CC BY
55
Société Civile Immobilière (SCI): сравнительно-правовой анализ с российскими юридическими лицами и особенности налогообложения
Société Civile Immobilière (SCI): comparative legal analysis with Russian legal entities
and tax specifics
Малюшев А.В.,
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственный университет,
РФ, г. Санкт-Петербург. e-mail: malushev. iskander@yandex. ru
Malyushev A. V.
4th year student, Saint-Petersburg state university Russia, Saint-Petersburg e-mail: malushev. iskander@yandex. ru
Семенов Д.С.
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственный университет,
РФ, г. Санкт-Петербург. e-mail: semenovDmSerg@yandex. ru
Semenov D. S.
4th year student, Saint-Petersburg state university Russia, Saint-Petersburg e-mail: semenovDmSerg@yandex. ru
Синельникова В.Г.
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственный университет,
РФ, г. Санкт-Петербург. e-mail: st049778@student.spbu.ru
Sinelnikova V. G.
4th year student, Saint-Petersburg state university Russia, Saint-Petersburg e-mail: st049778@student.spbu.ru
Шидловская Д.В.
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственный университет,
РФ, г. Санкт-Петербург. e-mail: d-shidlovskaya@mail. ru
Shidlovskaya D. V.
4th year student, Saint-Petersburg state university Russia, Saint-Petersburg e-mail: d-shidlovskaya@mail.ru
Аннотация.
Категория юридического лица традиционно знакома отечественному правопорядку. В ряде государств, где данное понятие также используется, существуют организационно-правовые формы юридических лиц, неизвестные российскому законодателю, что делает актуальным исследование зарубежного регулирования корпоративных правоотношений. Целью данной статьи является анализ основ функционирования французского института Société Civile Immobilière (далее - SCI или Общество по управлению недвижимостью), особенностей
налогообложения SCI, а также его сравнение с отечественными организационно-правовыми формами юридических лиц. Исходя из этого в работе предпринята попытка ответить на вопрос о целесообразности заимствования исследуемой зарубежной конструкции российской правовой системой.
Annotation.
The category of legal entity is traditionally familiar to the domestic law and order. In a number of states where this concept is also used, there are legal forms of legal entities unknown to the Russian legislator. It makes the study of foreign legal regulation of corporate relations relevant. The purpose of this article is to analyze the fundamentals of the functioning of the French Institute Societe Civile Immobiliere (SCI or the Real Estate Management Society), the peculiarities of taxation of SCI and also its comparison with domestic legal forms of legal entities. The authors attempt to answer the question about the expediency of borrowing the studied foreign construction by the Russian legal system.
Ключевые слова: сравнительно-правовой анализ, юридические лица, организационно-правовая форма, Societe Civile Immobiliere (SCI), семейное SCI, налогообложение, налоговые льготы, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество, потребительский кооператив, товарищество собственников жилья, полное товарищество.
Key words: comparative legal analysis, legal entity, legal form, Societe Civile Immobiliere (SCI), family SCI, taxation, tax breaks, limited liability company, joint-stock company, consumer cooperative, homeowners' association, general partnership.
Общие положения о SCI
В силу ст. ст. 1832 и 1845 Гражданского кодекса Франции (далее - ГК Франции) с изменениями, внесенными Законом № 85-697 от 11 июля 1985 г., SCI может быть определено как товарищество, которое учреждается двумя или более лицами, путем договора принимающими на себя обязательства внести вклад в совместную деятельность в виде имущества, умений или опыта с целью получения права на прибыль. Понятие «умения и опыт» лишь частично передают смысл используемого во французском тексте этой и других норм термина «industrie», смысл которого является более широким: он фактически предполагает любую потенциальную деятельность участника (оказание услуг, творческие способности, профессиональные познания, навыки и т.п.).
