CC BY
204
РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СТИМУЛИРОВАНИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Л.А. ИЛЬИЧЕВА
Институт управления, бизнеса и права, преподаватель
344068, г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 33А/47
Статья посвящена актуальной в настоящий момент теме — проблеме ипотечного кредитования в России и стимулирующей роли государства в развитии эффективных методов его функционирования в экономике.
Ключевые слова: ипотека; ипотечное кредитование; жилищный рынок; роль государства; законодательство.
Коды классификатора JEL: 021.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного кредитования — это создание законодательной базы и нормативное регулирование ипотеки с целью снижения рисков и повышения доступности жилья для населения.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:
• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан;
• кредитование жилищного строительства;
• государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) [3, с. 277],
• основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимостью являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг, «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности», указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и другие нормативные акты.
Введение в действие нового ГК РФ явилось серьезной основой создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного рынка недвижимости в России.
Российское законодательство не дает юридического определения собственности. В п. 1 ст. 209 ГК РФ указывается лишь на то, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в частности недвижимым имуществом.
В п. 2 ст. 209 говорится о том, что собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе — отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, право владения, использования и распоряжения имуществом, отдавать имущество под залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Но собственник обладает не только правами. Он несет и бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения (ст. 210, 211 ГК РФ). Это дисциплинирует и делает более ответственным собственника имущества.
В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Во второй части ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.
Впервые в российском законодательстве термин «ипотека» появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1, в котором в разделе II имелась целая глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, связанных с землей.
Однако развитие ипотечного кредитования, изменение на рынке недвижимости и социально-экономические реформы потребовали принятия нового закона — Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
© Ильичева Л. А., 2009
ТЕRRА ECONOMICUS (Экономичeский вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3 (часть 3)
ТЕRRА ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3 (часть 3)
116
Л.А. ИЛЬИЧЕВА
♦ регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и др.);
♦ в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;
♦ изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон «Об ипотеке», которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные, чем в ГК РФ, правила применительно к залогу в целом, которые имеют приоритет над общими положениями Гражданского кодекса.
Ряд законов и нормативных актов были направлены на финансовую поддержку населения в приобретении жилья и тем самым на развитие жилищного рынка в Российской Федерации.
Основные направления государственной политики в области жилищного финансирования нашли свое отражение в федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг., одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 и федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года», одобренной постановлением Правительства РФ от 03.12.2002 № 858 и других программах, ориентированных на специализированные группы граждан: работников бюджетной сферы, военнослужащих, жителей севера, инвалидов, сирот и др.
Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ является определяющим для ее успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участие в программе.
Данный механизм предусматривает гарантированность от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательного спроса на жилье в условиях жизненного уровня населения и возросшей макроэкономической нестабильности, а также осуществление государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью его мультипликативного экономического эффекта.
С возникновением последнего финансового кризиса, который в той или иной степени затронул экономики практически всех стран, в том числе и России, роль государства возросла еще больше. И здесь уже вопрос стоял не столько о том, чтобы стимулировать рост рынка жилья, сколько о том, как в условиях кризиса справляться с галопирующей просроченной задолженностью по ипотечным кредитам, чтобы эта проблема не достигла таким масштабов и не привела к таким серьезным последствиям, как в Америке, несмотря на то, что в России изначально не было таких предпосылок.
По опубликованным Центральным банком данным об ипотечном кредитовании физических лиц за 2008 г., общая задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 63% — до 995,2 млрд рублей. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в прошлом г. увеличилась в 13,4 раза — до 5,8 млрд рублей, по кредитам в валюте — в 17 раз, до 6,3 млрд руб. Наибольший рост просрочки пришелся на последний квартал 2008 г. Просроченная задолженность за последние месяцы увеличилась в 2 раза, в валюте — в три.
