CC BY
24
Л.А. Ильичева
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ В ПЕРИОД МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА В 2008-2009 г. Аннотация
Статья посвящена актуальной в настоящий момент теме - анализу состояния ипотечного кредитования в России в период кризиса, проблемы ипотечных активов и перспективы.
Annotation
The article is dedicated to an actual issue nowadays - an analysis of mortgage loans state in Russia during the period of crisis, the problems of mortgage actives and perspectives.
Ключевые слова
Ипотека; жилищный рынок; просроченная задолженность, процентная ставка, реструктуризация.
Key words
Mortgage; real estate market; failed to pay on time; restructuring
Десятилетие кризиса 1998 года Россия отметила с мировым размахом, наступлением нового кризиса. Потрясения, произошедшие на мировых финансовых рынках, сильно затронули Россию. Финансовые западные «пузыри» спровоцировали быстрый спад экономики в нашей стране. Мы вернулись к тем же последствиям, что и в 1990-х годах - высокой инфляции, кризису неплатежей, безработице, которая не только серьезно подрывает экономику, но и порождает социальную нестабильность, бартер, дефицитный бюджет, девальвацию рубля.
Банковская система претерпела значительные изменения, что в конечном итоге неизбежно привело к ее укрупнению. Несмотря на то что российская экономика пострадала в меньшей степени, чем экономики некоторых западных стран, и не так сильно и уязвимо, как в 1998-м году, последствия мирового финансового кризиса значительно сказались на всех сферах, в том числе и на ипотечном кредитовании.
Безработица, ухудшение платежеспособности привели к тому, что граждане теряют способность оплачивать ипотечные кредиты. По данным Банка России, просроченная задолженность по ним в кризисном, четвертом, квартале прошлого года выросла вдвое. Наибольшие проблемы возникли с погашением кредитов в иностранной валюте - просрочка по ним выросла втрое: не погашается каждый десятый банковский кредит. Значительная доля просрочки наблюдается даже у тех банков, где применялась консервативная модель оценки кредитного качества заемщиков. В большей степени пострадали госбанки и кредитные организации, работающие по стандартам АИЖК, что подтверждается данными ЦБ, согласно которым у банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки по ипотечным кредитам в кредитном портфеле составляет почти 2,2%. У банков, занимающих по величине активов места с 6-го по 20е - 0,4%, с 21-го по 50-е - 1,1%. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти
крупнейших российских банков достигла 10%. Просрочка по рублевым кредитам составила 0,89%. У большинства заемщиков, которые брали валютные кредиты, доходы были рублевые, и при девальвации их платежеспособность резко снизилась [1].
Крупнейшие банки применяли агрессивную стратегию выдачи ипотечных кредитов, участвуя в реализации нацпроекта «Доступное жилье», при котором количество шло в ущерб качеству. В результате значительная доля этих кредитов была вынесена на просрочку. В самом АИЖК доля просроченных ипотечных кредитов в портфеле составила на первое января этого года 8%, или 8,4 млрд. руб. Только за последние месяцы 2008 года просрочка по ипотеке увеличилась вдвое - до 11,5%. [4]
Большая часть просрочки приходилась на долю заемщиков, чьи доходы значительно снизились в период кризиса.
Реальная ситуация с задолженностью по ипотеке оказалась еще хуже, чем предполагалась. Далеко не все банки показывали проблемную задолженность. Вначале речь шла об увеличении непроблемной просрочки - сроком до 90 дней, однако вскоре она переходила в статус проблемной, поскольку найти работу и восстановить платежеспособность для большинства заемщиков оказалось сложно. По мере того как ухудшалась платежеспособность заемщиков, а стоимость жилья падала (а вместе с ней и залоговая стоимость кредита), ситуация с просрочкой только ухудшалась и доля «плохих» кредитов на балансах банков возрастала. В результате банки были вынуждены формировать дополнительные резервы по проблемным ссудам, что приводило к снижению капитала банков.
