CC BY
67
В нескольких метрах от банка
Перспективы развития ипотеки в Москве в основном связаны с совместными партнерскими программами девелоперов и банков.
Мила БОЙКОВА
Источники (рис. 1-4): Банк России, расчеты АИЖК.
Людям надо где-то жить
Подводя итоги первого года работы (с 21 мая 2012 года) кабинета министров Дмитрия Медведева, в пресс-службе Правительства РФ отметили, что в России в 2013 году продолжается рост показателей по вводу нового жилья и по объему ипотечного кредитования. За 2012 год у нас было выдано почти 700 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму, превышающую 1 трлн руб., — это в 1,3 раза выше показателей 2011 года.
По наблюдению экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), такие объемы являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России.
Для сравнения: в предкризисном 2008 году было предоставлено 349,5 тыс. ипотечных займов на сумму 655,8 млрд руб., что в два раза уступает уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза в денежном выражении. И свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2,5% и 50,3 млрд руб. на 01.01.2013 против 4,1% и 60 млрд руб. на 01.01.2012).
По данным Банка России, на конец 2012 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,04% (95,35% годом ранее).
По информации Центробанка, за период с января по март этого года было выдано 141 984 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн руб., что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Однако, согласно анализу месячной динамики предоставления ипотечных кредитов, произведенному специалистами АИЖК, темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться, составив в марте 2013 года 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012-го, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении; рис. 1). Снижение темпов роста рынка обусловлено, с одной стороны, исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов: рынок недвижимости пребывал в кризисном состоянии 2008 года и ударными темпами восстанавливался после кризиса, с другой — этому способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение потребительского спроса. Так, в марте 2013 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,1 п.п. и составила 12,9%, что на 0,8 п.п. выше уровня марта 2012 года (рис. 2). Данный уровень процентной ставки по ипотечным кредитам на 5,88 п.п. превысил зафиксированный Росстатом показатель месячной инфляции.
Однако в первый весенний месяц этого года ряд банков (не менее шести активных участников, включая лидеров рынка) произвел снижение ставок как по всей линейке основных продуктов, так и в рамках отдельных сегментов (до оформления собственности, кредиты в валюте и т.п.). Начало указанным изменениям положил Сбербанк, снизив с 1 марта ставки по своим ипотечным продуктам на 1 п.п. (см. комментарий Натальи Алымовой об ипотеке в Сбербанке).
При отсутствии внешних шоков в 2013 году есть вероятность укрепления тренда к снижению ставок. В значительной мере это будет происходить в форме специальных программ и акций на временной основе.
Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 он составил 2094,3 млрд руб., что на 36% превышает уровень соответствующего
ТЕМПЫ ЗАМЕДЛИЛИСЬ
СТАВКИ РАСТУТ
Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2011-2013 годах, помесячно
2013/2012, темпы роста, правая ось
%
-140
04 05 06 07 08 09 2011 и 2012: январь-декабрь; 2013: январь-март
Рис. 2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца в 2010-2013 годах, % годовых
14,5-
14 13,5 13 12,5 12 11,5 11
01 04 07 2010
10 01 04 07 2011
10 01 04 07 10 01 03 2012 2013
62
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (135) 2013
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
РИА.НОВОСТИ.
периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей.
При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, — сообщают аналитики АИЖК, опираясь на статистику Банка России, — не имеющих просроченной задолженности, на 01.04.2013 составила 96,2% от всего объема ипотечного портфеля, а доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более составила
I,71% по сравнению с 3,69% годом ранее (рис. 3). Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и в абсолютном выражении. С начала 2012 года он сократился с 68,8 до 48,6 млрд руб., в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 1,5 до 2,1 трлн рублей.
В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности, составив на 1 апреля этого года 2% (рис. 4). Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 1,41% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года, по валютной задолженности —
II,79%, а объем просроченных валютных платежей — 14 млрд руб., что составляет 33,5% от всего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 5,7%.
