CC BY
307
Ипотечное кредитование
Удк 336.77
методы эффективного государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования
А. Н. САВРУКОВ, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и денежного обращения Е-mail: savrukov_a@mail. ш Санкт-Петербургский государственный политехнический университет
В статье представлен комплекс взаимосвязанных форм и методов государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. Предлагается классификация методов государственного регулирования данной системы. При классификации используется расширенный перечень классификационных признаков.
Ключевые слова: ипотека, формы, методы, классификация, регулирование, эффективность.
Успешное функционирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современных условиях требует активного использования принципиально новых форм и методов управления, адекватных социально-экономическим условиям и рыночным принципам функционирования. В настоящее время в науке и практике отсутствует научно обоснованный комплекс форм, методов и инструментов в рамках системы регулирования ипотечного жилищного кредитования, что подтверждает необходимость и актуальность научных исследований в данном направлении.
Ретроспективный анализ динамики решения жилищной проблемы в РФ показал, что в 1920-1990 гг. для решения данной социально-
экономической проблемы применялся механизм государственной помощи, основанный на прямом государственном финансировании строительства жилья за счет средств бюджета.
С переходом к рыночной экономике объемы жилищного финансирования значительно сократились, и государство в жилищной сфере активно использует механизм государственной поддержки, под которым понимается законодательно оформленная система защитных мер, осуществляемых за счет средств государственного бюджета, направленных на обеспечение населения жильем.
Отдельные аспекты государственной поддержки жилищного финансирования раскрыты в работах В. А. Аверченко [1], С. С. Колобова [3], С. И. Круглика [4], И. А. Разумовой. [6]. В исследованиях этих экономистов государственная поддержка в данной сфере в основном реализуется на основе программно-целевого подхода.
Так, на современном этапе государство оказывает адресную социальную помощь отдельным категориям граждан. При этом используются такие формы, как дотации, субсидии и другие финансовые вливания, направленные на развитие жилищного сектора. Вместе с тем подавляющая часть насе-
ления вынуждена решать жилищную проблему за счет собственных средств. Однако по сравнению с доходами опережающий рост цен на жилье не позволяет аккумулировать достаточно средств для ее разрешения.
Проведенный анализ мер государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования в РФ позволяет сделать вывод о том, что политика в данной сфере направлена в первую очередь на социально незащищенные слои населения. Поэтому главная цель государственного вмешательства в жилищные проблемы - помощь гражданам с невысоким уровнем дохода в улучшении их жилищных условий. Поддержка государства осуществляется преимущественно через бюджеты соответствующего уровня бюджетной системы России и строится на адресной основе. Государство использует стандартные формы и методы поддержки:
- адресные субсидии;
- субсидирование процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам;
- безвозмездные субсидии для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;
- налоговые льготы по налогообложению доходов заемщиков и др.
Современные рыночные условия имеют некоторые отличительные черты:
- дефицит государственного бюджета;
- увеличение доли ветхого и аварийного жилищного фонда;
- возросшие кредитные риски.
Они определяют необходимость перехода от политики государственной поддержки приобретения жилья к политике государственного регулирования кредитных рыночных механизмов, улучшения жилищных условий. Это можно сделать посредством разработки и внедрения механизма и эффективных методов государственного регулирования системы ипотечного кредитования.
Обобщение и систематизация развития теории и практики механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ приводят к ряду выводов:
1) достигнутый уровень развития ипотечного рынка как сложной системы, основанной на рыночных принципах функционирования, требует участия государства с целью проведения регулятивных воздействия и снижения вероятности реализации рисков;
2) регулирование ипотечной системы должно осуществляться на основе государственной поли-
тики, основу которой может составлять принцип соответствия друг другу двух целей:
- удовлетворение потребностей граждан в жилье;
- привлечение и эффективное распределение инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;
3) государственное регулирование системы ипотечного жилищного кредитования связано с большим количеством обратных связей и требует применения комплексного системного подхода в процессе преодоления проблем дефицита источников финансирования сектора и формирования эффективной финансово-кредитной инфраструктуры ипотечного рынка;
4) государственное регулирование системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно реализовать как систему целенаправленных воздействий на управляемую систему (объект). При этом цели (конечный результат) и механизмы их достижения должны определяться управляющим субъектом (государством);
5) при рассмотрении жилищной (целевой) и ипотечной (обеспечивающей) сфер как целостной системы — объекта государственного регулирования возникает необходимость разработки научно обоснованных методов регулирования, учитывающих специфику обеих сфер одновременно.
Под системой государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования понимается совокупность отношений между субъектом и объектом управления, которые в свою очередь подразумевают наличие целей, задач, принципов, функций и методов осуществления управленческого воздействия.
По мнению автора, главная цель государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования должна заключаться в повышении доступности существующих механизмов решения жилищных проблем для населения путем развития и повышения устойчивости ипотечной системы. Это возможно за счет повышения эффективности использования научного, кадрового, финансового потенциалов с максимальным эффектом, направленных на увеличение вклада системы ипотечного кредитования в экономический рост, снижение остроты жилищной проблемы и повышение занятости населения.
Вопросам государственного регулирования экономики посвящены работы С. Г. Капканщикова [2] и В. И. Кушлина [5], в которых сформулированы цели и задачи такого регулирования и раскрыты направ-
46
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
ления социальной политики государства. Формирование системы государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования как элемента государственного регулирования экономики в целом является сложным и длительным процессом, в основе которого лежат следующие факторы:
1) законодательная и нормативная база, определяющая специфические условия функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регулирующая формы и методы его поддержки и процедуры принятия решений в области государственного регулирования;
2) система специализированных институтов, обеспечивающих разработку и реализацию государственной политики по регулированию и поддержке ипотечной системы:
- органы государственной власти и управления;
- министерства и ведомства;
- институты развития;
- кредитные организации;
3) государственные программы поддержки и содействия развитию ипотечного кредитования, которые разрабатываются Правительством РФ; программы социально-экономического развития;
4) ресурсное и финансовое обеспечение, необходимое для реализации мер по поддержке ипотеки,
наряду с созданием условий и механизмов для привлечения частных отечественных и иностранных инвестиций, а также радикальным совершенствованием налоговой системы.
Для успешной реализации государственной политики в сфере регулирования ипотечного жилищного кредитования необходимо обоснование и применение системы нормативных, экономических и организационных форм и методов регулирования, адаптированных к требованиям рынка и учитывающих особенности современного развития жилищной сферы и финансового рынка РФ.
Методы государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования должны соответствовать следующим требованиям:
- носить комплексный, системный, последовательный и логически обоснованный характер;
- охватывать всех субъектов, независимо от размера и вида осуществляемой деятельности, что обеспечит их эффективность.
Для решения данной проблемы и формирования эффективной системы государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования разработан комплекс взаимосвязанных форм и методов государственного регулирования исследуемой системы (табл. 1).
Таблица 1
Формы и методы государственного регулирования системы ипотечного
жилищного кредитования
Формы Методы
Нормативно-правовое обеспечение Принятие недостающих законодательных актов. Улучшение качества действующих противоречащих друг другу взаимосвязанных нормативно-правовых актов. Совершенствование правовой защиты участников рынка. Разработка стандартов и страхование ответственности заемщиков по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. Налоговые меры, в том числе введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере. Совершенствование законодательной базы регулирования ипотеки земельных участков и вновь создаваемых на них объектов недвижимости
Финансовая поддержка Предоставление адресных целях субсидий и дотация при получении ипотечного жилищного кредита. Государственная гарантия кредитов. Поддержка государственных институтов развития как инструментов реализации государственной жилищной политики (внесение средств в уставные капиталы, предоставление гарантий Российской Федерации). Предоставление субсидий на наем жилья гражданам с недостаточными доходами. Развитие банковского кредитования застройщиков под залог земельного участка. Развитие долгосрочного кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельного участка и строящегося индивидуального жилого дома. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг (в том числе через АИЖК). Внедрение и развитие системы страхования ипотечных кредитов. Развитие жилищных кредитно-накопительных систем
Окончание табл. 1
Формы Методы
Инфраструктурное обеспечение Принятие обоснованных нормативных актов по созданию инфраструктуры, работающей в интересах повышения устойчивости функционирования. Формирование системы страхования ипотечных рисков. Создание маневренных фондов жилья для временного проживания. Внедрение системы мониторинга развития системы ипотечного жилищного кредитования. Формирование конкурентной среды в сфере технической инвентаризации жилых помещений Совершенствование государственной системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ней. Стимулирование развития страхования жилых помещений от рисков причинения. вреда, страхования гражданской ответственности собственников жилых помещений. Упрощение процедуры государственного кадастрового учета жилых домов, квартир, земельных участков
Материально-техническая поддержка Разработка программного обеспечения, позволяющего осуществлять оценку и мониторинг показателей развития системы ипотечного жилищного кредитования. Разработка программного обеспечения и обеспечение доступа в сети Интернет всем участникам рынка, позволяющего осуществлять мониторинг обременения залогов недвижимости. Разработка новых кредитных продуктов
Научное обеспечение Разработка и финансирование ключевых направлений науки по проблемам устойчивости ипотечной системы. Разработка методических подходов к оценке эффективности, формам и методам регулирования, страхованию ипотечных кредитов. Финансирование затрат на воспроизводство научных кадров
Кадровое обеспечение Организация системы государственной подготовки и повышения квалификации кадров учетом финансирования уровня подготовки до необходимых стандартовю Создание нормативно-правовой базы для функционирования частных учебных заведений, осуществляющих подготовку и повышение квалификации кадров на уровне соответствующих мировых стандартов
Информационно-консультационная поддержка Подготовка и распространение методических и учебных пособий для управленцев различных уровней, специалистов. Проведение ежегодных научно-практических конференций, семинаровю Разработка специализированных журналов, газет, интернет-порталов. Представление экономической, технической и другой информации по вопросам развития ипотечного кредитования. Создание саП-центра для оказания бесплатных консультаций. Формирование банка статистических данных индикаторов развития ипотечного рынка
Под формой государственного регулирования понимается общее направление и основные принципы воздействия субъекта на объект, в рамках процесса управления.
Под методом регулирования в целях исследования следует понимать совокупность способов, инструментов и средств воздействия управляющего субъекта на объект управления для достижения поставленных целей.
В рамках исследования также предлагается классификация методов государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования, отличающаяся от имеющихся использованием расширенного перечня классификационных признаков (см. рисунок). Выделены следующие основные признаки классификации: - по масштабу действия; -по субъектам;
- по характеру регулирования;
- по содержанию;
- по инструментам;
- по приоритетности;
- в зависимости от цели и объекта. Инструменты государственного регулирования
системы ипотечного жилищного кредитования подразделяются:
1) по характеру воздействия на рыночные процессы:
- прямые;
- косвенные;
2) по масштабам воздействия:
- общеэкономические;
- селективные;
3) по каналам воздействия:
- нормативно-правовые;
- административные;
Классификация методов государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования
Общие
Селективные
По масштабу действия
Прямого действия
Косвенного действия
По характеру регулирования
Заемщик
Кредитор
Ипотечное агентство
Инвестор
В зависимости от объекта
Создание
системы
накоплений
Стимулирование заемщиков
Увеличение объемов
Снижение рисков
В зависимости от цели воздействия
Непосредственное государственное вмешательство
По субъектам воздействия
Через институты развития
Через специально созданные органы и программы
По содержанию методов
Нормативно-правовые
Административные
Экономические
По направлению воздействия ■ -
На развитие первичного рынка
Рефинансирование
На развитие вторичного рынка
Привлечение ресурсов
Классификация методов государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования
г> Бюджетные
По формам реализации
--> Денежно-кредитные
Налоговые
Согласно критерию содержания государственное регулирование системы ипотечного жилищного кредитования предлагается осуществлять нормативно-правовыми, административными и экономическими методами.
Нормативно-правовые методы направлены на формирование и совершенствование законодательного обеспечения функционирования ипотечной системы.
Административные методы предполагают введение соответствующих нормативов, прямой контроль и лицензирование деятельности на рынке ипотечного кредитования.
Экономические методы стимулируют рыночных субъектов к осуществлению деятельности на рынке ипотечного кредитования и необходимости инвестиционных вложений в систему ипотечного кредитования.
По формам реали-
- экономические;
3) по формам реализации:
- бюджетные;
- денежно-кредитные;
- налоговые.
Представленная классификация методов и их групп не является исчерпывающей. Уровни классификации открыты для внесения новых элементов, которые могут появиться в процессе дальнейшего развития инструментария государственного регулирования управляемой системы.
Рассмотрим основные из предложенных методов государственного регулирования ипотечной системы.
