CC BY
84
Пределы полномочий и ответственности риелтора. Способы обеспечения гарантий клиентам
Л.В. Патлух
директор отделения Корпорации «Бест-Недвижимость»
В настоящий момент в российском законодательстве риелторская деятельность не имеет четкого определения и не урегулирована специальными правовыми нормами. Риелтор в своей работе руководствуется нормами гражданского, жилищного, земельного, налогового законодательства, а также Федеральным законом «О защите прав потребителя» и положениями, разработанными общественными организациями - Российской гильдией риелторов и региональными ассоциациями. Поэтому вопрос о границах ответственности и полномочиях риелтора играет важную роль в системе его профессиональной деятельности.
В своем понимании этой проблемы мы отталкиваемся от положений Кодекса этики, Стандартов практики, регулирующих отношения между членом Российской гильдии риелторов и клиентом, а также требований Стандарта профессиональной риелторской деятельности, разработанного согласно процедуре добровольной сертификации риелторских услуг. Кроме того, деятельность риелтора должна основываться на общепризнанных принципах порядочности, гуманности, честности и справедливости и осуществляться не только в соответствии с законом, но и с соблюдением обычаев делового оборота.
Принятые в компании технологии работы и обязательное страхование сделок позволяют определить границы полномочий риелтора, разграничить ответственность компании, обеспечить гарантии клиенту.
Моментом наделения полномочий и, соответственно, возникновения ответственности считается момент подписания Договора возмездного оказания услуг. В нашей компании рамки понимания сущности профессиональной деятельности риелтора не-
сколько шире, чем в обычной деловой практике и мы выделяем несколько этапов деятельности, на которых могут быть реализованы его полномочия и ответственность.
Преддоговорный этап
В этот период агент, брокер (менеджер) наделен определенными полномочиями, которые переданы ему компанией, в частности:
• полномочиями по проведению переговоров с потенциальным клиентом;
• предоставление информации:
- о компании и услугах, которые она оказывает;
- о тарифах на оказываемые услуги;
- о состояния рынка недвижимости;
• предварительная оценка объекта недвижимости или определения суммы денежных средств, требуемых для выполнения заказа.
На этом этапе возникает ответственность перед клиентом за предоставленную информацию. В случае предоставления недостоверной информации, в большинстве случаев будет нанесен ущерб имиджу, деловой репутации риелтора. Таким образом, консультируя клиента, риелтор оставляет в залог репутацию компании.
Для предотвращения негативного развития ситуации в компании полномочия агента, брокера (менеджера) по оказанию юридической консультации и решению вопросов определения стоимости оказываемых услуг ограничены соответствующими положениями должностной инструкции.
Этап выполнения обязательств по Договору возмездного оказания услуг.
На этом этапе полномочия и ответственность риелтора возникают сразу после его подписания.
Следует заметить, что полномочия риелтора как субъекта гражданских правоотношений можно разделить на два вида:
1) полномочия, возникающие в силу закона по Договору - риелтор обязан оказать услуги лично, если иное не предусмотрено договором;
2) полномочия, возникающие на основании переданных полномочий для представительства перед третьими лицами (по доверенности).
Обращаясь к риелтору, потребитель прежде всего хочет обезопасить себя от приобретения «проблемных» квартир, различного вида махинаций, ошибок в выборе объекта недвижимости и оценки ее стоимости и других ошибок. Он также желает за свои деньги получить соответствующий уровень сервиса, компетентные консультации по всем вопросам, да и просто профессионала, с которым можно обсудить самые разные вопросы, даже семейные неурядицы.
Для реализации этих ожиданий в Договоре возмездного оказания услуги строго определены границы полномочий и ответственности исполнителя риелторской услуги. При этом риелтору передается ряд полномочий от клиента и, соответственно, возникает гражданско-правовая ответственность по Договору.
Согласно положениям указанного Договора Заказчик - потребитель риелторской услуги, уполномочивает риелтора выполнять следующие действия:
• привлекать в необходимых случаях к исполнению договора третьих лиц;
• устанавливать даты подписания Предварительных, Основных и иных документов, заблаговременно уведомляя клиента;
• принимать авансы (задатки) за отчуждаемую недвижимость и выдавать авансы (задатки) за приобретаемую недвижимость;
• доводить до сведения третьих лиц всю информацию об объекте недвижимости, не являющейся конфиденциальной;
• подготавливать (организовывать сбор, собирать) документы, необходимые для заключения и регистрации договора купли-продажи;
• организовывать регистрацию Основного договора в государственном органе регистрации.
