CC BY
40
8(20) - 2009
Актуально
ипотечное жилищное кредитование в российской федерации в условиях экономического кризиса: проблемы и перспективы*
и. н. РЫКОВА,
доктор экономических наук, профессор кафедры «Банковское дело» Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации,
г. Москва
В Совете Федерации прошло заседание круглого стола на тему «Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации в условиях экономического кризиса: проблемы и перспективы» под руководством председателя комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Д. Н. Ананьева.
Ключевые слова: ипотека, кризис, жилье, кредитование, рынок, поддержка.
Ситуацию на российском рынке ипотечного кредитования и меры государственной поддержки обсуждали участники заседания круглого стола, которое провел председатель комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев. В приветственном слове он отметил, что актуальной целью является формирование наиболее сбалансированных и выверенных рекомендаций Правительству и Центральному банку, и просто участникам рынка, а также дополнительное информирование наших граждан о тех инструментах и решениях, антикризисных мерах, которые реализованы и реализуются Правительством, и непосредственно находятся в процессе выполнения двух государственных агентств — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и
* По материалам заседания круглого стола в комитете Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению, состоявшегося 16 июня с. г.
Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Дмитрий Ананьев отметил, что наблюдаются положительные моменты в развитии макроэкономической ситуации в России. Но, наверное, большая часть экономических факторов и цифр говорит о негативных тенденциях в реальном секторе. Глава комитета обратил внимание на то, что сокращение внешнего и внутреннего спроса и отрицательная динамика промышленного производства продолжаются, и до конца не ясно, находимся мы на «дне» кризиса или идет падение по чрезвычайно важным для экономики показателям.
Негативным является аспект плохих долгов, а также то, что количество дефолтов продолжает увеличиваться, как это было последние 6—8 месяцев. Статистика ММВБ подтверждает слова профессиональных участников рынка о том, что по корпоративным облигациям «платят только трусы». Это крайне тревожный фактор, который уничтожает один из наиболее широко распространенных на долговом рынке инструментов финансирования компаний.
Такое состояние дел вызывает крайне негативные последствия в банковской системе, потому что продолжается рост «просрочки». Часть банков вынуждена заниматься так называемым «window dressing», начинает камуфлировать свои балансы
и делает это не в силу вредоносной деятельности, а в силу крайней необходимости.
Рост плохих долгов и количества дефолтов негативным образом влияет на объемы кредитования. Кредитовать в таких условиях — если не безумие, то, по крайней мере, не прагматичный взгляд на жизнь.
Центральному банку все-таки удается удерживать курсовую политику, что является положительным фактором. Очень важным стало и восстановление золотовалютных резервов за май-июнь текущего года. Тем не менее (особенно это чувствуют профессиональные участники рынка) кризис в реальном секторе усиливается, и у экономически активной части населения продолжают нарастать негативные ожидания. К сожалению, продолжается падение объемов доходов населения, соответственно, растет и безработица.
Нынешнее состояние рынка ипотечного кредитования, по словам Дмитрия Ананьева, можно охарактеризовать очень понятно, емко и коротко — происходит практически полное свертывание рынка ипотечного кредитования. Такого рынка при текущих тенденциях скоро просто не будет.
В первую очередь это вызвано отсутствием «длинных» денег. Не менее важные факторы — высокая процентная ставка и высокая стоимость денег, которые вызваны несколькими факторами, в том числе борьбой с инфляцией, удержанием денежной массы.
Чем больше дефолтов происходит в нашей экономике, тем выше риск инвестора по вложениям в нашу страну, и это является одним из движущих факторов высокой стоимости денег. Вначале было искусственное поднятие этой стоимости, сейчас это уже, к сожалению, сложившаяся рыночная категория, поэтому абсолютно логичным в нынешних условиях является ужесточение требований со стороны банков к заемщикам.
В итоге появляется некая всеобщая неуверенность — и у финансовых институтов, и у населения: никто не понимает, что сколько будет стоить завтра, послезавтра, через несколько месяцев, через год. Негативные ожидания и неопределенность самым серьезным образом влияют на спрос и потребление. У населения пропадает интерес к товарам длительного пользования.
В условиях крайне несовершенного, несовременного и неконкурентоспособного законодательства, других факторов наблюдается ухудшение делового климата и благосостояния заемщиков, существенно растут просрочки по ипотеке. Российский финансовый рынок не устойчив, дисбаланс
долгосрочных активов и краткосрочных пассивов банков не позволяет развивать достаточно надежный вид кредитования, коим является ипотека.
Нестабильность рынка недвижимости, дефолты, в том числе застройщиков, обесценивание предмета залога (квартир) являются негативными факторами, стоящими в основе кризисных явлений, которые, к сожалению, продолжают затягивать всю экономику Российской Федерации.
Что же касается конкретных мер и конкретных мероприятий и задач, которые, с точки зрения комитета по финансовым рынкам и денежному обращению, видятся необходимыми и крайне важными, то они разбиты на четыре направления. Однозначно можно утверждать, что нельзя решить проблемы ипотеки только за счет поддержки банковского сектора. Последний только может что-то улучшить или способствовать увеличению внутреннего спроса, и не более.
В первую очередь нужно сфокусироваться на поддержке заемщиков, что будет способствовать повышению спроса на жилье. Программы Правительства должны поддерживать каждого конкретного гражданина Российской Федерации.
Вторым по важности является формирование современного и конкурентного законодательства, направленного на формирование фундаментального и конструктивного процесса, связанного с поддержкой банков, финансового рынка.
Третьим направлением является поддержка жилищного строительства. Практически в каждом регионе 80—90 % объектов строительства остановлены.
Четвертым, не менее важным, направлением является совершенствование государственного регулирования на рынке жилья. Прежде всего целесообразно поддерживать и расширять программы АРИЖК по реструктуризации кредитов для заемщиков. Надо постараться сделать это максимально глубоко, не так, как действует ныне режим гарантии по процентам за год, в котором законодатели видят только начальный инструмент.
Как сказал глава комитета СФ, финансовые власти страны обязаны в нынешней ситуации продолжать системно и, может быть, даже более агрессивно снижать стоимость ресурсов в реальном секторе, в том числе за счет целевого финансирования банков под ипотеку. В том числе должны быть расширены программы компенсации части процентной ставки по кредитам на жилье, обеспечения исполнения обязательств заемщиков на базе страховых инструментов, поручительств и гарантий (т. н. безденежных форм).
Очень важно развивать стимулирование потребительского спроса через расширение налоговых льгот — то, к чему Правительство пока, к сожалению, не обратилось. Нуждается в стимулировании и индивидуальное жилищное строительство. Необходимо понимать: конкретное физическое лицо, заемщик — это ключевой двигатель рынка ипотеки, и на его поддержку должны быть направлены основные усилия.
На ипотечном рынке важно создать эффективную систему рефинансирования. Важно внедрить, а не только декларировать предоставление государственных гарантий по ипотечным бумагам. Пока этот инструмент не работает. Расширить список инструментов, по которым кредитные организации могли бы кредитоваться в Центральном банке под залог ипотечных ценных бумаг. Рефинансировать реструктурированные кредиты. И очень важный момент — отменить начисление повышенных резервов при реструктуризации кредитов через АРИЖК.
Дмитрий Ананьев резюмировал: важно получить совершенные конкурентоспособные современные механизмы рефинансирования и се-кьюритизации. А пока они не работают, и это не позволяет рефинансировать ипотеку, учитывая, что долгосрочных пассивов у финансовых институтов нет. На сегодняшний день длина пассивов от трех месяцев до полугода уже может считаться «длинными» деньгами, хотя по сути долгосрочными пассивами это быть не может.
В жилищном строительстве, на взгляд членов комитета СФ, надо продолжать работу, которая была начата с принятием национальных проектов; активизировать и все больше вовлекать субъекты Федерации и конкретные муниципалитеты, выделять строительные площадки с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктуры, построенными за счет муниципалитетов.
Достойной поддержки строителей и девело-перов, к сожалению, не видно, а ее очень важно реализовывать, в противном случае рынок деве-лопмента будет продолжать стоять и накапливать дисбаланс, диспропорции и проблемы. Деньги всегда имеют стоимость, и замороженные объекты строительства — это замороженные ресурсы, вложенные, к сожалению, в незаконченный продукт. Это всегда создает в среднесрочной и долгосрочной перспективах очень серьезные, временами не совместимые с экономической жизнью проблемы для инвесторов.
В области регулирования, законотворчества, ипотеки, ипотечного кредитования, по словам
Дмитрия Ананьева, в 2009 г. не было сделано практически ничего, а в 2008-м законопроекты имели аспекты, по своей значимости и серьезности не удостаивающие внимания, кроме тех мер, которые были предприняты Правительством в рамках антикризисной программы с созданием госкорпорации по реструктурированию жилья АРИЖК.