зации государственного регулирования ипотечного рынка можно выделить следующие экономические методы
- бюджетные;
- денежно-кредитные;
- налоговые.
К бюджетным методам регулирования системы ипотечного жилищного кредитования относятся следующие:
1) создание и реализация национальных проектов, специальных государственных жилищных программ, в том числе программы жилищных сертификатов;
2) субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья в целях стимулирования долгосрочных накоплений;
3) предоставление целевых безвозмездных адресных субсидий заемщику в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Субсидия может предоставляться заемщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но доходы которых ниже определенного уровня. Размер субсидии определяется в пределах социальной нормы;
4) субсидирование процента по кредиту, при котором государство компенсирует часть процентной ставки по кредиту.
Основными методами денежно-кредитной политики регулирования ипотечной системы являются:
- изменение нормы минимального резервного покрытия (необходим для обеспечения ликвидности банков, предоставляющих ипотечные кредиты);
- регулирование учетной ставки процента;
- государственный контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ипотечных ценных бумаг.
К налоговым методам регулирования системы ипотечного жилищного кредитования относятся:
1) регулирование в области налогообложения субъектов и объектов ипотечного рынка;
2) предоставление налоговых льгот и специальных налоговых режимов инвесторам.
В рамках экономических методов государственного регулирования ипотечного жилищного кредитования можно также выделить прямые и косвенные методы.
Методы прямого государственного регулирования оказывают непосредственное влияние на систему и предполагают регулирование субъектами управления на основе использования принадлежащих им объектов и ресурсов. Эффективность их использования обеспечивается оперативностью применения и жесткой организационно-правовой регламентацией.
Прямые методы применяются:
1) на постоянной основе:
- создание нормативов для кредитных учреждений;
- установление финансовых санкций;
- выдача предписаний;
- лицензирование и т. д.;
2) в исключительных случаях. Например, через реструктуризацию кредитов неплатежеспособных заемщиков.
К основным методам прямого регулирования системы ипотечного жилищного кредитования относятся:
1) увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для рефинансирования ипотечных кредитов;
2) рефинансирование ипотечных кредитов АИЖК с целью последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием;
3) стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частных пенсионных фондов, страховых компаний) по примеру страховых компаний, которые обязаны были до дефолта 1998 г. размещать не менее 20 % страховых резервов в государственные ценные бумаги федерального уровня;
4) предоставление государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам институтов развития;
5) создание Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) с целью минимизации кредитного риска в случае ухудшения социально-экономического положения заемщиков;
6) проведение операции по купле-продаже пакетов ипотечных ценных бумаг государственными органами (ипотечными агентствами, Минфином России, Банком России) для поддержания ликвидности рынка в неблагоприятные периоды.
Кроме непосредственного участия в системе ипотечного кредитования государство может осуществлять меры косвенного стимулирования ипотечного рынка.
Косвенные методы оказывают воздействие на интересы субъектов ипотечной системы, создавая выгодные или невыгодные условия для их деятельности при наличии у них свободы выбора и заинтересовывая в принятии решений, соответствующих целям реализуемой стратегии. Недостатком применения этих методов является задержка во времени между разработкой, использованием и получением результата от применения данных методов.
Косвенные методы государственного финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования реализуются в рамках соответствующей бюджетно-налоговой и денежно-кредитной политики.
К методам косвенного регулирования субъектов системы ипотечного кредитования относят:
1) стандартизацию процедур ипотечного жилищного кредитования;
2) развитие системы коллекторских агентств;
3) ускорение процедуры обращения взыскания на предмет залога;
4) создание льготных налоговых и финансовых условий для застройщиков в целях повышения ввода в эксплуатацию жилья;
5) увеличение налогового вычета для заемщиков в части суммы средств, идущих на выплату процентов по ипотечному кредиту;
6) предоставление налоговой льготы заемщику для стимулирования долгосрочных накоплений с поступлением суммы льготы на накопительный счет заемщика;
7) регулирование соотношения кредита и стоимости залога;
8) изменение нормы обязательных резервов, экономических нормативов, налоговой нагрузки;
9) регулирование долговой нагрузки субъектов ипотечного жилищного кредитования;
10) внедрение и поддержку системы страхования ипотечных жилищных кредитов для нивелирования возможных последствий реализации кредитного риска.