Практика делового оборота показывает, что риелтор ответственен за все операции, связанные с объектом недвижимости, потому что так хочет клиент. Но формально ответственность риелтора ограничена его обязанностями по Договору возмездного оказания услуг, такими как:
• консультирование по всем вопросам отчуждения и приобретения объектов недвижимости;
• организация показов отчуждаемой недвижимости, осмотров вариантов приобретаемой недвижимости;
• осуществление проверки правоустанавливающих и иных документов на приобретаемую недвижимость;
• организация заключения предварительного или иного необходимого договора;
• организация подписания Основного договора в любой установленной законом форме;
• организация регистрации основных договоров и перехода прав по ним в государственном органе;
• организация расчетов между сторонами;
• обеспечение конфиденциальности обслуживания;
• обеспечение сохранности предоставленных на хранение документов.
Из перечисленного следует, что риелтор ответственен только за организацию и консультирование.
Период после завершения сделки отчуждения
Наша компания признает, что у риелтора возникает ответственность за ряд действий и в этот период, но с определенными оговорками.
После выполнения обязательств по Основному договору, возникает ответственность сторон - участников сделки. И чтобы на этом этапе не возникало разногласий относительно объема обязанностей и, как следствие, ответственности риелтора, в Договоре о возмездном оказании услуг определены обязанности Заказчика, за выполнение которых он несет ответственность.
Например, согласно Договору об оказании услуг Заказчик - продавец недвижимости обязан (и именно он несет за это ответственность):
1) снять с регистрационного учета всех лиц, постоянно проживающих (временно пребывающих) в Недвижимости;
2) освободить отчуждаемую Недвижимость от вещей, не входящих в ее цену;
3) не ухудшать состояние отчуждаемой Недвижимости по сравнению с состоянием, в котором она находилась на момент заключения Договора;
4) погасить к моменту передачи отчуждаемой Недвижимости покупателю задолженности по коммунальным и иным платежам, обязанность оплатить которые лежит на Заказчике, если таковые задолженности будут иметься, и представить в подтверждение необходимые документы;
5) информировать Исполнителя в течение одних суток обо всех обстоятельствах, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе препятствующих проведению показов, о снятии отчуждаемой Недвижимости с продажи, об изменении паспортных данных или состава ее собственников либо состава их семей, состава лиц, проживающих в ней, о возникновении обременений, претензий или изменениях прав на нее;
6) заключить Предварительный или иной необходимый договор, устанавливающий условия распоряжения отчуждаемой Недвижимостью, или выдать Исполнителю доверенность на это;
7) обеспечить прибытие всех лиц со своей Стороны, необходимость присутствия которых определена органом государственной регистрации прав на недвижимость в месте нахождения отчуждаемой Недвижимости, для заключения и регистрации договоров ее отчуждения, регистрации перехода прав по ним, а при необходимости и к нотариусу для нотариального удостоверения договоров;
8) не предпринимать действий, следствием которых станет расторжение или переоформление договора оказания услуг телефонной связи до отчуждения Недвижимости, а после ее отчуждения не предприни-
мать таких действий без согласия новых собственников.
В этом случае риелтор выступает как консультант и организатор, и ответственности, например, за несвоевременное снятие с регистрационного учета у риелтора не возникает.
Таким образом, риелтор не должен нести ответственности:
1) за действия Заказчика, которые являются обязательными по договору;
2) за действия сторон, участвующих в сделке;
3) за действия государственных органов.
Подготовка объекта недвижимости к сделке
Особо необходимо выделить действия риелтора по подготовке объекта недвижимости к сделке, ее организации и проведению, а также меру его ответственности за указанные действия.
Практика риелторской деятельности и судебная практика показывают, что ответственность риелтора за сделку, безусловно, существуют, хотя риелторы не декларируют этого публично.
Другими словами, вопрос о границах и ответственности риелтора чаще всего возникает в случае возникновения конфликтных ситуаций, среди которых - оспаривание сделки, совершенной по рекомендациям риелтора и под его руководством; неудовлетворенность потребителя объемом и качеством оказанной услуги и, как следствие, ее стоимостью; материальный ущерб, вызванный неправильной организацией расчетов между сторонами, передачей имущества и другие.