Целью учреждения SCI является осуществление владения и управления объектами недвижимости, которые бесплатно используются участниками общества либо сдаются в аренду третьим лицам. Как правило, общество по управлению недвижимостью обладает указанными объектами на праве собственности. При этом следует разделять «прямых» владельцев недвижимости во Франции и владельцев недвижимости через SCI, которых в доктрине называют «косвенными», поскольку при использовании SCI происходит уход от прямого владения недвижимостью к «опосредованному», когда de jure участники общества являются собственниками не недвижимости, а паев, т.е. движимого имущества. Размер пая прямо коррелируют со степенью ответственности участника, с одной стороны, и, как правило, служит параметром для распределения прибыли, с другой.
Во Франции существуют юридические лица гражданского права (ст. 1832 - 1873 ГК Франции) и торгового (коммерческого) права (ст. L2010-L229-15 Коммерческого кодекса Франции). SCI относится к гражданским обществам: в отличие от торговых организаций они не имеют коммерческой цели деятельности, регулируются исключительно гражданским законодательством и в первую очередь направлены на создание партнерских отношений (принятие коллективных решений в SCI осуществляется на общем собрании участников).
Принадлежность SCI к гражданским юридическим лицам влечет ряд правовых последствий. Так, гражданский характер воспринимается налоговыми органами в качестве обязательного условия применения специального во многом льготного налогового режима; гражданские компании не могут создавать свободно обращающиеся ценные бумаги; разрешение правовых споров с участием SCI является компетенцией
гражданских, а не коммерческих судов. Также гражданские общества обычно облагаются подоходным, а не корпоративным налогом.
Объект недвижимости, находящийся в собственности SCI, может быть продан в любой момент без роспуска общества, также SCI вправе приобрести иные объекты недвижимости. Тем не менее данные действия должны осуществляться в порядке исключения, поскольку, если деятельность SCI будет сосредоточена на коммерческих сделках с недвижимостью, налоговые органы будут рассматривать такую компанию как коммерческую.
Общество по управлению недвижимостью может быть учреждено при приобретении объекта недвижимости, в таком случае размер уставного капитала соответствует его покупной цене. Как правило, учреждение общества происходит после подписания предварительного договора («compromis de vente») и до подписания основного договора купли-продажи («acte de vente») у нотариуса. Учреждение и регистрацию SCI можно отнести к упрощенному порядку создания юридического лица вследствие небольшого количества императивных правил и законодательных ограничений, быстроты и невысокой цены на практике.
Первой стадией учреждения SCI является разработка устава общества («statuts de la société»), что относится к компетенции его учредителей: физических или юридических лиц. Устав общества является правоустанавливающим юридическим документом и отражает следующие положения: название компании, адрес главного офиса, размер уставного капитала, обязательства и условия функционирования SCI и информация о руководителе компании.
В уставе также указывается, является ли размер уставного капитала в компании постоянным или приблизительным. На практике он обычно является приблизительным, что облегчает последующее увеличение уставного капитала путем приема новых участников.
После составления устав направляется в налоговый орган по месту нахождения главного офиса общества. Далее следует публикация в Бюллетене официальных заявлений, в частности, данных об управляющем, уставном капитале и фирменном наименовании SCI, а также открывается банковский счет общества по управлению недвижимостью.
Завершающей стадией является внесение записи о существовании SCI в Единый государственный реестр юридических лиц и реестр местного отделения Торгово-промышленной палаты («Chambre de Commerce et d'Industrie»). Для регистрации участникам необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность; вид на жительство; свидетельство о заключении брака и др. После получения официального документа о регистрации общества, выписки «extrait Kbis» из реестра Торгово-промышленной палаты нотариус направляет его копию по адресу общества. Если в собственность компании передается земельный участок, переход подлежит регистрации также в земельном кадастре Франции.
Заметим, что общество по управлению недвижимостью может прекратить свою деятельность в любой момент на основании коллективного решения учредителей. Как правило, это происходит ввиду отсутствия цели его учреждения, когда общество более не владеет объектами недвижимости.