На существенный рост просроченной задолженности банки отреагировали сокращением кредитных портфелей в общем и доли ипотечных кре-
дитов в составе кредитного портфеля, в частности, а также увеличением залогов. Если на первое июля 2008г. отношение полученных залогов к кредитному портфелю (корпоративному, розничному и межбанковскому) составляло 98%, то сейчас этот показатель вырос в
1,3 раза - до 128%. Проблемы с реализацией залогов могут существенно увеличить риски отдельных банков и банковского сектора в целом. В частности, именно это стало причиной кризиса ликвидности в сентябре 2008 г.: рыночная стоимость ценных бумаг, находящихся в залоге, резко снизилась, и залогодержатели потребовали от заемщиков увеличения залогов. В настоящее время на фоне роста «плохих» долгов развивается другой опасный процесс - снижение цены заложенной недвижимости. И если стоимость жилья снизилась на 2030%, то падение стоимости коммерческой недвижимости было более существенным. Что же касается недостроенных объектов, стройвариантов, то говорить об их рыночной стоимости весьма сложно из-за чрезвычайно низкой ликвидности. Изменение стоимости залога оказывает существенное влияние на поведение заемщика: если стоимость
обеспечения становится меньше непогашенного остатка задолженности, то заемщику нет смысла дальше тянуть лямку и продолжать оплачивать кредит. Залог переходит в собственность кредитора. Далее залоговая недвижимость попадает на рынок и способствует дальнейшему снижению цен на недвижимость, что, в свою очередь, ведет к новым отказам от обслуживания кредитов. Так закручивается спираль ускоренного падения цен на недвижимость.
Рост ипотеки замедлился и в связи с повышением процентных ставок и первоначального взноса. Существующие в 2006г. - первой половине 2008г. ставки в 10-14%, со второй половины 2008 г. стали расти на несколько пунктов, достигнув в итоге к сентябрю
2009г. 18-20%, а первоначальный взнос увеличился с 10% до 30-50%. Как считают аналитики, в предыдущие годы рост ипотеки в России и на других развивающихся рынках во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижем процентных ставок по всему миру. Теперь, когда в перспективе несколько лет ожидается рост ставок, банки менее охотно стремятся наращивать объемы долгосрочного ипотечного кредитования в своих портфелях. Российские банки сократили свою зависимость от ипотеки и сконцентрировались на кредитах с более коротким периодом погашения.
Несмотря на то что ипотека имеет высокую социальную значимость, принадлежащее государству ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в III квартале 2008 г. ужесточило условия рефинансирования ипотеки, а ВТБ-24 принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов. Так как большинство региональных банков рефинансировали ипотечные кредиты через государственную программу, рост стоимости рефинансирования оказался очень важным фактором замедления роста рынка недвижимости.
АИЖК в 2009 г. кардинально поменяло приоритеты своей деятельности, перейдя от выкупа ипотечных кредитов у банков к решению проблем ипотечных заемщиков. Основным направлением в работе агентства стала помощь заемщикам, чьи доходы снизились в связи с кризисом. Решение пустить в этом году практически все полученные АИЖК от государства средства в размере 51,6 млрд. руб. из 60 млрд. руб. на реструктуризацию ипотечных кредитов фактически означало санкционированную государством остановку ипотеки в стране. Учитывая, что остальные 8,4 млрд. руб. были потрачены в прошлом году, денег на выкуп ипотечных кредитов нет. Рефинансировать
АИЖК можно будет новые кредиты с первоначальным взносом не 10%, а 30%. Кроме того, агентство будет выкупать исключительно закладные по кредитам, выданным на приобретение единственного жилья заемщика.
Работать в таких условиях могли только госбанки. Для региональных банков невозможность рефинансировать накопленные портфели при одновременном росте просрочки обернулась реальной угрозой коллапса. Фактически государство спасало от такого коллапса только АИЖК, чей огромный ипотечный портфель на тот период показал не первый месяц резкий рост просрочки.
При этом банкиры отмечают, что при принятии решения у властей просто не было выбора. Видя, как развивается ситуация с неплатежами по ипотеке, отказаться от поддержки ипотечных заемщиков означало бы увеличить социальную напряженность и полностью дискредитировать этот продукт.
