CC BY
63
Салимгареева Г.Р.
ассистент, ФГБОУ ВПО «Башкирский государственный университет», Институт права, Россия, г. Уфа
УДК 347
ПРАВОВАЯ ГРАМОТНОСТЬ В ДОСУДЕБНОМ УРЕГУЛИРОВАНИИ ПРАВОВЫХ СПОРОВ С ОРГАНИЗАЦИЯМИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА
В данной статье автор обозначает основные проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства России. Выявлено, что главным препятствием дальнейшей модернизации данной отрасли выступает низкая правовая грамотность собственников жилья. Автор для содействия решению обозначенной проблемы делится собственной практикой урегулирования правовых споров в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, претензия, досудебное урегулирование.
LEGAL LITERAcY IN pRE-TRIAL SETTLEMENT of LEGAL
disputes with the organizations of housing and
communal economy
In this article, the author denotes main problems in the housing and communal services in Russia. Revealed, that the principal obstacle for this sector's further modernization is low legal competence of homeowners. For the solution of designated problem, the author shares his own experience of settlement of legal disputes in housing and communal sphere.
Key words: housing and communal services, claim, court settlement.
Реформы в сфере российского жилищно-коммунального хозяйства, проводимые с начала 2000-х годов и призванные решить его самые проблемные моменты, лишь частично повлияли на его эффективность.
Предполагалось, что частный капитал оздоровит данную отрасль путем разделения крупных государственных предприятий, управлявших отдельными объектами и системами регулирования жилищно-коммунального хозяйства. Правовой основой такого государственно-частного партнерства в отрасли послужили, в большинстве своем, договоры аренды инфраструктурных комплексов, сопровождавшиеся инвестиционными соглашениями [9, с. 1].
Однако новый порядок привел к не менее острым проблемам - собираемые с собственников жилья денежные средства за жилищно-коммунальные услуги расходовались бесконтрольно и выводились в фирмы-однодневки и другие сомнительные организации.
Рыночная конкуренция, механизм которой должен был запуститься с появлением большой совокупности коммерческих структур, на начальном этапе привела, в большей степени, лишь к хаосу в
разграничении ответственности между субъектами правоотношений данной сферы и потере контроля над ней со стороны государственных органов.
Общесистемные государственные проблемы в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства, имеющие место и ныне, заключаются в:
- остающемся несовершенстве жилищного законодательства, не ориентированного на мнение собственников жилых помещений;
- периодически встречающейся некомпетентности и несоответствии кадрового состава Государственной жилищной инспекции современным требованиям к контролирующим органам и вследствие этого ограниченность реализации полномочий и отстаивания прав жильцов по выявленным нарушениям в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
- сужении государством своих контрольных функций, сокращении финансово-правового присутствия и постепенном уходе от своих обязательств по управлению сферой жилищно-коммунального хозяйства;
- бездействии или нежелании органов местного самоуправления вмешиваться в конфликтные отношения собственников жилья, арендаторов и управ-
ляющих организаций, осуществлять мониторинг и контроль, и по результатам выявления нарушений - применять соответствующие санкции к недобросовестным организациям.
На современном этапе удалось добиться значительных положительных результатов, во многом благодаря ужесточению отчетности управляющих компаний, а также накоплению опыта решения финансовых и правовых нестыковок отношений системы «собственник - управляющая компания -государство» [3]. Текущие проблемы касаются уже не столько устранения аварийности инфраструктуры и объектов хозяйства, сколько вопросов непрерывности и стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг.
При попытках решения данных проблем население зачастую сталкивается с кажущейся сложностью достижения удовлетворительных результатов. В числе самых значимых причин такого положения дел - отсутствие полноценного опыта в контроле над процессом предоставления жилищно-коммунальных услуг со стороны граждан - собственников жилых помещений и, в первую очередь, ввиду недостаточной их правовой грамотности, что позволяет управляющим компаниям трактовать любые законодательные противоречия и изменять стоимость услуг в свою пользу. Эти причины также выступают вполне объективными следствиями отмечаемой экспертами невероятной скорости, с которой изменяется нормативная база, регулирующая сферу жилищно-коммунального хозяйства [11, с. 73].
Как справедливо указывает Ч.Д. Цыренжапов, эффективность правового регулирования доходно-расходных операций в жилищно-коммунальной сфере зависит во многом от обеспечения согласованности финансового, административного, гражданского, жилищного и других отраслей российского законодательства, влияющих на финансовую деятельность публично-правовых структур в жилищно-коммунальном хозяйстве [12, с. 61].
Конфликты жителей многоквартирных домов с управляющими компаниями и жилищно-эксплуатационными управлениями касаются различных аспектов их взаимоотношений, к наиболее острым из которых относятся:
- нарушение сроков, периодичности, качества проведенных работ и другие проблемы капитального ремонта, несмотря на использование огромных средств Федеральной программы финансирования капитального ремонта, введенной Федеральным законом «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [2].