Комитет по финансовым рынкам и денежному обращению считает целесообразным поддерживать и увеличивать объемы гарантий по займам АИЖК. Надо разрешить инвестировать пенсионные средства в ипотечные бумаги, сокращать сроки государственной регистрации ипотеки, капитализировать проценты без уплаты налогов по реструктурированным кредитам. Нужно также сохранить и, может быть, даже увеличить льготы по НДФЛ при финансировании ипотеки.
В заключение Дмитрий Ананьев призвал более агрессивно снижать стоимость денег, решать проблемы плохих долгов и странового риска, не дожидаясь, пока эти проблемы задавят нашу экономику. Это будет способствовать восстановлению и росту как минимум внутреннего спроса, что позволит ипотечному рынку в Российской Федерации возродиться и стать современным, достичь размеров, которые соответствуют масштабам экономики нашей страны.
Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, отметил, что, по данным Центрального банка, объем ипотечных кредитов в I кв. 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился почти в пять раз. Это сокращение не означает, что у нас все благополучно с ранее выданными ипотечными кредитами.
Между тем российская ипотека достаточно неплохо переживает кризис, и Центральный банк даже рассматривает вопрос изменения ряда обязательных нормативов, связанных с ипотекой. Но в целом сам факт того, что ЦБ начал рассматривать эту проблему, означает, что ипотека является активом более качественным, чем другие виды банковских активов. И очень хорошо, что регулятор не воспринимает ипотеку как слово, провоцирующее негатив.
Причины снижения объемов ипотеки лежат скорее всего за пределами ее самой. Первая — заемщики в целом стали покупать меньше жилья, потому что ожидают снижения цен, вторая — люди не уверены в своих будущих доходах, поэтому не так активно берут ипотечные кредиты.
Банки столкнулись тоже с двумя главными проблемами. С одной стороны, у них нет долго-
срочных источников капитала. Иностранные инвесторы и зарубежные рынки для нас закрылись, а внутренних российских механизмов пока не появилось. Вторая причина — в связи с формированием резервов по другим кредитам, в основном кредитам корпоративному сектору, резервы стали уменьшать капитал банков. На объем ипотеки, который выдан, у многих банков сегодня просто не хватает капитала, и они, даже понимая, что ипотека менее рискованный актив, не могут увеличить объем кредитов на своем балансе. Поэтому диагноз, который мы ставим текущему состоянию, и меры, которые предпринимаем, будут направлены на решение этих проблем.
Данные за I кв. 2009 г. показывают, что в 24 регионах цены снизились как по сравнению с IV кв., так и по сравнению с I кв. прошлого года. В апреле 2009 г. проводился опрос в крупных городах, и он показал, что порядка 65 % респондентов откладывают покупку жилья на более поздний срок. И в этом смысле оправданны меры, которые наметило Правительство, подготовив проект «Качественное и доступное жилье». Одна из них — сконцентрировать государственный спрос и государственные ресурсы в сегменте жилья эконом-класса. То есть стоит задача дать определение этому сегменту и за счет бюджетных денег его поддерживать.
Это очень важно, потому что сегодня на рынке жилья ожидания чем-то напоминают ожидания валютного рынка в IV кв. 2008 г., когда покупатели ждали снижения цен, но не понимали, где то самое «дно», от которого рынок оттолкнется. Поэтому обозначение уровня, при котором будут делаться покупки государством, скорее показывает ориентир покупателям. Ниже этого уровня, наверное, ждать нецелесообразно, поскольку само государство будет покупать жилье для федеральных нужд. И даже если это повлечет какие-то краткосрочные убытки застройщиков, сам факт того, что будет переломлено ожидание и начнет формироваться спрос при данном ценовом уровне, на взгляд Александра Семеняки, является важным фактором, потому что по мере развития спроса включатся и заработают рыночные механизмы. Поэтому сегодня важно сломать психологический барьер и убрать ожидание того, что завтра цена может быть еще ниже.
На рынке ипотеки произошло достаточно много изменений, которые позволяют воспользоваться модным словом «перезагрузка». Что мы понимаем под этим? Во-первых, в 2010 г. заканчивает действие концепция развития системы рефинансирования,
то есть государству надо определить задачу по развитию рынка в целом в деятельности АИЖК на этом рынке. Это должны быть долгосрочные планы, чтобы так же, как в 2005 г., участники рынка в принципе увидели приоритеты государства и соответственно построили свои бизнес-планы.
Второе. Для нас пока закрыты внешние рынки, но государство увеличило объем денег, которые выделяют на рынок жилья и ипотеки, и надо определиться, как с максимальной эффективностью использовать эти средства, чтобы добиться больших объемов ипотеки и при этом сохранить устойчивое развитие.
Следующая проблема — АИЖК в дополнение к традиционной деятельности стало оказывать помощь заемщикам. Это для нас новая деятельность. И еще одно направление — мы имеем поручение разработать механизм стимулирования банков по кредитованию ими жилищного строительства, то есть ипотека должна работать в увязке с жилищным строительством. И весь этот комплекс проблем, на взгляд Александра Семеняки, должен быть решен в рамках стратегии развития ипотеки на ближайшие пять лет.
Некоторые ответы на затронутые вопросы содержатся в проекте «Качественное и доступное жилье». Это новый формат, в котором Правительство проявляет комплексный подход к решению насущных задач. В частности, там есть большой раздел, связанный с поддержкой платежеспособного спроса населения на жилье, где сделан упор на формирование механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования, обеспечение краткосрочной ликвидности ипотечных кредитов, повышение доступности ипотечных жилищных кредитов в целом.
Во всем этом АИЖК планирует принять участие. В частности, в агентстве считают, что по долгосрочным механизмам важной задачей является принятие поправок в закон № 111, чтобы Пенсионный фонд получил право инвестировать в ипотечные ценные бумаги с высокой надежностью. В Правительстве согласована поправка, которая предполагает, что фонд может покупать до 70 % одного выпуска и до 70 % всех бумаг одного эмитента, что формирует значительный объем, понимая, что оставшиеся 30 % выпуска банки могут уже реповать на короткие сроки в Центральном банке.
Второй механизм, связанный с повышением доступности ипотечных кредитов, — снижение процентной ставки по ипотечным кредитам при обеспечении рыночного характера этой процедуры.
Сейчас минимальная ставка по ипотеке привязана к ставке рефинансирования ЦБ. То есть сегодня если первоначальный взнос 50 % и кредит порядка 1 млн руб., то ипотеку можно взять по такому кредиту под 11,5 %. Максимальную ставку ограничили 15 %, потому что ставки, которые предлагали банки (на уровне 18—20 %), агентство считает завышенными. А 15 % все-таки позволяют банку, выпустив ипотечную облигацию и репуя ее в Центральном банке, обеспечивать безубыточность такого рода операций, а это ценообразование. Эта мера не даст эффекта в 2009 г., но, на взгляд Александра Семеняки, в 2010 г. может оказать существенное влияние.
В агентстве ожидают, что развитие ипотечного страхования и выработка критериев совместно с Центральным банком, когда часть рисков банки смогут передавать на страховщиков, позволят такого рода кредиты приравнять к надежным ипотечным кредитам. Тогда льготирование обязательных нормативов или использование других нормативов будет распространяться и на кредиты, получившие ипотечное страхование. В итоге такие кредиты также будут высвобождать капитал банкам.
Государство оказало значительную помощь АИЖК: в декабре 2008 г. были выделены первые 60 млрд руб. и Правительство выделяет еще 20 млрд в уставный капитал и 40 млрд в виде кредитной линии Внешэкономбанка. Таким образом, 120 млрд руб., выделенных Правительством, — это значительный объем для поддержки ипотеки. Агентство планирует 30 млрд руб. зарезервировать на оказание помощи заемщикам по программе реструктуризации. 60 млрд планируется в основном использовать для стимулирования первичного рынка жилья и 30 млрд — для новой ипотеки, которая возникает на вторичном рынке. Поскольку эти рынки взаимосвязаны, их надо поддерживать синхронно.
У агентства есть большой резерв — облигации с госгарантиями. АИЖК может дополнительно использовать эти ценные бумаги в виде денег, если будет иметь возможность продать их Пенсионному фонду. Если же закон в этом году не будет принят, то агентство эти облигации будет обменивать на ранее выданные банками ипотечные кредиты. Но скорее всего будет стимулировать банки выдавать новые кредиты. Таким образом, сказал Александр Семе-няка, банки будут помогать решать Правительству проблемы стимулирования ипотеки, а мы будем помогать банкам решать их проблемы, связанные с ликвидностью, обменивая на облигации, которые они могут реповать в Центральном банке.
В агентстве полагают, что в следующем году значительный спрос на ипотеку стимулирует программа базового материнского капитала. По данным Пенсионного фонда, за два с половиной месяца около 40 тыс. семей подали заявления, чтобы базовый материнский капитал направить на погашение ранее выданных ипотечных кредитов. А в следующем году порядка 200 тыс. семей, по оценкам ПФР, воспользуются базовым материнским капиталом для приобретения жилья.
