т. п.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации не содержится таких понятий, как «страхование прав собственности» или «титульное страхование». В Условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации (ныне недействующих) также не указывался этот вид страхования. Поэтому при создании правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании, в результате чего сегодня в полученной компанией лицензии этот вид страхования называется так: «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».
Что является объектом титульного страхования?
По договору титульного страхования страхуется титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, имеющих отношение к возникновению и переходу прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при со-
вершении сделок с недвижимостью, регулируются Федеральным законом от 17 июня 1997 года «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации: регистрация сделок (актовая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде; актовая регистрация -в США. В других странах (Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ) государственная регистрация или вовсе отсутствует, или развивается по одной из этих двух схем.
При использовании титульной системы регистрации орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей, и по закону такая государственная регистрация прав на недвижимость полностью гарантирует их защиту самим государством.
В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки и не выносит суждения о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им таким образом публичность, т. е. делая их известными и доступными для любого заинтересованного лица. Сама по себе регистрация не обеспечивает законности сделки, она лишь снижает значимость незарегистрированных документов по сравнению с зарегистрированными. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантий их прав, т. к. чистота регистрируемых сделок не гарантируются государством. Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, которые при совершении сделки с недвижимостью тщательно изучают условия ее проведения на предмет законности и отсутствия неучтенных прав других лиц. В слу-
чае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость после завершения соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.
Законодательно введенная в России система регистрации предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но также и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательств возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав похожа на американскую актовую систему регистрации сделок.
Зачастую возникает вопрос, гарантирует ли нотариальное заверение сделки ее надежность? Нотариальное удостоверение только отчасти решает проблему законности совершаемой сделки, поскольку согласно Основам законодательства Российской Федерации (далее - Основы) «О нотариате» при удостоверении сделки она проверяется на соответствие нормам закона. Кроме этого, нотариусы обязаны, в частности, проверять дееспособность граждан и права лиц на отчуждаемое имущество (предмет сделки).
Однако способ проведения проверки на дееспособность в Основах не установлен, вследствие чего нотариусы не обязаны запрашивать у судебных органов информацию о лишении или ограничении дееспособности гражданина и требовать документы, подтверждающие его дееспособность. Вместе с тем наличие доказательства дееспособности гражданина на момент нотариального удостоверения не является гарантией отсутствия состояния нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца на момент государственной регистрации прав, поскольку согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) моментом совершения сделки признается ее регистрация, а не подписание договора или его нотариальное удостоверение. Неспособность лица понимать значение своих действий или руководить ими является одной из причин признания сделки недействительной. Кроме того, если имущество продавалось
множество раз, нотариусы не обязаны проверять права его бывших владельцев. Другими словами, нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки. Ни нотариус, ни риелтор не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если их прямой вины в этом нет.
Таким образом, для обеспечения надежности сделки возникает необходимость в страховании самого права собственности. ГК РФ предусматривает многочисленные основания ничтожности или признания недействительной совершенной сделки, в том числе сделки с недвижимостью, т. е. налицо риск наступления нежелательного события. Страхованию подлежит законность приобретенных прав на недвижимость, однако сейчас за это не поручатся ни органы регистрации, ни риелторы, ни продавцы недвижимости.
Приобретенное в результате сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено в судебном порядке по многочисленным основаниям, обычно даже не зависящим от приобретателя недвижимости, и суд может признать право на недвижимое имущество принадлежащим не зарегистрированному государством собственнику, а другому лицу или лицам.
Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и прочих коллизий.
Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 10 лет (ст. 181 ГК РФ).
Какова область применения страхования права собственности на недвижимое имущество (титульного страхования)?
Титульное страхование применяется при осуществлении сделок на вторичном рынке недвижимости, приобретении недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства, приобретении инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции, кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Риск утраты права собственности на недвижимость достаточно велик. Например, по данным страховой компании «Стандарт-резерв», в Москве оспаривается 2,4 процента сделок с недвижимостью. Страховой случай происходит в 1,5 процента случаев.
Ответственность страховщика по этому виду страхования наступает после вступления в законную силу решения судебного органа, которое аннулирует результаты сделки купли-продажи. В случае, если права собственности не удается отстоять, страховая компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества.
Каковы основания признания сделки недействительной?
Сделка признается недействительной в следующих случаях:
1)совершения недееспособным или ограниченным в дееспособности судом гражданином (статьи 171 и 176 ГК РФ);
2) совершения неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);
3)совершения лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ);
4) совершения лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
5) совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной
или стечения тяжелых обстоятельств (статьи 178-179 ГК РФ);
6)совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации);
7) появления не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире, или имеющих право собственности на нее (порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц):
• неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону - первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей. По завещанию:
- граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти;
- иждивенцы, престарелые и несовершеннолетние граждане;
- служащие в армии;
- находящиеся в тюрьме;
8) если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по ст. 252 ГК РФ).
