CC BY
35
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Расцвет ипотеки в 30 лет
Если инфляционное давление удастся удержать, ставки по ипотечным кредитам в этом году будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в России, а сроки — самыми продолжительными.
Мила Оттепель
БОЙКОВА В 2010 году в РФ, по данным Агентства по ипотеч-
ному жилищному кредитованию (АИЖК), было выдано 301,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд руб. (что почти в 2,5 раза выше уровня 2009 года по объему и более чем в 2,3 раза — по количеству). Согласно данным Индекса состояния ипотечного рынка DeltaCredit, рост отечественного рынка ипотеки составил в прошлом году 150%. Однако в 2011-м многое свидетельствует о том, что темпы замедлятся до 50-55% от названного показателя. Действительно, 2010 год стал периодом интенсивной оттепели ипотечного рынка после полутора лет практически полной кризисной заморозки. Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка РФ: «Ипотечное кредитование постепенно возвращается к докризисным объемам. В 2010 году Сбербанком России было выдано 221 млрд руб., или 241 тыс. жилищных кредитов, что в 2,6 раза превышает показатели 2009 года, причем на конец прошлого года пришелся рекорд и по месячной выдаче — 36 млрд руб. (для сравнения: докризисный максимум в июне 2008 года —
Заемщики в любой цивилизованной стране мира не должны отвечать всем своим имуществом по ипотечным кредитам.
33 млрд). Также на конец 2010 года пришелся и пик общего объема розничного портфеля — 1,3 трлн рублей».
Отрадно, что увеличиваются сроки кредитования: в 2010 году в Сбербанке выдано 29 525 кредитов на период от 20 до 30 лет. На срок от 10 до 20 лет за тот же год предоставлено 82 791 кредит (по ставке от 9,5 (!) до 15,25% годовых в рублях).
Аналогичная оптимистичная картина по масштабам кредитования наблюдалась не только в крупных госбанках, но и в частных финансовых структурах, ориентированных в основном исключительно на кредитование покупки недвижимости. Елена Клепикова, председатель правления Банка Жилищного Финансирования: «По объему выданных ипотечных кредитов наш банк стабильно входит в десятку крупнейших по России. Если в 2009 году этот показатель составлял 1,5 млрд руб., то в 2010 году — уже 4,5 млрд рублей».
Алексей Успенский, заместитель председателя правления КБ «Русский ипотечный банк»:
«В 2009 году у нас было выдано ипотечных займов на 200 млн руб., в 2010 году — на 1,4 млрд, за январь-февраль этого года — уже на 155 млн».
И кредитный портфель ипотечного монобанка РеКаСге^ на 31.12.2010 в совокупности составил 51,1 млрд руб., впервые преодолев важный рубеж в полсотни миллиардов рублей. Причем Ре^аСге^ в наше непростое время на фоне фактической приостановки валютного кредитования (из-за опасения заемщиков стать заложниками серьезного дисбаланса валютного курса) продолжает успешно выдавать ипотеку в долларах США (от 7% годовых) — таков, по утверждению аналитиков банка, каждый пятый здешний заем.
Средневзвешенная ставка ипотечных кредитов в рублях в 2010 году постепенно снижалась, составив 13,1% (по итогам 2009 года — 14,3%; график 1).
Учитывая эту тенденцию, АИЖК прогнозирует в 2011 году стабилизацию ставок по кредитам в рублях на уровне 11,8-13%, в валюте — на уровне 10,2-11,2%. Однако, если говорить об общей динамике, то в первую очередь ставки зависят от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. 28 февраля 2011 года ЦБ уже увеличил ставку рефинансирования на 0,25% — до 8%, а индекс потребительских цен в начале марта превысил 3%. Но в случае если инфляционное давление все-таки удастся удержать, — предполагают аналитики АИЖК, — ставки по ипотечным кредитам в этом году будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в России.
Кредит под 8% на 8 лет за 8 дней
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Несмотря на то что брать кредит в валюте сегодня экономически выгодно и предложение программ достаточно разнообразное, люди опасаются финансовых рисков, поэтому доля валютных ипотечных займов сегодня не превышает 10% от общего количества». Клиенты банка предпочитают рубли, при этом в Сбербанке действует одно из лучших предложений по рынку.
Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам: «Только Сбербанк смог предложить в 2010 году и в начале этого года уникальные программы, стимулирующие строительство недвижимости в Московском регионе: «10-10-10» и «888». Последняя акция, актуальная до 30 июня, предполагает кредитование под процент на уровне ставки рефинансирования ЦБ — 8% годовых в рублях. Первоначальный взнос самого заемщика в покупку недвижимости должен составлять не менее 50% от суммы кредита, которая в свою очередь определяется платежеспособностью клиента.
