Особенности оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Особенности оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости

о см о см

!Л

О Ш

т

X

<

т О X X

Ушакова Елена Олеговна

к.э.н., доцент кафедры цифровой экономики и менеджмента, Сибирский государственный университет геосистем и технологий, eo_ushakova@mail.ru

Власова Наталья Александровна

магистрант, Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 8682natashavlasova@mail.ru

Современные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в крупных городах ориентированы на появление новых сегментов, изменения структуры спроса и предложения. В статье рассмотрены особенности оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости. Проведен анализ структуры рынка коммерческой недвижимости и тенденции его развития, определены направления развития сегмента офисной недвижимости. Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости позволил выделить ряд факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов офисной недвижимости. Определены показатели, характеризующие инвестиционную привлекательность объектовразличных офисной недвижимости. Выявлены тенденции развития офисной недвижимости за счет оборудования использования гибких рабочих пространств в офисных помещениях.

Ключевые слова: рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, объекты офисной недвижимости, инвестиционная привлекательность, факторы, методика оценки, гибкие рабочие пространства.

В условиях динамичного развития российского рынка коммерческой недвижимости, оценка инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости в последнее время приобретает особое значение. Высокую динамику демонстрируют крупные агломерации, такие как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирская область и др. По данным аналитиков «Интерфакс-недвижимость» в 2020 году инвестиционный объем в коммерческую недвижимость увеличиться на 30 % и составит порядка 4,5 млрд. долларов, а офисная недвижимость выйдет на первое место по спросу на коммерческую недвижимость.

При принятии решения о вложении капитала в объекты офисной недвижимости, ключевую роль будут иметь результаты оценки инвестиционной привлекательности объектов. Такая оценка находится в основе любого инвестиционного решения, в независимости от того, связано это решение с покупкой, продажей или хранением активов [1, 2]. Инвестирование в коммерческую недвижимость было и остается одним из наиболее выгодных и надежных направлений использования капитала. Оно имеет решающее значение для развития экономики страны, региона, города, поэтому приоритетное значение для городов и регионов имеют процессы привлечения инвесторов на развитие своих территорий [3, 4].

Офисная недвижимость, являясь частью рынка коммерческой недвижимости, лидирует по объему инвестиционных вложений в крупных агломерациях, в том числе в городе Новосибирске. Поэтому актуальным является исследование вопроса оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости с учетом влияния различных факторов на их стоимость. В связи с этим, целью исследования является выявление особенностей оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости

При вложении капитала в офисную недвижимость инвестору необходимо провести анализ факторов, которые влияют на доходы, получаемые от использования объекта недвижимости (рисунок 1).

Рис. 1. Группы факторов, влияющих на доходы от недвижимости

Итогом анализа факторов, влияющих на доходность коммерческой недвижимости являются данные:

- о недвижимости как объекта-вещи, а также как объекта права;

- об экономической ситуации в стране и регионе, уровне цен и динамике сделок на рынке офисной недвижимости;

-о сравнении объектов-аналогов;

- о доходности недвижимости, так как стоимость коммерческой недвижимости является отражением ее доходности;

- о рисках при вложении и возможностях для расширения [5-7].

На оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости существенное влияние оказывают факторы, которые дают характеристику недвижимости начиная с внешнего окружения и до параметров улучшений. В первую очередь анализируются факторы, описывающие привлекательность непосредственно прилегающей территории и объекта оценки. К таким характеристикам относят: состояние, возраст объекта недвижимости и проектное решение, параметры земельного участка, подъезд к зданию. Также подлежат тщательному анализу юридические аспекты, в связи с тем, что велики риски того, что сделка может сорваться в связи с несоответствием правоустанавливающей доку-ментациидействующему законодательству.

Далее подлежат изучению факторы привлекательности ближайшего окружения объекта недвижимости, такие как: местоположение, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия. Анализ завершают факторы, описывающее ситуацию в районе месторасположения объекта недвижимости. Изучается привлекательность внешнего окружения объекта: обстановка на рынке офисной недвижимости, условия использования земельного участка, административное регулирование посредством налогов и сборов, система градостроительства, общеэкономическая и социально-политическая обстановка в стране, а также экологическая ситуация.