Учредителями SCI могут быть, как резиденты, так и не резиденты Франции, что делает подобную конструкцию привлекательной для иностранных инвесторов. Однако на практике соучредителями обычно являются физические лица с определенной степенью доверия друг к другу, например, члены одной семьи. Это предопределило появление такой разновидности исследуемого французского юридического лица, как семейное SCI. В общем виде это юридическое лицо, в котором родственники принимают участие в покупке или строительстве недвижимого объекта путем объединения вкладов в общую имущественную массу. Дети в возрасте до восемнадцати лет могут владеть паями компании при условии, что они получают отдельную
юридическую консультацию об их правах и обязанностях. Также возможно присоединение новых участников, при условии согласия существующих.
Семейные SCI пользуются популярностью, поскольку позволяют избежать применения некоторых нормативных правил о наследовании, которые являются ограничением свободы действий по распоряжению наследственным имуществом. В первую очередь, нераспространение ограничений, установленных наследственным правом Франции, применяется в качестве льготы к лицам, не являющимся налоговыми резидентами Франции, однако в ряде ситуаций использование SCI в указанных целях возможно и резидентами. Причина неравного подхода заключается в том, что принадлежащее нерезидентам имущество может попасть под действие французских правовых норм только при условии регистрации налогооблагаемого имущества. Однако такая регистрация не осуществляется при владении недвижимым имуществом через SCI, поскольку паи, в данном случае, рассматриваются как «meubles», т.е. движимое имущество, для которого регистрация не предусмотрена.
Правила налогообложения SCI
Для понимания цели создания и функционирования SCI как юридического лица обратимся к французскому налоговому законодательству в целях проведения анализа специальных правил налогообложения SCI.
Учитывая первичную цель создания SCI - вывести недвижимое имущество в опосредованную собственность в целях получения налоговых льгот и облегчения управления - главным отличием является методика исчисления налоговой стоимости имущества. Так, для физических лиц принимается во внимание полная рыночная стоимость имущества вне зависимости от расходных обязательств физического лица, связанных с содержанием и/или приобретением недвижимости.
Для SCI возможен налоговый вычет расходов, понесенных в связи с приобретением/содержанием/использованием недвижимости, находящейся в собственности SCI, для целей расчета налога на недвижимое имущество во Франции. Таким образом, использование заемных средств для последующего приобретения недвижимого имущества предпочтительнее при использовании конструкции SCI, т.к. при использовании заемных средств при приобретении в собственность на физическое/другое юридическое лицо описанные налоговые вычеты не применяются. При этом в целях пресечения уклонения от уплаты налога на недвижимость во Франции, установлен запрет на налоговый вычет обязательств перед аффилированной компанией: аффилированность определяется через учредителей SCI, а также их семьи и ближайших родственников.
Исходя из гражданской природы SCI, по общему правилу, SCI не является налогоплательщиком НДС или налога на прибыль юридического лица. При этом, несмотря на статус некоммерческой организации, SCI вправе сдавать в аренду на длительный срок жилую недвижимость для извлечения прибыли, даже в случае сдачи в аренду SCI не становится налогоплательщиком указанных налогов. При использовании недвижимости иным способом, деятельность SCI будет признана коммерческой, что привнесет в статус SCI как налогоплательщика обязанность по уплате налога на прибыль юридического лица.
Также существует такое понятие, как прозрачность SCI - фактическими налогоплательщиками (за исключением налога на прибыль юридических лиц от сдачи в краткосрочную аренду или от сдачи меблированных объектов недвижимости), по общему правилу, являются участники SCI. Таким образом, налоговый статус физического лица от приобретения имущества в собственность SCI не изменится, фактическим налогоплательщиком будет являться учредитель, единственное отличие - вместо НДФЛ уплате будет подлежать налог на прибыль юридических лиц.
Отрицательной характерной чертой SCI является обязанность предоставлять ежегодную налоговую (бухгалтерскую) отчетность для подтверждения своего статуса, а также совершать некоторые управленческие действия (например, проведение годового собрания участников, утверждение отчетности, и проч.). В то время как собственники - физические лица освобождены от такой обязанности. В случае непредставления отчетности или подтверждения соблюдения административных обязанностей налоговые органы могут односторонним актом приравнять SCI к коммерческой организации, что нивелирует все преимущества налогового статуса.
