CC BY
311
УДК 528.44
К ВОПРОСУ О КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЖИЛЫХ БЛОКОВ В ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ
Дарья Васильевна Лысых
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры социальных и правовых наук, e-mail: [email protected]
Ильгиз Ахатович Гиниятов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: [email protected]
Рассматриваются подходы к понятию жилого блока в доме блокированной застройки и предлагаются методы совершенствования оценки жилых блоков в домах блокированной застройки.
Ключевые слова: кадастровая оценка, методы оценки, жилые блоки в домах блокированной застройки.
CADASTRAL VALUATION OF DWELLING UNITS IN TERRACED HOUSE DEVELOPMENT
Daiya V. Lysykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Engineer, Department of Legal and Social Sciences, e-mail: [email protected]
Ilgiz A. Giniyatov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Assoc. Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, e-mail: [email protected]
Approaches to the concept of dwelling unit in terraced house development are considered. The techniques for improving dwelling units valuation are offered.
Key words: cadastral valuation, valuation techniques, dwelling units in terraced house development.
1 января 2015 года в Налоговом кодексе Российской Федерации появилась новая глава под номером 32 - «Налог на имущество физических лиц», которая установила новый порядок налогообложения физических лиц. Новая глава определила объекты налогообложения, которыми признаются жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства, а также иные здания, строения, сооружения и помещения. Кроме того, она установила порядок определения налоговой базы в отношении объектов недвижимости.
Одним из главных изменений, введенных новой главой Налогового Кодекса РФ, стало исчисление налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, перечень облагаемого имущества расширился. При этом не все объекты однозначно определены.
В данной работе рассматриваются некоторые вопросы и подходы к кадастровой оценке жилых блоков в домах блокированной застройки (далее -ЖБ), которые также не нашли отражения в новых нормах Налогового Кодекса как объекты налогообложения.
Для начала определимся с самим понятием жилого блока в домах блокированной застройки. Для этого обратимся к современному законодательству и рассмотрим два основных документа, определяющих данный вид недвижимости: Градостроительный кодекс РФ (ГсК РФ) [1] и «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», [2], которые содержат различные определения домов блокированной застройки. Сравнение приведенных определений представлено в табл. 1.
Таблица 1
Сравнение понятия дома блокированной застройки в Градостроительном кодексе РФ и СП 55.13330.2011
Свойства дома блокированной застройки Ст. 49 ГсК РФ Абз. 2 ч. 1 СП 55.13330.2011
1. Количество этажей не более, чем три. Да Нет
2. Состоит из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Да Да
3. Наличие у блоков общей стены (общих стен) без проемов с соседним блоком или соседними блоками. Да Да
4. Расположенность каждого блока на отдельном земельном участке и наличие выход на территорию общего пользования. Да Да
5. Блоки не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков, не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, имеют самостоятельные системы вентиляции, имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям. Нет Да
На наш взгляд, определение дома блокированной застройки в ГсК РФ кодексе более удачное: во-первых, традиционно дома блокированной застройки -это дома малоэтажной застройки; во-вторых, как правило, на практике блокированной застройке отдается большее предпочтение в связи с существенной (в сравнении с индивидуальным жилым домом) дешевизной строительства, тогда как самостоятельные системы инженерного благоустройства ЖБ в доме блокированной застройки создают дополнительные затраты. Именно поэтому
изолированные коммуникации (свойство 5 таблицы 1) не всегда характерны для жилого блока. Основным же фактором, отличающим жилой блок от квартиры является наличие выхода на отдельный земельный участок.
Таким образом, ЖБ должен рассматриваться как отдельный вид объекта недвижимости в классификации объектов капитального строительства, так и отдельный вид в перечне объектов налогообложения. Это особенно актуально в рамках проводимой кадастровой оценки объектов капитального строительства. Ранее неоднократно упоминалось [3], что при массовой оценке объектов жилищного фонда в регионах Российской Федерации ЖБ относились к квартирам в многоквартирных домах или долям в праве на индивидуальный жилой дом. В отдельную классификацию как субъект права они не выделяются.
При покупке жилого дома покупатель обращает внимание на площадь земельного участка под объектом. Следовательно, кадастровая стоимость, которая впоследствии становится налоговой базой (статьи 375, 402 Налогового кодекса РФ [4]), включает в себя кадастровую стоимость жилого дома (жилого блока) и кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также является налоговой базой при исчислении земельного налога (статья 390 Налогового кодекса РФ [4]).
В случае, если земельный участок и жилое здание (или жилой блок) на нем принадлежат одному лицу, то за земельный участок это лицо платит налог несколько раз. Каждое последующее здание будет дублировать кадастровую стоимость земельного участка. В соответствии со ст. 53 Налогового кодекса [5] каждый налог имеет собственную налоговую базу.
Следовательно, встает проблема неточности в определении кадастровой стоимости, в результате чего она не отвечает запросам общества в необходимости предоставить адекватную информацию об оценке имущества для целей налогообложения. [6] Эта информация имеет особую ценность, М.В. Мишустин [7] отмечает: «результаты кадастровой оценки входят в область экономических интересов практически всех субъектов имущественного права РФ».
В случае, если земельный участок и объект капитального строительства на нем принадлежат разным лицам, то действующий подход оправдан. [8]
Объектом исследования авторов настоящей статьи являются жилые блоки. Способы решения поставленной выше проблемы неточности в определении кадастровой стоимости будут решаться в отношении объектов исследования.
Ниже представлено 2 подхода к решению.
1. Рассмотрение ЖБ как единого объекта недвижимого имущества (далее -ЕОН), когда земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу» [9]. В этом случае оценка ЖБ по кадастровой стоимости приближается к моделированию цены сделки (формула 1).