Подробное изучение вышеописанных факторов является важнейшим этапом инвестиционного анализа, однако этой информации недостаточно для того, что оценить инвестиционную привлекательность объекта офисной недвижимости. Инвестору необходимы показатели эффективности использования коммерческой недвижимости, поэтому далее проводится анализ количественных факторов, подтверждающих инвестиционную привлекательность объекта.

Оценка инвестиционной привлекательности отражает эффективность вложений в объект недвижимости в сравнении с инвестициями в другие отрасли. При инвестировании в недвижимость используют стандартные показатели, отражающие различные стороны экономической эффективности проекта:

1. Период (срок) окупаемости проекта (PB);

2. Чистая текущая стоимость доходов (NPV);

3. Индекс рентабельности (ставка доходности) проекта (PI);

4. Внутренняя ставка доходности проекта (IRR);

5. Модифицированная ставка доходности (MIRR);

6. Ставка доходности финансового менеджмента [2].

Так как значения каждого показателя получаются

различными, то только проведя расчет всех показателей по данной методике оценки, инвестор может полу-

чить полную информацию об эффективности инвестиционных капиталовложений в коммерческую недвижимость.

Оценка инвестиционной привлекательности офисных помещений востребована как среди юридических лиц, так и среди частных, так как данный тип коммерческой недвижимости обладает высокой рентабельностью недвижимых активов, кратким сроком окупаемости и высокой ликвидностью.

Офисная недвижимость относится к категории нежилых помещений коммерческого назначения, предназначенных для работы сотрудников организаций, не связанных с производством или продажей товаров. Размещаются такие офисы в основном в бизнес-центрах и административных зданиях, а не в жилых помещениях. Все офисные помещения подразделяются на классы А, В, С, Д. (таблица 1).

Таблица 1

: помещении

Фактор Характе эистика

Класс А Класс В Класс С Класс D

Местоположение, транспортная доступность Центр города; районы,приближенные к центру; с удобным подъездом Районы средней удаленности; расположенные на некоторой удаленности от транспортных артерий -с удобным подъездом Удаленные районы; окраина неудобный подъезд В глубине территорий про-мышлен-ного предприятия и на первых этажах жилых домов

Состояние Новое строительство; вы- сококаче-ственная отделка - в отличном состоянии Срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка - в отличном или хорошем состоянии Устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка Изначально помещения иного назначения; в удовлетвори-тельном состоянии или требующие ремонта

Конструк-тивно-плани-ровочные решения Высота помещения не менее 3,3 м; вспомогательная площадь не более 10% Высота помещения не менее 3,0 м; вспомогательная площадь не более 20% Высота помещения не менее 3,0 м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания Размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, про- извод-ственных корпусах

Парковка Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание Организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки Недостаточное количество мест на неохраняемой наземной парковке; неудобный подъезд Отсутствие парковки

Инфраструктура Развернутая инфраструктура Недостаточная инфраструктура Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха Отсутствие ин-фраструк-туры

На основе анализа рынка офисной недвижимости в Новосибирске выявлено, что в городе представлены все классы офисной недвижимости. По количеству преобладают офисы класса А и В, их порядка 120 по городу. По данным на конец 4 квартала 2018 года в Новосибирске

X X

о го А с.

X

го m

о

ю

2 О

м о

о

CN О

сч in

о ш m

X

3

<

m о х

X

насчитывается порядка 100 качественных бизнес-центров (класс А и В), из них только семь объектов относятся к классу А. В 2019 году объем офисных площадей Новосибирска достиг 500 тыс. кв.м. На долю офисов класса А приходится 23 % от общего объема, класса В -77% [8-14].