Во Франции установлен налог на наследство, который уплачивается по общему правилу наследниками. Размер данного налога зависит от двух факторов: от степени родства с наследодателем и от способа владения имуществом (единоличного, совместного или раздельного). Владельцы французской недвижимости заинтересованы в том, чтобы исполнить налоговую обязанность с наименьшими издержками или полностью освободиться от таковых легальных способов. Удовлетворить данный интерес, не нарушив французское законодательство, возможно в частности при помощи конструкции SCI. Объем налоговых обязательств участников SCI, вступивших в наследственные правоотношения, значительно уменьшается, в том числе за счет особого режима собственности «Démembrement croisé», при котором вещное право на отдельный объект разделено между несколькими сособственниками. Он является аналогом российского режима общей долевой собственности.
Обозначенный режим сложный и комплексный: он работает в случае, если два и более лица (совладельцы) приобретают недвижимое имущество с условием, что никто из них не стремится к установлению единоличного безусловного права собственности на недвижимость («freehold»). При этом такое вещное право на недвижимость можно условно разделить на право «life interest» (вещное право пожизненного пользования без права отчуждения или узуфрукт) и право «reversionary interest» (преимущественное право на перевод прав или «голое право»).
Указанные права реализуются через паи, поровну распределяемые между совладельцами. Каждый из совладельцев получает половину права «life interest» для одной части паев и половину «reversionary interest» для второй части паев. В случае смерти одного из совладельцев активизируется «голое право» второго совладельца на получение первой половины «life interest» умершего. Права узуфрукта переходят ко второму совладельцу, и он приобретает безусловное право собственности на первую половину целиком, потому что право узуфрукта и «голое право» сливаются в одно безусловное право, из которого они и были выделены. При этом наследники умершего совладельца будут «обладать голым» правом в отношении второй половины паев, на которые у второго совладельца остается право узуфрукта.
В ситуации, когда узуфрукт остается у наследодателя, а «голое право» - у наследников, в случае смерти наследодателя право узуфрукта не будет входить в наследственную массу. Оно мгновенно объединяется с «голым правом» наследников, после чего последние становятся безусловными полными собственниками. Возникшие отношения по поводу образования полного права собственности не подпадают под правила уплаты налога на наследство.
Другой благоприятной стороной для наследования является уменьшение наследственной массы с точки зрения обложения налогом: по причине высокой налоговой ставки при наследовании (до 60% от рыночной стоимости наследуемого имущества в зависимости от стоимости наследуемого имущества и степени родства). Как уже было сказано, для расчета налоговой базы SCI возможны налоговые вычеты. Аналогичным методом исчисляется рыночная стоимость SCI (доли в ней). Таким образом, стоимость доли в SCI вероятнее всего может быть меньше рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности SCI, и переходящего в порядке наследования.
Существует еще один вариант уменьшения объема налоговых обязательств, но в рамках не наследственных правоотношений, а отношений, вытекающих из договора дарения. Когда происходит дарение указанной недвижимости, налоговый орган осуществляет налоговый вычет расходов по кредиту (долгу), имеющегося у SCI. Налогом облагается не предмет дарения, а «чистый актив», размер которого определяется путем частного объема обязательств из стоимости имущества. Если же имуществом, приобретенным в кредит, владеет физическое лицо, то сумму долга не вычитают. Однако данный вычет не суммируется с 30% скидкой на уплату налога при дарении, предоставляемой лицам старше 65 лет.
Модель SCI представляет собой специальный институт для оптимизации налогообложения и облегчения налогового менеджмента при приобретении недвижимого имущества. Однако, учитывая ряд налоговых обязанностей, исполнение которых необходимы для поддержания льготного статуса SCI и, следовательно, получения налоговых преимуществ, нельзя счесть SCI универсальным инструментом для извлечения налоговых выгод в свете необходимости тратить средства на исполнения соответствующих обязанностей. Тем не менее SCI является, безусловно, эффективным и активно используемым институтом.
