CC BY
224
В.А. Нефедов
ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОИ И коммунальной сферой
В ГЕРМАНИИ
Рассматриваются основные организационные и правовые вопросы реформирования и функционирования системы управления коммунальным и жилищным хозяйством Германии, ее этапы и основные направления. Отражена действующая система управления указанными отраслями, раскрыты правовые аспекты деятельности предприятий Германии, оказывающих коммунальные услуги, и жилищных союзов Германии.
Сегодня государственная политика Германии направлена на дальнейшее развитие рыночной экономики в жилищно-коммунальной сфере.
Изучая опыт проделанной работы в жилищной и коммунальной сферах по прошествии многих лет после объединения Германии, остается только удивляться, насколько масштабны перемены. При этом следует иметь ввиду, что государство в лице Министерства строительства, жилья и транспорта совместно с администрацией земель и по сей день координируют (как в законодательном, методологическом, так и в программно-целевом, финансовом аспектах) процессы преобразований этого социально значимого сектора национальной экономики.
На момент объединения в Восточной Германии состояние и регулирование жилищно-коммунального хозяйства в значительной степени были похожи на то, что происходит в России сегодня.
Коммунальное хозяйство
Основой реформы коммунальной сферы Восточной Германии являлось акционирование надрегиональных предприятий и построение системы эффективного муниципального самоуправления.
Обеспечение электроэнергией, теплом и газом осуществлялось в дореформенный период так называемыми надрегиональными энергетическими предприятиями. Собственность данных предприятий была государственной, они отвечали за снабжение закрепленного за ними региона. Водоснабжение и водоотведение осуществлялись предприятиями, организованными на уровне территориальных округов.
Для достижения успеха в конкурентной обстановке у предприятий возникла необходимость обеспечивать потребителей рядом дополнительных услуг. Появился новый термин - «многосторонние коммунальные услуги» (multi-utility). Помимо основного вида деятельности, коммунальные заводы включили в свои пакеты коммунальных услуг уборку придомовых территорий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой инфраструктуры, управление оборудованием телекоммуникации. Такие предприятия сегодня имеют холдинговую структуру, распределенную по видам деятельности, что позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных.
В целях достижения конкурентных преимуществ коммунальные предприятия Восточной Германии стали особое внимание уделять программному обеспечению, разрабатываемому специально для отрасли ЖКХ.
Предоставление широкого спектра основных и дополнительных услуг, применение различных методик начис-
ления платежей, охват большой территории обслуживания и работа с различными слоями населения требовали внедрения программного обеспечения как комплексного решения, способного осуществить поддержку всех производственных процессов.
Основным требованием была способность программного обеспечения отображать модель ЖКХ до реформирования, все изменения отрасли в процессе ее реформирования и новую рыночную модель.
Для повышения ликвидности был обеспечен точный расчет потребления, контроль платежей, быстрое поступление денежных средств.
Прозрачность и эффективность финансовых потоков на предприятиях обеспечивались грамотным планированием инвестиций, ведением бухгалтерской отчетности, контролем за движением финансовых средств.
Сокращение затрат и потерь, повышение качества предоставляемых услуг обеспечивались управлением основными средствами, планированием и контролем хозяйственных процессов на предприятии и за его пределами.
Большое внимание уделялось взаимоотношениям с клиентами. Для этого немаловажным явилось предложение различных схем оплаты и дополнительных услуг в зависимости от потребностей клиентов и удовлетворение их запросов.
Жилищное хозяйство
Состояние жилищного фонда Восточной Германии тоже требовало существенных средств для его реновации. Проведенные организационно-технические мероприятия в начале 90-х г. XX в. показали, что энергетической санации требовало более 70% существующих жилых зданий.
По результатам этой работы была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методики реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, проводить разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, осуществлять тщательное проектирование и согласование проектов санации со всеми заинтересованными сторонами. Отмечалась целесообразность проведения работ без отселения жильцов и завершения их в зданиях высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, при этом обеспечивая в вечернее время водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги.
Таким образом, под комплексной санацией понималась всеобъемлющая модернизация здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки.
Иными словами, санация подразумевает больший объем работ, чем капитальный ремонт, но меньший, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии были разделены на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.
К первым относились:
- утепление кровель и чердаков, фасадов, перекрытий подвалов;
- замена окон и балконных дверей;
- обновление системы отопления и горячего водоснабжения, системы вентиляции.
Вторые включают:
- гидроизоляцию кровель и т.п.;
- замену сантехнического оборудования;
- облицовку кафелем кухонь и санузлов;
- обновление системы электроснабжения;
- обновление входных дверей квартир;
- обновление и пристройку новых балконов и лоджий;
- ремонт лестничных клеток;
- создание архитектурно-выразительных входов в здания.
Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последнее десятилетие показал, что экономия энергоресурсов в жилых зданиях достигает 30-50% в зависимости от материала ограждающих конструкций.
Таким образом, наличие данной государственной программы энергосбережения в жилищной сфере позволяет банкам, например KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), выдавать кредиты участникам этих программ на льготных условиях.
Сегодня процентные ставки на получение кредитов в целом гораздо ниже, чем 10 лет назад, и составляют соответственно 4 к 7,5%.
Все это дает жилищно-коммунальным предприятиям возможность заниматься более активно вопросами ремонта, реконструкции старых зданий и сносом невостребованных.
Более детально предлагается рассмотреть процессы реформирования жилищной сферы на примере одного предприятия Stendaler Wohnungsbau Gesellschaft mbh (Штендальское жилищно-строительное общество с ограниченной ответственностью) и города Штендаль в землях Восточной Германии.
В свое время (в начале 1990-х гг.) управление жилищным фондом в общинах, муниципалитетах начали осуществлять жилищно-строительные и управляющие компании, имеющие статус обществ с ограниченной ответственностью (GmbH). Им были переданы в собственность такие объекты недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения и т.п. Сами предприятия являются дочерними предприятиями муниципалитета. Подобные предприятия работают самостоятельно под контролем муниципалитета, который представлен в органах управления предприятием в Наблюдательном совете с правом решающего голоса. Преимущество данной формы в том, что хозяйственная организация предприятия относительно независима от административных структур.
Существенную поддержку в правовом и нормативно-методическом обеспечении жилищных пред-
приятий обеспечили организованные в Германии в 90-е гг. ХХ в. жилищные союзы.
Сегодня существует два жилищных союза:
GDW (Verband der Wohnungswirtschaft) и Bundesfachverband Wohnung und Immobilienverwalter e.V., которые объединяют в себе различные жилищные предприятия, кооперативы и товарищества. Членство в этих союзах добровольное и основано на взносах, которые предприятия оплачивают в зависимости от количества обслуживаемых квартир. На сегодня такие союзы объединяют в себе 4800 членов, что составляет 9,7 млн квартир.
Функции союза:
- лоббирование интересов жилищных предприятий в государственных органах;
- разъяснительная работа в парламенте;
- участие в подготовке законов, касающихся жилищной сферы;
- сбор статистических данных, касающихся вопросов состояния жилого фонда, населения, проживающего в нем;
- изучение мнений руководителей жилищных предприятий в вопросах эксплуатации и содержания различных категорий жилого фонда. Это необходимо ввиду того, что помимо государственного регулирования существуют еще и местные нормативно-правовые акты, отражающие специфику той или иной земли Германии, касающиеся условий проживания общины.
Членам союза оказывается любая юридическая и техническая помощь.
Союзами издается специальный журнал, выходящий раз в месяц, для руководителей жилищных предприятий. В нем содержится информация о новых законах и нормативных документах, о планируемых семинарах и технических выставках, публикуется перечень вакансий первых руководителей предприятий и других руководящих специальностей на различных предприятиях ЖКХ по всей Германии.
Политика предприятия определяется нуждами города, общины, которые связаны с социальными проблемами Восточных земель - отсутствием работы и старением населения, а в малых городах особенно. Сегодня в муниципалитетах на землях Восточной Германии из-за оттока рабочих появилась проблема пустующих многоэтажных панельных домов.
В поисках работы население стало уезжать в западную часть Германии, в крупные промышленные города. Пустующее жилье ветшает, членами городского совета принимается решение о его сносе. Жилищным компаниям для этих целей выдаются льготные кредиты. В результате начинает изменяться не только качество жилья, но и структура инженерных сетей, транспортного сообщения.
Проблема старения населения требует от жилищных предприятий проведения политики реконструкции жилых домов, направленную на снижение этажности, установку лифтового оборудования. При этом предлагаются новые архитектурные решения по реконструкции 5-этажных домов. Например, разноуровневые дома с устройством террас на крыше или частичный снос домов и устройство парков и пешеходных зон. При наличии государственной программы возможно получение льготного кредита под такие цели с обязательной долей вклада жилищного предприятия (муниципалитета) до 25%.
Ввиду того, что ремонт зданий старой индивидуальной застройки, в свое время переданных городом в жилищные предприятия, остается нерентабельным, такие дома продаются частным лицам по невысокой цене. В свою очередь покупатель, согласно договору купли-продажи, гарантирует их быстрый ремонт, освобождаясь от налогов при покупке такого жилья.
В соответствии с законодательством в Германии жилье подразделяется на три категории: жилье социального найма, жилье коммерческого найма и жилье частных собственников.
Социальное жилье выделяется гражданам по строго определенному критерию - уровню дохода - с ограничениями по занимаемой площади. По качеству такое жилье не отличается от жилья, предоставляемого при коммерческом найме, но плата за его содержание субсидируется муниципалитетом. Оно убыточно для жилищных предприятий.
