CC BY
40
Как сделать рынок недвижимости прозрачным и цивилизованным
А.Л. Литовский
генеральный директор ООО «Национальная риэлторская* группа»
1. Кто виноват, или исторические причины непрозрачности риелторского бизнеса
Вспомним, как все начиналось в лихие девяностые:
• массовые расселения «коммуналок», растерянное, запуганное, юридически безграмотное население, мошенничество, разгул бандитизма;
• полная неразбериха с объектами недвижимости по всей стране, самоза-хваты земельных участков, незаконное строительство, непонятно кем и как выданные документы;
• запутанные истории получения в собственность большинства заводов, фабрик, отдельно стоящих зданий и сооружений, прочих нежилых и жилых помещений;
• нежелание основной массы населения платить даже минимальные налоги;
• специфические психотипы многих, пришедших в те годы в риелторство -авантюристы, адреналинщики, «вольные стрелки»;
• низкая лояльность риелторов к своим компаниям, готовность при любом удобном случае проводить «левые сделки», скрывать часть своей комиссии от компаний, неготовность работать по активным (западным) методикам и технологиям, низкая юридическая и компьютерная грамотность большинства риелторов;
• непонимание населением всей сложности работы риелторов в российских условиях, отношение к ним зачастую, как к паразитам, рвачам и аферистам (к сожалению, иногда более чем оправданное);
• весьма специфическое регулирующее законодательство в сфере недвижимо-
сти, способствующее массовому сокрытию реальных сумм сделок как в жилой, так и в коммерческой недвижимости;
• отсутствие закона о риелторской деятельности, регламентирующего правила игры на рынке недвижимости;
• отсутствие обязательного страхования профессиональной ответственности участников рынка;
• отсутствие реальных механизмов для пресечения деятельности частных маклеров, лиц, фактически занимающихся незаконной предпринимательской деятельностью, не платящих налоги, демпингующих, не несущих никакой ответственности за допущенные ошибки и в значительной степени ответственных за негативный имидж профессии риелтора.
Частные маклеры в крупных городах -настоящее бедствие для легальных риелторских компаний, по некоторым оценкам, через них проводилось от 25 до 35 процентов сделок с жильем. В частные маклеры ушли и многие серьезные профессионалы, наработавшие клиентскую базу за годы работы в риелторских компаниях (которые, кстати, потратили весьма существенные средства на рекламу, привлекшую этих самых клиентов). Большая часть криминальных сделок в недвижимости также связана с деятельностью частных маклеров.
2. ЧТО ДЕЛАТЬ? Кто должен выступить
инициатором наведения порядка в риелторском бизнесе?
На мой взгляд, инициатором и разработчиком закона о риелторской деятельности
* Сохранена орфография, принятая в официальном названии общества.
и ряда сопутствующих поправок к законодательству Российской Федерации должна выступить Российская гильдия риелторов (далее - РГР).
Разработка типового договора страхования профессиональной ответственности риелторов должна проводиться РГР совместно со страховым сообществом.
Желательный срок разработки законопроекта и всех сопутствующих документов - до 1 января 2010 года, чтобы добиться их рассмотрения Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) на осенней сессии 2010 года, или весенней сессии 2011 года.
В июле 2008 года мною был представлен доклад на эту тему на конгрессе РГР. Доклад вызвал большой резонанс в профессиональном сообществе и я надеялся, что Гильдия поддержит мою инициативу... Однако воз пока и ныне там, к сожалению.
3. ЧТО ПРЕДЛАГАЕТСЯ? Основные положения законопроекта
3.1. Любые сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, должны проходить исключительно через лицензированных и аккредитованных в РГР профессиональных участников рынка (далее - ПУР).
Цель - ликвидация частных маклеров как класса. Многие высокопрофессиональные риелторы будут вынуждены вернуться в легальный бизнес. Почти полное исчезновение возможности проводить «левые сделки» для недобросовестных агентов и брокеров риелторских компаний. Дополнительные доходы для региональных (в основном) и федерального бюджетов, исчисляемые сотнями миллионов и миллиардами рублей, что особенно актуально в нынешние непростые времена. Возможность реального построения полностью «белого» и конкурентоспособного бизнеса в недвижимости для добросовестных игроков. В среднесрочной перспективе -возможность выхода ряда крупных риелторских компаний на 1РО!
3.2. Проводить сделки (от имени ПУР) с недвижимостью будут иметь право лишь аттестованные уполномоченными
РГР организациями специалисты (брокеры и агенты, сотрудники ПУР).
Результат - значительное повышение уровня квалификации риелторов в масштабах всей страны в течение всего лишь нескольких лет.
3.3. ПУР наделяются правом запрашивать у государственных и муниципальных органов и получать от них в установленные сроки всю информацию и документы, необходимые для проверки «титула» любого объекта недвижимости Российской Федерации, за исключением сведений, относящихся к государственной тайне.
Клиентам риелторских компаний станет спать значительно спокойнее, если они будут знать, что интересующий их объект недвижимости может быть проверен на «юридическую чистоту» официальным путем, а не всякими полуподпольными методами, как это происходит сейчас.