В большей степени пострадали госбанки и кредитные организации, работающие по стандартам ОАО «АИЖК». У банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки в кредитном портфеле составляет почти 2,2%. У банков, занимающих по величине активов места с 6-го по 20-е, — 0,4%, с 21-е по 50-е — 1,1%. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном портфеле пяти крупнейших российских банков достигла 10%. Просрочка по рублевым кредитам составила 0,89%. Значительная большая доля просрочки по валютным кредитам объясняется тем фактом, что заемщики, которые брали валютные кредиты, имеют рублевые доходы и при девальвации рубля их платежеспособность резко упала.
Крупнейшие банки активно внедряли ипотечное кредитование, участвуя в реализации нацпроекта «Доступное жилье». Наращивая количество ипотечных кредитов в портфеле, банки часто игнорировали вопрос их качества, выкупая при этом еще и ипотечные портфели более низкого качества, чем их собственный, у региональных банков.
Значительная доля просрочки была обеспечена заемщиками, которые, услышав заявления правительства о предоставлении помощи по выплате ипотечных кредитов, решили, что можно по ним не платить вообще. В конце прошлого г. правительство объявило о том, что государство готово предоставлять финансовую помощь в погашении кредитов гражданам, чьи доходы сократились в связи с кризисом, так как значительная часть прироста просроченной задолженности, зафиксированная регуляторами, была вызвана значительным сокращением доходов заемщиков в кризис. Усиливавшийся кризис усугублял этот процесс еще больше.
Пока речь идет об увеличении непроблемной просрочки — сроком до 90 дней, однако она вполне может перейти в статус проблемной, поскольку найти работу и восстановить платежеспособность для заемщиков сейчас трудно. По мере того как будет ухудшаться платежеспособность, а стоимость жилья падать (вместе с ней будет снижаться залоговая стоимость кредита), ситуация с просрочкой будет ухудшаться и доля «плохих» кредитов на балансах банков будет возрастать. В результате банки будут вынуждены формировать дополнительные резервы по проблемным ссудам, что приведет к снижению достаточности капитала банков.
Варианты решения из сложившейся ситуации предлагает АИЖК, при котором было создано Агентство реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, занимающееся реструктуризацией проблемных займов, выданных прежде всего по стандартам АИЖК, по фиксированной ставке и в российских рублях. Валютные или плавающие
РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СТИМУЛИРОВАНИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
117
кредиты госкорпорация будет реструктурировать в том случае, если банк заемщика не предлагает такой возможности, либо если условия банка не выгодны. Механизм реструктуризации таков: у заемщика нет просрочки — кредит переводится в рубли или новую, фиксированную ставку. Если просрочка есть — вместе с изменением условий заемщику дают стабилизационный кредит, так же как и потерявшему работу.
Некоторые специалисты считают, что перевод кредита в рубли делает программу для большинства заемщиков недоступной — ставки по рублевым кредитам сильно повысились, а курс рубля снизился. Заемщики не пройдут по доходам, ведь именно из-за недостатка дохода они и брали кредиты в валюте. Предлагают перевести валютный кредит в рубли по курсу на фиксированную дату, например на 1 декабря 2008 г., на что АИЖК возражает, что оно готово помогать заемщикам, но не заниматься благотворительностью.
Для помощи заемщикам государство само помогло АИЖК. В 2009 г. госкорпорация получила финансирования до 300 млрд рублей. Часть этих средств и будет потрачена на реструктуризацию кредитов заемщиков.
Например, государство намерено поддержать не только должников, но и тех, кто только собирается брать ипотечный кредит. В правительстве обсуждается программа предоставления средств банкам для выдачи кредитов по ставке ниже 15% в г. при ныне существующих 18-20%.
Также рассматривается вопрос предоставления льготных ипотечных кредитов тем гражданам, которые будут готовы перебраться на постоянное место жительства в другой регион, туда, где для них найдется работа. АИЖК намерены разработать стандарты льготной ипотеки для этой категории граждан. Переезд в другой регион всегда воспринимается как чрезвычайное событие. Возможность миграции из одного региона в другой будет зависеть от суммы подъемных денег и условий на месте. Те деньги, о которых идет речь сейчас, — 100 тыс. рублей — вряд ли заставят сдвинуться человека с места, а вот возможность приобрести квартиру на льготных условиях будет вполне привлекательным стимулом для тех, кто решит покинуть обжитые места. По традиции, наиболее привлекательные места — это Юг России, от Волгограда до Краснодарского края, власти которого сейчас готовы принимать безработных на олимпийские стройки.