Сравнение SCI и российских юридических лиц
Наиболее распространённой организационно-правовой формой для осуществления предпринимательской деятельности в России является Общество с ограниченной ответственностью (далее -ООО), которое согласно п. 1 ст. 87 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяется как созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли, а участники не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
Мнение о сходстве SCI и ООО высказывается в некоторых источниках, однако данная точка зрения является не вполне обоснованной, поскольку несмотря на некоторые сходства (разделение уставного капитала на доли, устав в качестве учредительного документа, участие участников в формировании имущественной базы юридического лица, общее собрание участников как высший орган и др.), главным и существенным отличием данных юридических лиц является цель осуществления деятельности: SCI - это некоммерческое юридическое лицо, ООО, напротив, в соответствии с п. 2 ст. 50 ГК РФ относится к коммерческим организациям, то есть к преследующим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Согласно ст. 37 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее -ФЗ «Об ООО») в ООО решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена настоящим Федеральным «законом» или уставом общества, за исключением вопросов, указанных в пп. 11 п. 2 ст. 33 данного ФЗ (решение о реорганизации или ликвидации общества), решения по которым принимаются всеми участниками общества единогласно. В SCI исходя из партнерского характера отношений участников решения по наиболее важным вопросам (покупка менеджером SCI недвижимости, поправки к уставу SCI и др.) обычно принимаются единогласно участниками, иные правила могут быть закреплены в уставе.
Кроме того, очевидным отличием является характер ответственности. Участники ООО согласно дефиниции не отвечают по обязательствам общества, за исключением случаев, установленных законом (например, когда участник не оплатил свою долю в уставном капитале - п. 1 ст. 87 ГК РФ, допустил внесение в уставной капитал имущества, стоимость которого была завышена - п. 3 ст. 66.2 ГК РФ, имел фактическую возможность определять решения и/или иные действия ООО - п. 3 ст. 53.1, п. 3 ст. 60, п.2 ст. 67.3 ГК РФ); участники SCI по долгам компании несут пропорционально их паю личную ответственность, которая не ограничивается суммой принадлежащего им пая.
Заметим, что в ООО и SCI схожи механизмы и сроки распределения прибыли организации. Так, согласно ст. 28 ФЗ «Об ООО» общество вправе ежеквартально, раз в полгода или раз в год принимать решение о распределении своей чистой прибыли между участниками общества. Часть прибыли общества распределяется пропорционально их долям в уставном капитале общества, если иной порядок распределения прибыли не предусмотрен уставом общества. В SCI доходы компании также распределяются пропорционально паям участников обычно по окончании года.
Зачастую SCI именуют обществом, паи участников французского юридического лица - акциями, а самих участников - акционерами. Однако разница между SCI и акционерным обществом (далее - АО) заключатся, во-первых, в отсутствии цели извлечения прибыли, поскольку АО, как и ООО - коммерческая организация. Также различен характер ответственности, потому как согласно п. 1 ст. 96 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - ФЗ «Об АО») участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по обязательствам АО и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций, за исключением некоторых случаев (например, акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам АО в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащим им акций - п. 1 ст. 96 ГК РФ; акционеры несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим до регистрации общества - п. 2 ст. 98 ГК РФ).
Кроме того, согласно п. 6 ст. 98 ГК РФ и п. 1 ст. 9 ФЗ «Об АО» акционерное общество может быть создано одним лицом или состоять из одного лица в случае приобретения одним акционером всех акций общества (кроме случаев, когда в качестве единственного участника выступает другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица, если иное не установлено законом), в то время как SCI исходя из цели коллективного управления и владения имуществом (в том числе родственниками) предполагает объединение не менее 2 участников.
При этом схожи основания ликвидации. Так, согласно п. 1 ст. 104 ГК РФ, а также ст. 21 ФЗ «Об АО» АО может быть ликвидировано добровольно по решению общего собрания акционеров, а также по решению суда, при этом в случае добровольной ликвидации совет директоров (наблюдательный совет) выносит на решение общего собрания акционеров вопрос о ликвидации общества и назначении ликвидационной комиссии.