В последнее время жилищными предприятиями ведется политика по возмездной приватизации жилья категории коммерческого найма. Государство по-прежнему остается главным идеологом в решении этих задач.
Всем желающим приватизировать жилье в собственность предлагается несколько вариантов. Во-первых, получение фиксированной беспроцентной ссуды сроком на 10 лет. Во-вторых, получение льготной ссуды в рамках существующих норм жилищной обеспеченности на одного члена семьи. Площадь, превышающая норму, будет уже оплачиваться по рыночной стоимости. При этом в сделке должны участвовать и собственные средства покупателя, составляя от 10 до 15% от суммы всех затрат при покупке и оформлении сделки.
Согласно статистическим данным, в собственности граждан сегодня находится около 40% квартир жилого фонда Германии.
Частный жилой фонд - это многоквартирные, двух- и односемейные дома и спаренные коттеджи (ЯекЬеп-Ьашег) - когда ряд коттеджей примыкает друг к другу и границы раздела проходят по общим капитальным стенам. Каждый такой дом или коттедж имеет земельный участок.
Жилищные предприятия ведут строительство такого жилья для продажи в собственность.
Самоуправление в жилищной сфере
Покупая жилье в многоквартирном доме, граждане автоматически приобретают права и обязанности члена товарищества собственников жилья, став совладельцем как личной, так и совместной собственности.
Товарищества собственников жилья (Eigentй-тещететБсЬай) как таковые к жилищным предприятиям не относятся, т.к. собственники сами нанимают управляющего как физическое лицо или пользуются услугами жилищного предприятия.
Отношения домовладельцев между собой регулируются нормами закона «О праве собственности на жилье» и нормой Гражданского Кодекса Германии, касающейся «общности в праве». Данные законы в обязательном по-
рядке предписывают назначение управляющего жилищным объектом по окончании строительства. Застройщик жилищного объекта по договору назначает конкретного управляющего. В случае небольших сообществ домовладельцев функцию управляющего может выполнять один из собственников квартир. Далее любой из собственников может предложить известную ему кандидатуру управляющего. Назначение управляющего допускается не более чем на 5 лет, но не менее чем на 1 год. Далее все зависит от имеющегося образования, профессиональных и финансовых знаний. Собственники сегодня предъявляют все больше требований к качеству обслуживания и профессионализму, честности и порядочности управляющего.
Для получения разрешения на работу управляющим претендент получает справку о благонадежности в органах юстиции и после этого обращается в подразделение мэрии, ведающее ремеслами (Оешег-ЪеатС), где при наличии профильного образования и справки о благонадежности получает разрешение на работу управляющим - маклером по недвижимости.
Задачи и компетенции управляющего исчерпывающе регулируются Законом «О праве собственности на жилье». В первую очередь он отвечает за содержание здания и реализацию принятых домовладельцами решений по содержанию и ремонту частей здания, находящихся в общей собственности.
Управляющий составляет хозяйственный план, в котором предусматриваются необходимые расходы по содержанию, эксплуатации и управлению данным объектом. Все решения, касающиеся хозяйственно-финансовой деятельности по дому, рассматриваются и принимаются общим собранием жителей (собственников).
Собрание устанавливает и размер ежемесячной оплаты работы управляющего, а также величину платы в ремонтный фонд. Собрание считается правомочным принимать решения, если на нем представлено более половины долей в Товариществе. Если же кто-то из собственников не согласен с принятым решением большинства членов, он может обратиться в суд.
После оформления всех финансовых документов по дому управляющий заключает договора с поставщиками электроэнергии, холодной воды, тепла и горячей воды и другими специализированными предприятиями, занимающимися обслуживанием и ремонтом жилого фонда. По окончании года управляющий предоставляет собранию собственников отчет о движении средств по текущему счету домовладения согласно договорам. Отношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг, жилищными предприятиями строятся на основании детально проработанной и утвержденной законодательной и нормативно-методической базы в жилищной сфере.
Таким образом, законодательная система позволяет разрешить любые жизненные вопросы, а существующие союзы маклеров в области недвижимости помогают им в решении различных профессиональных вопросов. Роль таких союзов в работе управляющих домами аналогична роли жилищных союзов для жилищных предприятий.
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
2. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
3. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
4. Талалыкин В.М., Нефедов В.А. Инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс. Опыт, перспективы: СПб.: Лимбус-Пресс, 2003. 208 с.
5. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. Л.Н. Чернышова. М.:
Реалпроект, 2004. 528 с.
6. ЧернышовЛ.Н. Реформа ЖКХ: теория, практика, новые подходы. СПб.: Лимбус-Пресс, 2003. 320 с.
7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; Москва: АСВ, 1999.
Статья поступила в редакцию журнала 11 декабря 2006 г., принята к печати 18 декабря 2006 г.