Тем временем в Совете Федерации заявили, что там считают необходимым подготовить законопроект, предусматривающий выплату заработной платы с начислением стажа домохозяйкам, воспитывающим трех и более детей.
Одновременно депутаты Госдумы внесли законопроект, который позволит гражданам досрочно гасить ипотечные кредиты, причем без выплаты банку дополнительных комиссий за это. Главное, чтобы заемщик предупредил банк о расторжении договора за месяц до полного погашения кредита.
Закон призван закрепить право граждан — клиентов банков на досрочное расторжение кредитного договора по ипотеке. В случае его принятия заемщики смогут досрочно погашать свои обязательства перед банком. Банк при этом будет лишен права требовать с заемщика выплаты штрафа за досрочное погашение кредита, даже если такой штраф был предусмотрен договором ипотечного кредитования. А чтобы соблюсти законные интересы банка, авторы законопроекта предложили обязать заемщика загодя уведомлять кредитора о досрочном расторжении договора: не менее чем за тридцать дней до дня возврата денежных средств по ипотечному кредиту. Иными словами, заемщику ничто не помешает быстро погасить кредит в одном банке, чтобы, например, перекредитоваться в другом.
В условиях кризиса некоторые банки в одностороннем порядке меняют условия кредитного договора по ипотеке, что существенно осложняет жизнь заемщиков. В то же самое время банки сохраняют ограничения на досрочное погашение кредита в виде штрафов и даже прямого запрета в течение полугода или года. Депутаты предлагают не ждать «милостей» от банка-кредитора, а гасить кредит без всяких дополнительных комиссий.
Коммерческие банки не видят серьезных рисков для себя в этом законе, так как в условиях дефицита ликвидности каждый из них будет только рад досрочному возврату полной стоимости кредита. Между тем, некоторые банкиры не согласны с данным законопроектом, мотивируя свое мнение тем, что все вопросы, связанные с досрочным расторжением кредитного договора, изменением процентных ставок, отменой комиссий, должны регулироваться только договором между кредитором и заемщиком, так как он заключается на принципе свободного выбора.
В свою очередь, крупные банки в массовом порядке готовят собственные программы поддержки граждан, взявших ипотечные кредиты и потерявших работу. Программа реструктуризации ипотеки ОАО «АИЖК» охватывает слишком узкую категорию заемщиков и требует доработки, а проблемы с погашением ипотеки у банкиров возникают уже сейчас. Впрочем, учитывая размах кризиса и его продолжительность, в итоге будут востребованы все программы, считают эксперты.
Первым о разработке собственных программ поддержки ипотечных заемщиков, лишившихся в кризис доходов для оплаты кредитов, заявил Сбербанк. Крупнейший банк страны готов предоставлять отсрочки или рассрочки по кредитам сроком от полугода до г. либо выдавать новый кредит на погашение предыдущего, но пока что ни одна из схем на практике не применяется.
Собственную программу поддержки ипотечных заемщиков, потерявших работу или основной источник дохода, разрабатывает и ближайший розничный конкурент Сбербанка — ВТБ 24. Она предполагает реструктуризацию кредита через выплату в течение срока до трех лет только процентных платежей по нему. При невозможности делать это самостоятельно заемщик сможет получить на эти цели стабилизационный кредит.
Собственную программу реструктуризации ипотеки утвердил и банк «Уралсиб». Он, в частности, будет помогать заемщикам снижением суммы ежемесячного платежа за счет увеличения срока до максимально возможного в рамках выбранной заемщиком программы.
