CC BY
50
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Ипотека: ни дать ни взять
Ипотека в стране сегодня практически не существует. Потому что нет длинных денег у банков и свободных средств у населения.
Мила Бедные заемщики
БОЙКОВА Согласно официальной статистике, условия ипотечного
кредитования в нашей стране улучшаются. Например, максимальная ставка кредитования в рублях, по данным Департамента внешних и общественных связей Банка России, в декабре 2009 года имела стойкую тенденцию к снижению: в первой декаде она составляла 13,25%, во второй и третьей — уже 13,18%. А, по данным отчета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за III квартал 2009 года, спровоцированный кризисной ситуацией 2008 года рост ставок ипотечного кредитования прекратился уже в конце весны прошлого года (график 1).
Хотя на деле все далеко не так радужно, как на бумаге. Эффективная ставка (то есть реальный процент, который приходится возвращать заемщику за ссуду), по наблюдению экспертов рынка, составляет и сегодня минимум 22% годовых. Количество банков-ипотечных кредиторов сократилось в кризисный период с 570 до 50-60. В основном на стезе ипотеки активны только госбанки. В целом объем кредитования в 2009 году снизился, по экспертным подсчетам, в шесть раз, а количество выданных
Данные — ЦБ РФ,
расчеты — аижк займов — в четыре.
СТАВКИ ПО ВАЛЮТНЫМ КРЕДИТАМ НЕСТАБИЛЬНЫ
График 1. Динамика средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам %
15-
квар- I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV тал 2005 2006 2007 2008 2009
Ставка по рублевым кредитам Ставка по валютным кредитам
Андрей Туманов, руководитель проектов направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города»: «В 2009 году у банков не было длинных денег для предоставления ипотечных кредитов. А ведь в «урожайные» — 2006-2008 годы (график 2) — банки имели возможность привлекать средства на международных финансовых рынках. В прошлом году многие финансовые институты были вынуждены заморозить ипотечные программы. Меры правительства при этом были направлены на обеспечение ликвидности банков через увеличение уставного капитала АИЖК и снижение ставки ЦБ.
Сегодня ситуация вроде бы нормализуется, однако Центробанк только начал сбор данных, поэтому в статистике имеются пробелы. Если даже опираться на официальные данные, размещенные на сайте ЦБ, объем выдаваемых кредитов составлял в 2009 году 10-13 млрд. руб. ежемесячно, а в прошлые годы он был равен примерно 50-60 млрд. рублей.
Судя по этим сведениям, у банков в 2009 году не было особого желания заниматься ипотекой».
Как мы уже упоминали, наиболее активные игроки ипотечного рынка на сегодня — государственные структуры: госбанки, в числе которых лидирует Сбербанк России, и АИЖК.
Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка: «В период финансовой нестабильности Сбербанк стал участником всех программ господдержки. Практически во всех регионах страны подписаны соглашения с администрациями о субсидировании ставок по жилищным кредитам — в первую очередь для молодых семей и семей с детьми, госслужащих и военнослужащих.
Условия программы «Молодая семья», по сравнению со стандартными жилищными соглашениями, предоставляют возможность получения кредита в большем объеме за счет привлечения дополнительных созаемщиков (родителей супругов), а также меньшего первоначального взноса для семей с детьми (на сегодня — 15% от суммы кредита).
Благодаря этим преимуществам за три квартала 2009 года в рамках программы было предоставлено почти 25 тыс. кредитов на сумму 19 млрд. руб. Объем портфеля с начала года увеличился на 9% (с 81 млрд. до 89 млрд. руб.), а количество кредитов — на 11% (со 137 тыс. до 152 тыс.).
Мы постоянно работаем над тем, чтобы сделать наши продукты более доступными и удобными, в связи с чем уже сейчас по многим из них отменено требование залога и поручителей. Практически по всем кредитам снизился размер первоначального взноса. Увеличены сроки и лимиты кредитования. Вновь предлагаются валютные ссуды.
С 20 октября 2009 года Сбербанк России запустил программу «Рефинансирование жилищных кредитов» для заемщиков других банков. Кредит на рефинансирование задолженности можно оформить на срок до 30 лет в рублях, минимальная ставка по нему — 15,25% (устанавливается в зависимости от вида предоставленного обеспечения и срока кредитования)».
