CC BY
85
А. Т. Рыбалка, В.А. Кавыршина
СОДЕРЖАНИЕ И ОБСЛУЖИВАНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В СВЕТЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА
Одной из наиболее острых проблем украинских городов в современных условиях является реформирование сферы жилищно-коммунального
обслуживания населения. Этот процесс имеет важное стратегическое значение с точки зрения социального развития всего общества. Сфера коммунального обслуживания населения должна
соответствовать общему уровню развития производительных сил общества, обеспечивать создание и поддержание определенных жизненных стандартов, необходимых для
воспроизводства населения, сохранения его здоровья и стимулов к активной трудовой и общественной деятельности.
Исследованию проблем жилищно-коммунального хозяйства и путей их разрешения посредством
реформирования посвящены работы многих ученых, в
том числе В.Н. Амитана, А.И. Безлюдова, С.В. Богачева, Г.К. Губерной, В.В. Дорофиенко, А.Л. Завады, А.Ю. Кучеренко, Г.И. Онищука, В.В. Рыбака, Г.М. Семчука и других. В этих работах предлагаются следующие мероприятия по организации эффективного управления в сфере производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг: более четкое разграничение полномочий органов местного самоуправления и региональных госадминистраций в сфере ЖКХ; совершенствование отношений
собственности и формирование
института управляющих жилыми домами; установление экономически и социально оправданных тарифов на услуги; передача коммунальных предприятий в концессию; обеспечение государственного регулирования
деятельности субъектов естественных монополий в сфере централизованного тепло- и водоснабжения и водоотведения. В то же время серьезных научных исследований, посвященных улучшению отношений в сфере жилищных услуг, очень мало. В тех же, которые имеются, не раскрываются некоторые важные аспекты проблемы. Среди них вопросы взаимосвязи различных элементов (компонентов) системы обеспечения потребности в жилищно-коммунальных услугах
населения, проживающего в
многоквартирных домах. Исследование этих вопросов является целью данной статьи.
На современном этапе
экономического развития Украины большая часть многоквартирных жилых домов находится в коммунальной собственности городов и поселков. В Донецкой области
территориальным громадам принадлежит жилищный фонд площадью почти 50 млн. м . В г. Донецке в коммунальной собственности территориальной громады находится 11460 жилых домов площадью 12,6 млн м . Протяженность внутренних систем инженерных коммуникаций в них около 15,0 млн.п.м.
© Рыбалка Алексей Терентьевич - кандидат наук государственного управления, доцент. Государственный университет управления, Донецк. Кавыршина Виктория Алексеевна - кандидат экономических наук. Институт экономико-правовых исследований НАН Украины, Донецк.
ISSN 1562-109X
При переходе на рыночные отношения произошло резкое изменение структуры финансовых источников содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вместо государственных дотаций основными источниками
финансирования стали: квартирная плата и компенсации из бюджета для льготных категорий населения. Это привело к возникновению серьезных проблем для органов местного самоуправления, жителей многоквартирных домов, предприятий по обслуживанию жилищного фонда.
Суть этих проблем состоит в том, что за время эксплуатации жилого дома затраты на его содержание и эксплуатацию фактически складываются в значительную сумму. Так, при использовании капитального здания на протяжении 50-ти и более лет, структура совокупных расходов на обеспечение потребности в жилье составляет: 5% -затраты на строительство и 95% -расходы на обслуживание и эксплуатацию [1, 61]. В тех городах мира, где население полностью несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг (например в Лондоне), содержание жилья составляет самую большую статью расходов семейных бюджетов, превосходя затраты на продовольствие и одежду. В Украине средний уровень доходов населения не позволяет иметь подобную структуру расходов. Поэтому величина тарифов на жилищно-эксплуатационные услуги формируется исходя, главным образом, из возможности их оплаты населением. И она не обеспечивает покрытия всех нормативных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда [2]. Ситуация усугубляется наличием большого числа льгот, предусмотренных законодательством, несвоевременной оплатой услуг.
В данных условиях обслуживание жилищного фонда приобрело
дискретный, «реактивный» характер. Оно осуществляется в основном в форме выполнения мелких локальных работ по текущему ремонту в местах возникновения аварий и неисправностей. Потребность в капитальном ремонте удовлетворяется лишь на 10-14%. Планово-предупредительные ремонты жилых домов по причине недостаточного финансирования вынужденно
заменяются аварийно-восста-
новительными. Это ведет к ускоренному старению жилищного фонда, ухудшению его технического состояния. Уже сейчас острой проблемой является содержание жилых домов первых массовых серий застройки (60-70-х годов), степень износа которых превысила 50%. Основные элементы конструкции таких зданий -кровля, лифты, внутридомовые системы отопления, водоснабжения и
канализации, электроснабжения
находятся в критическом состоянии. Это дает основание прогнозировать рост аварийности данных элементов, увеличение нагрузки на ремонтные службы и дальнейшее ухудшение качества обслуживания.
