CC BY
158
О. О. Трунова
Рынок ипотечных услуг в России: проблемы и перспективы развития
Научный руководитель Н. М. Космачева
В докладе рассмотрены современные вопросы ипотечного кредитования, проанализированы показатели ипотечных услуг за пятилетний период, выявлены положительные посткризисные тенденции.
The report covers actual issues of mortgage lending; economic performance of mortgage services over a five-year period is analyzed; the positive post-crisis trends are revealed.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, ипотечные услуги, банки, кредитный процесс, участники кредитного процесса, АИЖК.
Key words: mortgage, mortgage lending, mortgage services, banks, credit process, credit process participants, the Agency for housing mortgage lending (AHML).
Квартирный вопрос - один из самых актуальных для многих граждан России и особенно для потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в московском регионе или Санкт-Петербурге. Для подавляющего большинства таких покупателей решением проблемы становится получение ипотечного кредита.
За последние несколько лет ипотечное кредитование претерпело некоторые изменения, и хотя данный инструмент рынка является достаточно устойчивым и перспективным, кризис 2008 г. не мог не отразиться на результатах банковской деятельности (рис. 1).
Основные его последствия пришлись уже на 2009 г., когда банки практически прекратили выдачу ипотечных ссуд. Есть три главные причины сложившегося положения: во-первых, ухудшение платежеспособности населения страны, во-вторых, неблагоприятные макроэкономические факторы, в-третьих, «заградительные меры» самих банков.
© Трунова О., 2012
Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доля ипотечных кредитов в 2007-2011 гг., руб.
По статистике ЦБ, за 2009 г. объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в четыре раза - с 655,8 млрд руб. в 2008 г. до 152,5 млрд руб. в 2009 г. За этот год около 90 % всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами: Сбербанком, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63 % против 37 % в 2008 г.
2010 г. отметился подъемом в сфере ипотечного кредитования, но к докризисным показателям так и не возвратились, зато условия выдачи ссуд заметно смягчились, на рынок вернулись банки, отказавшиеся от выдачи ипотечных кредитов в кризис, понизились процентные ставки и возросла лояльность банков к потенциальным заемщикам. За этот год населению РФ было предоставлено 301 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 380,1 млрд руб. Это в
2,4 раза больше, чем в 2009-м, но почти в половину меньше, чем в рекордном для сектора 2008 г. (табл. 1).
Таблица 1
Динамика количества выданных ипотечных кредитов в 2007-2011 гг. и начале 2012 г.
Показатель Года
2008 2009 2010 2011 2012
январь февраль
Количество выданных ипотечных кредитов, шт. 349,5 130,1 301 520,8 33,4 73,3
Количество выданных ипотечных кредитов в рублях, шт. 332 128 297,8 517,9 33,3 73,2
Положительная тенденция на рынке ипотечного кредитования продолжилась и в 2011 г. (рис. 2). В первую очередь это выражалось в понижении процентных ставок.
15,0%
14,0*
0,0*
12,0%
11,0*
10,0*
9,0*
по выданным ипотечным кредитам в 2006-2011 гг.
В IV квартале 2010 г. средневзвешенные ставки по ипотеке достигли докризисного уровня, однако 2011 г. показал, что это не пре-
гч
гч ТЇ 5
Т-1 гч ТЇ СЇ ті' ті
ж
01 1 ■Э' _
СО СО
I И III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV '06 '05 '05 '06 '07 '07 '07 '07 08 'ОВ '03 '03 '09 '09 '09 '09 '10 '10 '10 10 '11 '11 '11 '11
■ Ставка по рублевым кредитам, %
► Ставка по валютным кредитам, %
Рис. 2. Динамика средневзвешенной процентной ставки
дел. С начала года ставки по кредитам в рублях дополнительно снизились на 0,7 п. п. и впервые к концу года опустились ниже 12 %, по валютным кредитам она приблизилась к 9 %. Как видно на графике, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в IV квартале 2011 года достигла 11,9 %.
Стоит отметить, что за первые два месяца 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по выданным кредитам в рублях, по данным ЦБ РФ, практически не изменилась и на 01 марта 2012 г. составила 11,9 %, а по кредитам в иностранной валюте средневзвешенная процентная ставка снизилась на 0,3 п.п. до уровня
9,4 % (табл. 2).
Таблица 2
Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на начало 2012 г.
Показатель 2012 год
январь февраль
Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, % 11,80 11,90
Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в иностранной валюте, % 9,70 9,40
Сегодня можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования находится на подъёме. Свидетельство тому -рост числа выданных ипотечных кредитов, увеличение количества разнообразных ипотечных программ, выход на этот рынок всё новых и новых игроков, а также отчетливо наблюдается усиление конкуренции как в банковской сфере, так и в риэлтерской.
Однако в современном мире все же существуют определенные проблемы кредитования физических лиц, возникающие как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора. Рассмотрим основные проблемы участников кредитного процесса.
1. Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в стране. В России практически не существует инструментов, позволяющих привлекать пассивы на аналогичных по срочности и возвратности условиях.
На Западе одним из традиционных источников являются средства пенсионных фондов. У нас же основными игроками на ипотечном рынке являются компании, которые не размещают средства на длительный срок, а если и размещают, то обязательно с оговоркой о возможности досрочного расторжения договора на определенных условиях.
Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставке рано или поздно приводит банк к потере ликвидности. В результате банк может кредитовать ипотечных заемщиков исключительно за счет собственного капитала.
В последние годы одним из основных источников финансирования для компаний и банков во всем мире является секьюритизация. Тем не менее секьюритизация в России, несмотря на ряд преимуществ, используется недостаточно. Поэтому крайне важно и своевременно обозначить возможности секьюритизации финансовых активов, а также выявить основные препятствия и проблемы на пути развития данной инновационной техники финансирования.
2. Невозможность получения кредита на желаемую сумму
Это первоочередная проблема ипотеки, с которой заемщик может столкнуться, обратившись в банк. Дело в том, что желающий купить квартиру в кредит может оформить ипотеку на жилье далеко не на любую сумму. Важно помнить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке жилья, т. е. выплаты по ипотеке не должны превышать 30 % доходов заемщика, поэтому семья с маленьким уровнем доходов вряд ли может рассчитывать на большую сумму.
3. Часто невыгодные условия досрочного погашения
Досрочное погашение кредита не сэкономит значительной суммы. С этой проблемой ипотеки может столкнуться любой покупатель квартиры в кредит, желающий погасить оставшуюся часть платежа досрочно с расчетом на то, что эта операция позволит ему существенно сэкономить на процентах. Экономия будет, но не стоит ожидать чудотворного уменьшения заранее установленной суммы.
На самом деле банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию, в то время пока он пользуется ипотекой, т. е. в первой половине срока выплат. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок выплат по кредиту не уменьшается, а уменьшается лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.
4. Определение кредитором реальной платежеспособности заемщика
Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20 % граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80 % граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ.
Работодатели зачастую отдают предпочтение «серым» схемам выплаты вознаграждения своим работникам. Тем самым заемщик
200
не может официально подтвердить уровень доходов, а банк лишается платежеспособного клиента.
Стоит помнить, что «серые зарплаты», будучи даже довольно высокими, не могут приниматься во внимание банками без соответствующего подтверждения работодателя. Работодатели по очевидным причинам, как правило, на запрос банка о подтверждении действительного размера заработной платы отвечают отказом.
5. Психологические факторы, главный из которых - национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг. Люди часто боятся ухудшения ситуации на рынке ипотечных кредитов, боятся столкнуться с финансовыми проблемами, поэтому отказываются от покупки квартиры с помощью ипотечного кредита.
6. Слабая изученность потребителя, потенциального заемщика, а именно его мотивации, предпочтений, поведенческих аспектов и т. п. Эта проблема пока еще не оказала существенного влияния на рынок ипотечного кредитования, однако с ростом конкуренции она может стать серьезным препятствием на пути развития ипотеки. При решении этой проблемы необходимо ответить на следующие вопросы: каков социально-психологический портрет потенциального заемщика, какие свои проблемы он хочет решить с помощью ипотечного кредита, что не устраивает его в существующих ипотечных схемах, что необходимо в них изменить для того, чтобы заемщик «пошел в ипотеку», является ли высокая процентная ставка основным препятствием на пути развития ипотечного кредитования?
На эти, а также на целый ряд других вопросов можно получить ответ, лишь проведя соответствующие исследования.
На сегодняшний момент не удалось обнаружить ни одного профессионального исследования потребительских предпочтений в сфере ипотечного жилищного кредитования физических лиц. Можно предположить лишь наличие неких локальных исследований, проведенных силами той или иной риэлтерской фирмы без участия профессиональных социологов, маркетологов и иных специалистов.
Из этого можно сделать грустный вывод: на сегодняшний день на данном рынке у ключевых ипотечных операторов - «производителей» ипотечного кредита - скорее всего, отсутствует обоснованный маркетинговый подход к стратегии развития ипотечного кредитования. Ведь ипотечный кредит по своей экономической сути -это сложный коммерческий продукт, который в соответствии с законами рыночной экономики производителю необходимо позиционировать на заранее сегментированном потребительском рынке.
7. Нехватка средств на первоначальный взнос
Часто эта причина тормозит спрос на ипотечные услуги. Однако в последнее время практически все банки опустили первоначальный взнос до уровня 20 % от стоимости приобретаемого жилья. В таких банках, как Сбербанк и Промсвязьбанк, можно получить ипо-
течный кредит даже без первоначального взноса, но во всех таких условиях есть свои подводные камни.
Чтобы получить кредит с низким первоначальным взносом, может понадобиться заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика. Либо банк может потребовать дополнительное обеспечение в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2 % от суммы кредита. А некоторые банки могут поднять процентные ставки, чтобы уменьшить свой риск. Поэтому при выборе программы ипотечного кредитования и непосредственно банка, который будет обслуживать ипотечный кредит, необходимо досконально изучить условия предоставления кредита. Часто за льготными условиями стоят большие деньги, которые необходимо будет заплатить за обслуживание кредита.
В целом перспектива развития рынка ипотечных услуг носит положительный характер. Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ, банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.
В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка.
До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости. Думается, что в ближайшем будущем банками будет разработаны специальные программы, которые смогут предложить рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.
С прошлого года АИЖК продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику банк отказывается. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.