В отличие от АО, где осуществляется размещение акций при учреждении акционерного общества путем их распределения среди учредителей этого акционерного общества, а в случае учреждения акционерного общества одним лицом - путем их приобретения единственным учредителем, SCI не могут создавать свободно обращающиеся ценные бумаги.
Антитезой режиму ограниченной ответственности ООО является правовое положение участников полного товарищества, которым согласно ст. 69 ГК РФ признается товарищество, участники которого в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом.
Из дефиниции следует, что полное товарищество является коммерческой организацией, что является отличным от характеристики SCI, однако их связывает то, что участники отвечают всем принадлежащим им имуществом, а не только в пределах доли, что подтверждается ст. 75 ГК РФ, согласно которой участники полного товарищества несут субсидиарную неограниченную ответственность всем своим имуществом по всем обязательствам товарищества, а соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в данной статье, ничтожно. Такое законодательное решение обусловлено идеей о том, что персональная ответственность товарищей обеспечивает гарантию прав защиты кредиторов.
И в SCI, и в полном товариществе прибыль и убытки полного товарищества распределяются между его участниками пропорционально их долям в складочном капитале в соответствии со ст. 74 ГК РФ.
Для участников товарищества есть одно существенное ограничение - лицо может быть участником только одного полного товарищества, в то время как для SCI подобное не предусмотрено. Передача доли в полном товариществе, как и в SCI, осуществляется как товарищам, так и третьим лицам, но только при одном условии - если получено согласие всех членов товарищества.
Полное товарищество согласно ст. 70 ГК РФ создается и действует на основании учредительного договора, который подписывается всеми участниками, а не устава, как SCI. Сведения, которые должны содержаться в учредительном договоре, в целом, схожи со сведениями в уставе французского юридического лица.
Полное товарищество участвует в гражданском обороте напрямую через своих участников, в нем отсутствует четко выраженная организационная структура. Общим правилом для товарищества является совместное правление на началах единогласия, что оправдано с точки зрения фидуциарного характера отношений участников. В SCI, напротив, предполагается функционирование такого органа, как общее собрание, на которое возложен ряд важных полномочий.
Участник товарищества может вложить в товарищество как свое имущество, так и свой личный труд, при этом участие личным трудом законом не предусматривается, но может иметь место. В SCI схожим образом вклад каждого участника предполагает внесение в капитал общества как денежных средств или имущества, так и осуществление определенной деятельности.
В отличие от ООО, АО и полного товарищества потребительский кооператив в соответствии со ст. 123.2 ГК РФ создается с целью удовлетворения материальных и иных потребностей, не связанных с предпринимательской или иной профессиональной деятельностью, то есть является некоммерческой организацией, что объединяет его с SCI.
Потребительский кооператив основан на членстве. Имущество кооператива согласно ст. 123.2 ГК РФ и ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (далее - Закон «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации») как и в SCI, формируется за счет паевых взносов пайщиков, доходов от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходов от размещения его собственных средств в банках, ценных бумаг и иных источников, не запрещенных законодательством РФ. При этом собственником имущества потребительского общества является потребительское общество как юридическое лицо, а не его члены.
Потребительские кооперативы обладают и некоторыми чертами коммерческих организаций, например, могут осуществлять коммерческую деятельность, если это предусмотрено уставом, а также распределять доходы от такой деятельности между членами по ст. 24 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации». В SCI участники также получают часть прибыли юридического лица пропорционально их паю.
Учредительным документом потребительского кооператива является устав, который должен содержать сведения, напоминающие требования к уставу SCI, а именно: наименование, место нахождения, предмет и цели деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива, порядке принятия ими решений и др.
Высший орган управления кооперативом согласно ст. 16 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» - общее собрание, которое, как и общее собрание в SCI, вправе принимать к рассмотрению и решать любые вопросы, касающиеся деятельности
потребительского кооператива, в том числе решение о реорганизации и ликвидации потребительского общества. Исполнительным органом кооператива является председатель кооператива (совета, правления), иногда обязательно и формирование коллегиального исполнительного органа.