КСеон = КСжб + КСзу, (1)
где КСЕОН - кадастровая стоимость единого объекта недвижимости,
КСЖБ - кадастровая стоимость жилого блока,
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
2. Определение стоимости ЖБ по формуле, в которой кадастровая стоимость ЖБ корректируется на кадастровую стоимость земельного участка (формула 2).
КСжб = КСжб+ - КСзу, (2)
где КСЖБ - кадастровая стоимость жилого блока,
КСЖБ+ - кадастровая стоимость жилого блока (после массовой кадастровой оценки жилого блока),
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
Кроме того, следует обратить внимание на следующее. Орган кадастрового учета находится в ведомстве Росреестра. Этот орган традиционно осуществляет функции мониторинга за состоянием жилого и нежилого фонда. Так, «дачная амнистия», за период ее действия с 2006 по 2014 гг., охватила около 2,5 млн. объектов индивидуального жилищного строительства, более 2 млн. домовладений [10] - исходя из данных, представленных создателями законопроекта по продлению указанной реформы до 1 марта 2018 года. Основной целью реформы было увеличение зарегистрированных в установленном порядке объектов недвижимости, их вовлеченность в гражданский оборот и налогообложение. Одна из причин, по которым реконструируемые объекты не ставятся на кадастровый учет - увеличение кадастровой стоимости жилого объекта в результате реконструкции и изменения сведений, которые фиксируются в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) [11]: материал наружных стен и год ввода в эксплуатацию здания после завершения его строительства или год завершения данного строительства.
Так, например, в 61 субъектах РФ[12] , существуют объекты жилого фонда, модели кадастровой оценки которых содержат фактор «год постройки».
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ [13] год ввода здания в эксплуатацию соответствует данным разрешения на ввод в эксплуатацию такого здания. При отсутствии указанного разрешения приводится год завершения строительства здания. То есть, вследствие реконструкции всё здание будет считаться построенным в год реконструкции. Значит, стоимость его будет существенно увеличена. То же актуально и для материалов стен. В ГКН указывается материал наружных стен здания без указания объема изменений в результате реконструкции. И также в части моделей эти сведения являются ценообразующим фактором, влияющим на кадастровую стоимость объекта.
По нашему мнению, одновременно с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости в ГКН должны вноситься сведения о проценте выполненной реконструкции и о «новых» параметрах объекта или его части после реконструкции. В формуле расчета кадастровой стоимости объекта указанные проценты должны быть рассчитаны соразмерно.
В этом случае кадастровая стоимость ЖБ должна исчисляться по формуле 3:
КСЖБ = КС^*К1+КС2*К2, (3)
100
где КС1 - кадастровая стоимость, определенная исходя из года завершения строительства (до реконструкции),
КС2 - кадастровая стоимость, определенная исходя из года реконструкции,
К1 - доля построенного элемента здания до реконструкции, в %;
К2 - доля построенного элемента здания после реконструкции, в %.
Таким образом, реконструкция будет оценена по действующей рыночной стоимости на момент ее произведения, а основной объект - исходя из его прочих характеристик.
Обобщая вышесказанное, можно сделать следующие выводы:
- сформулированное в ГсК РФ понятие дома блокированной застройки является в целом довольно удачным. Проблема заключается в отсутствии подхода к указанному понятию как к отдельной единице классификации объектов капитального строительства. В результате не обеспечивается адекватная оценка ЖБ, и, следовательно, нарушается принцип справедливости налогообложения. Исходя из общей концепции массовой оценки [14], возможно ее совершенствование для исследуемых объектов с учетом реконструкции. Последняя должна быть актуализированной на дату внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Это влияет как на соблюдения принципов непрерывности ведения кадастрового учета, так и на актуальность кадастровой оценки;
- законодателю следует действовать исходя из тактических интересов налогоплательщиков при установлении кадастровой стоимости. Кроме того, следует учитывать их стратегические цели, а значит, вести постоянный специализированный мониторинг состояния недвижимого имущества. В нынешних реалиях это возможно в рамках экономического стимулирования учета изменений объектов капитального строительства в рамках кадастровой оценки.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 03.01.2005. - Вып. 1 (часть 1). - С. 16.
2. Об утверждении свода правил «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные: приказ Министерство регионального развития РФ от 27.12.2010 №789 // «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве». - 2011. - Вып. 6. С. 1-15.
3. Лысых Д.В. О статусе и кадастровой оценке помещений в блокированных домах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 207-212.
4. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 03.08.1998. - Вып. 31. - С. 3824.
5. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 07.08.2000. - Вып. 32. - С. 3340.
6. Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости: дисс. на соиск. учён. ст. к.э.н. - Р-н-Д: РИНХ, 2014. 171 с.
7. Мишустин М.В. Методика расчета кадастровой стоимости объектов оценки на основе статистического моделирования // Экономические науки. - 2009. - Вып. 12 (61). -С.352-359.
8. Киселева А. О., Клюшниченко В. Н. Разработка информационных форм ведения баз данных о недвижимом имуществе для целей кадастра // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 4 (20). -С. 87-92.
9. К проекту Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: пояснительная записка. - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?base=PRJ&n=93951&req=doc.
10. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: https://rosreestr.ru
11. Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости: приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. № 42. - Режим доступа: http://base.garant.ru/12174796/
12. Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области Общества с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений»: отчет. - Нижний Новгород, 2012. - №01-ГКООН-54-2012
13. Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке: приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2010 г. № 403. Режим доступа: http://base.garant.ru/12179611/
14. Портнов А. М., Плюснина Е. С., Карпик К. А. Массовая оценка объектов недвижимости: особенности применения аппроксимирующих функций // Вестник СГГА. - 2011. -Вып. 2(15). - С. 90-94.
© Д. В. Лысых, И. А. Гиниятов, 2015