АИЖК в пилотном режиме тестирует продукт, который позволяет взять обычную ипотеку и увеличить ее на размер базового материнского капитала, понимая, что через три года этот капитал будет использован для досрочного погашения кредитов.
Второй новый продукт агентства — программа военной ипотеки. В 2009 г. 26 тыс. военнослужащих получают право воспользоваться ипотекой, и какая-то их часть не будет накапливать деньги, а возьмет ипотеку, чтобы купить жилье. Поэтому агентство стремится использовать спрос, который государство стимулирует через программы субсидирования на федеральном уровне, адаптируя свои стандарты под эти программы. Такой же подход планируется применить и на региональном уровне, где будут работать программы субсидирования.
Александр Семеняка рассказал, как агентство собирается стимулировать банки кредитовать застройщиков. Есть четкая позиция наблюдательного совета: АИЖК никакие риски со стройкой принимать не будет. Все, что связано с завершением стройки, оценкой проекта, по-прежнему должен взять на себя банк. А стимулировать его к финансировании стройки планируется с помощью следующих механизмов.
Во-первых, агентство готово заключить с банком долгосрочный договор на выкуп закладных по завершении стройки. То есть всю ипотеку, которая будет выдана, агентство у банка выкупит.
Второе важное нововведение касается случаев, когда физические лица купят не все жилье. В схему встроен механизм: Фонд содействия развитию жилищного строительства будет выставлять оферту и гарантировать выкуп непроданного жилья. Таким образом, источником выкупа квартир со стороны фонда также будет являться ипотека, которую фонд будет брать, и закладные, где заемщиком выступает фонд, снова будет выкупать агентство. Внедряется новый стандарт, когда ипотеку сможет брать юрлицо для покупки жилья. Не исключено, что в дополнение к фонду такого рода гарантами могут выступать и региональные институты развития, то
есть ипотечные агентства, созданные субъектами Российской Федерации. Такого рода механизм обеспечивает банку уверенность в том, что жилье будет продано покупателю, и за счет этих продаж кредит, который дает банк на этапе строительства, будет погашен.
И последняя мера — сегодня АИЖК реально имеет деньги под этот выкуп, отложенные на год или два, и готово эти деньги давать банку, который финансирует стройку, в виде целевого займа. То есть агентство рассматривает ипотечные кредиты, которые у банков есть на балансе, чтобы использовать их в качестве залога. Центральный банк пока эти активы в залог не принимает, поэтому агентство готово брать и фактически давать целевой заем.
Таким образом, целевой заем будет решать две задачи. С одной стороны, он сразу дает банку ликвидность на срок один-два года до завершения жилищного строительства, то есть банку не надо искать эти средства на рынке межбанковского кредитования или перекредитовываться в Центральном банке. С другой стороны, это целевые займы, есть некая предоплата под те закладные, которые АИЖК выкупает через год.
Андрей языков, генеральный директор агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, напомнил, что программа реструктуризации в поддержке заемщиков ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, запущена с 2009 г. по инициативе Правительства Российской Федерации и осуществляется через специализированную компанию — АРИЖК. Программа основана на следующих подходах.
Первое — она ориентирована на заемщиков, то есть физических лиц, а не на кредитную организацию, что определяет характер создаваемых продуктов и параметры программы, а именно фиксированный период помощи, который равен удвоенному среднему сроку поиска работы заемщиком. То есть указанные нами 12 месяцев — это удвоенные шесть месяцев, в которые в среднем один заемщик ищет работу.
Второе — это социальный, точнее не элитный, характер поддерживаемого жилья. Существенно (не менее чем вдвое) снижена финансовая нагрузка на заемщика. При этом, правда, не учитывается прогноз восстановления платежеспособности заемщика в силу социального характера программы.
Важно и другое — частно-государственное партнерство, то есть государство не снимает риски с банка и стимулирует именно восстановление платежеспособности заемщика. Существенная
часть доходов идет банку, принимающему на себя старшие риски.
И третий принцип — это сохранение базовых обязанностей заемщика: платность, срочность, возвратность по отношению к выделяемым средствам и обязанность платить даже в льготный период, который дается не как льгота, а на поиск работы и восстановление платежеспособности заемщика.
При расчете программы и оценке предполагаемого количества заемщиков, которым может потребоваться помощь, АРИЖК ориентируется на несколько различных методик. Андрей Языков констатировал, что все эксперты по разным методикам сошлись в единой цифре: максимальное количество обратившихся за поддержкой может составить 100 тыс. чел. При этом треть обращений последует из Приволжского федерального округа.
Основной ожидаемый результат от программы — заемщики, которые сегодня в результате сложной жизненной ситуации не могут обслуживать свой ипотечный кредит, восстановятся и возобновят платежи по ипотечному обязательству в полной мере.
Понимая региональную особенность проекта, АРИЖК развернуло сеть уполномоченных агентов по всей стране, и на сегодня поддержку можно получить практически во всех субъектах Федерации. Теперь в агентстве работают над обеспечением своего присутствия в населенных пунктах с численностью населения от 200 тыс. чел. или меньшего размера, если имеется высокая социальная значимость.
Сформирован резерв материнской компании. На сегодня средний размер выделяемых средств на одного заемщика составляет 300 тыс. руб. Исходя из максимального прогнозного числа возможных обращений в 100 тыс., перемножая эти две цифры, получаем 30 млрд руб. Этот резерв и будет использован. Если ситуация в экономике будет ухудшаться, эти средства будут направлены на реструктуризацию, а если ухудшения не будет, свободные средства будут направлены на ипотечный рынок через АИЖК.
АРИЖК приветствует запуск банками собственных программ реструктуризации. Это позволяет существенно экономить бюджетные средства и вернуть их на рынок ипотеки. Агентство в этой ситуации выступает важным маркетмейкером. Любая программа, отличная от нашей, сказал Андрей Языков, должна быть лучше и выгоднее для заемщика; в противном случае он может обратиться к нам и получит поддержку.
На сегодня агентство столкнулось с рядом проблем при реализации программы. Первая, очень
важная — предбанкротное состояние региональных институтов развития ипотеки. За последние несколько лет создан эффективный инструмент поддержки жилищных программ в регионах — региональные операторы АИЖК. По инициативе региональных властей многим операторам были вменены не свойственные им функции, что в условиях остановки продаж на рынке недвижимости в сочетании с ростом процентных ставок по привлеченным средствам в скором времени неизбежно приведет к банкротству большинства региональных институтов поддержки.
Агентство по реструктуризации крайне заинтересовано в сохранении региональных институтов, поскольку их наличие позволяет проводить как федеральные, так и региональные программы поддержки заемщиков в тесном контакте с местными властями. Передача подобных функций в коммерческие банки существенно снизит степень влияния местных властей на данный специфический рынок.
Вторая проблема — низкая информированность населения о программе. На сегодня поток обращений заемщиков существенно ниже ранее озвученных самых пессимистичных прогнозов. Большей частью это связано с эффективностью антикризисных мер Правительства. С другой стороны, поток обращений заемщиков за помощью существенным образом зависит от качества взаимодействия с населением регионального агента и его поддержки местными властями.
Третья проблема — это справедливое нежелание банков озвучивать факты проведения реструктуризации собственных кредитов. Банкиры предполагают, что это может привести к потере доверия инвесторов и вкладчиков к кредитному учреждению. Несмотря на то, что АРИЖК не разделяет этих страхов (реструктуризация скорее свидетельствует об умении банка работать с заемщиками), оно приняло решение закрыть информацию о реструктуризациях как в целом, так и касательно банков.
Четвертая проблема — это резервирование. Положение 254-П справедливо стоит на страже устойчивости банковской системы. В декабре 2008 г. Центральный банк сделал послабления банкам в части оценки обслуживания долга, выпустив указание 21-56У. Однако данное положение справедливо не освобождало банк от обязанности ухудшать оценку финансового состояния заемщика. Соответственно, признание банком обращения заемщика, физического лица за реструктуризацией обязывало банк честно пересмотреть финансовое
состояние заемщика, вывести его из портфеля в народный суд и существенно изменить резервирование по его кредиту.
С учетом низкой капитализации банковской системы существенное количество банков скрывает факт проведения реструктуризации кредитов, оформляя эти действия любыми иными сложными способами, лишь бы не увеличивать резервирование. При этом в агентстве есть информация, что отдельные банки реструктурировали более 5 % своих кредитов на условиях более мягких, чем АРИЖК.
Пятая проблема — по оценкам агентства, до 40 % заемщиков не смогут восстановить свою платежеспособность по истечении 12 мес. В таком случае возникнет проблема выселения заемщиков, а для этого необходимо обеспечить бесперебойно работающий механизм проведения взыскания, который должен состоять, как минимум, из двух составляющих.
Одна из них — это быстрая процедура принятия судебного решения. Складывающаяся практика не позволяет рассчитывать на взыскание раньше, чем за 6—8 мес., а это еще больше усугубляет финансовое положение заемщика. Важно отметить, что столь длительные сроки рассмотрения исков приведут к полной потере доверия инвесторов к российскому ипотечному рынку, а значит, после кризиса снизить ставки по ипотеке рыночными способами будет крайне тяжело.
Другая составляющая — это наличие маневренного фонда, соответствующего социальным нормам во всех регионах. В условиях замирания экономики это могло бы, с одной стороны, стимулировать появление рабочих мест; со второй стороны, обеспечить защиту прав на ипотечном рынке; с третьей стороны, не повышать социальную напряженность при проведении взыскания.
Проблема отсутствия маневренного фонда может стать вдвойне актуальной в 2010 г., когда произойдет совпадение по времени проведения взысканий с заемщиков, не восстановивших платежеспособность, и нового потока заемщиков, испытывающих трудности с обслуживанием ипотеки и не попавших под программы 2009 г.
Исходя из социальной направленности программы реструктуризации, отметил Андрей Языков, мы не учитываем прогноз восстановления заемщиком платежеспособности, что вступает в сильное противоречие с позицией инвестора. Он лучше чувствует заемщика и лучше понимает, стоит ли откладывать проведение взыскания и выделять ли ему дополнительные средства или нет. Возмож-
ным разрешением конфликтной ситуации мог бы стать выкуп одним из специализированных институтов развития проблемных долгов или квартир на свой баланс или дальнейшее содействие развитию межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАСИС).
Для оказания эффективной помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, целесообразно, используя авторитетную площадку Совета Федерации, обратиться к губернаторскому корпусу с просьбой рассмотреть три следующих аспекта.
Первое — это финансовое состояние их собственных региональных операторов. Промедление с принятием решения о финансовом оздоровлении может привести к банкротству механизма развития ипотеки и поддержки заемщика в регионе. Положительные примеры в этом смысле есть: в Санкт-Петербурге и Новосибирске принято решение об увеличении уставного капитала собственных региональных операторов.
Второе — это срочное создание маневренного фонда для минимизации социальной напряженности при возможном проведении взысканий в 2010 г. Это поможет и созданию новых рабочих мест.
И третье — попросить содействия по взаимодействию с органами опеки. Непонимание деталей программы реструктуризации существенно замедляет процесс оказания поддержки гражданам. Решения затягиваются на долгий срок без каких-либо обоснований, увеличивая проценты, пени, штрафы для заемщиков.
Необходимо рассмотреть возможность выступить с инициативой о внесении уточнений в Налоговый кодекс в части льгот по налогу на доходы физических лиц. Это позволит заемщикам не терять права на льготу по этому налогу при пере-кредитовке во время реструктуризации. А еще надо рассмотреть возможность выполнения функций налогового агента агентами по реструктуризации, чтобы ускорить прохождение средств при оплате регистрационных действий в федеральной регистрационной службе.
Владимир Чистюхин, заместитель директора департамента банковского регулирования и надзора Банка России, говорил о влиянии развития ипотеки на банковские правила, регулирование и надзор.
Один вопрос такой: каким образом резервы и нормативы отражают процессы, которые связаны с ипотечным кредитованием? Другие проблемы — это капитализация банковского сектора и права заемщиков.
Во-первых, надо сказать, что возможности банковского надзора существенно ограничены. Почему? Потому что вряд ли можно предположить, что существующие правила, процедуры банковского надзора направлены на развитие именно банковского бизнеса, рост активов, принятие на себя дополнительных рисков. В полной мере это касается и ипотеки. Вместе с тем очевидно: если оперировать такими терминами, как тонкая настройка, мы имеем возможности в определенной степени изменить существующие правила, чтобы они были адаптированы к реальной жизненной ситуации.
В конце 2008 г. были приняты изменения указания № 2156-У, в соответствии с которыми ЦБ позволил банкам чуть более свободно подходить к вопросам оценки качества ссуд в том случае, если проведена реструктуризация ссуд. И дополнительно к этому кредитным организациям позволили несколько увеличить срок при принятии решения о качестве обслуживания долга.
С одной стороны, продолжил Владимир Чистю-хин, это принесло существенный положительный эффект, потому что кредитные организации смогли в кризисной ситуации, имея в виду восстановление деятельности заемщика через какой-то промежуток времени, не ухудшать качество ссуды. Но с другой стороны, такое решение привело к тому, что на сегодня заниженные резервы по ссудам реально ведут к сокрытию реального качества ссуд.
Банк России проводит работу с кредитными организациями, чтобы проанализировать и понять реальную ситуацию с этим качеством. Это важно с точки зрения ближайших перспектив как в вопросах практического надзора, так и в вопросах регулирования, поскольку неоднократно вставал вопрос о продлении срока действия названного документа.
Дополнительно к этому рассматривается ряд проектов, которые также могут иметь существенное значение для развития или по крайней мере восстановления объемов ипотеки. Что это за решения? Изменение в инструкцию № 110 Банка России, которая регулирует вопросы расчета обязательных нормативов. Изменение связано с тем, что в целях расчета нормативов Н1 и Н6 предполагается понизить коэффициент риска со 100 % до 70 % по ипотечным жилищным ссудам, удовлетворяющим в совокупности ряду условий.
Что это за условия? Во-первых, это должна быть именно ипотечная жилищная ссуда, выданная физическому лицу. Второе условие заключается в том, что эта ссуда должна банком регулярно пере-
оцениваться, не реже чем один раз в год, а в случае возникновения особых обстоятельств, конечно, в момент возникновения этих обстоятельств. Кроме того, должны соблюдаться несколько коэффициентов. Соотношение кредит — залог не должно превышать 70 %, соотношение доход — платеж должно быть не менее коэффициента три. Предмет залога должен быть застрахован. И последнее: ссуда должна предоставляться в рублях. Это основные условия, при которых банк может понизить коэффициент риска для расчета ряда обязательных нормативов.
Отдельно решается вопрос по ипотеке для военнослужащих. Коэффициент риска для расчета тех же нормативов будет установлен на уровне 10 %, потому что там есть гарантии государства, и это очень важно.
Банк России предполагает в качестве обеспечения второй категории качества рассматривать залог, выданный третьими лицами с финансовым положением не хуже среднего. В настоящее время финансовое положение тех лиц должно быть оценено не хуже, чем хорошее, что как минимум очень проблематично в нынешних условиях. Это общее решение, но оно касается и ряда ссуд, по которым залогодателем может выступать третье лицо (имеется в виду ссуда, где залогом является недвижимость).
Мы предполагаем, сказал Владимир Чистю-хин, чтобы недвижимое имущество, которое является залогом по договорам ипотечного жилищного кредитования (если ссуда выдана с учетом всех требований АИЖК и соблюдается соотношение кредит — залог не более 70 %) относилось к обеспечению первой категории качества в рамках 254-го положения. Для банков это будет очень существенный плюс: фактически на всю сумму ссуды они смогут не формировать реального резерва, несмотря на расчетный его уровень.
Это может существенно повысить привлекательность для банка выдачи такого рода ссуд, но, к сожалению, не является единственным необходимым условием. Неоднократно вставал вопрос не рассчитывать нормативы либо не формировать резервы по каким-то социально значимым ссудам. Почему? Потому что это оказывает дополнительное давление на капитал банков, которые недокапи-тализованы; у них проблемы с соблюдением всех нормативов, и, соответственно, дополнительные резервы оказывают негативное воздействие.
С точки зрения Владимира Чистюхина, это совершенно неправильная постановка вопроса.
Если у вас проблемы с капиталом, это не значит, что нужно опрокидывать правила банковского надзора. Это значит, что нужно решать задачу посредством наращивания капитала, который позволит вам соблюдать все нормативы, формировать необходимый уровень резервов, развивать дальнейшее кредитование, если это необходимо.
Банк России действует с точки зрения капитализации по двум направлениям. Во-первых, находится на регистрации в Министерстве юстиции нормативный акт, который вносит изменения в 215-е положение Банка России и дает возможность ввести новый уровень субординированных кредитов — долгосрочные, которые будут включаться в капитал первого уровня.
Это 30-летние субординированные кредиты, которые в капитале первого уровня могут составлять до 15 %. Очевидно, что это дополнительный позитивный шаг в отношении банков, и, соответственно, они могут за счет своих собственников, за счет иных инвесторов привлекать такого рода субординированные кредиты, которые позволят им нарастить капитальную базу, причем, что принципиально важно, первого уровня.
Второе направление связано с тем, что Министерство финансов Российской Федерации совместно с Банком России прорабатывают вопрос создания законодательной базы относительно обмена привилегированных акций кредитных организаций на государственные облигации. Это тоже долгосрочный механизм капитализации банковской системы, который может дать долгосрочные пассивы.