Неудовлетворительное состояние обслуживания жилищного фонда оборачивается сверхнормативными
затратами для других отраслей ЖКХ. Каждая авария на инженерных сетях сопровождается потерями: воды, бытового газа, тепловой или электрической энергии. В целом по Украине потери питьевой воды в сетях составляют 30-50% (а в некоторых городах и выше), и значительная их часть происходит внутри домовых сетей. Просачивание воды сквозь разрушенные стенки и стыки трубопроводов ведет к затоплению фундаментов и подвалов, к провалам и просадкам грунта, и, в конечном счете, грозит обрушением
домов. Из-за утечек, которые, кстати, нормативная база СНиП не предусматривает, возникает
необходимость подачи сверхнормативных объемов воды населению, что приводит к перегрузке насосных агрегатов и возникновению избыточных напоров в городской сети. Вследствие избыточных напоров учащаются порывы на городских сетях.
По расчетам специалистов, в Украине из-за потерь воды и тепловой энергии расходуется без пользы для общества более 30% электроэнергии, отпускаемой на цели тепло- и водообеспечения [3].
Многие ученые и специалисты отмечают возможность улучшения финансовых результатов деятельности теплоснабжающих организаций ЖКХ на основе ресурсосбережения внутри зданий [4, 5, 6]. По экспертным оценкам Госстроя РФ, в жилых зданиях из-за низких теплотехнических качеств ограждающих конструкций, из-за наличия отложений на теплопередающих поверхностях в системах отопления может непроизводительно расходоваться до 40% поступающего в них тепла [7].
Таким образом, при планировании мероприятий по реформированию ЖКХ необходимо учитывать особенности сложившейся материально-
технологической среды, которая обладает технологической целостностью. По этой причине отсутствие конструктивных преобразований в одном из ее звеньев оборачивается снижением эффективности системы в целом. Роль деятельности по содержанию и эксплуатации жилищного фонда является ключевой в данной системе, поскольку последняя
замыкается на уровне здания - жилого дома.
Предотвращению потерь ресурсов на конечной стадии коммунального
обслуживания способствует
применяемый в городах многих стран принцип максимального использования возможностей имущественно-
финансового контроля со стороны потребителей услуг - собственников жилого дома. Он проявляется в использовании такой формы организации жилищно-эксплуатационного обслуживания, как объединение совладельцев многоквартирных домов или кондоминиум. Объединение совладельцев многоквартирных домов (кондоминиум) - это единый имущественный комплекс, включающий дом и находящуюся под ним землю и принадлежащий более чем одному собственнику. Потребитель является не только владельцем квартиры, но и совладельцем (на правах совместного долевого владения) всех частей здания, которыми пользуются жители более чем одной квартиры, а именно: общих помещений, несущих конструкций строения, механического,
электрического, сантехнического
оборудования. Общим имуществом собственники распоряжаются сообща и по своему усмотрению.
Объединение совладельцев многоквартирных домов дает возможность:
контролировать использование средств, собираемых на техническое обслуживание и эксплуатацию здания и прилегающей территории;
обеспечивать выполнение
устанавливаемых жильцами внутренних правил проживания и содержания жилого дома и придомовой территории;
заключать без посредников договоры на содержание, эксплуатацию и ремонт дома;
совместно защищать интересы совладельцев, в том числе и в суде.
Такая форма самоорганизации населения не только позволяет более четко и организованно предъявлять и
отстаивать законные требования к поставщикам услуг, но и стимулирует ресурсосбережение. Так, в странах Прибалтики в зданиях, принадлежащих объединениям совладельцев
многоквартирных домов, не только устраняются видимые дефекты внутридомовых сетей, но и проводится энергоаудит: определение утечек тепловой и электрической энергии. На затраты по данной операции с последующим ремонтом предоставляется кредит. Возврат кредита осуществляется жильцами дома за счет снижения расходов на оплату услуг теплоснабжения, уменьшения
потребления электроэнергии. Экономия при этом достигает как минимум четверти первоначальной величины оплаты. В Украине также имеется подобный опыт: в городах Луцке, Коростене, Комсомольске, Хмельницком к финансированию энергосберегающих проектов с гарантированным возвратом средств за счет экономии привлекаются частные подрядчики [8].