При отсутствии общеэкономических катаклизмов в 2013 году вероятно укрепление тренда к снижению ставок — в виде специальных программ -и акций.
12 плюсов Сбербанка
В этом году главный банк страны лидирует на ипотечном рынке и по количеству выданных кредитов, и по богатству ассортимента кредитных жилищных программ на покупку или строительство объектов недвижимости.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании ООО «БЕСТ-Новострой»: «Условия получения ипотечных кредитов смягчаются, программы банков совершенствуются. Сейчас много привлекательных программ для покупателей новостроек. Например, «Доступная столица» от Сбербанка позволяет покупать жилье на начальной стадии готовности, то есть по самым низким ценам — в кредит по ставке 12% и без дополнительного обеспечения.
Акция Сбербанка «12-12-12», действующая с 1 марта по 31 августа текущего года, заметно повысила продажи
ИПОТЕКУ ВОЗВРАЩАЮТ ИСПРАВНО
КРЕДИТЫ В ВАЛЮТЕ ПРОБЛЕМНЕЕ
Рис. 3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2012 годах, %
Рис. 4. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011-2013 годах, %
Без просрочки От 1 до 30 дней От 31 до 90 дней Свыше 90 дней
апрель 2013
По рублевым кредитам
Общая
По валютным кредитам
Примечание: Падение доли просроченной задолженности ~ по ипотечным кредитам в иностранной валюте в декабре 2012 года вызвано проведенной Сбербанком России кон-_ вертацией просроченной задолженности из иностранной валюты в рубли.
01 03 05 07 2011
01 03 05 07 2012
01 03 2013
15
12
9
6
3
0
Следствием постепенного роста ставок по ипотечным кредитам явилось сокра щение потребительского спроса.-
Обратная ипотека — передача владельцем своего жилья в залог банку либо государственной структуре в обмен на кредит. Ссуда выдается под определенный процент. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной прямой ипотеки заключается в том, что заемщик единоразово или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Финуч-реждение реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. Обратная ипотека — это альтернатива договору пожизненной ренты.
строящихся объектов недвижимости. В «БЕСТ-Новострой» ипотека по данной программе предлагается покупателям квартир в ЖК «Новое Бутово», «Одинцовский парк», «Новые Ватутинки» и «Марьино Град».
Программа «12-12-12», как и все остальные проекты кредитования Сбербанка, имеет ряд преимуществ, среди которых, например, то, что добровольное страхование жизни и трудоспособности заемщика не влияет на величину процентной ставки, при этом справка о доходах может быть предоставлена по форме банка. В целом потенциальному заемщику для подачи заявки на ипотеку достаточно предоставить лишь паспорт гражданина РФ».
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»: «На сегодня акция Сбербанка «12-12-12» является уникальным по своей доступности предложением на рынке. Согласно условиям акции ставка по кредиту независимо от периода (до и после регистрации ипотеки) составляет 12% годовых, минимальный первоначальный взнос — 12% от стоимости объекта недвижимости, максимальный срок кредитования — 12 лет».
Мария Литинецкая, гендиректор компании «Ме-триум Групп»: «В Сбербанке интересно брать кредит тем, кто получает зарплату на карточку банка, из документов потребуется только заявление и паспорт, плюс номер карты».
Эксперты компании «Пересвет-Инвест» подчеркивают, что ипотечные программы от Сбербанка наиболее популярны у покупателей. Сказывается и надежность банка, и различные специальные программы, в том числе для молодых семей.
АИЖК может перекредитовать граждан
Стандарты кредитования по продуктам АИЖК в части требований к малоимущим заемщикам в 2012 году остались без изменений. Однако в 2012 году значительно расширилась продуктовая линейка АИЖК. 1 апреля этого года был запущен еще один новый ипотечный продукт — «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» (КПК). Продукт предназначен для заемщиков, которых
не устраивают текущие условия кредитования, и предоставляет им возможность перекредитоваться по условиям, действующим в агентстве. КПК позволяет переоформить уже имеющийся ипотечный кредит вне зависимости от того, в какой организации он был взят и в какой валюте.
