CC BY
131
Также нельзя не учесть, что часть людей, вероятно, останется работать в полуудаленном режиме [1]. Однако можно говорить о том, что общественный транспорт не потеряет своего потребителя, но будет необходима модернизация, в том числе в целях противодействия распространения инфекций, и развитие новых маршрутов для повышения удобства использования городского транспорта.
Список литературы
1. Гайва Е. Как изменится транспорт после окончания эпидемии [Электронный ресурс] / Е. Гайва // Российская газета - 2020. - Режим доступа: URL: https://rg.ru/2020/05/06/kak-izmenitsia-transport-posle-okonchaniia-epidemii.html (Дата обращения 05.10.2020).
2. Савина Л.С. Как пересадить граждан на общественный транспорт/ Л.С. Савина // Исследование Высшей школы экономики. - Москва, 2013. - 67 с.
3. Хебель К. Источники и факторы, предопределяющие величину спроса на городские транспортные услуги (на примере городов Польши) / К. Хебель // Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. Серия: Гуманитарные и общественные науки № 3. - Калининград, 2008. - С. 89-96.
4. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://www.gks.ru - Официальная статистика -(дата обращения: 27.09.2020).
Цветков Ю.А.
аспирант
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, Россия Чичерова Х.В. магистрант
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, Россия
СЕГМЕНТЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ: ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ
Аннотация: Состояние рынка коммерческой недвижимости является важнейшим фактором, от которого зависит успех ведения предпринимательской деятельности. Объектом данного исследования стали такие сегменты как:
офисная, гостиничная, торговая и складская недвижимость. В статье проанализированы основные показатели сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за последние три года, которые позволяют сделать выводы о дальнейшем его развитии, в том числе в условиях неопределенности, вызванных пандемией COVID-19.
Ключевые слова: рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, складская недвижимость, торговая недвижимость, офисная недвижимость
Tsvetkov Y.A.
PhD student Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering Saint-Petersburg, Russia Chicherova K.V. undergraduate Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering Saint-Petersburg, Russia
COMMERCIAL MARKET SEGMENTS REAL ESTATE IN SAINT PETERSBURG: MAIN TRENDS AND FORECAST OF DEVELOPMENT
Abstract: The commercial real estate market is an essential element of successful business activity. The object of this research was such segments as: office, hotel, retail and warehouse real estate. The article analyzes the main indicators of the segments of the commercial real estate market in St. Petersburg over the past three years, which allow us to draw conclusions about its further development, including in the conditions of uncertainty caused by the COVID-19 pandemic.
Key words: the real estate market, commercial property, warehousing property, retail property, office property
Управление коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге является важной частью совершенствования деятельности организаций, которое позволяет эффективно использовать ресурсы объекта с максимальной отдачей. За последние годы прослеживаются значительные изменения в подходах к управлению недвижимостью, заключающиеся в необходимости гибко реагировать на вызовы внешней среды. Именно рациональное использование позволяет получить максимальную прибыль, к чему стремятся все собственники объектов недвижимости [2].
Данная работа будет посвящена исследованию коммерческой недвижимости, поэтому стоит рассмотреть их основные отличия:
1. Особенности эксплуатации. Так как жилые многоквартирные дома относятся к жилому фонду их нельзя считать коммерческой недвижимостью (только если квартиры сдаются в арену, и до момента сдачи его в эксплуатацию по завершению строительства).
2. Вещные правоотношения. Коммерческая недвижимость очень редко приобретается в собственность, поскольку является дорогостоящим объектом. Также многие предприниматели предпочитают более гибкую модель пользования имуществом, а именно аренду. Такой договор можно расторгнуть договор в любой момент в случае необходимости (например, закрытие юридического лица или переезд в другой район, город, страну).
3. Извлечение прибыли. Жилая недвижимость может считаться объектом коммерческой недвижимости, только если она постоянно приносит прибыль. Например, постоянная сдача ее в аренду. Это правило является основополагающим для определения объекта как коммерческая недвижимость, то есть постоянное получение от его использования прибыль.
Исходя из обозначенных выше признаков, можно сформулировать определение коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость - это здания, сооружения или земельные участки, которые используются для деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода [1]. Ниже в таблице приведены основные виды объектов, которые можно отнести к этому определению.