3.4. Все ПУР будут обязаны заключить типовой договор профессиональной ответственности с уполномоченной страховой компанией. Стоимость такого договора должна быть доступна для 70-80 процентов членов РГР. В этом договоре обязательно должно быть указано, что размер ответственности риелтора не может превышать размера комиссии, выплаченной ему клиентом по сделке. Для каждого региона может быть установлен свой коэффициент: понижающий или повышающий лимит ответственности.
3.5. Сделать обязательным (при проведении любой сделки с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации) наличие в пакете подаваемых на регистрацию документов акта оценки объекта, выданного независимым оценщиком.
Это позволит адекватно оценить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
3.6. Должны быть утверждены типовые методики оценки объектов недвижимости для всех видов сделок с учетом положений Федерального закона от 9 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», желательно основанные на методе срав-
нения рыночной информации с неким понижающим коэффициентом.
Я предлагаю коэффициент 0,8.
3.7. Если при проведении любой сделки с недвижимостью сумма, указанная в договоре, будет меньше суммы, указанной в акте оценки, то участники сделки должны быть оповещены о том, что данные по ней будут переданы в Федеральную службу по финансовому мониторингу. В случае выявления фактов, подтверждающих занижение сторонами суммы сделки и соответственно налоговых выплат, к ним могут быть применены меры, предусмотренные существующим законодательством.
В числе «страшилок» обязательно должны быть упомянуты статьи 169 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по моему мнению, однозначно повлияет на желающих сэкономить, особенно после проведения хотя бы нескольких показательных судебных процессов.
3.8. Введение упрощенной и ускоренной процедуры обязательной государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений на срок, превышающий 1 календарный месяц до 1 года.
Это принесет существенные дополнительные доходы региональным и муниципальным властям. Произойдет вынужденный выход значительной части рынка аренды (как жилых, так и нежилых помещений) до года «из тени», особенно если ПУР под эгидой РГР будут проводить согласованную политику по «сдаче» всех нежелающих платить налоги в фискальные органы. Это единственный пункт, требующий от властей некоторых финансовых, временных и организационных затрат на организацию отдельных «единых окон» в соответствующих регистрационных службах и утверждение упрощенной и ускоренной (не более одной недели) процедуры для государственной регистрации подобных сделок.
4. КАКИМ ОБРАЗОМ: стратегия и тактика лоббирования
В связи с ограниченными лоббистскими возможностями РГР, на мой взгляд, не-
обходимо избрать тактику продвижения названного законопроекта не столько силами РГР, сколько силами региональных (муниципальных) властей. РГР должна постараться обеспечить поддержку законопроекта в «Деловой России» и «Опоре России», вести его активное РЯ-продвижение в центральных средствах массовой информации (СМИ) и сформировать положительное отношение общества к основным положениям законопроекта. Задача региональных объединений РГР - убедить региональные и муниципальные власти в том, что принятие законопроекта принесет им существенные дополнительные доходы в свои бюджеты, исчисляемые в сотни миллионов и миллиарды рублей ежегодно, фактически без каких-либо дополнительных существенных финансовых затрат с их стороны. Причем у участников сделок резко снизятся возможности по сокрытию от государства истинной стоимости продаваемых (сдаваемых) объектов недвижимости, а соответственно, и значительно возрастут суммы, выплачиваемые физическим и юридическим лицами в региональные (местные) бюджеты в виде налогов с проведенных сделок.
До федеральных властей (в особенности исполнительной власти) РГР должна постараться донести, что принятие нашего законопроекта стратегически будет означать следующее: исчезновение прослойки так называемых «частных маклеров» и практически полное «обеление» риелторского бизнеса в течение нескольких лет с момента принятия законопроекта;
• введение единых для всей России правил и стандартов оказания риелторских услуг профессиональными участниками рынка;
• дополнительные доходы федерального и региональных бюджетов, исчисляемые десятками миллиардов рублей ежегодно;
• гарантированное возмещение потребителям риелторских услуг убытков, возникших у них по вине профессиональных участников рынка;
• значительное снижение криминогенного фактора в сфере недвижимости;
• пресечение ряда схем по легализации незаконно полученных доходов физическими лицами при помощи сделок купли-продажи объектов недвижимости.
В целом до властей всех уровней необходимо донести мысль о том, что принятие рассматриваемого законопроекта и ряда сопутствующих нормативных актов не потребует от государства практически никаких дополнительных финансовых затрат при весьма незначительной корректировке существующего законодательства.
5. КТО ПОЗВОЛИТ? Преодоление
возможных возражений, опасений и сложившихся стереотипов
5.1. Последует недовольство со стороны значительной части населения, возмущенного требованием проведения всех сделок с жилой недвижимостью через ПУР и опасающегося роста стоимости для него риелторских услуг.