Что касается коммерческих банков, то даже у тех, кто занимался ипотекой в кризисный период 2008-2009 годов, масштабы кредитования сегодня невелики. Так, например, у Русского ипотечного банка объемы креди-
92
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 2 (94) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
тования из-за кризиса резко упали: с 630 мл рд. руб. в 2007 году, до 600 млрд. руб. в 2008-м и 60 млрд. по итогам первого полугодия 2009 года.
Это неудивительно, если учесть, что идеальный портрет ипотечного заемщика (то есть того, кому банк и в кризис мог предоставить кредит с минимальными рисками), начиная с осени 2008 года, выглядит следующим образом. Это семейная пара 30-40 лет, имеющая 1-2 детей, при этом оба супруга работают. Величина дохода заемщика должна быть достаточной для того, чтобы часть его (как правило, 40-50%) он мог направлять на осуществление обязательных ежемесячных выплат в счет погашения ипотечного кредита. Уровень доходов, достаточный для приобретения жилья в кредит, значительно различается для столицы и других городов — примерно
от 70 тыс. руб. в месяц для Москвы и от 30 тыс. руб. — в провинции. Таковы требования, например, КБ «Русский ипотечный банк».
Для Городского ипотечного банка — это должен быть служащий, имеющий за плечами хороший опыт работы, востребованный, грамотный специалист в своей отрасли, что в значительной мере страхует его от потери работы, по крайней мере, снижает возможные риски такого рода. Желательно, чтобы он располагал иными активами
в собственности (например, квартирой, дачей, гаражом, машиной). Также необходимо иметь собственные сбережения на первоначальный взнос, минимальный размер которого составляет 30% стоимости жилья в случае приобретения квартиры или 40% при покупке индивидуального жилого дома, без учета земельного участка.
При этом, как отмечает Людмила Са-лигина, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ), в полный пакет документов, который претендент в заемщики должен принести в банк, входит прежде всего справка об официальном доходе.
Кроме всех перечисленных строгостей, Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», отмечает и ключевую роль кредитной истории заемщика: «Если раньше хорошее прошлое было просто лишним плюсом при кредитовании, то сейчас оно может стать решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита».
Перспективы АИЖК
Еще пару лет назад Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подвергали критике за то, что оно не занимается созданием системы рефинансирования кредитов в стране, а непосредственно участвует в выдаче ипотеки
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
на госсредства. Сегодня АИЖК вновь рассматривается правительством как центрирующая структура дальнейшего формирования финансово-кредитной политики в области обеспечения населения жильем в РФ.
Уже в ходе кризиса под эгидой агентства были учреждены два ОАО: по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов — АРИЖК — и призванная снизить риски банков-кредиторов и облегчить условия получения кредита заемщиком Страховая компания «АИЖК».
В качестве возможного решения ипотечной проблемы предлагается введение на рынок нового игрока — государства. -
Данные — ЦБ РФ, расчеты — АИЖК
Ипотечное страхование должно позволить вывести максимальную сумму кредита на докризисный уровень — до 90% от стоимости жилья. Базовый сценарий бизнес-плана предусматривает, что число застрахованных ипотечных кредитов в этом году составит 12,3 тыс. Первые кредиты с 10% взносом, по прогнозам АИЖК, будут выданы к лету.
Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК: «Страховая компания возмещает банку убыток в случае, если банк, обратив взыскание на имущество, продал его и не смог вернуть сумму кредита». Функции АИЖК и ее дочерних структур подробно прописаны в новых и обновленных правительственных документах по жилищной политике. Андрей Туманов: «Сейчас в Министерстве регионального развития разрабатывается проект «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в России» на период до 2030 года, где существенная роль отведена деятельности АИЖК. В этом документе собраны текущие антикризисные меры и предлагаются более долгосрочные мероприятия по предотвращению будущих рисков, развитию механизмов ипотечного кредитования и жилищного строительства. Насколько все эти разработки будут применимы — покажет время и практика.
В Национальном проекте по доступному жилью были предусмотрены меры по стимулированию спроса и предложения на рынке жилья. Спрос-то простимули-
ровали, а мероприятия по поддержке предложения ре-ализовывались с большим трудом. Сейчас перед правительством стоит задача создания стандартов на жилье эконом-класса (МРР этими стандартами занимается), которое реально продать в сегодняшних условиях.