В настоящее время появляются новые сегменты на рынке офисной недвижимости, такие как «гибкие рабочие пространства». Гибкое рабочие пространство - достаточно широкое понятие, которое включает в себя все виды сервисного офисного пространства, оборудованного рабочими местами [15]. Появление данной категории обусловлено динамичностью развития рынка коммерческой недвижимости в крупных городах, преформа-тированием спроса и адаптацией к современным тенденциям на рынке объектов офисной недвижимости.

Гибкие рабочие пространства отличаются от существующих видов офисов, так как имеется возможность снятия такого пространства как одному человеку, так и целой команде. Данный вид офисов предоставляет целый комплекс услуг по запросу клиента. Основные отличия состоят в следующем:

1) гибкие условия аренды - аренда на один час или несколько месяцев, целой команде или только одному человеку;

2) различные форматы рабочих мест на выбор клиента - закрепленное или незакрепленное место в опен-спейсе, мини-офисы и т.д.;

3) многофункциональность - функциональное разделение на рабочие зоны, зоны отдыха и зон для проведения мероприятий;

4) большой выбор сервисов и нетворкинг - предоставление разнообразных сервисов для развития и поддержания бизнеса, возможность проведения образовательных мероприятий и нетворкинг, полное оснащение спецоборудованием.

По итогам 2019 года объем рынка гибких рабочих пространств увеличится в 1,5 раза - это на 37 тыс. м2 За период с марта 2018 года по март 2019 года доля сетевых операторов коворкингов возросла с 40 % до 70 % по занимаемым площадям [16]. Спрос на гибкие рабочие пространства вызван изменениями на рынке труда, появлением новых форм занятости, а также развитием экономики совместного потребления.

Многие эксперты в области офисной недвижимости отмечают преимущества данного формата офисов: арендатор не имеет необходимость инвестировать капитал в закупку оборудования и мебели, ремонт помещения, а при расширении штата сотрудников может арендовать дополнительные рабочие места. При этом у арендатора есть возможности для заключения сделок аренды на краткие срок, а также отсутствуют штрафные санкции при сокращении рабочих мест.

Активное развитие рынка гибких рабочих пространств в России, а именно в Москве началось после 2015 г. Оно было связано, в том числе, с кризисом на рынке офисной недвижимости и падением арендных ставок. Более 65% гибких офисов появились после 2016 г. На текущей момент по количеству гибких рабочих пространств Москва отстает в среднем в 2-6 раз от мировых столиц. По данным расчетов агентства Инноваций, большинство таких пространств располагаются в бизнес-центрах класса А и В [15].

По различным данным на 2020 год в городе Новосибирск насчитывается более 25 объектов гибких рабочих пространств, крупнейшими из них являются коворкинг-

центр АСИ «Точка кипения», расположенная на базе технопарка в Академгородке, а также бизнес-пространство «BUREAU».

Анализ тенденций развития офисной недвижимости за счет внедрения на рынке гибких рабочих пространств за период с января 2019 по январь 2020 года позволяет оценить динамику развития рынка:

- объем рынка гибких рабочих пространств на январь 2020 года составляет 182 тыс.м2;

- демонстрируется ежегодный рост рынка примерно на 50 %;

- гибкие рабочие пространства приобретают популярность у ведущих российских компаний (например, «Тинькофф» и «Яндекс» арендовали более тысячи гибких рабочих мест);

- в Москве располагается 90 % гибких пространств России;

- Лондон и Нью-Йорк являются крупнейшими городами в мире в данном сегменте рынка. В каждом городе открыто более 1 млн м2 площадей, что в сумме составило 22 % от мирового рынка [16] .

На основе результатов исследования сделать вывод, что спрос на гибкие рабочие пространства как часть сегмента офисной недвижимости на мировом рынке в ближайшие пять лет увеличится в два раза. Лидирующие фирмы на рынке коммерческой недвижимости считают сегмент гибких офисных пространств перспективным для развития.

В России рынок гибких рабочих пространств ещё недостаточно насыщен, спрос на данный вид офисной недвижимости в крупных городах высокий, он пока превышает предложение. Региональные центры и крупные агломерации России имеют огромный потенциал для развития рынка офисных пространств.