Таблица 1
Виды коммерческой недвижимости по их назначению
Категория Примеры
Свободное назначение Объекты, которые используются в целях обслуживания (например, отели, рестораны, кафе, спортзалы)
Розничная торговля Объекты, на которых осуществляется торговая деятельность (например, магазины, ТЦ, ТРЦ, ТРК)
Офисная недвижимость Кабинеты, БЦ, офисные здания
Индустриальное назначение Объект, предназначенные для производства (например, производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия)
Апартаменты Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальное назначение Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты
Далее рассмотрим особенности сегментирования недвижимости. В начале 1990-х годов была создана «укрупненная» классификация всех объектов недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на следующие сегменты [3]:
1. Офисная недвижимость - это один из самых крупных и востребованных объектов коммерческой недвижимости. Подразделяются объекты офисной недвижимости на следующие классы: «А», «В», «С», «О», «А+», «В+», «А-»
Класс «А» - новое строительство. Современные бизнес-центры, построенные по проекту известных архитекторов с использованием материалов высокого качества, и имеющие развитую инфраструктуру. Такие объекты должны быть расположены в деловых кварталах или в районах недалеко от них. В зависимости от отклонений в существующих стандартах этот класс подразделяют на подклассы «А+» и «А-».
Класс «В» - это тоже новое строительство. Однако расположение объектов данного класса не такое выгодное, как у объектов класса «А», недвижимость класса «В» менее элитная и обладает меньшим набором услуг.
Класс «С» - непрестижные здания. Эти здания не приспособлены под организацию работы сотрудников (либо имеют низкий уровень обслуживания). Имеется нехватка парковочных мест, плохой или не осуществляемый ремонт в помещениях. Как правило, это не новое строительство, а переквалифицированные здания постсоветских построек.
Класс «О» - это здания бывших административных учреждений. Как правило, такие постройки отличаются отсутствием ремонта, плохой системой коммуникации. Однако стоимость офисов данного класса привлекает к себе многих арендаторов.
2. Складская недвижимость занимает второе место по востребованию на рынке недвижимости. Она подразделяется на следующие классы: «А», «В», «С», «О», «А1», «В1», «С1», «А2», «В2», «С2».
Главным критерием всех классов складской недвижимости является новизна их постройки.
Класс «А» - новые склады.
Класс «В» - старые склады.
Класс «С» - бывшие производственные помещения изначально не приспособленные под склады.
Класс «О» - это здания, которые не были созданы для складирования (например, гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохо-
зяйственные постройки и т.д.). Исходя из их первоначального назначения, они не могут быть реконструированы.
3. Торговая недвижимость является самой динамичной и развитой, однако особой классификации не имеет. Существуют лишь определенные признаки, по которым можно определить тип торгового центра. Они отличаются по площади, составу арендаторов, по специфике продаваемых товаров (одежда, строительные материалы, продукты питания и т.д.), по целевому назначению и якорным арендаторам. Якорные арендаторы - это арендаторы, которые занимают от 5-15% от общей площади торгового центра (например, супер- гипер- мини-маркеты).
Стоимость объектов коммерческой недвижимости складывается из многих составляющих и может быть разной, даже если объекты находятся в одном здании (все зависит от типа коммерческого объекта). Стоимость формируется исходя из площади, места расположения, состояния помещения и уровнем развития инфраструктуры. Однако самым важным критерием при оценке стоимости аренды помещения является потенциальный доход [5].
Используя статистические ресурсы и аналитику организаций Санкт-Петербурга можно рассмотреть динамику изменения основных показателей коммерческой недвижимости различного функционального назначения за последние несколько лет, провести анализ этой динамики и сделать возможной прогноз ее развития.
Основные показатели рынка офисной, гостиничной и торговой недвижимости в Санкт-Петербурге были представлены Холдингом «АйБи ГРУПП» [10]. На их основе были составлены таблицы 2-4.
Величина заполняемости офисных площадей практически не менялась в рассматриваемый период и находилась на высоком уровне. Это связано с тем, что ввод новых помещений незначителен. В основном чистое поглощение происходит за счет уже существующих объектов. Вакантность офисных помещений очень низкая, что может повлечь за собой дефицит свободного пространства. Ставки капитализации оставались неизменными и составляют 10,7%-11,0% [10]. В 2020 году произошло увеличение объема предложения на рынке офисной недвижимости на 16 тыс. кв. м.
Инвестиционная привлекательность офисной недвижимости в Санкт-Петербурге для иностранных инвесторов растет. На конец первого квартала 2020 года объем инвестиций в офисную недвижимость составил 47% от общего объема иностранных инвестиций в рынок недвижимости.