И третья составляющая — это права заемщиков, Банк России получает большое количество обращений заемщиков, которые можно свести к трем основным вопросам: увеличение банками процентной ставки, очень нежелательная реструктуризация ссуд и проблемы со ссудами в инвалюте с учетом ослабления рубля и укрепления основных иностранных валют, в которых выдавались кредиты.
К сожалению, права Центрального банка существенно ограничены в этой области. Решение, как правило, находится в доброй воле банка и заемщика. Если они договорятся, что-то может поменяться; если нет — Центробанк не сможет выступать арбитром и навязывать свое решение.
С точки зрения Владимира Чистюхина, мы очень долго в 2007—2008 гг. говорили о необходимости принятия закона о потребительском кредитовании. Чем быстрее появится нормативная
база, тем более защищенными будут чувствовать себя заемщики. При необходимости Банк России готов выработать такого рода законодательные предложения.
Андрей Крысин, председатель Совета директоров ЗАО КБ «ЕВРОТРАСТ», рассказал о взгляде банков на решение проблем, связанных с ипотекой. Он отметил, что представляет не только Европейский трастовый банк, но и комитет по ипотеке Ассоциации российских банков.
В июле 2008 г. закону об ипотеке исполнилось 10 лет. Ипотека развивается, но, на взгляд выступившего, достаточно медленно. Сейчас у нас порядка 2,4 % ВВП составляет объем ипотеки. В 2005 г. он был 0,1 %. К сожалению, негативные явления очень сильно сказались на нашем ипотечном рынке, и сейчас закрыто фондирование западных рынков. Скорее всего на Западе в первую очередь будут открываться и секьюритизация ипотеки, и финансирование. А что же будет в России?
По оценке Андрея Крысина, в следующем году будет выдано не более 130—150 млрд руб. ипотеки. По статистике Центрального банка, в I кв. 2009 г. банки выдали ипотечных кредитов на 23 млрд руб. Год назад за тот же период этот показатель составил 150 млрд.
Правительство оценивает ипотеку как один из важных стимулов развития не только банковского сектора, но и строительного сектора. Через развитие спроса ипотеки банки будут стимулировать строительный сектор, который был на протяжении двух-трех лет локомотивом экономического роста в России.
Следует посмотреть и на опыт американцев. В плане президента Б. Обамы предусмотрено финансирование американских банков на сумму около 70 млрд долл. США по субсидированию процентной ставки, чтобы те не повышали процентных ставок заемщикам.
Своевременная программа, которая была принята нашим Правительством, тоже помогла в достаточной степени. Сейчас банки волнуют вопросы доходности, капитала, увеличения ликвидности. И здесь важна роль Центрального банка и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как института развития.
В комитет по ипотеке обращаются средние и малые банки, которые в регионах выдавали ипотеку, в том числе в программе АИЖК. К сожалению, прежде отношение кредит — займ повышали до 90 %, и отношение платеж — доход тоже составляло высокий процент. Конечно, эти ссуды зависли на
балансах банков, и очень важно сейчас рефинансировать их.
Важны также создание институциональных инвесторов, привлечение средств Пенсионного фонда и Агентства по страхованию вкладов, страховых резервов для того, чтобы не одни лишь открывшиеся зарубежные рынки помогли банкам наполнить ипотеку и секьюритизировать ее.
Андрей Крысин остановился на вопросах обращения взыскания на ипотечные активы. Необходимо совершенствовать практику взысканий задолженностей. К сожалению, в комитет по ипотеке поступают сигналы о том, что суды задерживают рассмотрение взыскания, исполнительное производство действует очень медленно. В Совете Федерации планируется провести заседание круглого стола совместно с судьями, судебными приставами по проблемам ускорения этого процесса. На наш взгляд, сказал оратор, затягивание судебного процесса по обращению взыскания ведет только к ухудшению положения заемщика. Если в начале судебного процесса он еще может что-то вернуть, то через два года процент ссуды, штраф и пени съедают полностью его первоначальный взнос. Поэтому суды, с одной стороны, вроде бы гуманно поступают, а с другой стороны, понимают, что заемщику придется платить полностью по всей ссуде, хотя ему не хватит после реализации имущества денег на погашение этой ссуды. Также мы считаем, что не совсем правильно удалили из ст. 112 Закона об исполнительном производстве пункт «Материальная заинтересованность судебных приставов». На взгляд Андрея Крысина, нужно повысить их ответственность, в том числе материально стимулируя.
В комитет поступили обращения из многих банков о том, что суды используют различные статьи Гражданского кодекса, проводя разбирательства по месту нахождения заемщика или недвижимости. В случае с «Яртрастбанком», например, суды разных районов Ярославля по одному делу приняли взаимоисключающие решения.
А ответственность судебных приставов хотелось бы повысить, потому что очень плохо работают фирмы-реализаторы. В некоторых регионах с трудом назначено по одной такой фирме. Нередко реализаторы не хотят заниматься продажей неликвидного имущества, так как несут невозмещаемые затраты на публикацию объявлений и хранение имущества. Кроме того, нет гарантий возмещения кредитору денежных средств в случае недобросовестности реализатора.
Если коммерческая фирма, которая была назначена ФАУГИ, присваивает средства, то банк должен судиться. «ЕВРОТРАСТ», к примеру, до сих пор судится и ищет не только проданную машину, но и исчезнувшую вместе с директором фирму-реализатор. Может быть, надо в таких случаях предъявлять иски к ФАУГИ, чтобы они назначали соответствующих реализаторов и несли за это ответственность?
Становится очень актуальным вопрос маневренного фонда заемщиков, особенно в тех регионах, где люди потеряли работу. Нужно обращать взыскания, люди должны понимать, что закон никто не отменял, что он действует неотвратимо. Соответственно, в субъектах Федерации целесообразно иметь такие фонды.
Что касается АРИЖК, то Андрей Крысин предложил агентству работать в большей степени не с заемщиками, а с банками, и обсудить проблему выкупа дефолтных займов с баланса банка. Если условия будут нормальными, то банки будут с удовольствием продавать активы таких заемщиков и, соответственно, получать доходы.
Глава совета директоров остановился на законе о банкротстве физических лиц, обратив внимание на то, что при принятии этого документа физические лица не должны освобождаться от ответственности, особенно по ипотеке. Нужно внимательно смотреть, чтобы не были ущемлены права ни кредитора, ни физических лиц-заемщиков.
Сейчас немаловажно сформировать общественное мнение для объективной и реальной оценки ситуации на рынке недвижимости. Слухи о прогнозируемом в обозримом будущем падении цен на недвижимость не должны питать ложных иллюзий, так как есть объективные и всем известные факторы формирования себестоимости жилья. Андрей Крысин думает, что предложение, которое существует на рынке недвижимости, очень невелико, так что в ближайшее время большого падения цен не будет.
Анатолий Мейзлер, генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», не согласился с точкой зрения, что ипотечное кредитование оказалось в нынешней ситуации потому, что наступил кризис. Он просто усугубил проблемы, которые были заложены в той схеме, в тех идеях, которые формировались у нас в области ипотечного кредитования.
Два направления рассматривались некогда в бывшем Госстрое: либо банковский инструмент для приобретения по рыночной схеме жилья, либо
государственная программа, направленная на конкретное решение жилищных проблем конкретной категории населения. Анатолий Мейзлер и прежде говорил, что ситуация для развития рыночной ипотеки не очень актуальна для России в силу ряда причин.
Первая причина — колоссальный дефицит жилья, недвижимости. В России раньше было примерно 18, а сейчас приходится 19 кв. м на душу населения. Сравним с регионами, где существует рынок недвижимости, — 50 кв. м в Европе, а в США — 70. Никто не проводил исследований, сколько надо иметь свободного жилья на рынке, чтобы он был нормальным. Но ясно, что 19 кв. м — заведомо дефицит. И он порождает абсолютно понятный, чуть подогреваемый спрос и такую же цену.
С другой стороны, рынок недвижимости сам по себе не формируется. Его не получилось. Были настроения, желания, чтобы эта схема потянула за собой нормальное объемное строительство. Не потянула. Причины разные, их много, они объективные и субъективные. Поскольку оратор долгое время был заместителем управляющего строительным трестом, многие вещи ему понятны. И забывать о них, рассматривая пути выхода из кризиса, нельзя.
Если мы говорим о государственной программе ипотечного кредитования для обеспечения жильем населения, то надо прежде всего определиться, какой группе помогать. Нужно определиться с малоимущими, устроив им жилье соцнайма. Есть и большая категория самодостаточного населения, которая без государственной поддержки не может приобрести жилье, на нее и нужно ориентироваться.
В Башкирии эту проблему решили. В эту категорию включили людей, имеющих доход от одной до двух с половиной средних зарплат для данного города или региона. Впрочем, в США в такую категорию включены люди, имеющие доход не ниже 80 % от средней для данного штата. Можно подходить по-разному, но то, что эту категорию надо определить, понятно.