В Стратегии изменен подход к требованию правительства ввести ставку ипотечного кредитования в размере 10-11% годовых в массовом порядке в 2010 году. Внедрен коэффициент превышения среднего уровня ипотечного кредита в рублях над базовым уровнем годовой инфляции. Из этой формулы вытекает, что если инфляция составляет 15%, то ниже этого показателя процентные ставки не опустятся. Следовательно, для выполнения собственных требований правительство должно создать условия: удерживать инфляцию на уровне не выше 8% в год.
Первый этап Стратегии рассчитан на 20092011 годы, она должна быть согласована с министерствами и внесена на рассмотрение уже в феврале — марте этого года. Равно как и другие документы по жилью, срок действия которых истекает в 2010 году: составляется новая редакция ФЦП «Жилище», следующий этап национального проекта по доступному жилью. В этих документах часть посвящена развитию ипотеки, часть — долгосрочной стратегии строительства массового жилья для всех категорий граждан. И эти части взаимоувязываются».
В любом случае контрольные цифры, которых должна достигнуть отечественная ипотека с помощью АИЖК в перспективе таковы. Согласно Стратегии, к 2011 году ипотечные кредиты станут доступны 19% российских семей — такому же количеству, как и до кризиса. А стратегическая цель развития жилищной политики РФ — выход к 2030 году на показатель 60% доступности ипотеки населению.
На первом этапе (2009-2011 годы) агентство попытается добиться восстановления доли ипотеки на рынке жилья до докризисного уровня — 230 тыс. кредитов соответственно.
Предполагается, что к 2020 году доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Ежегодный объем выдачи ипотечных займов вырастет до 1,3 млн. руб., доля сделок с ипотекой на рынке составит около 40%, а ставка упадет до 6%.
На третьем этапе (2021-2030 годы) рынок ипотеки приблизится к насыщению, поскольку доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%. По прогнозам, объем ипотечного кредитования достигнет 1,6 млн. руб., а ипотечные сделки составят 50% всех сделок на рынке.
НАЧНЕМ С НАЧАЛА
График 2. Объем выданных ипотечных кредитов, поквартально, млн. руб.
250000 200000 150000 100000 50000
квартал
_ _ _ _ _эт
= = = = = =}
II III 2005
II III 2006
II III 2007
II III 2008
II III 2009
3-60
Е
|-40 20 0
Объем выданных ипотечных кредитов, поквартально, млн. руб. Доля рублевых кредитов, %
Политическая подоплека
Поговорим о том, что предстоит преодолеть рынку на пути достижения столь оптимистичных целей или без чего они могут оказаться утопией. Успенский Алексей Алексеевич, заместитель председателя Правления КБ «Русский ипотечный банк»: «Низкие ставки по ипотечным кредитам на уровне 10% и меньше возможны при одновременном выполнении двух условий: снижении рисков кредитора, связанных с платежеспособностью заемщика, и наличии недорогого источника финансирования ипотеки. По мере стабилизации в сфере трудовой занятости
%
IV I
IV I
IV I
IV I
IV
94
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 2 (94) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
населения и прихода в ипотеку пенсионных и страховых ресурсов такие условия могут предоставиться».
Игорь Жигунов, заместитель председателя Правления Городского ипотечного банка: «Чтобы ставки снизились до 6-7% необходимо (если говорить о рыночных предпосылках, а не дотационном механизме): снижение уровня кредитных рисков и стоимости долгосрочного фондирования (которого в массовом объеме сейчас вообще нет) и стабилизация ситуации на рынках и в экономиках стран».
Марина Мелконян, директор департамента корпоративного и частного кредитования компании Penny Lane Realty: «Доступность ипотеки определяется не столько низкими ставками и лояльными условиями кредитования, сколько платежеспособностью населения. Необходимо восстанавливать доходную часть основного потребителя кредитных продуктов — «среднего класса». Соответственно, требуется активно поддерживать и кредитовать бизнес, который дает рабочие места и финансовую стабильность населению, из чего в дальнейшем и вытекает спрос на ипотеку».
Разумеется, на первоначальных этапах без господдержки — никуда.