Эти опасения лишены оснований, так как сегодня уже имеются агентства, работающие в формате дискаунтера с максимально низкими расценками, сравнимыми с частномаклерскими, или компании-консультанты, за небольшую плату помогающие желающим сэкономить самостоятельно провести сделку и проверить «титул» покупаемого объекта недвижимости. Причем в отличие от частных маклеров в подобных компаниях будут работать только квалифицированные и аттестованные сотрудники, профессиональная ответственность которых застрахована, а сами компании будут иметь право официальным путем осуществлять проверку объектов на «юридическую чистоту». Если все это доступно через СМИ разъяснить населению, то никакого массового недовольства не будет.
5.2. Почему надо давать такие права именно риелторам?
А кому еще в нашей стране этим заниматься? В отличие от стран Запада в России с начала приватизации (что обусловлено особенностями отечественного законодательства) сложилась ситуация, когда именно риелторы выступали, выступают и будут выступать в
глазах клиентов не просто посредниками, сводящими продавцов и покупателей, но и лицами, ответственными за проверку «титула» объекта, за грамотную организацию процесса государственной регистрации сделки, за содействие в физическом и юридическом освобождение объектов и еще за многое-многое другое. Их функции исторически оказались значительно более обширными, чем у западных риелторов. В связи с этим я предлагаю не копировать слепо западный опыт, а просто узаконить сложившуюся в России практику. Особо следует учесть тот факт, что в нашей стране многие объекты недвижимости имеют весьма «темную» историю, зачастую стандартной юридической проверки «титула» оказывается недостаточно, и только квалифицированные риелторы оказываются в состоянии добыть дополнительные сведения, «проливающие свет» на то, что собственники подобных объектов зачастую пытаются усиленно скрыть.
5.3. Будут недовольны собственники -физические лица, не желающие платить государству налоги, возникающие по сделкам с их недвижимостью (когда отчуждаемая недвижимость находилась в их собственности менее 3-х лет).
Вообще-то платить налоги надо начинать приучать всех - если мы собираемся идти по пути создания современного и цивилизованного государства. В случае если недовольство граждан будет массовым, можно будет рассмотреть вопрос о некотором снижении подоходного налога, выплачиваемого гражданами при подобных сделках.
5.4. Госдума никогда не утвердит этот законопроект, так как лоббистские возможности РГР весьма невелики.
Так и будет, если не подключить к «проталкиванию» этого законопроекта региональные (местные) власти, ведь в случае его принятия они получат миллиардные дополнительные доходы, причем на стабильной и регулярной основе. Логика этого законопроекта полностью укладывается в логику нынешней экономической политики государства. Параллельно риелторское сообщество может достаточно легко привлечь внимание ведущих СМИ к этой законодательной инициативе, так как все, что
связано с недвижимостью в нашей стране (особенно законопроекты, затрагивающие интересы миллионов людей), неизбежно вызывает острый интерес и большой общественный резонанс.
Если мы не сделаем все возможное для принятия этого законопроекта в
ближайшие несколько лет, то я считаю весьма вероятным, что в течение 3-5 лет государство само наведет порядок в сфере недвижимости. Вот только боюсь, что в этом случае об интересах профессионального риелторского сообщества оно позаботится в последнюю очередь...
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ» МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» ________РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ ГОССЛУЖБЫ________________
Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 17-20 февраля 2009 года, Москва ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ
• законодательство Европейского союза (ЕС) в области охраны окружающей среды
• экологическая политика ЕС. Современные подходы к управлению экологической безопасностью в промышленности
• методология определения наилучших доступных технологий (НДТ) в ЕС
• использование справочников по НДТ для оценки экологической результативности российских предприятий и разработки рекомендаций по ее совершенствованию
• перспективы совершенствования российского законодательства в части использования концепции НДТ
• процедура выдачи комплексных природоохранных разрешений в странах ЕС. Требования, методики оценки, ответственность сторон
• перспективы совершенствования российского законодательства в части выдачи комплексных природоохранных разрешений
• нормативы качества окружающей среды (ОС), используемые в ЕС и России
• взаимосвязь нормативов качества ОС и НДТ. Опыт применения в ЕС и в России
• санитарно-защитная зона (СЗЗ) как элемент экологического нормирования
• процедуры нормирования воздействия на ОС, подходы ЕС и России
• перспективы совершенствования российского законодательства в области ОВОС
• производственный экологический контроль
• система экологического менеджмента предприятия
• экологическая сертификация. Основные положения, существующая практика применения в России и ЕС
• экологический аудит. Основные положения, существующая практика применения в России и странах ЕС
• открытая экологическая отчетность предприятия
• развитие системы платежей за негативное воздействие на окружающую среду. Опыт России
• правовое обеспечение государственной экологической экспертизы и государственного экологического контроля
• экологический ущерб. Оценка и порядок возмещения. Ответственность предприятий
• государственный контроль за охраной атмосферного воздуха. Основные положения, существующая практика применения
• анализ практики применения в России методик разработки нормативов допустимых сбросов в водные объекты
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел/ф: (495) 436-05-21,436-90-27, 436-03-25, по e-mail: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru
