CC BY
352
30 (366) - 2009
Финансовый кризис
американский ипотечный кризис: предпосылки, причины, опыт для россии
В.Н. ПОПОВ, доктор экономических наук, профессор
А. А. ОРЕШКОВ, аспирант
Ставропольский государственный университет
В статье отмечается, что ипотечный кризис в США повлиял и на российский рынок ипотечного кредитования. Коллапс мировой финансовой системы обусловил кризис ликвидности и отсутствие «длинных денег» в наших банках. В данном случае нам полезен чужой опыт. Ипотечный кризис США 2006-2007гг. отрезвляюще подействовал на российских кредиторов, которые стали чрезмерно (по примеру американских коллег) смягчать условия ипотечных стандартов.
Ключевые слова: ипотека, кризис, рецессия, дефолт.
Предпосылки ипотечного кризиса в США во многом связаны с событиями, происходящими в одной из составляющих рынка ипотечного кредитования — сегменте нестандартного кредитования.
Нестандартное кредитование («subprime market») — это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов нестандартным заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты — т. е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй, Фредди Мак и других агентств, поддерживаемых Правительством США.
Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т. е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Они в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных кредитов характеризуется низкими оценками кредитоспособности кредитных бюро. Зачастую такие заем-
щики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.
Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, поскольку. выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.
В 2007 г. такие кредиты составили 20 % от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. — только 6 %. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.
В 2001—2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, либеральным подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990—1995 гг.). Под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд долл (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.
Во второй половине 2006 г. на рынке началось падение цен на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость
жилья, т. е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья) близком к 100 %, падение стоимости недвижимости — существенный стимул для отказа платить по кредитам. Особенно, учитывая тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточение условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведут к дальнейшему падению цен на жилье.
Ряд экономистов полагает, что падение цен на рынке жилья является началом рецессии в экономике США. Но это ошибочное мнение! Спад цен на рынке жилья — это следствие рецессии экономики США.
Именно падение цен на недвижимость подтолкнуло ипотечный кризис. А уже потом он усилил кризис на рынке недвижимости за счет увеличения предложения. Предложение, в свою очередь, увеличилось из-за того, что спекулянты, которые до этого продавали жилье по большей цене, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, перестали пользоваться ипотечными кредитами, и спрос уменьшился. Последовал рост инфляции, повысилась ставка рефинансирования. В течение прошлого года она была повышена 11 раз — с 0,75 до 5,25 %, что, естественно, вызвало и повышение ставок по кредиту. Из-за проблемных заемщиков возросло количество дефолтов. В июле 2008 г. на рынке США было зафиксировано 180 тыс. дефолтов — самое максимальное количество за всю историю. То есть каждой 693 семье пришлось выставить свое жилье на торги, чтобы вернуть долг банку. За этим последовало банкротство ипотечных компаний, которое и спровоцировало кризис на фондовых рынках.
В августе 2008 г. продажи первичного жилья в США упали до самого низкого уровня за последние семь лет, снизившись на 8,3 %, сообщает агентство AFP. Всего в августе было продано 529 тыс. домов, уточняет Reuters, что на полтора процента меньше, чем в июле.
Средняя стоимость нового дома также понизилась, составив 225,7 тыс. долларов. По мнению экспертов, до подобного уровня цены на жилье в США не снижались с января 2005 г.
На основании этого можно сделать вывод, что спад на рынке жилья в США и есть следствие давно начавшейся рецессии, а не «рецессия произошла из-за спада на рынке жилья». Таким образом, ипотечный кризис в США — это следствие мирового кризиса, а не наоборот.
В конце 2005 г. произошло неожиданное и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, конкурировали между собой путем снижения процентных ставок. Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, т. к. низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточной прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 процентных пунктов по сравнению с 6 процентными пунктами в 2003 г.). Таким образом увеличилась внутренняя конкуренция за счет значительно увеличившегося количества ипотечных кредиторов.
Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки. Это, естественно, привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считает, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам.
В условиях усилившейся конкуренции в сфере нестандартных кредитов ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывел на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющему документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии.
У кредиторов, работающих на рынке нестандартных кредитов, как правило, отсутствует возможность использовать средства депозитов для
выдачи кредитов. Вместо этого они пользуются банковской кредитной линией. С другой стороны, все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей имеет право вернуть их обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Все время, пока просроченный кредит находится на балансе кредитора, взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низких по сравнению с ожидаемым уровнем дефолтов. Как следствие, кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных линий, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей.
В 2008 г., по оценкам некоторых экспертов, в США произошло замедление роста потребительских расходов населения. До 2007 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе и на жилье. Только за 2006 г. рыночная стоимость активов населения выросла на 3,2 трлн долларов.
Начиная с 2007 г. оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость денег поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум — 14,5 %, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20 %.
В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и другие организации, но и
международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими. Они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.
Эксперты отмечают, что произошедший кризис привел к широкой переоценке подходов, применяемых инвесторами для определения надбавки за кредитный риск. Результатом кризиса стала потеря доверия и к сектору рефинансирования кредитов в целом. Инвесторы стали предпочитать наименее рискованные вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности у многих компаний.
Число случаев лишения прав собственности по закладным на дома в США выросло в I квартале 2009 года на 24 % — до рекордного уровня, сообщило агентство Bloomberg. Основными причинами увеличения количества дефолтов по ипотечным кредитам являются продолжающиеся потери рынка труда, а также завершение сроков действия некоторых программ, позволявших отсрочить лишение прав собственности. Владельцы 803 тыс. 489 домов находились в течение I квартала на той или иной стадии процесса лишения прав собственности. В марте число дефолтов достигло 341,18 тыс., что также является рекордом.
Огромное количество домов, находящихся в собственности банков, способствует дальнейшему падению цен на жилье в США. Уровень безработицы в стране увеличился в марте до 8,5 % — максимума с 1983 г. Стоимость жилья снизилась в январе на 19 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года, что стало рекордным падением, свидетельствуют данные S&P Case/Shiller Index. Этот показатель опускался в годовом исчислении ежемесячно с января 2007 г.
Число заявок на получение ипотечного кредита в США также сократилось. Это является сигналом того, что даже уменьшение ставок по займам ниже уровня 5 % может оказаться недостаточным для того, чтобы поддержать восстановление рынка жилья, отмечают эксперты.
Похожие события происходят и в России. Несомненно, масштабы другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.
Общая задолженность по ипотечным кредитам в 2008 г. увеличилась на 63 % до 995,2 млрд рублей. Об этом говорится в официально опубликованных данных Центрального банка РФ. По вышедшим
показателям можно оценить первые последствия финансового кризиса в российском секторе ипотечного кредитования. Во-первых, резко сократился объем ипотечных кредитов. Так, в четвертом квартале 2008 г. объем выдачи сократился вдвое по сравнению с третьим кварталом и составил всего 96 млрд руб. Таким образом, доля ипотеки в активах банков сократилась в четвертом квартале с 3,96 % до 3,55 %. На начало 2008 г. эта доля составляла 3,04 %. Во-вторых, так же резко выросла просрочка по ипотечным кредитам. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году выросла в 13,4 раза (до 5,8 млрд рублей), по кредитам в валюте — в 17 раз (до 6,3 млрд рублей). «Основными факторами, негативно повлиявшими на развитие жилищного кредитования в последнем квартале 2008 года, стали падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля, — комментирует Ростислав Мусиенко, аналитик Банка Москвы. — Именно по последней причине произошел драматичный рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте». По отношению к размеру ипотечного валютного портфеля просроченная задолженность увеличилась с 1,06 до 2,86 %. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков достигла 10 %. У АИЖК в четвертом квартале доля просроченных ипотечных кредитов в портфеле увеличилась вдвое — до 11,5 %. По итогам всего года просроченная задолженность составила почти 8 %, или 8,4 млрд рублей. Российские банки в первом квартале 2009 г. уменьшили объем ипотечных кредитов, предоставляемых в рублях, в 4 раза. Как говорится в материалах ЦБ РФ, объем ипотечных кредитов в валюте за тот же период сократился в 9 раз.
Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования. С января 2009 г. в 2 раза (до 2 млн руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет. Согласно программе антикризисных мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 г. на эти цели будет выделено 300 млн руб.
В конце февраля 2009 г. в структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»),
силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 г., если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м — для двух проживающих и 30 кв. м на каждого — для трех и более человек. Заемщик обязан подтвердить свою неплатежеспособность документами (трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению штатов, либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение заработной платы). Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.
С января 2009 г. для погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом» (право на получение материнского капитала имеет каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 г. родился второй или последующий ребенок. Размер материнского капитала индексируется с учетом инфляции и на 2009 г. составляет 290,24 тыс. руб. В 2010 г. его сумма будет увеличена до 307,65 тыс. руб.). Закон, предусматривающий такую возможность, был принят 25 декабря 2008 года и вступил в силу с 11 января 2009 года. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд руб. Согласно официальному сообщению Пенсионного фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов поступило около 11,5 тыс. заявлений (и более 112 тыс. обращений граждан), что составляет порядка 13 % от выданных государством сертификатов (согласно данным ПФР, в 2007—2008 гг. выдано около 930 тыс. сертификатов на материнский капитал). Ожидается, что реально воспользуются этой возможностью 88 тыс. семей.
Министерство регионального развития разработало предложения направленные на реализацию комплексного плана на основе приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Об этом 27 апреля
2009 г. на заседании Правительственной комиссии по повышению устойчивости российской экономики сообщил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин. Министр подчеркнул, что для стимулирования спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, необходимо решить ряд задач, в том числе:
— поддержка заемщиков, взявших ипотечные жилищные кредиты и оказавшихся в трудной финансовой ситуации, через реструктуризацию кредитов ОАО «АРИЖК», стимулирование банков к реструктуризации ипотечных кредитов. На решение данной задачи предусмотрено 30 млрд руб. средств, выделенных АИЖК, что позволит реструктурировать кредиты 100 тыс. заемщиков;
— повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, в том числе снижение процентных ставок. За счет 78 млрд руб., запланированных для предоставления АИЖК, будет произведено рефинансирование Агентством ипотечных кредитов по ставке не выше 15 % годовых преимущественно на приобретение жилья на первичном рынке. Кроме того, планируется дальнейшее развитие АИЖК (через создание дочерней страховой компании) ипотечного страхования в целях снижения размера первоначального взноса по ипотечному кредиту;
— повышение доступности ипотечных кредитов для определенных категорий населения (военнослужащих в рамках специальной ипотечной программы, молодых семей, получателей материнского (семейного капитала)). На эти цели будет направлено 35,6 млрд руб., в том числе 26,3 млрд руб. — средства материнского капитала, 4,7 млрд руб. — средства федерального бюджета в рамках подпрограммы ФЦП «Жилище» на предоставление субсидий молодым семьям и 4,6 млрд руб. — средства АИЖК на рефинансирование ипотечных кредитов военнослужащим и получателям материнского капитала;
— долгосрочное финансирование ипотечного кредитования предполагает нормативно-правовые меры по усилению защиты инвесторов и повышению надежности ипотечных ценных бумаг;
— решение проблемы краткосрочной ликвидности ипотечных кредитов предполагает конкретные меры по использованию средств Банка России для рефинансирования ипотечных ценных бумаг в рамках сделок РЕПО и ломбардного кредитования. Кроме средств Банка России на эти цели будут направлены долговые обязательства АИЖК в объеме 79 млрд руб., включая ценные бумаги
АИЖК. Их обмен на ипотечные активы банков создаст для банков возможность нового ипотечного кредитования.
Таким образом, анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования показал что «камнем преткновения» в американской ипотеке явились именно нестандартные высокорискованные кредиты, которые выдавались большим количеством кредитных институтов в погоне за объемами кредитования, что диктовала большая конкуренция на рынке. Для предупреждения подобных ошибок в будущем необходимо оперативно реализовать вышеперечисленные проекты и начинания в кризисный период и добиться того, чтобы ипотечный бизнес стал сбалансированным, трезвым и продуманным. Необходима демократизация отношений банка и клиента, но именно в смысле объективного подхода к клиенту, а не в смысле вседозволенности в удовлетворении спроса нестандартных заемщиков. Важно, чтобы «хочу» совпадало с «могу», т. е. потребности совпадали с возможностями. Банкам необходимо понять, что задача кредитора не просто выдать кредит, а потом через суд реализовывать заложенное имущество в следствие дефолта, но помочь подобрать именно «полезный» кредитный продукт для своего клиента. Банкиры должны чувствовать не только финансовую, но и социальную ответственность.
Ипотека, несомненно, является очень эффективным инструментом в решении социальных проблем общества. Но грамотное использование данного инструмента возможно только при совместной работе банков, их клиентов и различных контрагентов ипотечного бизнеса, а также при более четком, строгом и ответственном государственном регулировании данной сферы.
Список литературы
1. Карасева Н. А, Туманов А. Э. Журнал «Рынок ценных бумаг» № 20, октябрь, 2007.
2. Официальный сайт Министерства регионального развития Российской Федерации http://www.minregion.ru/WorkItems/NewsItem. aspx?NewsID=1171&PageID=448.
3. И. Орлов. Финансовый кризис парализовал ипотеку // Газета «КоммерсантЪ» № 166(3742), 13.09.2008.
4. А. Шитов. Американская мечта дала трещину // Российская газета, № 4472, 12.09.2007.
5. Знакомьтесь — российская ипотека! — ИБ «Траст» www.trust.ru.