В итоге по результатам I полугодия 2009 года рынок ипотечных кредитов вернулся на четыре года назад. Банки отказались от большинства программ, объемы ипотечного кредитования сократились почти в 10 раз, как сообщает Санкт-Петербургское ипотечное агентство [2]. Все выдаваемые кредиты - рублевые. Заемщики активно обращаются в банки за реструктуризацией выданных в основном в 2006-2007 гг. кредитов.
Вместе с тем длинная просроченная задолженность по ипотеке в АИЖК растет. Просрочка по ипотечным кредитам, находящимся на сопровождении у АИЖК, выросла за второй квартал 2009 г. с 11,1% до 12,5%, говорится в отчете агентства. При этом доля кредитов, просроченных свыше 180 дней, увеличилась с 4,9% до 7% от всего портфеля (он составил 89,8 млрд. руб. по состоянию на тридцатое июня 2009 г.). Агентство объясняет это тем, что длинная просрочка часто требует су-
дебного взыскания, а процедура рассмотрения дела затягивается на год и более. Все это время кредит числится просроченным. [4].
Кредиты в управлении АИЖК, просроченные на 90-180 дней, выросли за 2 квартал 2009 г. лишь на 0,1 пункта до 2,9%. Зато объем закладных с просрочкой 30-90 дней снизился с 3,4% от портфеля до 2,6%. В последний раз снижение короткой просрочки агентство фиксировало в отчете за 3 квартал 2008 г. на 0,1 пункта - до 1,7%. АИЖК объясняет это улучшением работ по отбору и сопровождению кредитов. [4].
В то же время риск роста неплатежеспособности сохраняется. По оценкам различных экспертов, снижение цен на жилье по России может составить 1060%. При падении цен на 30% в зону риска попадают заемщики, первый взнос которых составлял менее 30% стоимости квартиры. На конец первого полугодия 2009 г. доля таких заемщиков в АИЖК составляла 42,3% [4].
В результате роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам банки накопили в своем портфеле значительную долю дефолтных кредитов. Столкнувшись с этой проблемой, они имеют несколько вариантов ее решения. Это, во-первых, реструктуризация, если есть надежда, что заемщик все же сможет платить в дальнейшем. Во-вторых, продажа залоговой недвижимости, если восстановления платежеспособности ожидать не приходится. В-третьих, переоформление ипотеки на другого заемщика.
Реструктуризация банку невыгодна, так как за лояльность к заемщику банк расплачивается снижением собственной ликвидности. Кроме того, подобные уступки не гарантируют возврата долга в дальнейшем. Поэтому такие программы в основном предлагают госбанки, где есть доля государственной поддержки. Даже в Сбербанке доля реструктурированных кредитов на первое
июня 2009 г. составила всего 0,2% от объема розничного портфеля, из которых 90% - конвертация непросрочен-ных валютных кредитов в рублевые. [3] Возможность реструктуризации в той или иной форме предлагают банки ВТБ 24, «Уралсиб», МБРР, Банк жилищного финансирования, Банк Москвы, «Абсолют», Собинбанк, ХКФ, Банк «Возрождение» и другие.
Продажа квартир - это дополнительные издержки по реализации залога, а также возможные потери, связанные со снижением стоимости недвижимости, покрыть которые не всегда сможет первоначальный взнос и даже уже уплаченная заемщиком часть кредита. Да и не факт, что вырученные от продажи средства удастся инвестировать в другой более прибыльный и надежный актив, ведь брать кредиты по нынешним ставкам готовы немногие.
Некоторые банки предлагают ипотеку на прежних условиях, надеясь, что низкие ставки и длительный срок кредитования помогут потенциальным заемщикам закрыть глаза на довольно высокие (относительно рыночных) цены на недвижимость. Финансовому институту остается лишь провести оценку нового клиента и переоформить на него кредит. Но так как заемщики рассчитывают купить квартиру по текущей рыночной стоимости, а не по докризисной, реальных сделок по переоформлению ипотечных кредитов пока немного.
Вместе с тем падение цен на рынке недвижимости вкупе со снижающейся ставкой рефинансирования ЦБ, которая в настоящий момент достигла рекордного минимума в 8,75%, существующий, пусть и в меньших масштабах, спрос на ипотечные кредиты, заставил многие банки снова обратить свое внимание на ипотеку. Так, сразу несколько крупных банков из топ-30 рассмотрели и некоторые приступили к выдаче кредитов по стандартам АИЖК. До сих пор игроки такого уров-
ня не проявляли интереса к сотрудничеству с агентством, предпочитая работать по собственным стандартам. Чтобы поддержать возрождающийся спрос на ипотеку, банки готовы поделиться процентными доходами с АИЖК, оставив за собой лишь комиссионные.
До сих пор крупные банки предпочитали работать по своим стандартам, так как стандарты агентства считались слишком рискованными. Кроме того, сохраняя у себя на балансе кредиты, банки получали процентный доход. В случае продажи агентству они бы лишились его полностью или частично (в зависимости от срока передачи кредита АИЖК).
Возможность рефинансировать кредиты в АИЖК не единственный стимул для перехода крупных банков на работу по стандартам агентства. Еще одним плюсом является возможность заработать комиссионный доход на сотрудничестве с АИЖК. Не имея возможности рефинансировать ипотеку по своим стандартам, банки ее не выдают и, следовательно, не зарабатывают на ипотечных кредитах. Перепродавая выданные кредиты АИЖК, банки не получат от них процентных доходов, но хотя бы заработают на комиссии и сопровождении кредитов, которую платит агентство. Это хорошая возможность, не формируя свой портфель, работать на обороте.
В августе АИЖК объявило о снижении базовой процентной ставки с
11,05 до 10, 8% годовых в рублях. В АИЖК надеются, что это подтолкнет банки-партнеры агентства к снижению ипотечных ставок. Некоторые банки уже сейчас готовы снизить процентные ставки, как, например, Московский кредитный банк, который с октября 2009 года начал выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых на срок до 10 лет.
ВТБ 24 готов выдавать кредиты на покупку строящегося жилья. Речь идет впрочем преимущественно об объ-
ектах тех девелоперов, которые являются клиентами ВТБ. Таким образом банк помогает улучшить финансовое состояние корпоративных заемщиков своей материнской структуры, но и для частных клиентов условия по новому продукту весьма привлекательны. Срок ипотеки - до 50 лет, максимальный размер кредита не более 70% от рыночной стоимости квартиры. На этапе строительства объекта ставка по кредиту в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредита составляет от 16,6% в рублях, а после оформления прав собственности на жилье ставки по кредиту составят от 14,1% в рублях.
Подобные программы предлагают и другие ведущие российские банки, среди них Сбербанк и Газпромбанк. В Сбербанке, например, ставка по таким кредитам на 20 лет составляет 13,2513,75% в рублях после регистрации права собственности. У Газпромбанка ставки значительно выше: 18% годовых на этапе строительства, 17% годовых в рублях после оформления права собственности (при сроке кредита до 15 лет) и 19 и 17,5% годовых соответственно для кредита на 25 лет.
Несмотря на все негативные факторы рынок ипотеки постепенно оживляется. Банкам следует разрабатывать новые виды ипотечных программ, которые, с одной стороны, минимизировали бы банковские риски, а с другой, позволили бы удовлетворить неснижающую-ся потребность граждан в обеспечении жильем и тем самым снять социальную напряженность в этой сфере. Государству, со своей стороны, необходимо рассмотреть возможность внедрения новых форм поддержки граждан в приобретении-строительстве жилья, в том числе и субсидирование ставки по ипотеке, подобно автокредитам. Отлаженная совместная работа кредитных организаций и государства является основным условием перспективного развития ипотечного кредитования в России.
Библиографический список
Lwww.cbr.ru
2.нн^1гроЬека.$2Ь.ги
3.www.banki.ru
4.www.ahml.ru