классификация методов ипотечного жилищного кредитования с
Предлагаемые методы целесообразно использовать комплексно, в зависимости от социально-экономических условий и поставленных целей, а также на основе детального анализа и исследования последствий эффективности их применения.
Проведенный системный анализ позволил разработать классификацию методов государственного регулирования в зависимости от цели и объекта регулирования, позволяющую провести их систематизацию, оценить их по функциональному признаку и отличающуюся комплексностью учета совокупности характеристик взаимодействия субъектов и объектов в рамках механизма ипотечного жилищного кредитования.
В комплексе методов регулирования системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно выделять комплекс мер, направленных на регулирование первичного и вторичного рынка ипотеки. Сформулированная классификация методов представлена в табл. 2.
Представленные методы государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования не функционируют в отрыве друг
Таблица 2
регулирования системы
позиций целей, объектов и приоритетов
Приоритет Объект регулирования Цель содержание метода
Развитие первичного рынка ипотечного кредитования Заемщики Создание системы жилищных накоплений Гарантии по вкладам. Предоставление государством премии к накопленной вкладчиком сумме. Налоговые льготы
Стимулирование заемщиков при получении кредита Налоговые льготы при получении и погашении кредита. Внедрение реструктуризации ипотечных кредитов. Введение института потребительского банкротства. Регулирование процентных ставок и валютных курсов. Изменение условий ипотеки. Использовании материнского капитала для погашения кредитов
Кредиторы Повышение объемов ипотечного жилищного кредитования Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов. Предоставление кредитным организациям стабилизационных кредитов. Регулирование нормы резервирования и экономических нормативов. Изменение условий ипотеки (ограничение риска географической концентрации, регулирование процентных ставок и валютных курсов). Изменение условий фондирования и секьюритизации. Развитие системы коллекторских агентств. Регулирование деятельности отдельных кредитных организаций (ипотечных банков, строительных сберегательных касс). Специальные методы (стандартизация деятельности участников, прямое регулирование процентных ставок). Ускорение процедуры обращения взыскания на предмет залога. Создание маневренного фонда временного проживания. Предоставление банкам со стороны государства целевых кредитов для выдачи ипотечных кредитов
Окончание табл. 2
Приоритет Объект регулирования Цель содержание метода
Снижение рисков в системе ипотечного кредитования Создание системы ипотечного страхования. Развитие системы кредитных бюро. Внедрение реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Регулирование нормы резервирования и экономических нормативов
Развитие вторичного рынка ипотечного кредитования Ипотечные агентства Создание условий для рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке Государственная стандартизация условий рефинансирования ипотечных кредитов. Инициирование создания специальных организаций-операторов вторичного рынка. Увеличение уставного капитала АИЖК. Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов через АИЖК
Инвесторы Привлечение ресурсов в систему ипотечного кредитования Использование механизмов транширования и секьюритизации ипотечных ценных бумаг. Государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам. Включение ипотечных ценных бумаг в ломбардных список. Расширение круга потенциальных инвесторов за счет страховых компаний, пенсионных фондов, управляющих компаний. Предоставление налоговых льгот по ипотечным ценным бумагам
от друга. Их использование целесообразно осуществлять комплексно, во взаимосвязи, на основе анализа и мониторинга их воздействия на ипотечный рынок в целом и отдельные его сегменты в частности.
Применение на практике сформулированных и обоснованных форм и методов экономического механизма регулирования системы ипотечного жилищного кредитования позволит повысить устойчивость системы и улучшить финансовое обеспечение долгосрочного ипотечного кредитования. Это является необходимым условием решения крупной социально-экономической задачи - обеспечения населения жильем.
Список литературы
1. Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс. 2006. 261 с.
2. Капканщиков С. Г. Государственное регулирование экономики: учеб. пособие. М.: КНОРУС. 2010. 447 с.
3. Колобов С. С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К». 2005. 120 с.
4. Круглик С. И. Управление жилищной сферой городов России. СПб.: ДЕАН. 2007. 191 с.
5. Кушлин В. И. Государственное регулирование рыночной экономики: учебник. М.: Изд. РАГС. 2005. 834 с.
6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие. СПб.: Питер. 2009. 208 с.
Сайт конференции: pcidssrussia.ru Телефоны: +7 (812) 703-15-47,430-91-30
Регистрация: pcidssrussia.rU/ru/r/ Электронная почта: info(5)pcidssrussia.ru