На этом, самом важном, этапе возникает много спорных, не урегулированных нормами права вопросов, что вынуждает формировать особые схемы управления персоналом, участвующим в договорных отношениях, схемы финансовых и прочих гарантий.
Чтобы предотвратить возможность появления конфликтов большое внимание уделяется вопросу подготовки квартиры к сделке. Многоэтапный контроль и разграничение обязан-
ностей в должностных инструкциях позволяют уменьшить риск возникновения проблемы.
По мнению наших юристов, невозможно гарантировать юридическую чистоту квартиры на 100 процентов и оградить клиента от возможных претензий. Поэтому в компании разработана технология определения момента возникновения возможных последствий и минимизации возможностей допущения ошибок и неточностей. Это достигается применением (на этапе подготовки объекта к отчуждению) многоступенчатой системы контроля, которая осуществляется по следующей схеме.
• Брокер (менеджер), являясь непосредственным исполнителем по договору, ограничен в полномочиях принятия окончательного решения по организации сделки без согласования ее с юристом и управляющим. Это определено в должностных инструкциях и в правилах внутренней деятельности.
• Брокер (менеджер) должен получить разрешение на сделку у юриста отделения. Для этого по специальной форме заполняется отчет о проделанной работе, полученных документах, объекте недвижимости, субъектах-правообладателях недвижимости. К отчету прилагаются все необходимые для сделки документы.
• Юрист, анализируя ситуацию, дает свое заключение о возможных последствиях и рекомендует условия, на которых должен быть заключен Основной договор. За эти действия юрист несет ответственность перед компанией.
Схему проведения сделок, а также схему взаиморасчетов между сторонами с учетом конкретной ситуации и потребностей клиента разрабатывает управляющий совместно с юристом. При этом управляющий определяет объем ответственности, которую принимает на себя компания. Управляющий также несет ответственность перед компанией за свои действия. В свою очередь, компания может нести ответственность за передачу документов, материалов, денежных средств по определенным условием. Гарантии по таким обязательствам обеспечиваются выдачей гарантийных писем.
Такая система разграничения полномочий и солидарной ответственности не толь-
ко дает возможность сотрудникам компании чувствовать себя защищенными, но и клиенту рассчитывать на реальные гарантии в случае наступления неблагоприятных последствий по сделке.
ПОЛНОМОЧИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
СОЛИДАРНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Способы обеспечения гарантий клиентам
Для риелторских компаний защита добросовестного приобретателя конкретизируется в проблему безопасности и надежности сделок с недвижимостью. Поэтому Корпорация «Бест-Недвижимость» берет на себя труд тщательной и добросовестной проверки юридической истории квартир. Но, к сожалению, безупречно проведенная сделка не всегда может уберечь клиента Корпорации от риска утраты прав собственности на объект недвижимости в дальнейшем. Возможны ошибки регистраторов, нотариусов, других лиц, участвующих в процессе перехода прав собственности, и поэтому вероятность претензий на эти права со стороны третьих лиц редко, но все-таки возможны.
На Западе, как известно, в случае возникновения подобных проблем, ответственность берет на себя государство или титульная страховая компания, оберегающая права собственности владельца недвижимости. В России, к сожалению, нет ни того, ни другого. На деле государство пока не имеет конкретного механизма защиты добросовестного приобретателя. Страховые компании получили право страховать титул объектов недвижимости сравнительно недавно. И до сих пор значительная часть населения не
пользуется этой услугой: отчасти из-за ее высокой стоимости, отчасти из-за недостаточной юридической грамотности граждан.
Сегодня можно выделить две формы обеспечения гарантий клиентам, используемых в риелторской деятельности:
1)финансовые гарантии риелторских компаний,
2) страхование рисков.
Наша компания обеспечивает гарантии клиентам путем страхования рисков в рамках партнерской деятельности риелторской и страховой компаний. Поэтому все сделки, осуществляемые при участии компании, подлежат обязательному страхованию. Мы считаем, что в ближайшем будущем титульное страхование станет обязательным, т. к. это социально важный вид страхования, и схема, по которой сейчас работает Корпорация «Бест-Недвижи-мость», будет транслироваться как положительный опыт.