- слабая разъяснительная работа с потребителями по процедурам расчета платежей (особенно с пенсионерами) и, как правило, завышенные тарифы
за жилищно-коммунальные услуги в соотношении «цена - качество»;
- не предусмотренные договорными отношениями отключения горячего водоснабжения в летние и отопления в зимние сезоны, в т. ч. при отказах со стороны управляющих компаний выполнять перерасчет платежей за отсутствие данных коммунальных услуг и взимание платы в полном объеме;
- отсутствие приемлемых компенсационных выплат и субсидий в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
- катастрофическое состояние жилого фонда отдельных населенных пунктов и невозможность расселения из аварийного жилья в короткие сроки и малыми затратами и др.
Игнорирование органами местного самоуправления очевидных незаконных действий со стороны отдельных управляющих компаний в области управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг - одна из ведущих причин существования вышеобозначенных проблем. Помимо этого, данные проблемы проистекают ввиду нежелания потребителей услуг ввязываться в судебные тяжбы с управляющими организациями и жилищно-эксплуатационными управлениями. С другой стороны, как указывает А. Бобылева, собственники, все же взявшиеся за управление своим жильем, зачастую оказываются не готовы к самостоятельному решению своих проблем с поставщиками ресурсов и управляющими компаниями [8, с. 10].
В связи с актуальностью затронутой темы автор статьи хотел бы поделиться собственной практикой урегулирования правовых споров с одним из жилищно-эксплуатационных управлений г. Уфы.
В местное жилищно-эксплуатационное управление была подана заявка о неисправности и аварийном состоянии (протечке в месте крепления к стояку) батареи отопления в одной из квартир многоквартирного дома. По данной заявке сотрудниками коммунальной организации был обозначен порядок замены батареи только при оплате полной стоимости работ и комплектующих.
Автор обратил внимание директора жилищно-эксплуатационного управления на то, что данное условие нарушает существующее законодательство Российской Федерации в области регулирования жилищно-коммунального хозяйства на основании следующих положений.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда [7] неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования) должны устраняться немедленно.
Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации [1] «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» говорит о том, что «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт и др.».
Автор доказывал, что поскольку радиатор и стояк отопления являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в конкретную квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходит данный стояк, то обязанность по их содержанию, обслуживанию, эксплуатации и ремонту несет управляющая компания. Данный вопрос разъясняет Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации «О составе общего имущества в многоквартирном доме»: «Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает:
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома» [4].
Автор напомнил директору жилищно-эксплуатационного управления, что на основании этого нормативно-правового акта была введена дополнительная строка в квитанцию за коммунальные услуги для собственников - за капитальный ремонт.
Изучение арбитражной практики Верховного Суда Российской Федерации показало, что подобные судебные дела рассматривались в пользу обозначенной автором позиции. Так, решением Верховного Суда Российской Федерации от 2 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725 признано незаконным желание граждан не относить находящиеся в квартире собственника приборы отопления к общему имуществу многоквартирного дома.
Таким образом, независимо от собственности обогревающие элементы (радиаторы, батареи) в отдельных квартирах входят в состав общего имущества многоквартирного дома, т. е. являются неот-
делимой частью системы центрального отопления жилого здания, т. к. их объединяет внутридомовая система отопления. А это, в свою очередь, значит, что они должны ремонтироваться за счет жилищно-эксплуатационного управления в кратчайшие сроки, поскольку ст. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме [6] гласит:
«Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме...»
Согласно «Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» [5]:
«В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.»
Указывалось на то, что собственник исправно платил по утвержденным тарифам на текущий и капитальный ремонт. Помимо этого, предмет спора - батарея отопления отработала свой ресурс и не подлежала ремонту, должна была быть заменена при капитальном ремонте некоторое время назад, однако работы произведены не были. Вследствие этого образовалась течь, которая с началом отопительного сезона началась бы с новой силой.
Кроме основной претензии, указывались дополнительные аргументы в пользу бесплатного обслуживания собственника жилого помещения.
Батарея имела 13 секций, что приводило к перерасходу тепловой энергии. Пункт 5.2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [7] гласит: «Эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать: .
наладку системы отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установку дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму». Кроме этого, согласно пункту 5.2.4 Правил «слесари-сантехники должны следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепловой энергии».
Так как батареи отопления являются общим имуществом дома, автор предъявлял директору жилищно-эксплуатационного управления незаконность требований оплаты их замены собственником, поскольку они подлежали замене при капитальном ремонте, согласно пп. 1 п. 3 ст. 15 Федерального закона Российской Федерации «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [2], где определено, что к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся: «ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведе-ния, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)».
Заявление автора с претензиями было занесено в журнал регистрации с присвоением номера, а копия (с отметкой о принятии) выдана заявителю.
Суммарно требования сводились к следующему: заменить батарею отопления без оплаты со стороны собственника жилья (т. е. в счет платы за жилое помещение) либо в ближайшее время сделать перерасчет оплаты жилищно-коммунальных услуг на размер средств, затраченных на замену аварийной батареи отопления. В случае отказа произвести замену батареи отопления - в течение 3-х дней предоставить письменный отказ с подписями уполномоченных лиц.
После ознакомления с претензиями автора и совокупностью убедительных доказательств его правоты жилищно-коммунальные услуги были выполнены организацией в полном объеме и безвозмездно.