Очевидным становится тот факт, что применение классической методики оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости к новому виду офисной недвижимости не даст точного результата, так как гибкие рабочие пространства имеют ряд уникальных характеристик и особый спрос на рынке. Офисная недвижимость обладает специфическими особенностями, обусловленными тем, что любой офис олицетворяет компанию и по которому формируется мнение о ней. Исходя из этого, можно сделать вывод, что стоимость напрямую зависит от местоположения офисного помещения. Оценщику необходимо уделять особое внимание факторам ближайшего окружения объекта оценки.

Одним из ключевых преимуществ гибких рабочих пространств со стороны арендаторов является местоположение в деловых районах города в пешей доступности от метрополитена. Именно в такие места, которые отвечают данному параметру фиксируется самый высокий спрос и заполняемость объектов.

При оценке современных объектов офисной недвижимости на первый план выходят факторы внутреннего и внешнего окружения объекта. Для владельцев такого типа офисных площадей имеется возможность увеличивать доходность от помещения даже после сдачи в аренду, так как имеется возможность увеличения загруженности площади до 85 %, а также при помощи расширения набора предоставляемых сервисов.

Стратегии увеличения прибыльности от площадей офисной недвижимости необходимо учитывать при оценке инвестиционной привлекательности объектов. Существенным фактором при этом выступает общеэко-

номическая ситуация на рынке гибких рабочих пространств, так как данный сегмент рынка достаточно новый, активно развивается, демонстрируя высокий рост, что также дает возможность для получения высоких прибылей при инвестировании капитала. Гибкость является ключевым фактором, о котором необходимо будет помнить компаниям при адаптации занимаемых офисных площадей под новые условия рынка.

Литература

1. Даниелян Т. Р., Григорян Ж. Г. Недвижимость как объект инвестирования // PERSPECTIVE INNOVATIONS IN SCIENCE, EDUCATION, PRODUCTION AND TRANS PORT, 2013. - URL: https:// www.sworld.com.ua/kon-fer33/836.pdf.

2. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. - М: Альпина Паблишер, 2020. - 1316 с.

3. Лобанова Е.И. Основы оценки стоимости имущества: учеб. пособие. - Новосибирск: СГУГиТ, 2017. - 320 с.

4. Коваленко Е. В., Логинс Я. Г. Инвестиции в коммерческую недвижимость// Молодой ученый. - 2019. № 27 (265). - С. 113-115. - URL: https://moluch.ru/archive/265/61405.

5. Никишина О. Б. Характеристики инвестиционной привлекательности в зависимости от объекта инвестирования // Материалы Всероссийской научно-практической онлайн-конференции с международным участием и элементами научной школы для молодежи «Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития». - 2014. - С. 267-274.

6. Татаренко В. И., Вдовин С. А., Ушакова Е. О. Основные этапы плана геомаркетингового и геоаналитического исследования коммерческих объектов // Инновации и инвестиции. 2019. № 4. С. 119-123.

7. Недвижимость с коммерческим интересом. -URL: https:// ksonline.ru/343628/nedvizhimost-s-kommercheskim-interesom.

8. Федеральная служба государственной статистики по Новосибирской области. - URL: https://novosibstat.gks.ru/

9. Обзор рынка коммерческой недвижимости за октябрь 2019 г. - URL: https:// sibucom.ru/reviews/4/1520.

10. Cushman & Wakefield. Обзоры рынка коммерческой недвижимости. - URL: https://cwrussia.ru/analytics/reviews.

11. Коммерческая недвижимость Новосибирской области. - Режим доступа. - URL: https://www.ridasib.com/news/show/1050.

12. N1.ru недвижимость. - URL: https:// krasno-yarsk.n 1 .ru/view/11168063/?offer_map_kn_vari-ant&open_card_kn.

13. Мониторинг недвижимости. - URL: https://www.dn-nsk.ru/pressroom/news/monitoring-nedvizhimosti/obem-investitsionnykh-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-ro.