Причин всплеска активности банков в разработке собственных антикризисных программ поддержки ипотечных заемщиков при наличии программы АИЖК несколько. Программа АИЖК, хотя и предусматривает получение банками финансирования от агентства на годовую реструктуризацию ипотечных кредитов заемщикам, распространяется на очень узкий круг кредитов. В частности, не проходят кредиты на покупку больших квартир, новостроек, по цене выше среднерыночной, заемщиками, для которых купленное в кредит жилье является не
ТЕRRА ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3 (часть 3)
ТЕ1^А ЕС01\ЮМ!С118 (Экономический вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3 (часть 3)
118
Л.А. ИЛЬИЧЕВА
единственным, заемщиками, которые обладают любым другим видом собственности, поэтому воспользоваться этой программой смогут не многие. По оценке экспертов, по критериям АИЖК не проходит половина выданных в стране ипотечных кредитов.
Есть претензии у банкиров и к самому механизму реструктуризации, предложенному АИЖК. Рефинансируя банкам оказанную ипотечным заемщикам поддержку, АИЖК становится сокредитором и получает право требования по заложенному имуществу. Если заемщик все-таки не расплатится по кредиту, есть опасность, что компенсировать свои убытки за счет реализации залога банк полностью не сможет.
Все же масштаб поддержки ипотечных заемщиков, потерявших работу в кризис, негосударственными банками существенно меньше, чем государственными игроками. Большинство банков готовы увеличивать срок кредита, корректировать штрафные санкции или уменьшать платеж, но полностью отказаться от каких-либо поступлений по ипотеке на период кризиса не готовы. Поэтому в случае полной неспособности оплачивать даже сниженные платежи по кредиту коммерческие банки будут настаивать на продаже залога, а в случае, если жилье единственное, все-таки воспользоваться программой АИЖК. Таким образом, на практике действуют обе программы. Возможно, с помощью агентства банки будут реструктурировать кредиты наиболее проблемных заемщиков, а с помощью собственных программ поддержки — тех, кто способен хоть что-то платить по кредиту. В такой ситуации у АИЖК существует значительный риск не возврата средств, выданных на поддержку ипотечных кредитов.
Вслед за автокредитами государство может начать и субсидирование процентной ставки по ипотеке.
В настоящее время перед министерством регионального развития поставлена задача разработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам на жилье экономкласса. Ранее банкиры высказывали разные предположения о том, какие и кому могут быть предоставлены субсидии: это и ставка ниже 10% как важный для заемщиков ориентир, и субсидирование одного или нескольких процентных пунктов ставки для отдельных категорий заемщиков. Они ссылались на то, насколько субсидирование оживило автокредитование. Многие регионы сами готовятся вводить программы субсидирования ипотечных ставок.
Пока доля ипотечных сделок на рынке купли-продажи жилья снижается, поэтому любая массовая программа субсидирования оживит спрос и на квартиры, и на кредиты. Но если субсидировать ставку, уровень качества заемщиков будет заведомо ниже, а иски банков и государства выше, так как ипотека — длинный кредит и неизвестно, сколько лет будет продолжаться субсидирование. Некоторые специалисты считают более правильным субсидировать первый взнос, что способствует более качественному отбору заемщиков, у которых просто недостаточно сбережений. Существует и мнение, что субсидировать нужно ставки как по действующим, так и по вновь выдаваемым кредитам. Первое позволит снизить платежную нагрузку на заемщиков и частично нивелировать для них последствия кризиса. Второе поможет существенно увеличить объемы жилищного кредитования. Размер субсидии целесообразно устанавливать с таким расчетом, чтобы вернуть ставки на докризисный уровень, так как в настоящий момент существует огромная диспропорция между существующими ставками по ипотечным кредитам в 17-20% и ставкой рефинансирования ЦБ, которая зафиксировала свою докризисную минимальную ставку в 10%.
Все существующие на сегодняшний день проблемы на рынке ипотечного кредитования лишний раз подчеркивают роль государственного регулирования в данном секторе экономике — возможно, доминирующую роль в кризисных условиях.
ЛИТЕРАТУРА
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
2. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007.
3. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
4. www.banki.ru.
5. www.ahml.ru.
6. www.kvadroom.ru.
7. www.rin.ru.
8. www.finmarket.ru.
9. www.rbk.ru.