Во-первых, становится ясно, какой категории мы должны строить жилье, и тогда цифровые параметры сразу вырисовываются. Для Уфы, допустим, доходы семьи составляют в среднем от 18 до 36 тыс. руб. Если мы будем строить жилье по 30 тыс. за квадратный метр, то купить двухкомнатную квартиру уже будет проблемой, трехкомнатную — и подавно...
Словом, когда говоришь о параметрах, тогда более четко видно, как строить программу. А она
должна быть, с одной стороны, ориентирована на строительство больших объемов, потому что выделенная нами категория населения составляет практически 60 % населения.
В субъектах Федерации почти везде сохранились строительные министерства. Они умеют решать глобальную задачу по строительству жилья. И деньги должны идти от бюджета или от Правительства России в бюджет республики, а дальше схема выстроена, такой опыт есть. Это будет быстрее и проще. Но здесь есть проблема.
Когда в нашей социальной ипотечной программе участвуют три крупных банка и они аттестуют застройщика (хотя деньги выдают не ему, а другому физическому лицу, но под квартиры, которые он строит), эта проверка — сверхсложная задача, которую в конечном счете регион может решить гораздо быстрее. Анатолий Мейзлер считает: если мы эти вопросы урегулируем, первая часть проблемы — финансирование строительства. При этом возникает иллюзия, что в какой-то степени удастся за счет местных бюджетов профинансировать инфраструктуру. Допустим, в Башкортостане или Татарстане все более или менее благополучно, а целый ряд регионов вообще вряд ли сможет что-то выделить из своих средств. И поэтому надо выделять деньги из российского бюджета и на инфраструктуру (безвозвратно), и на строительство (возвратно).
Серьезный вопрос, который обязательно надо решать, — введение института страхования. Мы почему-то упорно не учимся на опыте других. Существующая система государственного ипотечного кредитования в США, как известно, предусматривает государственное страхование финансового риска заемщика. Существует государственная (не частная!) страховая компания, решающая практически все проблемы, связанные с риском. Мы же с вами про «Джиними Мэй» не слышали ничего даже в нынешней ситуации риска, потому что там все нормально. Потому что реструктуризацию там делает государственная страховая компания. Она выплачивает за заемщика определенную сумму, когда у него плохо.
Нам надо этот институт вводить, и тогда мы многие задачи по этой программе можем решать более эффективно и совершенно в других объемах. Кстати, в Соединенных Штатах в последнее время возросло количество купленных квартир. А причина очень проста: там налоговый вычет дают до приобретения квартиры. Логичная, нормальная схема под конкретные вещи. Важно, чтобы нечто подобное вырабатывалось и в России, причем не только в Москве.
Анатолий Мейзлер сказал, что отечественный опыт реализации социальных программ по ипотечным схемам уже наработан. К примеру, в Башкирии строительство ведется по расчетной себестоимости на ипотечные кредиты, выданные Сбербанком, «Уралсибом». Прежде участвовал и «Газпромбанк». Начали в позапрошлом году с тысячи таких кредитов, в прошлом году их было уже около 1200. Но в конце года банковские ставки все-таки поднялись. А если бы это были деньги не банковские, а государственные!..
Как работает аналогичная государственная программа в тех же Соединенных Штатах? «Джи-ними Мэй» имеет право скупать у всех банков по всей Америке закладные и кредиты, застрахованные этой государственной страховой компанией. А последняя может страховать только тех, у кого доходы меньше 80 %. А первоначальный взнос там 3 %. Вот и работает государственная программа в больших объемах.
Анатолию Мейзлеру представляется, что один из вариантов развития госпрограммы мог бы быть таким: муниципальные образования формируют заявки в соответствии со списками и возможностями начала строительства, передают субъекту Федерации, а тот формирует сводную заявку в отраслевое министерство (Минрегион, допустим). Если Минрегион распределил ресурсы, начинается их выделение. Реальность этих схем очевидна. При всей существующей сложности реальность продаж и «подталкивания» спроса и покупок жилья несомненна.
Дмитрий крюков, генеральный директор Ипотечной корпорации чувашской Республики, отметил: роль регионального оператора в нынешней ситуации очевидна — это балласт, который не дает судну опрокинуться. Наше место на дне нашего общего судна, мы должны быть тяжелыми, устойчивыми.
АИЖК как партнеру региональных операторов придется терпеть вместе с ними и дисконт. Если разделить прошлогоднюю проблему по дисконтированию, мы бы могли многократно поднять обороты по выдаче кредитов. Почему? Крупные банки, во внимании к которым сегодня наблюдается небольшой перекос, в том числе со стороны АИЖК, очень неповоротливы, тяжелы. С ними почти невозможно договориться. На местах работают по «первичке» сегодня практически только с региональными банками. Так происходит потому, что иначе вам навяжут оценочную компанию, которая назовет якобы рыночную цену, которая реально составляет примерно 0,8 от действительной
рыночной цены по вашему строящемуся объекту. Но при этом еще применят коэффициент 0,4 и 0,5. Таким образом, выходит, что, имея активы, практически в два-три раза превышающие оценку, вы вынуждены идти на поклон и кредитоваться по крохам. Британские бизнесмены (у них ставка рефинансирования 0,5 % годовых) удивляются: «Как вы вообще живете?».
Дмитрий Крюков выразил сомнение, что понижение процентной ставки Центробанка на 0,5 % даст резкий скачок вверх. По рефинансированию у нас существенно оживятся процессы в АИЖК. Что это даст? Небольшое оживление на рынке как минимум стабилизирует цены и подтолкнет рынок к покупке. Это косвенная стимуляция спроса, которая сегодня нужна в регионах.
Оратор поддерживал идею создания государственной страховой компании. Везде за рубежом есть подобные структуры. Роль их очень несложна: на этапе строительства муниципалитет (региональная власть) выходит с инициативой застраховать заявку, страховая компания (а не коммерческий банк) оценивает риски, проекты, выносит вердикт и передает документы в финансовые структуры. Как только решение вынесено, банки борются за то, чтобы прокредитовать эту схему.
Риски в этом случае минимальные. Отсюда может выйти очень интересная схема по маневренному фонду, потому что муниципалитетам банки сейчас кредитов не дают. По этой схеме по заявке муниципалитета региональная власть выходит на федеральную — таким образом страховая компания говорит: да, есть нужда в маневренном фонде в таком объеме и по таким ценам; просьба помочь этому муниципалитету.
Сегодня Чувашия построила первые несколько подъездов государственного жилищного фонда. Это коммерческий наем, который может использоваться и как маневренный.
Опыт европейских соседей таков. В Венгрии это две разные структуры: государственный ЭК-СИМ-банк кредитует такие структуры, и страховая компания «Мехип». А в Словакии это одно учреждение, которое является и банком, и страховой компанией. Выступивший призвал обратить внимание на этот опыт, который будет очень полезен в нашей ситуации.
Андрей Емелин, исполнительный директор Ассоциации российских банков, отметил, что в части помощи заемщикам на сегодня предприняты уже достаточно существенные меры. Это и создание АРИЖК, и постоянное упрощение стандартов,
что расширяет круг потенциальных клиентов этой системы. Это и создание системы межрегиональной поддержки ипотечных заемщиков. Ассоциация российских банков планирует консультировать тех участников, которые не подпадают под стандарты АРИЖК, помогая им выйти из той ситуации, в которую они попали, либо путем реструктуризации кредита, либо путем реализации имущества с привлечением профессиональных риэлторов и брокеров.
С другой стороны, проблемы, которые существовали в течение многих лет у банков как основных кредиторов на ипотечном рынке, никуда не делись. Просто мы получили результат наших старых проблем и демонстрацию неэффективности процедур реализации заложенного имущества. Получили, оказывается, еще и не действующую судебную систему, для которой достаточно некоего сигнала, чтобы суды по всей России перестали принимать иски, связанные с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество.
О каком правовом государстве можно говорить, если вы, законный кредитор, имеющий все необходимые документы, не в состоянии реализовать свои юридические права через систему государственных судов!
Я понимаю, сказал Андрей Емелин, позицию Центрального банка: риски, которые реализуются в деятельности банков, это прежде всего банковские риски. И, действительно, было бы очень неплохо суметь их ликвидировать путем увеличения капитализации. Но надо принять во внимание и то, что в данной ситуации мы имеем дело не с надлежащей оценкой рисков со стороны банков, а с системным риском, который вызван мировым экономическим кризисом. И здесь неуместно говорить, не принимая никакого государственного участия: господа, для всех сложилась такая ситуация, сами из нее выходите, капитализируйтесь где хотите и как хотите. Такой подход представляется выступившему не очень правильным.
Предпринятые в системе ипотечного кредитования меры правильны, логичны и действительно помогут банкам. Но это только первые шаги по правильному пути, нужно делать и следующие шаги, о которых уже упоминалось, чтобы избежать новых трудностей. Как, скажем, получилось с АИЖК? Агентство показало свою эффективность, но оказалось в крайне затруднительной, на взгляд выступившего, ситуации и с финансовой, и с этической точки зрения, когда было вынуждено прекратить выкуп портфелей, ранее банками размещенных по
определенным стандартам, и банки остались один на один с проблемами, а ресурс у них ниоткуда не возьмется.
