CC BY
52
УДК 528.44
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЖИЛЬЯ В ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ
Дарья Васильевна Пархоменко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры социальных и правовых наук, тел. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
В статье рассматривается дом блокированной застройки как эффективный инструмент реализации программы устойчивого развития территории сельских населенных пунктов. Однако предлагается обратить внимание не только на неоднократно предлагаемые автором подходы к роли домов блокированной застройки в классификации объектов недвижимости, но и впервые - о рассмотрении правовых аспектов государственного кадастрового учета домов блокированной застройки, жилых блоков в них и земельных участков под ним.
Ключевые слова: дома блокированной застройки, государственный кадастровый учет, комплексная компактная застройка сельских поселений.
LEGAL ASPECTS OF CADASTRAL RECORDS OF DWELLINGS IN TOWNHOUSES
Darya V. Parkhomenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., department of legal and social sciences, tel. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
Townhouse building as effective instrument of rural territories sustainable development program is analyzed in the article. Identification legal aspects and townhouses state cadastral records are emphasized.
Key words: Townhouse, state cadastral record, compact complex building.
В 2010 году Правительство России утвердило Концепцию устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2020 года, впервые задав вектор развития застройки в направлении комплексной компактной застройкой сельских поселений [1]. Цель реализации этого направления -обеспечение роста уровня комфортности и привлекательности проживания в сельской местности с одной стороны и повышения инвестиционной активности в социально- экономическом развитии сельских территорий [2]. В рамках действующей целевой программы, направленной на устойчивое развитие сельских территорий [3] предусмотрено предоставление субсидий из федерального бюджета на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации, связанных с реализацией проектов комплексного обустройства площадок под компактную жилищную застройку, расположенных в сельской местности.
Так, в декабре 2015 установлены предельные значения стоимости проектов в рамках действующей целевой программы, направленной на устойчивое развитие сельских территорий на 2016 год (таблица).
Таблица
Предельные значения стоимости проектов в рамках действующей целевой программы, направленной на устойчивое развитие сельских территорий [4]
Планируемый объем жилищной застройки в рамках проектов: Предельные значения стоимости проектов на 2016 год:
I категория - не менее 10 домов 96 млн. рублей
II категория - не менее 20 домов 159 млн. рублей
III категория - не менее 50 домов 353 млн. рублей
Член Союза архитекторов России, Т.Г. Маклакова, доктор технических наук, выделяет 4 типа застройки в зависимости от этажности и придерживается концепции необходимости строительства тем более высоких зданий, чем о более крупном населенном пункте идёт речь [5]:
- для крупных и крупнейших городов рекомендуется реализовывать смешанную застройку зданиями высотой 9 и более этажей;
- для больших и средних городов актуальна застройка преимущественно 59-этажными конструкциями;
- в малых городах проектируется и осуществляется строительство 3-5-этажных домов;
- в сельских населенных пунктах (в государственном и муниципальном жилищном строительстве) - преимущественно 2-этажная застройка.
Тот же автор отмечает [5] неэкономичность одноэтажной застройки и возможность её проектирования и реализации «в крайне ограниченном объеме в определенных ситуациях: в начальный период освоения новых районов, а также для персонала, обслуживающего трассы железных дорог, нефте - и газопроводов и прочее».
Малоэтажная застройка одно- и двухквартирными домами, блокированная застройка, по мнению архитекторов, удел частных строителей: это индивидуальное строительство на средства населения в пригородной и сельской местности. Она мало подходит для агломераций [6]. И, в случае её осуществления, на территории населенного пункта рекомендуется «блокирование одно - трехэтажных одноквартирных домов по торцовым или продольным стенам в один многоквартирный блокированный дом (таунхаус) с индивидуальными земельными участками для каждой квартиры» для целей повышения эффективности использования территории и инженерных коммуникаций. Отмечается [5], что применение блокированных жилых домов с четырьмя-десятью квартирами позволяет снизить строительную стоимость квартиры на 20-25%, затраты на отопление на 35-40 %, прокладку инженерных сетей и благоустройство улиц на 4045% по сравнению с индивидуальными жилыми домами.
Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что дома блокированной застройки - это будущее малоэтажного компактного жилья в России, и, в первую очередь, в сельской местности.
Однако основная проблема, как неоднократно отмечалось автором ранее [7], [8], [9] - это неоднозначность статуса домов блокированной застройки в системе классификации объектов недвижимости и, как следствие, отсутствие единообразного подхода к государственному кадастровому учету таких объектов.
Это влечет за собой ряд технических и правовых проблем:
1) в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствие единства юридического статуса жилого блока - неопределенность в позиции законодателя в том, относится ли жилой блок к помещениям или является частью индивидуального жилого дома, порождает целую систему противоречий [10].
2) в сфере государственного кадастрового учета. В настоящий момент в кадастровом учете ДБЗ, жилых блоков в них и земельных участков под ними намечается большой разброс,
3) в сфере государственной кадастровой оценки. Наличие противоречий в ней является следствием неопределенности в государственном кадастровом учете с одной стороны, а с другой стороны - с невозможностью в большой части случаев четко определить степень влияния параметров земельного участка на кадастровую стоимость жилого блока, а также влияния удельных показателей,
4) в финансовой сфере [11]. Несмотря на отсутствие законодательных ограничений [12], на практике финансовые организации отказывают в кредитовании при обращении за покупкой доли в праве на индивидуальный жилой дом,
5) в сфере отношений, связанных с инженерными коммуникациями. Между собственниками возникают противоречия в отношениях, связанных с инженерными коммуникациями в части их создания, эксплуатации, демонтаж, ремонта и прочие,
6) в сфере отношений, связанных с капитальным и текущим ремонтом общего имущества. Общие стены, общие коммуникации, общие вспомогательные строения со временем физически изнашиваются. Жилищный кодекс предусматривает институт управления общим имуществом многоквартирных домов, а государство создает программы их ремонта. Однако, как поясняет Фонд содействию реформирования ЖКХ [13], к многоквартирным домам не относятся дома блокированной застройки. Собственники жилых блоков должны своими силами осуществлять ремонт. Но не все из них эффективно взаимодействуют друг с другом в рамках решения вопросов ремонта,
7) в сфере миграционного учета. Речь идет о регистрации по месту жительства. Этот вопрос становится особенно актуальным, когда дом блокированной застройки имеет юридический статус индивидуального жилого дома. В этом случае все лица, проживающие в нем, зарегистрированы совместно, независимо от степени родства. Указанное обстоятельство влечет ряд правовых последствий, в числе которых и приобретение прав на объекты и их отчуждение.
Таким образом, необходима единая модель, описывающая место исследуемых объектов в классификации жилых домов для целей государственного кадастрового учёта. Как следствие, необходима разработка единой методики по ведению государственного кадастра недвижимости в отношении домов блокированной застройки, жилых блоков в них и
Объектом государственного кадастрового учета должен являться индивидуализированный объект, который в дальнейшем может участвовать в гражданском обороте. Так, проводя аналогию между объектом капитального строительства и земельным участком, можно отметить, что земельный участок физически не может прекратить свое существование. Это может случиться с юридической конструкцией: земельный участок по общему правилу, например, прекращает своё существование при его разделе и регистрации прав на вновь образованные участки. В отношении земельных участков может быть произведено пять видов преобразований [14]: образование (включая образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), раздел, выдел, объединение, перераспределение. Кроме того, можно выделить изменение условных характеристик объекта, не связанных с его физическими составляющими: изменение адреса, разрешенного использования, категории земель и прочее.
В отношения здания осуществимы все три конструкции, описывающие жизненный цикл его как объекта недвижимости. Но в законодательстве отсутствуют нормы, описывающие способы преобразования здания. Поэтому неоднозначным представляется вопрос о том, допустимо ли применение схожих процедур по отношению к зданию. Образование земельного участка является лишь текстовым и графическим отображением его в межевом плане, изготовленном для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет: физически он существовал всегда. Здание же может быть создано физиче-
ски как до вступления в силу Федерального закона «О государственном кадаст-
ре недвижимости» [15] , так и после; но отображение его характеристик проис-
ходит в результате подготовки технического плана здания. И в обоих случаях юридическим фактом признания существования образуемого земельного участка и созданного здания является их постановка на государственный кадастровый учет. Таким образом, речь идет об объекте, как о юридической конструкции, позволяющей его индивидуализировать.