Ставки перекредитования соответствуют стоимости ипотечного продукта АИЖК «Стандарт» и начинаются от 9,2% годовых в рублях. Кроме того, заемщик может перекредитоваться как по фиксированной, так и по комбинированной ставкам, величина которых время от времени пересчитываете^ в зависимости от уровня инфляции (но не может превышать 17% в рублях).
Меры предосторожности
Эксперты рынка отмечают наличие некоторых пробелов в законодательстве по ипотеке, а также неотработанность имеющихся технологий получения ипотечных займов.
Ирина Доброхотова: «Важными мерами, которые направлены на повышение качества ипотечного кредитования, являются обсуждаемые сейчас поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно: ограничение суммы ипотечного кредита до 90% от стоимости жилья, так как при первоначальном взносе менее 10% у банка возникают достаточно высокие риски невозврата кредита; введение обязательного ипотечного страхования при сумме первоначального взноса менее 30%, что защитит в первую очередь заемщиков; право приобретать ипотечную страховку не только заемщику, как это сейчас предусмотрено законодательством, но и банку-кредитору.
Изменения предлагается внести и в закон «О несостоятельности (банкротстве)». В ноябре 2012 года Госдума приняла законопроект, закладывающий механизмы банкротства россиян (физлиц) и регулирующий их правовое положение в этой ситуации. Закон, в случае его утверждения, должен будет ввести в правовое русло взаимоотношения банков с должниками. Предполагается, что россияне, попавшие в трудную жизненную ситуацию, сами смогут обращаться в суд с заявлением о реструктуризации имеющихся у них долгов».
Эксперты АИЖК называют серьезной проблему, связанную с уступкой прав по кредитам, которые были выданы банками физическим лицам, а потом переданы небанковским организациям (в частности, коллекторам). После утверждения Постановления Пленума Верховного суда РФ №17 от 28.06.2012 такая уступка фактически была признана незаконной, если иное не было прямо указано
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (135) 2013
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
64
при заключении договора с заемщиком. Понятно, что это было сделано с целью защитить потребителя финансовых услуг от недобросовестных кредиторов и взыскателей. К сожалению, позиция ВС РФ по данному вопросу вступила в противоречие с ранее высказанным мнением Высшего арбитражного суда.
Проблема действительно актуальна: на практике начались отказы судов при обращении взыскания на заложенное имущество. Случались отказы и банкам, и АИЖК, и ипотечным агентам. Если мы говорим о том, что сделка по переуступке прав незаконна, то мы ставим под сомнение сразу все сделки секьюритизации (секьюритизация, от англ. securities — «ценные бумаги», — одна из форм привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки, например портфель ипотечных кредитов. — Ред .). И та стратегия развития ипотечного рынка, которая была принята правительством, делает основной упор на развитие именно этого сегмента.
Мария Литинецкая: «Развитию ипотеки в целом способствовало бы введение единых баз данных как по кре-
дитным историям, так и по юридическим лицам или объектам недвижимости. Также хотелось бы заменить бумажный документооборот на электронный. Это существенно снизит материальные затраты и время».
Нормы роста на будущее
Правительство на ближайшие несколько лет обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный, — отмечают эксперты АИЖК. Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%. В итоге, сложив обе цифры, мы получим 6,9% годовых. Сейчас по некоторым программам, разработанным АИЖК, кредит можно получить под 8-10% годовых. Однако не все зависит только от нашей экономики. Так, в этом году ставки вынудил повышать мировой финансовый кризис, из-за чего у банков возникли сложности с привлечением дешевого финансирования.
По прогнозам экспертов АИЖК, в 2013 году будет выдано около 650-800 тыс. ипотечных кредитов на сумму
Новая ипотека от Сбербанка
О том, что изменилось в условиях предоставления ипотечного кредитования в Сбербанке в 2012-м и начале 2013 года, рассказала Наталья Алымова, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России.