Не решив задачу на государственном уровне, мы не сможем сдвинуть банки и убедить их, что подобного не произойдет завтра. Как же мы можем уверять банки в том, что нам нужно решать жилищную проблему, расширять ипотечное кредитование, задействовать еще какие-то новые группы населения, если мы не способны им предоставить обещанных гарантий? А ведь закон — это не обещание, это, если хотите, фактически клятва государства сделать нечто конкретное. И когда государство обещания не выполняет, оно дает очень неправильный посыл банкам.
По мнению Андрея Емелина, есть еще целый ряд менее значительных, но требующих ответов вопросов. Скажем, тема материнского капитала. Для многих семей единоразовое его использование в погашении основного тела долга — это не решение проблемы. У них не возникает дополнительных доходов, из которых они бы могли платить сохранившиеся аннуитеты. А разрешения использовать материнский капитал для погашения именно аннуитетных платежей, нет. Более того, сама по себе система использования материнского капитала была сформулирована крайне странно. Единственным ответственным за использование его в ипотеке стал Пенсионный фонд — организация, не имеющая права издавать нормативные правовые акты. И в итоге разъяснением банкам, как им оформлять, рассчитывать, перечислять эти средства, заполнять конкретные формы, на сегодняшний день занимаются Пенсионный фонд и юридический департамент Ассоциации российских банков. Ни в коей мере не отказываясь от этой миссии, Андрей Емелин считает, что в принципе это не совсем правильно функционирующая система.
С другой стороны, мы много говорим о защите прав должников, и это правильно. Выселить человека в никуда — это не гуманно и не справедливо. Но если государство, взявшее на себя на основании федерального закона обязательства сформировать маневренный фонд, не удосужилось это сделать в тучные годы и сейчас ссылается на то, что такой возможности нет в силу того, что годы перестали быть тучными, надо найти нормативное решение этой проблемы.
Мы можем долго призывать регионы к созданию маневренных фондов. Регионы нам будут хором отвечать: у нас нет денег. А федеральное правительство будет говорить: давайте не будем
обращать взыскание на имущество, а попробуем убедить Центральный банк не давать формировать резервы и выстроим конфигурацию, очень отдаленно напоминающую рыночную. Наверное, это неправильно. Если мы видим проблему, ее надо решать нормативным путем.
Андрей Шелков, представитель Московского банка реконструкции и развития (МБРР), напомнил, что МБРР с апреля является агентом Федерального агентства по реструктуризации. В банке сделали выборку по заемщикам, и выяснилось, что менее 20 % заемщиков в принципе соответствуют стандартам по реструктуризации. Честь и хвала агентству, которое оперативно собирало эту информацию и неоднократно вносило соответствующие изменения. Но ряд «узких мест», тем не менее, остался.
Прежде всего это касается требований к стоимости квадратного метра, которая исчисляется в регионах по данным Росстата. Более 13,5 % заемщиков, которые могли бы воспользоваться ипотечной программой, не проходят именно по этому параметру, почти 30 % — по площади. Причем это не московские цифры... Это частная проблема, говорящая о том, что агентству по реструктуризации тоже нужна поддержка с точки зрения возможности внесения изменений в существующие стандарты.
Ситуация с ипотекой такова, что даже по оценкам АРИЖК почти 40 % заемщиков с большой долей вероятности не смогут вернуться в график платежей. Значит, это отложенная проблема. Срок можно удлинить на два-три года, но в принципе это ситуацию не меняет, и об этом не стоит забывать.
Реструктуризация — тот же продукт, который направлен на помощь, но продукт этот сейчас в принципе один на рынке. Не хватает значимых инструментов, связанных с возможностью приобретения у заемщиков недвижимости, сдачи в аренду, выкупа кредитов, которые прошли реструктуризацию, и т. д. Можно сначала вынести законодательную инициативу, потом разработать пакет законов, но, на взгляд Андрея Шелкова, определенные задачи могут решать и те структуры, которые существуют в рамках существующих полномочий и финансирования. Почему бы не предложить рассмотреть возможность создания названных инструментов в рамках АИЖК и АРИЖК?
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, создавал и стал исполнителем проекта МАСИС, межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков. Он предложил
более полно использовать в ипотечной программе ресурсы, которыми располагает риэлтерский и брокерский мир. Ведь есть банки, которые до 75 % своих ипотечных продаж осуществили с помощью этих людей.
Этот потенциал, к сожалению, в значительной степени пока не востребован. А между тем это профессионалы, которые традиционно занимали позицию между заемщиком и банком, и на сегодняшний день зачастую эта позиция очень важна. Не зря говорят в народе: если хочешь из лучшего друга сделать злейшего врага, дай ему взаймы.
Даже при позитивном отношении банков к проблемным ипотечным заемщикам целый ряд последних воспринимают кредитную организацию с недоверием. В этом случае полезным оказывается посредник, который разбирается: а) в специфике банка, поскольку вчера он был ипотечным брокером и продавал эти продукты, б) в специфике финансового состояния заемщика и в) в рынке недвижимости, потому что подавляющее большинство ипотечных брокеров располагались традиционно в риэлтерских компаниях.
Стало быть, есть посредник, который реально может встать между банком и проблемным заемщиком и помочь им найти единственно правильное и оптимальное решение, минимизирующее потери обеих сторон. И, что немаловажно, избегающее судебных и послесудебных процедур.
Благодаря большой поддержке Ассоциации российских банков, АИЖК, АРИЖК, Российской гильдии риэлторов создан и реализуется масштабный проект. В 19 регионах России созданы на базе специально отобранных и обученных риэлторских компаний, отличившихся в ипотеке, консультационные центры, которые призваны работать с проблемными ипотечными заемщиками во всех форматах. Это касается и заемщиков, которые не соответствуют госстандартам АРИЖК. Да и не все должны соответствовать, т. к. не все нуждаются в государственной помощи. Но это не означает, что они вообще не нуждаются ни в какой помощи.
Во многих случаях реструктуризация бессмысленна, это только затягивание вопроса. И тогда консультанты предлагают досрочное погашение кредита и сразу же предлагают все необходимые услуги, связанные как с продажей объекта, так и с его заменой, с арендой нового жилья, с поиском временных вариантов и т. д.
Внедряемая система совсем молода, но она уверенно набирает обороты. И Владимир Лопатин призвал банковское сообщество внимательнее
присмотреться к открывающимся новым возможностям.
Дмитрий Ананьев, завершая работу заседания, поблагодарил участников за проявленный интерес, а выступающих — за содержательные выступления, которые изобиловали дельными предложениями.
Действительно, проблемы, которые испытывает сегодня наша экономика, и в частности рынок ипотечных кредитов, созданы прежде нами самими. Просто в условиях кризиса они стали более наглядными и очевидными для всех участников профессионального рынка.
Это прежде всего недостатки и системные изъяны финансового законодательства и судебной системы. К сожалению, закон пока не защищает ни инвестора, ни финансовые институты. За последние несколько лет на ипотечном рынке много проблем не было решено. И, к сожалению, болезненный процесс имеет тенденцию к усилению. Однако глава комитета СФ выразил надежду, что общими усилиями удастся найти созидательную составляющую намечаемых изменений, которые позволят справиться с нынешними проблемами.
За любым кризисом неизбежно следует обновление. И Дмитрий Ананьев убежден: мы сможем, не теряя присутствия духа и уверенности в себе, одолеть трудности и выйти из кризиса более сильными и обновленными.
Из рекомендаций заседания круглого стола
Участники круглого стола отмечают, что развитие рынка ипотечного кредитования является важной составляющей приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». С помощью ипотечного кредитования большинство граждан должно решить жилищную проблему в долгосрочной перспективе. Именно поэтому так необходимо обеспечение устойчивого развития ипотечного рынка в нашей стране.
За первый квартал 2009 г., по официальным данным Банка России, населению выдано 18,6 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 24,4 млрд руб. Для сравнения: в I кв. 2008 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 150 млрд руб. Таким образом, объем рынка ипотеки уменьшился более чем в 6 раз. Оперативные данные подтверждают данную тенденцию и во II кв. 2009 г. и свидетельствуют о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов — новые кредиты выдавали 37 банков из 50 крупнейших участников ипотечного рынка. На 1 мая 2009 г. ипотечные кре-
диты на своем балансе имели 562 банка, что на 35 меньше, чем в начале года.
При этом, по данным АИЖК, основной объем выдачи новых ипотечных кредитов в настоящее время поддерживается преимущественно за счет крупных банков с государственным участием в капитале, имеющих доступ к средствам государственной поддержки или более дешевому фондированию.