14. Интерфакс-Недвижимость. URL:https://realty.in-terfax.ru/ru/ana lytics/market_overview/113161.

15. Агентство инноваций Москвы. Анализ рынка гибких рабочих пространств Москвы: Спрос и предложение.

- uRL: https:// innoagency.ru/analiz-coworkings.

16. Cushman & Wakefield. Коворкинги: секрет успеха.

- URL: https://cwrussia.ru/analytics/reviews.

Features of evaluating the investment attractiveness of office

real estate objects Ushakova E.O., Vlasova N.A.

Siberian State University of Geosystems and Technologies Current trends in the development of the commercial real estate market in major cities are focused on the emergence of new segments, changes in the structure of supply and demand. The article considers the features of evaluating the investment attractiveness of office real estate objects. The analysis of the structure of the commercial real estate market and its development trends has been carried out, and the directions for the development of the office real estate segment have been determined. The analysis of methods for evaluating the investment attractiveness of commercial real estate objects allowed us to identify a number of factors that affect the investment attractiveness of office real estate objects. Indicators that characterize the investment attractiveness of various office real estate objects are determined. Trends in the development of office real estate due to the use of flexible workspaces in office premises are identified.

Keywords: real estate market, commercial real estate, office real estate objects, investment attractiveness, factors, evaluation methodology, flexible workspaces. References

1. Danielyan T. R., Grigoryan Zh. g. real Estate as an investment

object / / PERSPECTIVE INNOVATIONS IN SCIENCE, EDUCATION, PRODUCTION AND transport, 2013. - URL: https:// www.sworld.com.ua/konfer33/836.pdf.

2. Damodaran A. Investment assessment. Tools and methods for

evaluating any assets. - M: Alpina publisher, 2020. - 1316 p.

3. Lobanova E. I. Fundamentals of property valuation: textbook. sti-

pend. - Novosibirsk: Sgugit, 2017. - 320 p.

4. Kovalenko E. V., Logins Ya. g. Investments in commercial real

estate// Young scientist. - 2019. № 27 (265). - Pp. 113-115. -URL: https://moluch.ru/archive/265/61405.

5. Nikishina O. B. Characteristics of investment attractiveness de-

pending on the object of investment // Materials of the all-Russian scientific and practical online conference with international participation and elements of a scientific school for young people "Problems of Economics and construction management in an environmentally oriented development". - 2014. - Pp. 267274.

6. Tatarenko V. I., Vdovin S. A., Ushakova E. O. Main stages of the

plan of geomarketing and geoanalytical research of commercial objects / / Innovations and investments. 2019. No. 4. Pp. 119123.

7. Keal Estate with commercial interest. - URL: https:// ksonline.ru

/343628 /nedvizhimost-s-kommercheskim-interesom.

8. Federal state statistics service for the Novosibirsk region. - URL:

https://novosibstat.gks.ru/

9. Overview of the commercial real estate market for October 2019

- URL: https:// sibucom.ru/reviews/4/1520.

10. Cushman & Wakefield. Reviews of the commercial real estate market. - URL: https://cwrussia.ru/analytics/reviews.

11. Commercial real estate of the Novosibirsk region. - Access mode. - URL: https://www.ridasib.com/news/show/1050.

12. N1.ru real estate. - URL: https:// krasnoyarsk.n1.ru /view /11168063 /?offer_map_kn_variant&open_card_kn.

13. Monitoring of real estate. - URL:https://www.dn-nsk.ru /press-room /news /monitoring-nedvizhimosti/obem-investitsionnykh-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-ro.

14. Interfax-Real Estate. URL:https:// realty. interfax.ru /ru/ analytics/ market_ overview/113161.

15. The innovation Agency of Moscow. Analysis of the Moscow flexible workspaces market: Supply and demand. - URL: https:// innoagency.ru/analiz-coworkings.

16. Cushman & Wakefield. Coworking: the secret of success. -URL: https://cwrussia.ru/analytics/reviews.

X X О го А С.

X

го m

о

2 О M

о