В 2012 году Сбербанк установил новый рекорд выдачи жилищных кредитов в объеме 455 млрд руб. За I квартал 2013 года таких займов предоставлено на сумму 92 млрд руб. В апреле установлен рекорд месячной выдачи — 49,3 млрд руб. В сумме за первые четыре месяца этого года Сбербанк выдал жилищных кредитов на 17,5% больше по сравнению с аналогичным
периодом 2012 года (+ 21,1 млрд руб.). В течение 2012 года и I квартала 2013 года Сбербанк проводил мероприятия по либерализации условий ипотечного кредитования и повышению его доступности.
Значимые изменения в сроках рассмотрения заявок на ипотечные кредиты произошли в начале 2012 года после перевода основной линейки продуктов на технологию «Кредитная фабрика», которая позволила сократить время рассмотрения стандартного пакета документов по большинству заемщиков до 36-48 часов. Основные изменения для первичного рынка недвижимости были связаны с повышением доступности кредитования за счет упрощения обеспечения на суммы кредита до 1,5 млн руб. Даже если объект не аккредитован Сбербанком, ипотечный заем на сумму до 1,5 млн руб. предоставляется на условиях поручительства физических лиц на период строительства. Если же строящийся дом аккредитован в Сбербанке, то для получения кредита, вне зависимости от его суммы, достаточно залога имущественных прав требования (то есть заемщик обязан зарегистрировать в Росреестре договор долевого участия на покупку будущей квартиры и ипотеку). Кроме того, на смену акции «2012» (в рамках продукта «Ипотека с государственной поддержкой», по которому в 2012 году было выдано более 45 млрд руб. и ставка после регистрации
ипотеки не превышала 11% годовых в рублях) в марте этого года Сбербанк запустил новую программу приобретения строящегося жилья «12-12-12»: речь идет о ставке 12% годовых в рублях (до и после регистрации ипотеки), первоначальном взносе 12% на срок кредитования до 12 лет (включительно). По сравнению с предыдущей акцией банком снижен минимальный первоначальный взнос с 20 до 12% от стоимости приобретаемого жилья. С учетом высокого спроса срок действия акции «12-12-12» в мае 2013-го был продлен до 31 августа этого года. С начала лета одним из наиболее существенных изменений для вторичного рынка жилья стала акция для молодых семей: при подаче заявки с 1 июня по 31 августа этого года заемщик может получить скидку к стандартной процентной ставке (от 12 до 14% годовых в рублях) до 2,5 п.п. (в зависимости от количества детей в семье,срока кредитования, первоначального взноса и категории заемщика). Банк рекомендует брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает доход. Это позволяет исключить риск значительного увеличения размера ежемесячного платежа при росте курса иностранной валюты. В 2013 году Сбербанк планирует выдать жилищных кредитов не меньше, чем в 2012 году: от 450 до 550 млрд руб., — это означает рост около 20%».
ПОКУПАЮТ МЕНЬШЕ, И ТО С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ
ЦЕНЫ СНИЖАЮТСЯ НА ФОНЕ РОСТА ИНФЛЯЦИИ
Рис. 5. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в 2006-2012 годах, %
— Доля прав собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой, в общем количестве прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, % Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках
с жильем, правая ось, тыс. шт. %
30 25 20 15 10 5 0
тыс. шт
150
2000 140
1600 130
1200 120
800 110
100
0 90
II III 2010
II III 2011
II III 2012
Рис. 6. Динамика индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках в 2007-2012 годах, %
Первичный рынок, период с начала отчетного года, % к соответствующему периоду предыдущего года Вторичный рынок, период с начала отчетного года, % к соответствующему периоду предыдущего года Инфляция, период с начала отчетного года, % к соответствующему периоду предыдущего года
I II III IV 2007
II III 2008
II III 2009
II III 2010
II III 2011
II III 2012
IV
IV
IV
IV I
V I
IV I
V I
IV I
Источник (рис. 5-6): расчеты АИЖК.