Общим между потребительским кооперативом и SCI является и то, что обязательным для этих юридических лиц является бухгалтерский учет и финансовая отчетность в соответствии с законодательством согласно ст. 26 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
Так как общество по управлению недвижимостью, как правило, создаётся исключительно для покупки недвижимости, его бухгалтерия очень проста. Однако если общество сдает один или несколько объектов недвижимости в аренду с целью извлечения прибыли, бухгалтерская отчетность и процедура заполнения налоговых деклараций усложняется, и возможно, в этом случае предпочтительнее выбрать другую организационно-правовую форму.
Любые доходы и расходы, возникающие в результате деятельности общества по управлению недвижимостью, должны проходить через банковский счёт общества. Все счета, относящиеся к объектам недвижимости во владении SCI, должны быть выписаны на имя общества и оплачены с банковского счета общества для последующего заполнения декларации по налогу на прирост капитала. В противном случае, стоимость крупных работ не сможет быть вычтена при расчете налога на прирост капитала.
Характер ответственности членов SCI и потребительского кооператива имеет существенные отличия. В соответствии со ст. 123.3 ГК РФ и ст. 25 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» для пайщиков по обязательствам потребительского общества предусмотрена субсидиарная ответственность, то есть ответственность, при которой должник несет дополнительную ответственность по отношению к ответственности, которую несет основной должник. Так, члены кооператива несут ответственность по его обязательствам только в пределах неоплаченной части паевого взноса, однако в то же время члены кооператива обязаны ежегодно покрывать его убытки путем внесения дополнительных взносов.
Можно резюмировать, что концепции SCI и потребительского кооператива во многом схожи, но все-таки разные, поскольку отличается цель создания общества: кооперативы создаются для управления общим имуществом, а в SCI владение имеет нераздельный характер, что напоминает российскую конструкцию общей собственности.
Обратимся к конструкции другой некоммерческой организации - товариществу собственников жилья (далее - ТСЖ), которая является разновидностью организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости. Согласно статье 135 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) ТСЖ является объединением собственников помещений для совместного управления и эксплуатации многоквартирного дома либо нескольких многоквартирных или жилых домов, когда в соответствии со статьей 136 ЖК РФ жилые дома близко расположены, а многоквартирные дома находятся на соседних участках. Целью SCI также, как правило, является управление и владение недвижимым имуществом.
Членами ТСЖ могут быть домовладельцы, при этом членство не является автоматическим, возможно только после приобретения помещения в многоквартирном доме, а также заявления собственника. Прекращается членство, соответственно, с момента подачи заявления о выходе или прекращения права собственности на помещение. Членами SCI также зачастую являются физические или юридические лица - владельцы недвижимого имущества, которые объединяются для упрощения управления им.
Устав ТСЖ, как и SCI, принимается на общем собрании и содержит сведения о его наименовании, месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства, составе и компетенции органов управления товарищества и др.
Высшим органов управления и ТСЖ, и SCI является общее собрание членов, в компетенцию которого входят вопросы образования органов ТСЖ, установления размера взносов, изменения устава и др. Текущее руководство в ТСЖ осуществляет правление, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества, в то время как для SCI максимальный срок существования - 99 лет в соответствии со статьей 1838 ГК Франции.
Что касается ответственности, то товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества, а члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества, в отличие от SCI, где члены несут ответственность в том числе своим имуществом.
Следует заключить, что SCI несмотря на его особенности имеет некоторые сходства с российскими юридическими лицами. В результате сравнения французского юридического лица и ООО, АО, простого товарищества, потребительского кооператива, товарищества собственников жилья представляется, что наиболее близкой SCI по ряду критериев организационно-правовой формой является потребительский кооператив.
Выводы
Отвечая на вопрос о необходимости реформирования гражданского законодательства в части заимствования конструкции SCI, следует признать, что это вряд ли является возможным, поскольку потребует существенных изменений действующих правовых норм.