Физически, в результате реконструкции, возможны раздел, выдел, объединение, перераспределение зданий. Это сопровождается изменением их конструктивных составляющих. Кроме того, по аналогии с земельным участком, возможно изменение условных характеристик объекта, не связанных с его физическими составляющими: изменение адреса, статуса (что особенно важно для домов блокированной застройки), сведений о правообладателе и прочее.
Именно поэтому часть операций, производимых в рамках, описанных для земельных участков, может быть произведена для объекта капитального строительства. Разумеется, с учётом его физических особенностей и действующего
законодательства. Именно поэтому далее будут рассмотрены выделяемые автором юридические конструкции (рисунок), относящиеся к созданию, изменению и прекращению существования домов блокированной застройки.
Рис. Жизненный цикл и процедуры государственного кадастрового учета ДБЗ и жилых блоков в них и земельных участков под ними
Резюмируя вышесказанное: на сегодняшний день дома блокированной застройки - это эффективный способ обеспечения комфортного размещения населения в том числе в рамках комплексной компактной застройкой сельских поселений. Однако важно систематизировать информацию о домах блокированной застройки в государственном кадастровом учете в первую очередь с точки зрения права. Именно право выступает основным инструментом для идентификации объектов недвижимости в уникальные. Также необходимым условием является соответствие закономерностей осуществления государственного кадастрового учёта в отношении домов блокированной застройки, жилых блоков в них и земельных участков под ними, жизненному циклу этих объектов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2010 №2136-р «Об утверждении Концепции устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2020 года»
2. Лобова С.В., Чурина Е.В. Комплексная компактная застройка сельских поселений Алтайского края. - Никоновские чтения. - №15. - 2010. - С. 292-293.
3. Постановление Правительства РФ от 15.07.2013 № 598 «О федеральной целевой программе "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014 - 2017 годы и на период до 2020 года» - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149879/
4. Приказ Минсельхоза России от 07.12.2015 N 606 "Об утверждении предельных значений стоимости и количества проектов комплексного обустройства площадок под компактную жилищную застройку" -
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_192325/9e1bf39d7dccfd0a5e1aa94df0b40942 d25d85f6/
5. Маклакова Т.Г., Нанасова С.М., Шарапенко В.Г. Проектирование жилых и общественных зданий: Учеб. пособие для вузов / Под редакцией Т.Г. Маклаковой. - М.: Высшая школа, 1998. - 400с.: ил.
6. Пархоменко Д.В. Проблемы и пути реализации государтсенной программы обеспечения доступным жильем: вопросы кадастрового учета и кадастровой оценки малоэтажной (блокированной) застройки: монография / Д.В. Пархоменко. - Новосибирск: СГУГиТ, 2015. - 219 с.
7. Лысых Д.В. О статусе и кадастровой оценке помещений в блокированных домах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка, 2014. - № 4/С. - С. 207-213.
8. Лысых Д.В., Гиниятов И.А. К вопросу о кадастровой оценке жилых блоков в домах блокированной застройки // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Ме-ждунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. -С.144-150.
9. Лысых Д.В., Гиниятов И.А. О некоторых аспектах кадастровой оценки жилых блоков в домах блокированной застройки // Геодезия и картография. - 2015. - № 12. -С. 49-54.
10. Рягузова С.Е., Пархоменко И.В. Объекты недвижимости. Понятие, признаки, виды // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 3. - С. 13-19.
11. Карпик А. П., Ветошкин Д. Н. , Архипенко О. П. Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости в России // Вестник СГГА. - 2013. -Вып. 3(23). - С. 53-59.
12. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 года // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998. - № 29. С. 3400.
13. Официальный сайт государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ. - [Электронный ресурс - http://www.fondgkh.rn/text/128114.html].
14. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон №136-ФЗ от 25.10.2001 года // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001. - № 44. - С. 41-47.
15. Соболева О.Н. Особенности использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом // «Кадастр недвижимости», 2014 - № 2 (35). - С. 46-48.
© Д. В. Пархоменко, 2016