1-1,2 трлн руб. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка замедлятся примерно до 20%. Однако такой рост является скорее нормой, так как более высокие темпы свидетельствуют в сложившихся условиях скорее о перегреве рынка (рис. 5, 6).
Антон Северьянов, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья»: «Вслед за ухудшением общей макроэкономической ситуации в стране наблюдается снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в начале этого года. Дополнительное влияние на это оказывает отсутствие такого прошлогоднего драйвера, как предвыборная кампания. Данное явление всегда сопряжено с дополнительными денежными поступлениями в экономику, что приводит к увеличению платежеспособности отдельных категорий населения.
Существует высокая вероятность продолжения роста ипотечных ставок в стране, учитывая нестабильность в мировой экономике и ее влияние на макроэкономическую ситуацию в России. Несмотря на это объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2013 году все же
В текущей экономической ситуации потенциал роста рынка ипотеки исчерпан: круг домохозяйств, способных взять кредит на квартиру, ограничен.
превысит уровень прошлого года. Однако темп роста к предыдущему году снизится до 10-15%.
При условии резкого ухудшения ситуации в мировой экономике объем ипотечного кредитования может оказаться ниже уровня 2012 года».
Объемы ипотечного кредитования будут увеличиваться в первую очередь за счет первичного рынка жилья. Константин Шибецкий: «Доля новостроек постоянно растет. Все ожидают снижения ипотечных ставок. Конечно, корректировка процентных ставок будет происходить, но это будет медленный процесс. Возможны изменения в пределах 0,5-1 п.п. Вполне возможно, что к концу года уровень процентной ставки достигнет 12,4%. На сегодня спрос со стороны покупателей остается высоким, что по-
зволяет прогнозировать продолжение тенденции увеличения количества ипотечных сделок на рынке недвижимости и как следствие рост объемов ипотечного кредитования».
Александр Пыпин, директор аналитического центра портала «ГдеЭтотДом.РУ»: «В текущей экономической ситуации в стране потенциал роста рынка жилищного кредитования практически исчерпан, так как круг домохозяйств, которые способны и хотят взять и обслуживать кредит на квартиру при текущем уровне доходов, доступности жилья и кредитов, ограничен. Многие из тех, кто в состоянии, уже привлекли займы в предыдущие годы, либо не планируют брать кредиты, так как считают свои жилищные условия приемлемыми, либо могут улучшить их с использованием иных инструментов. В 2013 году рынок ипотечного кредитования еще покажет рост, однако в 2014-м он будет близок к нулю. Чтобы поддержать темпы выдачи кредитов, добиться роста объемов кредитования, банки будут более агрессивно рекламировать преимущества ипотечного кредитования и необходимость улучшения жилищных условий среди тех домохозяйств, которые сейчас считают их приемлемыми, более активно будут взаимодействовать с застройщиками новостроек и загородных поселков, постепенно увеличивая долю сделок на рынке, которые осуществляются с использованием ипотечных займов. Будет развиваться и ипотечное кредитование на земельном рынке. Таким образом, основным направлением развития станет разработка и запуск новых продуктов и поиск новых рыночных ниш, вплоть до обратной ипотеки».
Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домусфинанс»: «Несомненно, рынок ипотеки в этом году будет стабильно развиваться. В конце прошлого года увеличение ставок немного снизило доступность ипотечного продукта, и в результате некоторые заемщики заняли выжидательную позицию, присматриваясь к рынку и анализируя его. И уже в ближайшем будущем они могут реализовать свои планы по приобретению жилья, учитывая тот факт, что Сбербанк и ряд других финансовых институтов недавно вновь понизили ипотечные ставки. В конце концов, ипотека сегодня остается практически единственным инструментом решения жилищного вопроса, и поэтому ее популярность будет расти».
66
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (135) 2013
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