Период Объем предложения на рынке офисной недвижимости, тыс. кв. м Среднегодовая величина заполняемости, % Средний уровень ставок, руб./кв. м.
Класс А Класс В Класс А Класс В
II квартал 2018 3620 97,60% 94,60% 1780 1270
III квартал 2018 3643 98% 94,80% 1790 1280
IV квартал 2018 3643 98% 96% 1800 1300
I квартал 2019 3660 98,10% 95,70% 1660 1140
II квартал 2019 3690 98% 95,50% 1665 1350
III квартал 2019 3690 97% 95% 1880 1370
IV квартал 2019 3690 98,00% 95,50% 1865 1350
I квартал 2020 3706 97,30% 95,20% 1880 1370
Ожидается увеличение доли вакантности в сегменте «Класса В» в 2020 году, а в «Классе А», наоборот, ожидается снижение.
Величина заполняемости за рассматриваемый период стабильна. Это также связанно с низким уровнем объема ввода новых объектов. Арендные ставки в 2020 году изменились незначительно. Ставка капитализации оставалась неизменной и составляет 10,5%-11,0%.
На конец первого квартала 2020 года объем инвестиций в торговую недвижимость составил 15% от общего объема иностранных инвестиций в рынок недвижимости [10].
Период Объем предложения на рынке торговой недвижимости, тыс.кв.м Среднегодовая величина заполняемо-сти, % Арендные ставки на площади Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений, руб. / кв. м в мес.
торговая галерея, руб. / кв. м якорные арендаторы, руб. / кв. м
II квартал 2018 7017 95,50% 3960 850 145 000
III квартал 2018 7017 95,70% 3965 850 146 300
IV квартал 2018 7036 95,40% 3940 845 143 100
I квартал 2019 7036 95,30% 3950 840 143 200
II квартал 2019 7060 95,60% 3950 850 150 000
III квартал 2019 7070 95,20% 4000 855 157 000
IV квартал 2019 7094 95,30% 4000 855 156 800
I квартал 2020 7129,43 95% 3950 850 155 400
Благодаря современным тенденциям и развитиям интернет-магазинов, рынок торговли переживает период нового подъема. Однако из-за этого упал спрос на посещение офлайн магазинов. Многим арендаторам приходится приспосабливаться, сокращать площадь арендуемых помещений.
Период Объем рынка гостиничной недвижимости, тыс. номеров Средняя стоимость номера, руб./ сутки
5 звезд 4 звезды 3 звезды
II квартал 2018 34,1 12 000 6 300 3 800
III квартал 2018 34,3 16 000 10 000 5 900
IV квартал 2018 34,6 14 400 10 000 5 800
I квартал 2019 36,1 13 900 8 100 3 900
II квартал 2019 36,5 14 100 8 300 4 000
III квартал 2019 37,5 12 000 7 900 3 000
IV квартал 2019 39,4 12 000 7 300 2 100
I квартал 2020 41,3 15 900 8 000 3000
По данным таблицы 4, объем рынка гостиничной недвижимости увеличивается, это связанно с высоким вводом новых объектов. В структуре предложения рынка гостиничной недвижимости наибольшая доля приходится пока на трехзвездочные гостиницы, однако доля апартаментов растет с большой скоростью, поскольку все строящиеся и новые объекты имеют значительные площади и номерной фонд. На сегодня спрос на апартаменты следует за ростом предложения, но как долго продлится такая ситуация, особенно с учетом грядущего экономического спада, неизвестно [10]. По данным Комитета по туризму Санкт-Петербурга, ожидается что к 2021 году туристический поток достигнет отметки в 12 млн человек [9].
Ожидается увеличение спроса на гостиницы бюджетного ценового сегмента из-за запрета на размещение хостелов в жилых домах.
Далее рассмотрим основные показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Статистические данные были взяты из открытого доступа консалтинговой компании «Bright Rich» и сформированы в таблице 5 [11].
Основные показатели 2017 год 2018 год 2019 год
Общий объем поглощения
складских площадей, м2 280 788 354 138 605 170
Общий объем поглощения складских площадей
по географическому распределению, %:
- Север 35% 41% 9%
- Запад 2% 6% 27%
- Юг 50% 33% 47%
- Восток 13% 20% 17%
Объем сделок, м2 :
- класс А 209 154 252 130 458 850
- класс В 71 634 102 008 146 320
Вакантные площади, м2:
- Класс А:
- Юг 67 074 61 450 36 810
- Север 30 500 19 650 2 500
- Восток 18 700 4 400 4 000
- Класс В:
- Юг 36 072 50 173 32 030
- Север 13 850 31 843 43 340
- Восток 0 11 254 31 120
Объем поглощения складских помещений превзошел показатель за 2018 год на 71%. Это связано с увеличением объема ввода новых объектов. Развитие онлайн ритейла косвенно повлияло на рост рынка складской недвижимости. Если в перспективе торговля перейдет на онлайн платформу, то товары будут напрямую поставляться из склада потребителю, что соответственно увеличит спрос на приобретение больше площади складских помещений [11].