В г. Луцке также внедряется интересный государственный пилотный проект: «Компьютерное управление содержанием жилого дома». Он заключается в установлении на внутренних сетях дома электронных датчиков, которые обеспечивают контроль и управление не только количеством, но и качеством услуг. Эти приборы круглосуточно непрерывно фиксируют давление воды в трубах и температуру, и в конце месяца выводят средний результат. Они не только фиксируют нарушения параметров услуг, но и сигнализируют о наступлении аварийных ситуаций [9].
Таким образом, ОСМД обладают большим потенциалом улучшения жилищно-эксплуатационного обслуживания населения, повышения уровня ответственности жильцов за
сохранность жилищного фонда, экономии ресурсов. Однако они не создаются для решения всего комплекса проблем, возникающих в ходе эксплуатации жилых зданий. Например, ремонт зданий, особенно капитальный, в современных условиях в очень редких случаях может быть проведен «хозяйственным» способом, силами самих жителей, без привлечения специализированных организаций. Еще более сложную проблему представляют различного рода аварии, для устранения которых требуется быстрая мобилизация материальных и денежных ресурсов. Объединения совладельцев
многоквартирных домов могут нуждаться также в привлечении специалистов в области бухгалтерского учета, эксплуатации и ремонта строительных конструкций,
внутридомовых и подземных
коммуникаций и т.д.
Наиболее простым и рациональным способом решения таких проблем является заключение договора на обслуживание со специализированными жилищно-эксплуатационными организациями, обладающими
достаточным числом
квалифицированных специалистов, таких как: газо- и электросварщики, слесари-сантехники, плотники и столяры, штукатуры и маляры, кровельщики, печники. Заключение договора позволит автоматически повысить степень удовлетворения потребностей населения в благоустроенном жилье благодаря обеспечению их услугами
круглосуточной аварийной службы. Специализированные жилищно-
эксплуатационные организации имеют возможности ликвидировать мелкие и крупные аварии на внутридомовых инженерных коммуникациях в наиболее сжатые сроки, определять необходимость
и осуществлять планово-предупредительные ремонты.
Существующие в настоящее время жилищно-эксплуатационные организации выполняют также другие
(дополнительные) функции: проводят операции паспортного контроля, занимаются вопросами оплаты жилищных услуг, осуществляют за дополнительную плату ремонты квартир и инженерных коммуникаций в них.
Вместе с тем ЖЭКи и приравненные к ним другие сохранившиеся с советских времён организации по предоставлению жилищно-эксплуатационных услуг (ЖКП, ККП, КП) не соответствуют требованиям, предъявляемым к ним обществом на современном этапе развития. Переход экономики Украины к рыночным отношениям привел к тому, что обострились внутренние системные проблемы жилищно-коммунальных
предприятий, которые ранее не играли столь существенной роли. Среди них:
снижение уровня комплексности и целенаправленности управления,
преобладание реактивного стиля управления;
ориентация на краткосрочные результаты в ущерб средне- и долгосрочным, отсутствие
стратегического подхода к своей деятельности;
устаревание технологий; падение технологической
дисциплины как в результате старения основных фондов, так и по причине низкого уровня квалификации рабочих кадров;
отсутствие персонала,
подготовленного для работы в новых рыночных условиях, недостаточная информированность о состоянии рынка, непонимание важности затрат усилий и ресурсов на инновации, а также на поиск поставщиков относительно недорогого
или более качественного сырья и материалов.
Неэффективность структуры и организации управления жилищно-эксплуатационных предприятий
оказывает влияние на их взаимоотношения с партнерами. Эти предприятия зачастую проявляют неспособность своевременно разрешать проблемы взаимодействия с
поставщиками коммунальных услуг и другими градообслуживающими
организациями. Потребители также вынуждены расходовать немало времени и средств на обеспечение взаимодействия с предприятием для получения от него необходимых услуг.
Реформирование предприятий в сфере предоставления жилищно-эксплу-атационных услуг необходимо. Но оно должно происходить одновременно с преобразованием среды, в которой эти предприятия функционируют, и, прежде всего, с оптимизацией входящих в него финансовых потоков. К этому вынуждает особая роль, которую играет жилищно-коммунальное обслуживание в жизни общества. Специфической отраслевой особенностью реформирования ЖКХ должна стать двусторонность процесса адаптации макроэкономической и микроэкономической структур. Адаптация должна быть взаимной.