В настоящее время непопулярность у потребителя такой формы защиты прав собственности вызвана высокими тарифами (3-6 процентов от стоимости квартиры) и длительным сроком (более 2 недель) проверки документов, но это, следует заметить, касается только лиц, которые решили действовать самостоятельно.
Схема, по которой работают наша Корпорация и наш страховой партнер позволяет обеспечить низкие тарифы, т. к. работа по проверке объекта выполняется риелтором. Юристы Корпорации, накопив солидный опыт работы по проверке титула, готовы выступать гарантом перед партнером-страховщиком. Проверка осуществляется в период действия договора с клиентом, поэтому дополнительные временные затраты не требуются.
Мы считаем, что выбранная нами схема обеспечения гарантий является более перспективной и имеет ряд преимуществ перед схемой финансовых гарантий.
Преимущества страхования перед финансовыми гарантиями
Страхование Финансовые гарантии
Уставный капитал известен и официально зарегистрирован. Позволяет обеспечить гарантии за счет средств того же риелтора, который осуществлял сделку с недвижимостью. Но для того чтобы быть готовым ответить по своим обязательствам, риелтор должен иметь постоянный высоколиквидный резерв
Деятельность контролируется государственными органами. Действует механизм перестрахования сделок. Как правило, если страховая сумма превышает 20 000 долларов, то осуществляется перестрахование в других крупных компаниях («ПСК», «Росно», «ВСК», «Наста») За всю сумму отвечает одно агентство. При необходимости выплаты вся тяжесть ложится только на оного риелтора
Страховая выплата, которую получит клиент при наступлении страхового случая, не подлежит налогообложению (пункт 4 статьи 213 НК РФ). Почему? Как Вы помните, страховые выплаты - это Ваши деньги и деньги других покупателей (ранее уплаченные Вами страховой компании в виде страховой премии), с которых налог однажды уже был уплачен Вероятность взимания 13-процентного налога с выплаты сохраняется
По решению суда осуществляется 100-процентная выплата. Страховщик выплатит реальную рыночную цену утраченного объекта (в пределах установленной самим клиентом страховой суммы) на момент утраты права собственности. Это положение урегулировано законом Законом не урегулированы. Решение принимается риелтором субъективно
СХЕМА СТРАХОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
Множество Страхователей заключают договоры страхования и оплачивают страховую премию
Страховщик аккумулирует страховые премии в страховой фонд и размещает его в высоколиквидные активы
При наступлении страхового случая Страховщик из средств страхового фонда осуществляет страховую выплату
ВЫГОДОПРИОБРЕТАТЕЛИ
Суть страховых отношений иллюстрирует приведеная схема.
Хочется отметить, что в компании осуществляются различные виды страхования. Обязательным является страхование при проведении следующих операций:
1. Покупка недвижимости на вторичном рынке:
• страхование права собственности клиента на приобретенный объект недвижимости (обязательно);
• страхование объекта недвижимости от ущерба в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц (возможно).
2. Продажа недвижимости на вторичном рынке:
• страхование объекта недвижимости от ущерба в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц на время, необходимое для оформления сделки и перехода права собственности к новому владельцу (обязательно).
3. Сдача объекта недвижимости в наем/аренду:
• страхование объекта недвижимости и имущества хозяина от ущерба в результате пожара, залива и т. п. (обязательно).
4. Наем/аренда объекта недвижимости:
• страхование гражданской ответственности нанимателя за вред, который он мо-
жет причинить жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (обязательно);
• страхование объекта недвижимости от ущерба в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц (возможно).
Кроме того, возможно применение страховых технологий в индивидуальном порядке при осуществлении следующих операций:
5. Купля-продажа неприватизированной жилой площади:
• страхование объекта недвижимости от ущерба в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц как на время, необходимое для оформления сделки и перехода права собственности к новому владельцу, так и на произвольно больший срок.
6. Оформление сделок на первичном рынке недвижимости:
• страхование финансовых рисков, связанных с обязательствами правообладателя передать объект недвижимости в собственность клиенту риелторской компании;
• страхование права собственности клиента на приобретенный объект недвижимости.
Таким образом, наша компания, используя страховые схемы, имеет возможность обеспечить своему клиенту гарантии по всем видам рисков.