Наиболее востребованным по-прежнему остается «Класс А». На него приходится 76% сделок от общего объема. Объем вакантных площадей снизился в 2019 года на 16% по сравнению с 2018 годом.
На конец первого квартала 2020 года объем инвестиций в складскую недвижимость составил 23% от общего объема иностранных инвестиций в рынок недвижимости.
Основные прогнозы, которые можно ожидать в 2020-2021 году, исходя из полученной статистики развития отдельных сегментов рынка коммерческой недвижимости таковы:
1. Офисная недвижимость. На текущий момент рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии дисбаланса спроса и предложения. Проявляется дефицит свободных площадей, при этом арендные ставки с каждым кварталом продолжают расти. На этом фоне среди инвесторов растет интерес к коворкингу. Это такой тип офисных помещений, который позволяет небольшой группе людей или одному человеку занять место в помещении огромной площади и работать рядом с другими организациями. Сейчас, данный тип офисов занимает всего 5% от всего рынка офисной недвижимости, но эксперты считаю, что потенциал развития у коворкингов высок. На фоне других сегментов рассматриваемого рынка, этот сегмент пострадает меньше, чем другие (в период пандемии). Однако спрос, хоть и будет расти, но очень медленно. В 2020 году было заявлено достаточно большое количество проектов БЦ, которые могли бы улучшить ситуацию на рынке, однако из-за сложившейся в настоящее время ситуации, их строительство приостановили. Так как, большим спросом пользуются помещения от 10-15 кв.м., уместной будет концепция йемЫе-пространств (пространства, конфигурация которых предполагает легкую и быструю адаптацию под иное кроме основного назначения) [9].
2. Торговая недвижимость. В сегменте торговой недвижимости ожидается стагнация. Величина незанятых площадей продолжает увеличиваться из-за ситуации в стране и из-за снижения покупательского потока в крупных торговых центрах [13]. В связи с этим, произойдет увеличение онлайн ритейла. Из-за развития интернет-магазинов продавцы переходят на онлайн работу и им не нужно приобретать в аренду помещения в торговых центрах. В будущем, это сильно скажется на количестве вакантных площадей и на уровне арендной ставки. Самым большим риском для торговой недвижимости по-прежнему является снижение доходов населения.
3. Гостиничная недвижимость. В заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга наблюдается ярко выраженная сезонность. До недавнего времени Санкт-Петербург был городом эконом-отелей, однако последнее время наметилась тенденция перехода инвесторов к вложениям в развитие гостиниц премиум-класса. Обозначилась тенденция развития гостиничного сектора рынка коммерческой недвижимости за пределами центра города. Все больше проектов реализуется на окраинах Санкт-Петербурга и в пригородах. Больше всего в 2020 году пострадали гостиницы среднего ценового сегмента. Это связанно с прекращением зарубежного туристиче-
ского потока (в особенности запрет на въезд для туристов из Китая и стран Дальнего Востока) [13].
4. Складская недвижимость. В сфере складской недвижимости ожидается новая фаза роста. Из-за развития онлайн продаж, склады приобретают все большую популярность. Товары из них напрямую доставляются потребителям, что экономит и время и деньги продавцов. Говоря о новых форматах, наиболее востребованным и перспективным респонденты назвали помещения ЦОД (центры обработки данных, в которых созданы идеальные условия для работы различного оборудования, а их деятельность направлена на обеспечения непрерывности его работы.), а наименее интересным - формат LI (light industrial): данный формат сложен в реализации, а спрос на него нестабилен. LI это - производственно-складские объекты площадью от 200 кв. м до 2000 кв. м, спрос на которые проявляется со стороны малого и среднего бизнеса. До 2030 года ожидается создание федеральной сети ОРЦ.
По словам респондентов, сектор качественных складских и индустриальных площадей - это первый и основной сектор рынка недвижимости, который фундаментально вряд ли претерпит какие-либо изменения в долгосрочной перспективе [11].