Участники круглого стола отмечают, что, начиная со IV кв. 2008 г., наблюдается устойчивое снижение объема выданных ипотечных кредитов. Основные причины этого состоят в следующем:
> отсутствие «длинных» денег;
> высокая процентная ставка;
> снижение доходов населения;
> ужесточение требований к заемщикам со стороны банков;
> неуверенность населения в завтрашнем дне. Проблемы ипотечного кредитования в России,
по мнению участников круглого стола, заключаются в следующем:
> ухудшение благосостояния заемщиков и, как следствие, существенный рост просроченной задолженности по ипотеке;
> отсутствие внутреннего рынка долгосрочных пассивов и, как следствие, дисбаланс долгосрочных активов и краткосрочных пассивов банков;
> нестабильность рынка недвижимости и, как следствие, дефолты застройщиков, обесценение предмета залога — квартир. Фактически рынок ипотеки в настоящее время
по своим параметрам находится на уровне 2006 г.
В сложившейся экономической ситуации необходимо вновь запустить рыночные механизмы с учетом использования накопленного опыта развития ипотечного кредитования.
Для восстановления ипотеки необходимо в первую очередь создать базу для роста:
> благоприятный деловой климат;
> снижение стоимости денег;
> восстановление и рост внутреннего спроса. Меры по поддержке ипотеки можно разбить
на четыре основных блока:
1. Заемщики и спрос на жилье.
— Поддержка заемщиков:
> расширение программы АРИЖК по реструктуризации кредитов для заемщиков, потерявших возможность обслуживать ипотечный кредит.
— Стимулирование потенциальных заемщиков:
> снижение процентных ставок за счет целевого финансирования банков под ипотеку (прямое
или через систему гарантий и ценных бумаг с ипотечным покрытием);
> компенсация части процентной ставки по кредитам на жилье эконом-класса;
> обеспечение исполнения обязательств заемщиками на базе страховых инструментов или поручительств АРИЖК в случае дефолта по кредиту.
— Стимулирование потребительского спроса на жилье:
> расширение налоговых льгот;
> стимулирование индивидуального жилищного строительства.
2. Банки и финансовый рынок.
— Стимулирование банков:
> создание эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитов;
> предоставление государственных гарантий по ипотечным бумагам;
> расширение возможностей кредитных организаций по кредитованию в ЦБ РФ под залог ипотечных ценных бумаг;
> рефинансирование реструктурированных кредитов;
> отмена начисления повышенных резервов при реструктуризации кредитов через АРИЖК.
— Поддержка финансового рынка:
> совершенствование механизмов секьюритиза-ции.
3. Жилищное строительство.
— Стимулирование жилищного строительства:
> выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктуры, построенными за счет средств региональных (муниципальных) бюджетов.
— Поддержка строителей и девелоперов:
> стимулирование финансирования застройщиков через систему государственных гарантий по банковским кредитам;
> создание системы госзаказа на строительство социального жилья.
4. Госрегулирование и рынок жилья.
> совершенствование государственного регулирования рынка жилья и регистрации недвижимого имущества;
> совершенствование механизма урегулирования вопросов защиты прав инвестора (кредитора) и заемщика при взыскании задолженности по кредиту и при переходе прав собственности на предмет залога;
> создание маневренного фонда для обеспечения жильем выселяемых заемщиков;
7х"
17
> совершенствование регулирования оценочной
и коллекторской деятельности.
Для возобновления процесса выдачи ипотеки кредитными организациями ОАО «АИЖК» начало заключать долгосрочные договоры на рефинансирование ипотечных кредитов. Для обеспечения устойчивости функционирования региональных рынков ипотеки необходимо предусмотреть четкие гарантии и размеры государственной поддержки ОАО «АИЖК» до 2012 г. Кроме того, в условиях отсутствия спроса на долгосрочные долговые инструменты следует предусмотреть гарантированный спрос на ипотечные ценные бумаги, которые могут выпускать агентство и банки, со стороны квазибюджетных фондов, в первую очередь средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании.
Дальнейшее развитие должна получить поддержка программы реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, у которых существенно ухудшилось финансовое положение. Основная задача — создать инфраструктуру, которая позволит любому нуждающемуся обратиться за господдержкой, и стандарт реструктуризации, на который будут ориентироваться банки при реализации собственных программ реструктуризации.
Необходимо также обеспечить эффективный механизм обращения взыскания на жилье при дефолте заемщика. Если заемщик соответствует критериям оказания ему государственной поддержки — такая помощь должна быть оказана, если нет либо если он не восстановил платежеспособность после оказания государственной поддержки — система обращения взыскания должна работать быстро и эффективно в интересах и кредитора, и заемщика.
В связи с отсутствием в достаточном количестве маневренного фонда жилья в регионах следует предусмотреть выкуп жилья при обращении взыскания (выкуп ипотечных кредитов) одним из институтов развития. Это позволит не допустить массовых продаж жилья и будет являться механизмом социальной защиты заемщиков. При обращении взыскания жилье будет предоставлено заемщику на условиях найма, а в будущем заемщик сможет выкупить его, если восстановит платежеспособность либо будет переселен в маневренный фонд. Также следует рассмотреть вопрос о передаче в будущем приобретенного институтом развития жилья региональным органом власти с целью создания полноценного маневренного фонда.
Формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг является принципиальным факто-
ром устойчивого развития ипотеки в Российской Федерации. С помощью данного инструмента создается механизм перетока долгосрочных ресурсов с финансового рынка на рынок ипотечного жилищного кредитования, в том числе ресурсов отечественных накопительных систем, в первую очередь пенсионной системы, и иных институциональных инвесторов.
Развитие ипотечных ценных бумаг в России сдерживается отсутствием ряда законодательных решений. С целью развития данного рынка необходимо снять законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги средств институциональных инвесторов, в первую очередь средств пенсионных накоплений.
Также необходимо совершенствовать регулирование выпуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, в том числе повысить уровень защищенности от банкротства ипотечных агентов, принять решения по повышению уровня ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе путем снижения требований по формированию резервов под обесценение данных ценных бумаг. Однако эти меры должны быть приняты после стабилизации банковской системы России.
Для определения государственной политики в области развития ипотечного жилищного кредитования с учетом предыдущего опыта и проблем, вызванных мировым финансовым кризисом, следует до конца 2009 г. разработать Стратегию развития ипотечного кредитования. Стратегия должна обеспечивать координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти, Банка России, институтов развития и органов власти субъектов Российской Федерации, в том числе для решения задач, предусмотренных приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
По результатам обсуждения участники заседания рекомендуют
Государственной Думе, Совету Федерации:
• проводить регулярный мониторинг правоприменительной практики с целью выявления проблемных вопросов развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и принятия оперативных мер по их устранению;
• поддержать внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования вы-
пуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, в том числе с учетом страхования ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг; поддержать внесение изменений в Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», предусмотрев возможность инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, не обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации; поддержать внесение изменений в налоговое законодательство, направленных на совершенствование налогообложения физических лиц в части снятия ограничений по имущественным вычетам при рефинансировании ипотечных кредитов и при перекредитовании; поддержать изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иные нормативные правовые акты, направленные на ускорение процедур регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом; поддержать внесение изменений в бюджетное законодательство с целью увеличения объема государственных гарантий по займам АИЖК и взносов его в уставный капитал. Правительству Российской Федерации: скоординировать работу министерств и ведомств в целях разработки Стратегии развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
предусмотреть финансирование программы по выкупу жилья при обращении взыскания (выкупу ипотечных кредитов) одним из государственных институтов развития; разработать меры, направленные на сокращение сроков и издержек при обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, в том числе предусмотреть внедрение внесудебного порядка обращения взыскания на заложенные по ипотеке жилые помещения; проработать вопрос о создании с государственным участием страховой компании, осуществляющей деятельность в области ипотечного кредитования;
принять необходимые решения о лимитах приобретения государственной управляющей компанией средствами пенсионных накоплений ипотечных ценных бумаг высокой категории надежности и облигаций с государственными гарантиями.
Центральному банку Российской Федерации:
предусмотреть выдачу Банком России кредитов под залог пулов ипотечных кредитов или требований по кредитам, обеспеченным залогом пулов закладных, с целью формирования ипотечного покрытия и последующего выпуска ипотечных ценных бумаг; внести изменения в нормативные акты Банка России о снижении коэффициента риска при расчете норматива достаточности для надежных ипотечных активов.
вниманию кредитных организаций!
Предлагаем публикацию годовой и квартальной отчетности.
Стоимость одной публикации - 2950 руб. (в том числе НДС 18 %) за две журнальные страницы формата А4. При единовременной оплате публикации годовой отчетности за 2008 год, 1, 2 и 3-й кварталы 2009 года редакция гарантирует неизменность выставленных цен в течение 2009 года. Общая стоимость четырех публикаций составляет 11 800 руб. (в том числе НДС 18%).
Тел. /факс: (495) 721-85-75
http:\\www.fin-izdat.ru Е-таН: [email protected]
7х"
19