В данный момент именно Сбербанк предлагает реально эффективную процентную ставку от 9,5-10% годовых в рублях по ипотечным базовым продуктам. Причем наряду со стандартными (покупка готового жилья, инвестирование в новостройки, строительство индивидуального жилого дома) банк предлагает многочисленные специальные программы (на строительство дачи, гаража, покупку земли под дачу, квартиры на первичном рынке с привлечением субсидий государства, рефинансирование жилых кредитов, полученных заемщиком в других банках). Только на цели рефинансирования за 2010 год выдано 130 кредитов.
В РУБЛЯХ — ПЕРСПЕКТИВНЕЕ
График 1. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2010 годах (поквартально накопленным итогом с начала года), %
— Ставка по рублевым кредитам — Ставка по валютным кредитам
Источник: АИЖК.
II III 2006
II III 2007
II III 2008
II III 2009
I II III IV 2010
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Таким образом, Сбербанк удовлетворяет всему спектру спроса на рынке недвижимости. (Как следствие, около 60% сделок по ипотеке в «МИЭЛЬ» приходится на Московский банк Сбербанка РФ.)
Кроме того, только Сбербанк действительно выполняет социальную функцию на нашем рынке кредитования
В краткосрочной перспективе (один-два года) проявится тренд на снижение цены кредитования и требований к заемщикам.-
Источник: АИЖК.
недвижимости. Кредитуя молодые семьи, банк принимает пониженный первоначальный взнос: для семьи с ребенком — от 10%, без детей — от 15% (при среднерыночных от 20%)».
Добавим, что Сбербанк изыскал одним из первых на рынке (с 19 апреля 2010 года) резервы для отмены комиссии по выдаче кредита, что позволило заемщикам заметно сократить расходы при кредитовании по ипотеке — на 1,5% от суммы кредита по договору (минимум 15 тыс. руб., максимум — 90 тыс. руб.). При этом покупка жилья через ипотеку на первичном и вторичном рынках в банке возможна и без поручителей.
Как отмечается в отчете аналитического центра «Русипотека», «Сбербанк включил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов — кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления.
В рамках некоторых программ предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу)».
Агентурные данные
Из хороших новостей по ипотеке стоит упомянуть о деятельности АИЖК, портфель которого за 2010 год увеличился на 23%. Агентством было рефинансировано 48,3 тыс. кредитов на общую сумму более 54,7 млрд руб.,
что составляет 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в прошлом году ипотечных кредитов.
По инициативе Агентства в начале 2010 года создана его дочерняя структура «Страховая компания АИЖК», цель которой — повышение доступности ипотеки за счет развития нового для российского рынка страхования ипотечных обязательств. Внедрение этого инструмента позволяет защитить банки от риска невозврата кредитов, размер первоначального взноса для застраховавшегося заемщика может быть значительно снижен, например, с 30 до 10%. Кроме того, заемщик в случае дефолта не несет дополнительных расходов, если средств от продажи заложенного имущества окажется недостаточно для того, чтобы рассчитаться с банком. В этом случае страховщик в рамках страхового покрытия погашает требования кредитора к заемщику. В настоящее время ОАО «СК АИЖК» уже заключило 16 договоров так называемого облигаторного перестрахования, обеспечив заемщикам возможность выбирать страховую компанию, предоставляющую оптимальные условия страхования ответственности по ипотечному кредиту в 60 регионах России. На сегодня, по предварительным данным, уже выдано более 700 кредитов, по которым была застрахована ответственность заемщиков, на общую сумму более миллиарда рублей.
По подсчетам АИЖК, к концу 2010 года доля просроченной задолженности в совокупном портфеле ипотечных кредитов банковского сектора в целом сократилась до 3,7% (график 2). И есть тренд к ее снижению до 2,23,5% к концу этого года.
Курс на улучшение положения заемщиков-задолжников в период кризиса связан с работой другой «дочки» АИЖК — Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
По данным Андрея языкова, генерального директора ОАО «АРИЖК», во время кризиса в результате потери доходов своевременно обслуживать кредиты не смогли примерно 9-11% заемщиков (около 90 тыс. человек). Из них 35% справились сами, 45-50% кредитов были реструктуризированы банками и АРИЖК и 20% заемщиков оказались в судах.
АРИЖК помогло порядка 8,5 тыс. человек — тем, кто имел единственное жилье для проживания и у кого в кризис произошло значительное снижение доходов или расходов по ипотечному кредиту.
колебание валютного курса подвело обладателей кредита в долларах
График 2. Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, %
по рублевым кредитам по валютным кредитам общая
2009 2010 2011
доля ипотеки незначительна
График 3. Динамика количества объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем
Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, % (левая шкала) Количество объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, тыс. шт.