Таким образом, мы можем утверждать, что на современном этапе собственник, как ключевой субъект рыночных отношений, должен быть юридически грамотным и, главное, не бояться взаимодействовать с организациями жилищно-коммунального хозяйства и отстаивать свои права по цивилизованному сценарию. Полная правовая безграмотность, как и недостаточный уровень знаний собственников жилых помещений о правах и алгоритме их реализации, выступают фактором, вызывающим или консервирующим системные проблемы в области жилищно-коммунального хозяйства. Нынешнее российское законодательство дало собственникам обширные полномочия, однако большая часть граждан реали-
зует их в неполной мере, ввиду слабой информированности и отсутствия стремления к ней [10, с. 76].
Недостаточность осознания гражданами своей ключевой роли в процессе достижения цивилизованности отношений в коммунальной сфере приводит к отсутствию их склонности защищать свои права. Результатом этой пассивности выступает игнорирование законных прав жильцов недобросовестными организациями обслуживания и, как следствие, ненадлежащее содержание объектов коммунальной инфраструктуры, поскольку жильцы опасаются принимать участие в их управлении и излишне часто полагаются на государственный контроль данных процессов.
По нашему мнению, на современном этапе необходимо реализовать совокупность следующих мер, направленных на защиту прав жильцов:
- добиться обязательности исполнения законных санкций государства в отношении нарушителей жилищно-коммунального законодательства (как собственников, так и управляющих компаний);
- ввести мотивирующую систему оплаты труда для председателей товариществ собственников жилья, гибко учитывающую состояние подведомственной жилищно-коммунальной инфраструктуры и эффективность взаимодействия с управляющими компаниями и жилищно-эксплуатационными управлениями. Расходы на такую оплату труда должны на паритетных началах нести собственники жилых помещений и органы местного самоуправления;
- обязать отделы муниципальных администраций, ответственных за жилищно-коммунальные направления, проводить систематическую разъяснительную работу с пенсионерами, рабочими производственных профессий и другими категориями незащищенных с правовой точки зрения граждан, выстраивать цивилизованные взаимоотношения между ними и управляющими компаниями;
- ужесточить санкции к собственникам жилья за игнорирование финансовых и правовых обязанностей, определяемых жилищным законодательством, чем последовательно воспитать ответственного собственника;
- разработать отдельный Федеральный закон Российской Федерации (или внести поправки в существующие), определяющий ответственность местных администраций за игнорирование и (или) отсутствие результативности участия в отстаивании жильцами своих законных прав.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (с изм. и доп.).
2. Федеральный закон Российской Федерации № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. (с изм. и доп.).
3. Указ Президента Российской Федерации № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», от 7 мая 2012 г.
4. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации № 16273-СК/07 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» от 4 сентября 2007 г.
5. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.
6. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.
В ряду предписаний, предусмотренных Указом Президента РФ от 7 мая 2012 года № 690 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [1]? несколько необычно для действующего российского законодательства выглядит правовая норма о формировании рынка доступного арендного жилья и развитии некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. В соответствии с ней один из вариантов решения жилищного вопроса видится в некоммерческом найме квартиры, создании «института некоммерческого найма».
Последнее - в русле требований статьи 2 ЖК РФ, обязывающей органы государственной власти и органов местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивать условия для осуществления права на жилище в установленном порядке пу-
7. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Постановлением Госстроя России № 170 от 27 сентября 2003 г.
8. Бобылева А. Реформа ЖКХ: промежуточные итоги // Промышленный вестник Карелии. - 2009. -№ 90. - С. 8-10 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: pv.karelia.ru/pdf/90-3.pdf.
9. Дибцев И. Частный инвестор - надежда ЖКХ // Коммунальный комплекс России. - 2012. - № 10. -С. 1-2.
10. Коллектив авторов. Формирование сети общественного контроля в сфере ЖКХ на территории субъектов Российской Федерации. - М.: Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ, 2013. - 81 с.
11. Пономарева Е. Форум СУЖФ: обсуждение проблем отрасли // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Лифтинформ». - 2013. - № 7. - С. 73-75.
12. Цыренжапов Ч.Д. Финансы в жилищно-коммунальном хозяйстве: финансово-правовой аспект // Проблемы учета и финансов. - 2011. - № 2. - С. 60-61.
УДК 347
тем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Дома, в которых находятся сдаваемые в некоммерческий наем помещения государственного или муниципального фондов, в публицистике принято называть «доходными», а договоры - арендными. При этом допускается терминологическая путаница и смешение правовых статусов субъектов и правовых режимов объектов 34-й и 35-й глав ГК РФ. По существу, правовое регулирование подобных сделок пока отсутствует как в ЖК РФ, так и в ГК РФ, что требует соответствующей правовой коррекции.
В свое время в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [2] от 24.12.1992 г. № 42181, утратившем юридическую силу с введением в действие ЖК РФ, наряду с социальным наймом, как
Исмагилова Э.Б.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной
службы и управления при Президенте Республики Башкортостан»
К ВОПРОСУ ОБ АРЕНДНОМ ЖИЛЬЕ
the question about rental housing