Этот процесс, не имеющий исторических аналогов, должен осуществляться по следующей схеме: разрушение старых отношений, создание новой правовой и экономической среды деятельности объектов хозяйствования. В то же время невозможно в одночасье ликвидировать организации по предоставлению жилищно-
эксплуатационных услуг для того, чтобы создавать новые, соответствующие рыночным условиям и на современной технологической базе. Во-первых, обслуживание населения не должно
прерываться. Во-вторых, процесс организации объединений совладельцев многоквартирных домов может оказаться длительным, поэтому необходимо учитывать необходимость временного функционирования в новой системе жилищного обслуживания некоторых элементов старой системы.
Формирование института
собственников жилья посредством создания объединений совладельцев многоквартирных домов фактически означает кардинальное изменение функциональной структуры субъектов имущественно-финансового контроля состояния жилищного фонда города или поселка. Основные функции текущего контроля переходят от организаций по предоставлению жилищно-эксп-
луатационных услуг к их потребителям. Опыт развитых стран свидетельствует, что таким образом удается под давлением потребителей добиться повышения качества услуг, а также большей экономичности и гибкости инфраструктурных систем,
рационального распределения их затрат. Однако система управления
предприятиями жилищно-коммунального хозяйства должна поддерживать заинтересованность их работников в оперативном реагировании на
требования и запросы потребителей и обеспечивать им физическую
возможность для этого.
Развитие жилищно-эксплуатацион-ных услуг в количественном и качественном аспектах может быть достигнуто лишь при условии, что на предприятиях будут использоваться современные универсальные и специализированные средства труда, разнообразные строительные материалы.
Для перевода жилищного хозяйства на индустриальную материально-техническую базу можно пойти по пути укрупнения предприятий. Но в нашей
стране уже имеется подобный опыт реорганизации системы жилищного хозяйства: более 20 лет назад проводилась кампания по созданию жилищно-эксплуатационных объединений, деятельность которых охватывала, как правило, городские районы или небольшие города. Этот опыт позволяет проанализировать и оценить как положительные, так и отрицательные последствия укрупнения предприятий жилищного хозяйства. К возможным положительным моментам данного направления реформирования можно отнести следующие:
а) сокращение управленческого аппарата и технического персонала;
б) повышение степени концентрации денежных и материальных ресурсов, что даёт возможность удешевления закупок оборудования и материалов, а также осуществления маневра этими ресурсами при необходимости ликвидации крупных аварий;
в) создание в структуре предприятий подразделений, концентрирующих крупную технику (автомашины, автокраны, автовышки, тракторы, прицепы, компрессоры) и станочный парк (токарные, сверлильные и другие станки);
г) ускорение решения некоторых вопросов взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг электро-, водо-, теплоснабжения и другими организациями.
Но опыт компании по созданию крупных жилищно-эксплуатационных объединений свидетельствует о том, что потенциальные возможности
модернизации производственной базы, предоставляемые повышением степени концентрации денежных и материальных ресурсов, могут быть не использованы. Современное состояние ЖКХ подтверждает истинность данного тезиса.
Кроме того, излишняя концентрация складского хозяйства является фактором роста накладных расходов по доставке механизмов, оборудования и материалов к местам их использования.
Укрупнение предприятий также связано с созданием ряда проблем, вызванных территориальным отдалением их офисов от мест обслуживания. Из-за этого затрудняется контроль со стороны предприятия над своими работниками, усложняется процедура воздействия жильцов обслуживаемого дома на этих работников посредством обращения к их руководству.
Анализ отечественного опыта деятельности по содержанию и эксплуатации жилья свидетельствует об ухудшении качества предоставляемых услуг при укрупнении субъектов обслуживания.
Спецификой деятельности по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда является высокая степень автономности работников, особенно тех, которые выполняют аварийные и ремонтно-строительные работы. Это обусловливает
необходимость применения по отношению к ним гибких форм управления и контроля (с участием потребителей услуг как
заинтересованных лиц). В связи с этим для улучшения качества жилищного обслуживания целесообразно
обеспечение более тесного
взаимодействия обслуживающих
предприятий с потребителями. Большим потенциалом в этом отношении обладают частные предприятия.
В Донецкой области в сфере деятельности по содержанию и технической эксплуатации зданий работает 55 предприятий с участием частного капитала, которые обслуживают 17% всего жилищного фонда (около 8,5 млн. м2). В г. Донецке таких предприятий
три. Это: ООО «Содействие», ЗАО «Арк-96», и ООО ДПЦ «Магистр», которые обслуживают 8% жилищного фонда города (860 тыс. м2 жилой площади).