Чем отличается титульное страхование?
От других видов страхования титульное страхование отличается тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т. е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено. Поэтому здесь первостепенное значение приобретает предстраховая экспертиза по оценке страхового риска, которая включает юридическую (правовую) экспертизу, получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с
учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. В результате проведения экспертизы примерно в 40 процентах случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. Примерно в 5 процентах случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказаться от принятия риска на страхование.
В перечень действий, необходимых для проведения предстраховой экспертизы входят следующие:
• документальное подтверждение органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• выдача справки, подтверждающей правомочия собственника;
• подтверждение подлинности правоустанавливающих документов собственника недвижимости;
• проверка нотариального заверения ранее совершенных с недвижимым имуществом сделок;
• проверка доверенностей, выданных физическому лицу юридическим лицом на право действовать от имени этого юридического лица;
• получение официальной информации о зарегистрированных по месту жительства, а также ранее прописанных на жилой площади лицах;
• идентификация личности и установление подлинности паспорта, установление фактов утери и восстановления паспорта;
• проверка дееспособности лица по сведениям из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• установление местонахождения интересующих лиц и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;
• проверка документов сделок с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, в различных инстанциях.
Каковы перспективы развития титульного страхования?
По мнению автора, развитие страхования права собственности и ипотечного
страхования в России тормозят следующие аспекты:
• налоговый: для получения ипотечного кредита необходимо показать легальный и достаточно большой источник дохода, что пока для большинства российских налогоплательщиков представляется достаточно проблематичным;
• судебный: следуя российскому законодательству в случае невозврата кредита банку придется потратить много сил и времени, чтобы выселить заемщика из неоплаченной квартиры;
• неразвитость информационной страховой базы: отсутствие отечественной статистики по указанным рискам. В итоге в России тарифы на титульное страхование значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух случаях: резкое снижение тарифов или развитие программ титульного страхования риелторскими фирмами. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым.
Услуги по страхованию рисков являются востребованными на рынке строительства и продажи недвижимости. Особенно важно страхование финансового риска при инвестиционной деятельности в строительстве. Речь идет о страховании сделок с недвижимым имуществом на первичном рынке. Несомненно, приобретение квартиры в доме-новостройке по договору инвестирования (долевого строительства) имеет некоторые преимущества:
• застройщик предоставляет возможность оплатить взносы за квартиру в рассрочку;
• стоимость жилья на этапе строительства всегда ниже, чем после его завершения;
• гарантия юридической «чистоты» прав собственности.
Однако есть и недостатки. Довольно часто граждане и организации, инвестирующие деньги в строительство жилья, сталкиваются с просрочкой даты исполнения продавцами своих обязательств (сдача дома, оформление в собственность). Причины этого могут быть разными.
Например, на месте строительства жилого дома расположены частные гаражи, возведенные с соблюдением всех необходимых требований. Застройщик обращается в суд с иском против владельца гаража. Судебная волокита затягивает процесс возведения дома. Другой пример. Дом строится уже в течение нескольких лет. Строительство практически завершено, но из-за частой смены инвесторов необходимые объемы финансирования не обеспечиваются. В результате процесс возведения жилья затягивается. Кроме того, известны случаи, когда солидные и известные фирмы-застройщики замораживают строительство объекта и прекращают его финансирование с целью быстрого завершения более дорогого и, соответственно, более выгодного для них объекта.
Итак. Что можно застраховать (предмет страхования) - сумму инвестиций в строительство.
Что страхуется (объект страхования) -имущественные интересы страхователя (гражданина или организации), связанные с риском неисполнения контрагентом -должником страхователя (юридическим лицом, которому переданы инвестированные средства) - обязательств по договору или невозвращения денежных средств, внесенных страхователем за строящееся жилье, в случае неполучения его в собственность.
От чего страхуется (страховые риски) -невыполнение контрагентом финансовых обязательств перед страхователем по возврату денежных средств, уплаченных последним в установленные контрактом сроки, в случае расторжения инвестиционного договора страхователем по следующим причинам:
• перенос контрагентом установленного контрактом срока ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на шесть месяцев;
• необеспечение контрагентом оформления прав собственности страхователя на квартиру в течение шести месяцев с момента даты подписания акта Государственной комиссией о приеме жилого дома в эксплуатацию.
Объем страхового покрытия (страховая сумма) устанавливается в пределах суммы инвестиций.
Плата за страхование (страховая премия) - сумма страховой премии зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования и формы инвестиционного договора (договора долевого строительства). Базовый тариф составляет 1,50-4,50 процента от страховой суммы.
Условия страхования могут предусматривать предоставление юридической помощи в период действия договора страхования.