В общем виде развитие сегментов рынка коммерческой недвижимости на данный момент развивается медленно. Это происходит из-за сложившейся в стране экономической ситуации, политической и экономической нестабильности, девальвации рубля, снижения платежеспособности населения и отложенного спроса. Несмотря на это рынок недвижимости Санкт-Петербурга, по-прежнему, является перспективным для развития коммерческой недвижимости и, несмотря на текущую нестабильную экономико-политическую ситуацию остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов [13].
Стоит также подчеркнуть непосредственную взаимосвязь влияния ограничительных мер, вызванных пандемией COVID-19 на функционирование рынка коммерческой недвижимости. В условиях неопределенности и рисков пандемии, под наибольшей угрозой находится развитие сферы услуг гостиничного сервиса, а также сегмент торговой недвижимости, в особенности стрит-ритейл. Что касается офисной недвижимости, данный сегмент также находится под угрозой спада, ввиду тенденций к переводу многих сотрудников на удаленный режим работы. Достаточно крепкие позиции у складского сегмента, где запас спроса достаточно велик за счет развития традиционных ретейлеров, онлайн-торговли и логистов [15]. Несмотря на непростую ситуацию во всем мире, ряд экспертов в сфере коммерческой недвижимости настроены весьма оп-
тимистично. Уже в мае 2020 года интерес к аренде офисов был на 21% выше, чем в аналогичные дни в апреле. Активность участников рынка торговых помещений в России также растет - число просмотров объявлений по итогам мая - плюс 15% к показателям апреля [16].
В заключение исследования отметим, что в современных реалиях предпринимательскому сообществу необходимо проявлять гибкость и менять подходы к организации использования коммерческой недвижимости, чтобы минимизировать возможные риски, возникающие как на микроуровне, так и вследствие более глобальных угроз непростой турбулентной среды, охватывающей весь мир.
Список литературы
1. Бузова И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. - 241 с.
2. Бузырев В.В. Современные методы управления жилищным строительством: учеб. пособие / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина, В.Ф. Мартынов. - М.: Вузовский учебник, Инфра-М, 2016. - 240 с
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. В 2 томах. Том 1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: учебник / В.А. Горемыкин. - М.: Юрайт, 2016. - 400 с.
4. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. -М.: Маросейка, 2019. - 298 с.
5. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости / И.П. Иваниц-кая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2019. - 240 с
6. Ручкина Г.Ф. Рынок жилищно-коммунальных услуг: некоторые правовые проблемы создания конкурентной среды / Г.Ф. Ручкина, Е.Л. Венгеровский // Имуществ. отношения в Рос. Федерации. - 2016. - № 4. - С. 53-59.
7. Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. Учебник / С.И. Комаров, А.А. Варламов. - М.: Форум, Инфра-М, 2017. - 352 с
8. Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник / С.И. Комаров, А.А. Варламов. - М.: Форум, Инфра-М, 2017. - 352 с
9. Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://wwwjИ.ru/ru/аналитика-и-тренды/исследования/st-petersburg-offюe-real-estate - (Дата обращения: 05.06.2020).
10. Аналитика и обзор рынка коммерческой недвижимости. [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://www.ibgroup.ru/about/analytics/ -(Дата обращения: 06.06.2020).
11. Обзор рынка офисной и индустриально-складской недвижимости по итогам 2019 года. [Электронный ресурс] - URL: Режим доступа: /https://brightrich.ru/about/ - (Дата обращения: 05.06.2020)
12. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://www.arendator.ru/ articles/165308-rynok_kommercheskoj_nedvizhimosti_sankt-peterburga_i_kvartal_ 2019// - (Дата обращения: 06.06.2020)
13. Итоги года: Торговая недвижимость СПб. [Электронный ресурс] -Режим доступа: URL: https://komned.ru/analit.php?id=664 (дата обращения 05.06.2020)
14. Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://zdanie.info/2393/2420/news/13663 - (Дата обращения 05.06.2020)
15. Нефть, рубль, пандемия: к чему готовиться рынку коммерческой недвижимости. [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://realty.rbc.rU/news/5e7378449a7947ccac3d18b0https://realty.rbc.ru/news/5e7 378449a7947ccac3d18b0 - (Дата обращения 10.10.2020)
16. Как пандемия изменит рынок коммерческой недвижимости Петербурга? [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: https://www.bkn.ru/Novosti/Sobytiie/16905-Kak_pandiemiia_izmienit_rynok_kom-mierchieskoi_niedvizhimosti_Pietierburgha.html - (Дата обращения 10.10.2020)
