Результаты проверки данных оценки домов блокированной застройки с учетом коэффициента сблокированности Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 528.44

РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ ДАННЫХ ОЦЕНКИ ДОМОВ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЕТОМ КОЭФФИЦИЕНТА СБЛОКИРОВАННОСТИ

Дарья Васильевна Пархоменко

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры социальных и правовых наук, тел. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru

Иван Викторович Пархоменко

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Бердский отдел, 633010, Россия, г. Бердск, ул. Островского, 53/1, начальник отдела, тел. (383-41)2-10-97, e-mail: iv_uy@ngs.ru

В статье рассматривается результаты проверки метода исчисления кадастровой стоимости жилых блоков в домах блокированной застройки с использованием коэффициента сблокированности.

Ключевые слова: дома блокированной застройки, кадастровая оценка, апробация метода оценки.

LINKED HOUSES VALUATION TAKING INTO ACCOUNT LINKING COEFFICIENT: INSPECTION RESULTS

Daria V. Parkhomenko

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Engineer, Department of Legal and Social Sciences, tel. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru

Ivan V. Parkhomenko

Administration of Federal Service for state registration, cadaster and cartography of Novosibirsk region, Berdsk department, 633010, Russia, Berdsk, 53/1ostrovskogo St., Head of the department, tel. 8(383 41)2-10-97, e-mail: iv_uy@ngs.ru

The inspection results for the method of cadastral value calculation taking into account the linking coefficient are considered with reference to the dwelling units of the linked houses.

Key words: linked houses, cadastral valuation, valuation method testing.

В 2014 году был произведен анализ кадастровой оценки домов блокированной застройки в 80 регионах России [1] в соответствии с отчетами о кадастровой оценке объектов капитального строительства на территории указанных регионов. Оценщики единогласны в том, что дома блокированной застройки следует относить к индивидуальным, а не многоквартирным жилым домам. Однако фактическая кадастровая оценка этих объектов в Новосибирской области была произведена исходя из того, какой статус имели эти объекты в государственном кадастре недвижимости [2].

Кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость определенная специальными методами [3], [4].

Исходя из допущения о том, что статус домов блокированной застройки следует приравнивать к статусу индивидуальных жилых домов, было произведено сравнение рыночной стоимости (стоимости предложения) индивидуальных жилых домов и домов блокированной застройки, аналогичных друг другу и сравнимых (рис. 1).

Рис. 1. Соотношение рыночной стоимости (РС) и кадастровой стоимости (КС) индивидуальных жилых домов (ижд) и домов блокированной застройки (дбз)

Было установлено, что коэффициент, характеризующий соотношение рыночной стоимости индивидуальных жилых домов и домов блокированной застройки, названный коэффициентом сблокированности (далее - Ксбл), в среднем меньше единицы. Это означает, что предлагаемый жилой блок в доме блокированной застройки всегда будет стоить дешевле, чем индивидуальный жилой дом, имеющий те же характеристики.

Такие данные были получены в 2015 году на основании сравнения 320 объектов в Новосибирской области (160 - домов блокированной застройки и 160 - индивидуальных жилых домов).

При поиске вариантов-аналогов для сравнения в некоторых случаях возникали сложности, и найти максимально приближенный по основным параметрам объект-аналог представлялось невозможным. В связи с этим, измерения неравноточны. Для объектов-аналогов были предъявлены следующие требования:

1. Единственный параметр, которому должны были удовлетворять объекты-аналоги - это расположенность на одной улице одного и того же населенного пункта.

2. По трем основным параметрам (площадь, год постройки, материал стен) нами были введены шкалы приведения к сопоставимым величинам стоимости 1 квадратного метра жилого блока и 1 квадратного метра индивидуального жилого дома - аналога жилого блока.

Подробнее методика сбора и анализа информации об объектах описывается в других исследованиях [5].

Группировка была произведена исходя из группировки, предложенной в 2012 г. оценщиками ООО «Группа комплексных решений» [2].

Были получены результаты (табл. 1).

Таблица 1

Величины коэффициента сблокированности

на территории Новосибирской области _

Номер группы Наименования населенных пунктов в составе группы Величины «коэффициента сблокированности»

1 г. Новосибирск 0,85

2 г. Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев, г. Обь, г. Барабинск, г. Карасук, пгт Кольцово, пгт Краснообск, г. Татарск, пгт Ли-нево, г. Тогучин, г. Черепаново, г. Болотное, пгт Коченево 0,96

3 г. Чулым, пгт Мошково, пгт Сузун, г. Купино, пгт Ордынское, пгт Горный, пгт Маслянино, пгт Колывань, пгт Станци-онно-Ояшинский, г. Каргат, пгт Чаны, пгт Краснозерское, пгт Чик, пгт Посевная, пгт Дорогино, пгт Чистоозерное 0,98

4 сельские населенные пункты Новосибирской области 0,93

В 2016 году была произведена проверка указанных данных.

Было собрана информация о 40-ка объектах: в каждой группе по 10 объектов (10 - индивидуальных жилых домов).