Отрадно, что существующая законодательная база в основном соответствует уровню поставленных задач, однако, по мнению Андрея Милютина, специалиста Международной финансовой корпорации (IFC) по жилищному финансированию, пока не проработаны процедурные вопросы процесса взыскания залога, в особенности продажи залога, и вопросов защиты прав потребителя при ипотечном кредитовании. «Также большой давний вопрос, до сих пор не решенный в России на уровне законодательства, — продолжает Андрей Милютин, — номинальные банковские счета или механизм «эскроу» (защищенный счет, который бы использовался только для получения платежей должников банка и на который нельзя было бы обратить взыскание при банкротстве кредитора — ред.). К проблемным относятся моменты, касающиеся ипотечных сертификатов участия, введение банковского регулирования на уровне «Базель 2+ » в области ипотечных портфелей и транзакций по отчуждению ипотечных активов, использование паевых фондов для реструктуризации ипотечных активов. Отдельно нужно упомянуть законодательные, нормативные и процедурные вопросы применения ипотечных механизмов при жилищном строительстве — «связка» ипотеки и проектного финансирования стройки. У нас эта область очень плохо проработана, много надо вводить, менять...» Кстати, о стройке. Здесь целый ряд положительных моментов. Сюда могут прийти деньги частных инвесторов. С 2010 года, как заявил вице-премьер РФ Александр Жуков на заседании президиума правительства 11 декабря 2009 года, на средства материнского капитала можно будет не только гасить ипотечные кредиты, но и строить жилье и покупать квартиры. Предполагается, что в 2010 году власти увеличат размер выплат за рождение третьего и последующих детей с 312 тыс. до 343,4 тыс. руб., в бюджете на эти цели предусмотрено 102 млрд. рублей.
На правительственном уровне ожидается и поддержка системы рефинансирования. Андрей Романов, старший аналитик компании «Кредитмарт»: «Наиболее существенной мерой государственной поддержки
ипотечного рынка в 2010 году должно стать выделение ВЭБом 250 млрд. рублей. Из них 210 млрд. будет направлено на приобретение ипотечных облигаций банков, которые предоставляют ипотечные кредиты по ставкам до 11%, а оставшаяся часть средств пойдет на стимулирование строительства жилья эконом-класса. Первый шаг позволит решить проблему долгосрочных ресурсов в банковском секторе, а второй — недорогого жилья. Ведь не стоит забывать, что проблема доступности ипотеки обусловлена не только высокой стоимостью ипотечных кредитов, но и ценами на недвижимость».
О необходимости оптимизации прежде всего цен на жилье, а не ставок по ипотеке говорит и Дмитрий Шус-терняк, генеральный директор компании «ФинЭкс-пертиза Консалтинг»: «При стоимости квартиры больше $100 тыс., средней зарплате меньше $1 тыс. и необходимости еще на что-то существовать значительная часть населения России все равно не сможет покупать это жилье даже при нулевой кредитной ставке.
К сожалению, на сегодняшний день цены на квартиры высоки не потому, что какая-то одна конкретная организация зарабатывает слишком много — весь бизнес сформирован таким образом, что получается дорого. И изменить эту практику почти нереально. Невозможно одновременно воздействовать на всех: и на энергетиков, и на коммунальщиков, и на строителей, и на организации, распоряжающиеся землей. Более того, любые попытки воздействовать на всех участников процесса приведут лишь к тому, что игроки просто уйдут с этого рынка, и, как следствие, резко снизятся объемы строительства.
Единственное решение этой проблемы — полностью менять структуру этого рынка через введение нового игрока — государства. Только тогда у нас появится дешевое бюджетное жилье, которое будет доступно для широких слоев населения даже при не самых низких ставках по ипотеке. Ведь в распоряжении государства есть все необходимое: собственная строительная техника (заодно поможем КАМАЗу со сбытом), стройматериалы, земля — 1/6 часть суши, рабочих рук даже в избытке ввиду роста безработицы. Пусть принадлежащие муниципалитетам СМУ строят дешевое жилье — и механизм формирования его себестоимости будет прозрачным и контролируемым».
PH0T0XPRESS.RU
При существующей сегодня стоимости квартиры средний россиянин всеравно не сможет покупать жилье даже при нулевой ставке по ипотечному кредиту.