В процессе их деятельности выявились следующие положительные моменты, характерные для
предпринимательских структур в сфере содержания и эксплуатации жилья:
а) использование, особенно в начальный период, возможности привлечения дополнительных финансовых и других материальных ресурсов;
б) повышение трудовой дисциплины и ответственности работников предприятий перед жильцами за исполнение своих обязанностей;
в) более оперативное рассмотрение жалоб, заявлений и просьб жильцов и быстрое устранение неполадок;
г) как результат, улучшение показателя своевременности оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, частные предприятия в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда имеют потенциальную возможность маневрировать своими финансовыми средствами за счет договоренности с жильцами домов о сроках оплаты услуг, осуществлять их временную концентрацию для
проведения каких-либо работ. Но фактически она используется очень редко из-за недоверчивого отношения населения к предпринимательским структурам.
В то же время частные предприятия в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда отягощены теми же проблемами, что и обычные ЖЭКи и ЖКП. Предпринимательские структуры, как правило, не имеют достаточной собственной материальной базы: машин, механизмов, станков. И возможности её
улучшения ограничены, так как размер квартплаты не предусматривает финансирования её развития. Анализ опыта содержания и эксплуатации жилищного фонда частными
предприятиями г. Донецка показывает, что в таких условиях, как правило, через один-два года после начала деятельности инвестирование прекращается. И все же это нельзя отнести к недостаткам предпринимательской деятельности как метода хозяйствования в сфере содержания и эксплуатации жилищного фонда, поскольку это является следствием несовершенства тарифных отношений и недофинансирования сферы ЖКХ со стороны государства.
Выводы. Выход из сложившейся ситуации возможен только путем осуществления ряда мероприятий системного характера, направленных на преобразование структуры тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Для этого необходимо рассматривать тарифы на данные услуги как единую совокупность, поскольку все они финансируются из одного источника (и он ограничен). С точки зрения покупателя услуг (семьи или индивидуума) все они являются потребностями одинаковой степени значимости и удовлетворяются совместно, как комплекс. Следовательно, устранение неоправданных расходов по одной из услуг дает возможность безболезненного увеличения оплаты других. Как было указано выше, в современных условиях существует реальная возможность сокращения расходов на водо- и теплоснабжение за счет наведения порядка в жилищно-эксплуатационном обслуживании. А значит, при повышении качества жилищно-эксплуатационного обслуживания увеличение тарифов является оправданным и с
экономической точки зрения, и с позиций справедливости. Поэтому необходима разработка механизма экономического стимулирования улучшения качества жилищно-эксплуатационного обслуживания путем создания на уровне городов и поселков специальных фондов (в том числе и за счет субвенций из государственного бюджета) для доплат предприятиям, повышающим качество обслуживания.
Кроме того, ввиду критического состояния значительной части жилищного фонда целесообразно освободить жилищно-эксплуатационные предприятия от налогов на прибыль и на добавленную стоимость, а также от платы за землю.
Научные исследования системы отношений жилищных и коммунальных предприятий нуждаются в дальнейшем развитии. Одним из важных направлений является установление чётких критериев разграничения границ ответственности предприятий, входящих в единую технологическую цепочку, в случае сбоев в предоставлении услуг.
Литература
1. Царев И.Г. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства // ЭКО. - 2001. - № 5. - С. 53-67.
2. Богачов С., Жданко С. Економiчнi аспекти i специфша тарифно! полггики комунальних пщприемств Донецька як суб'екпв природно! монополи // Схщ. - 2005. - № 4. - С. 611.
3. Семчук Г.М. Реформа стосусться вах // Мюьке господарство Украши. -2002. - № 3. - С. 2-16
4. Амитан В.Н. Мы: вчера, сегодня, завтра! // Новые технологии - путь в будущее: Сб. науч. тр. / Под ред. В.Н. Амитана. - Донецк, 1999. - С. 9-20.
5. Гапуник М.Л. Возможности снижения затрат на теплоснабжение города // Энергосбережение. - 2001. - № 3. -С. 5-6.
6. Олшник Н. Управлшня енергоресурсозбереженням у житлово-комунальному господарсга та будiвельнiй сферi Укра'ни // Зб. наук. пр. УАДУ при Президент Украши. - 2002. -№ 2. -С. 212-219.
7. Калинушкин В.П. Как увидеть тепло // Энергия: экономика, техника, экология. - 2005. - № 10. - С. 42-46..
8. Новосельцев О. Мехашзм фшансування мюьких програм енергозбереження // Аспекти самоврядування. - 2004. - № 2. - С. 2-4.
9. Кирильчук Л. Реформування системи житлово-комунальних пщприемств Луцька: досвщ, гiдний наслiдування // Аспекти самоврядування. - 2004. - № 7. - С. 26-29.