Кроме того, SCI наряду с преимуществами (освобождение от уплаты ряда французских налогов; обеспечение стабильности, непрерывности владения и управления семейным имуществом, реализации совместных прав собственности на имущество; упрощённый порядок наследования собственности) обладает и рядом недостатков: это не универсальная для любого правопорядка конструкция.
Заметим, что в РФ существует достаточное количество организационно-правовых форм юридических лиц, которые могут быть реформированы и улучшены, а потому российский правопорядок едва ли нуждается непосредственно в институте SCI, полная инкорпорация которого потребует реформирования российского законодательства.
Также немаловажным является то, что во Франции в отличие от РФ развитая, сложная налоговая система, что предопределяет значимость упрощения налогообложения, а значит, функционирования таких специальных юридических лиц, как SCI. Россия исходя из уровня инфраструктуры и географического положения не является государством, заинтересованным в строительстве больших жилищных комплексов, для управления которыми и создается SCI.
Таким образом, попытки перенять зарубежный опыт по использованию данной конструкции маловероятно будут успешными, поскольку, учитывая особенности российского правопорядка, приведут к видоизменению данного института и созданию смешанной с уже существующими российскими юридическими лицами формы.
Список используемой литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронный ресурс] : принят Гос. Думой 21 октября 1994 г. // Российская газета. - 1994. - 8 дек. - (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). - СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданское право. Учебник : в 3 томах Т. 1 / А. П. Сергеев [и др.] ; под ред. А. П. Сергеева. - М. : Проспект, 2018. - С. 184 - 322.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации : фед. закон № 188-ФЗ / принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г. // Рос. газета. - 2005. - 12 янв. - (ред. от 22.01.2019). - СПС «КонсультантПлюс».
4. Коммерческий кодекс Франции. [Электронный ресурс] : (перевод с французского) (науч. ред. В. Н. Захватаев) // Волтерс Клувер . - 2008. - Режим доступа: http://lawlibrary.ru/izdanie2057535.html (дата обращения 08.03.2019).
5. Кожевникова Ю. Гражданская компания по операциям с недвижимостью (SCI). [Электронный ресурс] / Ю. Кожевникова // tranio.ru - Режим доступа : https://tranio.ru/articles/sci/ (дата обращения: 08.03.2019).
6. Об акционерных обществах: фед. закон № 208-ФЗ / принят Гос. Думой 24 ноябр. 1995 г. // Российская газета. - 1995. - 29 дек. - (ред. от 27.12.2018). - СПС «КонсультантПлюс».
7. Об обществах с ограниченной ответственностью: фед. закон № 14-ФЗ [Электронный ресурс] / принят Гос. Думой 14 янв. 1998 г. // Рос. газета. - 1998. - 17 фев. - (ред. от 23.04.2018). - СПС «КонсультантПлюс».
8. О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации: закон № 3085-1 / принят 19 июня 1992 г. // Рос. газета. - 1992. - 19 июня. - (ред. от 02.07.2013). - СПС «КонсультантПлюс».
9. Примечания специалистов СПС «Консультант Плюс» к Гражданскому кодексу Франции (Кодексу Наполеона). [Электронный ресурс]. - СПС «КонсультантПлюс».
10. Changer le capital d'une SCI [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sci.ooreka.fr/fiche/voir/245185/changer-le-capital-d-une-sci (дата обращения: 08.03.2019).
11. Code civil [Электронный ресурс] : по состоянию на 1 марта 2019 г. - СПС «Legifrance.gouv.fr».
12. Code général des impôts [Электронный ресурс] : по состоянию на 1 марта 2019 г. - СПС «Legifrance.gouv.fr».
13. Déclarations spécifiques aux SCI [Электронный ресурс] // impots.gouv - Режим доступа : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-sci (дата обращения: 08.03.2019).
14. French Finance [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.french-finance.com/french-mortgage/french-company-sci/ (дата обращения: 08.03.2019).
15. Société civile immobilière [Электронный ресурс] // impots.gou - Режим доступа : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/societe-civile-immobiliere (дата обращения: 08.03.2019).