20 2 000
2006 2007 2008 2009 2010
Всего одно окно
Вкратце коснемся проблем, которые мешают развитию ипотечного рынка. В первую очередь это чрезмерное госрегулирование в финансовых вопросах, тормозящее развитие конкурентной среды.
Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty: «Банки с госучастием в результате кризиса выиграли, увеличив долю присутствия на рынке за счет более доступного по отношению ко всем остальным участникам рынка финансирования, поддержки со стороны правительства. Такие действия ведут к монополизации рынка парой-тройкой игроков. Западные банки, такие как Barclays, HSBC, существенно ослабляют свое присутствие или вообще уходят с российского рынка, что губительно для банковского сектора и инвестиционной привлекательности».
Андрей туманов, руководитель проектов направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города»: «При высокой инфляции для доступности ипотеки необходимо применять нерыночные методы — субсидирование ставки для отдельных категорий заемщиков, например, посредством финансовых дотаций из госбюджета госбанкам или прямого субсидирования ипотечных кредитов. Но этот способ не может и не должен быть массовым».
Второй блок проблем — отсутствие полноценного рыночного механизма рефинансирования кредитов. Алексей Успенский: «Пока системно не решен вопрос с рефинансированием кредитов, в краткосрочной перспективе (один-два года) проявится тренд на снижение цены кредитования и требований к заемщикам, а в среднесрочной — (три-четыре года) не исключено сворачивание многими игроками своих ипотечных программ или заметное повышение стоимости кредитования».
Следующий блок трудностей — исполнительно-законодательный.
Роман Строилов: «Для банков необходимо упростить процедуру взыскания переданного в залог объекта недвижимости: пока участники судятся друг с другом, идет начисление просроченных платежей, которые впоследствии не способны покрыть размер кредита от реализации объекта залога.
Но и защита интересов заемщиков также должна быть гарантирована: как и в любой цивилизованной стране мира, они не должны отвечать всем своим имуществом в случае, если кредит был предоставлен на приобретение объекта недвижимости».
Чрезвычайно актуален и вопрос технологии сделок. Елена Клепикова: «Сегодня невозможна онлайн-регистрация договора ипотеки. Например, нельзя по чисто техническим причинам сдать на регистрацию в ЕГРЦ (Единый государственный регистрационный центр) большой пул кредитов единовременно. Здесь проблемы буквально во всем: с мобильным получением документов из ДЭЗа, БТИ. Введение «одного окна» ничего по сути не изменило. Практически ни один документ нельзя получить в электронном виде, а если это удается, то его в официальных госструктурах в качестве документа отказываются рассматривать без наличия соответствующих «подлинных» печатей.
Отсюда возникают сложности при регистрации ипотеки в альтернативных сделках, по программам ипотеки
ФОТОБАНК ЛОРИ
Российские банки используют консервативный подход при оценке заемщика, поэтому ипотека предоставляется только клиентам с хорошим ^-уровнем платежеспособности.
для госслужащих — особенно военных, когда требуется регистрация вторичной ипотеки. При существующем положении вещей необходимо брать отдельные справки из ЕГРЦ для ФГУ (Федеральное государственное учреждение), а потом те же самые бумаги из ЕИРЦ для АИЖК».
Судя по всему, единственного, чего нам на сегодня не стоит опасаться, — повторения ошибок зарубежной системы ипотечного кредитования, приведших к мировому кризису ликвидности в 2008 году. Наталья Кара-сева: «Можно с высокой долей вероятности сказать, что в ближайшие несколько лет нам аналогичные проблемы не грозят, поскольку, несмотря на увеличивающиеся объемы, отечественный рынок ипотечного кредитования находится в стадии становления, и пока доля российских семей, имеющих ипотечный кредит или возможность его получить, очень незначительна (15,5%. — Ред.; график 3). Кроме того, в отличие от заграничных моделей кредитования, российские банки используют достаточно консервативный подход при оценке заемщика, и только клиентам с хорошим уровнем платежеспособности предоставляется возможность получения кредита. Да и сами заемщики, извлекшие урок из кризиса, очень осторожно подходят к вопросу получения кредита. Доля высокорискованных ипотечных займов незначительна, соответственно и уровень просроченной задолженности — на приемлемом уровне».
Как ни парадоксально, но российский рынок ипотеки спасает от кризиса по американскому типу его элементарная неразвитость. Наталья Карасева: «Механизм ипотечных облигаций, во многом способствовавший образованию «ипотечного пузыря», в РФ возник относительно недавно и пока не очень востребован».