Была исчислена их кадастровая стоимость, исходя из формулы, предложенной в Отчете «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области» от 2012 г. [2] для исчиления кадастровой стоимости индивидуальных жилых домов. Полученная стоимость была скорректирована [6] на коэффициент сблокированности. Произведено сравнение рыночной стоимости и полученной кадастровой стоимости [7] жилого блока с учетом коэффициента сблокированности по следующим объектам:

1. Объекты в г. Новосибирске (группа 1): 10 объектов (территориально) соответствуют 10-ти районам города Новосибирска.

2. Объекты в группе 2: удалены (табл. 2) от предполагаемого центра города в разные стороны (за центр условно принят дом по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 34, где находится Мэрия г. Новосибирска) (рис. 2).

Таблица 2

Распределение объектов выборки по направлениям_

Номер п/п Направление Количество объектов оценки

1 северо-восточное и восточное направление 3

2 южное направление и юго-западное направление 4

3 западное направление 3

То же продемонстрировано наглядно на рис. 2.

3. Объекты в группе 3: удалены (табл. 3) от предполагаемого центра города в разные стороны (за центр условно принят дом по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 34, где находится Мэрия г. Новосибирска) (рис. 2).

Рис. 2. Распределение объектов выборки по направлениям

Таблица 3

Распределение объектов выборки по направлениям_

Номер п/п Направление Количество объектов оценки

1 северное и северо-восточное направление 3

2 юго-восточное и южное направление 4

3 юго-западное и западное направление 3

То же продемонстрировано наглядно на рис. 3.

4. Объекты в группе 4: удалены (табл. 4) от предполагаемого центра города в разные стороны (за центр условно принят дом по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 34, где находится Мэрия г. Новосибирска) (рис. 4).

Таблица 4

Распределение объектов выборки по направлениям_

Номер п/п Направление Количество объектов оценки

1 северное направление 2

2 северо-восточное и восточное направление 2

3 южное и юго-западное направление 3

3 западное направление 3

Рис. 3. Распределение объектов выборки по направлениям То же продемонстрировано наглядно на рис. 4.

Рис. 4. Распределение объектов выборки по направлениям

Таким образом, объекты для проверки распределены по территории Новосибирской области относительно равномерно.

Затем для исследуемых объектов было произведено сравнение следующих величин [8]:

1. Рыночной стоимости жилого блока (принят за единицу);

2. Кадастровой стоимости жилого блока, исчисленной по формуле [2] с учетом коэффициента сблокированности;

3. Кадастровой стоимости жилого блока в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости.

Результаты представлены в табл. 5.

Таблица 5

Величины коэффициента сблокированности на территории _Новосибирской области_

Показатель г. Новосибирск г.Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев, г.Обь, г.Карасук, г.Татарск, г. Тогучин, г.Болотное, г.Черепаново, пгт. Коченево. пгт. Сузун, пгт. Мас-лянино, пгт. Ордынское, пгт. Колывань, пгт. Мошково, г. Кар-гат, пгт. Краснозер-ское, пгт. Чаны, пгт. Станционно-Ояшкинский Сельские населенные пункты

Номер группы населен- 1 2 3 4

ных пунктов

Рыночная стоимость 1 1 1 1

(цена предложения)

Среднее отношение ка-

дастровой стоимости,

исчисленной для жилого блока как для индивиду- 1,13 1,03 1,02 1,05

ального жилого дома к

рыночной стоимости

Среднее отношение ка-

дастровой стоимости,

исчисленной с использо- 0,96 0,99 0,99 0,97

ванием коэффициента сблокированности к ры-

ночной стоимости

Из таблицы видно, что значение полученной кадастровой стоимости в среднем близка к рыночной стоимости, а, кроме того, она ближе к рыночной стоимости, чем значение кадастровой стоимости объекта, значащейся в государственном кадастре недвижимости [9].

Таким образом, апробация метода исчисления кадастровой стоимости с использованием коэффициента сблокированности произведена успешно и метод считается авторами состоятельным.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. - [Электронный ресурс] - Режим доступа: www.rosreestr.ru.

2. Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области. Общество с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений»: отчет. - Нижний Новгород, 2012. - №01-ГК00Н-54-2012.

3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». - [Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_l 13247/2ff7a8c72de3994f30496a0 ccbb 1 ddafdaddf518/.

4. Мишустин М.В. Методика расчета кадастровой стоимости объектов оценки на основе статистического моделирования. // «Экономические науки», 2009. - №12(61). - С. 352-358.

5. Антипов И. Т., Лысых Д. В., Трифанов А. В. Моделирование массовой кадастровой оценки жилых блоков в домах блокированной застройки (на примере Новосибирской области) // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. - № 5/С. - С. 107-113.

6. Портнов А. М., Плюснина Е. С., Карпик К. А. Массовая оценка объектов недвижимости: особенности применения аппроксимирующих функций // Вестник СГГА. - 2011. -Вып. 2(15). - С. 90-94.

7. Власов А. Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков в условиях ограниченного рынка недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. -С. 35-41.

8. Лысых Д. В. Формирование ценообразующих факторов при анализе рынка объектов индивидуальной жилой застройки // Вестник СГГА. - 2013. - № 4 (24). - С. 32-36.

9. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-100.

© Д. В. Пархоменко, И. В. Пархоменко, 2016