CC BY
139
УДК 528.44
СООТНОШЕНИЕ ЖИЛЫХ БЛОКОВ И ЕДИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Дарья Васильевна Лысых
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры социальных и правовых наук, тел. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
Елена Сергеевна Плюснина
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, старший преподаватель кафедры высшей математики, тел. (383)343-25-77, e-mail: himath@ssga.ru
В работе рассматривается кадастровая оценка жилых блоков в домах блокированной застройки при подходе к ним как к единым объектам недвижимости.
Ключевые слова: кадастровая оценка, жилой блок в блокированном доме, единый объект недвижимости.
THE CORELLATION OF UNITED PROPERTY OBJECTS AND BLOCKED BUILDINGS FLATS FOR CADASTRAL VALUATION AIM
Darya V. Lysykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk,
10 Plakhotnogo St., department of social and law sciences, tel. (913)900-19-50, e-mail: da-ra8@inbox.ru
Elena S. Plyusnina
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., senior lecturer, department of higher mathematics, tel. (383)343-25-77, e-mail: himath@ssga.ru
The article is about cadastral valuation of flats in blocked buildings considering its as united property objects.
Key words: cadastral valuation, flats in blocked buildings, united property object.
В рамках развивающегося мирового кризиса, отраслевые акценты должны смещаться в поиске новых точек роста. Среди них выделяются земля, как единственная альтернатива доллару и способ снятия излишнего давления на российскую национальную валюту, и либерализация строительства. [1]
Правовой режим земли и малоэтажного строительства в своей макроэкономической актуальности, выходит на новый уровень. Поскольку традиционно дома блокированной застройки считались более экономичным способом застройки территорий, проблемы, связанные со статусом таких объектов недвижимости, становятся всё существеннее.
Наблюдается отсутствие методики кадастровой оценки жилых блоков в домах блокированной застройки (далее - жилые блоки) с учетом неотъемлемого элемента их статуса - приусадебного земельного участка.
В случае, если земельный участок и жилой блок на нем принадлежат одному лицу, в настоящее время кадастровая стоимость определяется по каждому объекту отдельно. Но в стоимость жилого блока, при оценке его качеств сторонами рыночной сделки, включается наличие и состояние земельного участка, поскольку последний является признаком жилого блока как такового. То есть в структуре кадастровой стоимости жилого блока содержится и кадастровая стоимость земельного участка. Следовательно, и как налоговая база кадастровая стоимость земельного участка учитывается дважды. А правообладатель платит налог несколько раз.
В настоящей статье рассматривается возможность применения метода оценки жилых блоков в домах блокированной застройки при подходе к ним как к единым объектам недвижимости (далее - ЕОН).
Суть концепции ЕОН в настоящее время имеет 2 характерные черты:
- земельный участок рассматривается как базовый элемент недвижимости, а объекты строительств на нем - как улучшения земельного участка [2], [3];
- подчинение земельного участка и здание, строение, сооружение на нем единому правовому режиму.
Таким образом, к жилым блокам в домах блокированной застройки понятие ЕОН не относилось [5]. Но такой объект в полной мере мог бы характеризовать в единстве жилой блок и земельный участок под ним, что существенно упростило бы оборот таких объектов и их кадастровую оценку.
Опыт зарубежных стран показывает, что в мировом масштабе нет определенного подхода к тому, как оцениваются объекты капитального строительства на земельном участке. В ряде стран, применяющих массовый метод оценки недвижимости, эти объекты оцениваются как ЕОН (табл. 1).
Таблица 1
Сравнение объектов кадастровой оценки в различных странах [6]
Страна Объект оценки
Германия - земельный участок; - объект капитального строительства.
Испания
Латвия
Нидерланды - единый объект недвижимости (земельный участок и объекты капитального строительства оцениваются в единстве).
Австралия
Дания
Швеция
Беларусь
Китай
На сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует определение ЕОН, законопроект [7] о введении этого понятия в Гражданский кодекс РФ, находится на стадии рассмотрения Федеральным Собранием РФ.
Важным представляется тезис о том, что земельный участок и жилой блок на нем, при рассмотрении их как ЕОН, должны принадлежать одному лицу. Однако далеко не каждый землепользователь, включая собственников жилых блоков, стремится увеличить собственное налоговое бремя и оформить право собственности на земельный участок под принадлежащим ему строительством.
В 2014 году законодателем сделан шаг в сторону обязывания правообладателя оформить право на земельный участок. В марте 2015 года вступили в законную силу изменения [8] в Земельный кодекс РФ [9]: внесена статья 39.20, согласно которой собственник жилого блока (в статусе доли в индивидуальном жилом доме и в статусе помещения) может выделить долю в праве на земельный участок и приобрести его в собственность или аренду. С обращением за выкупом или приобретением в аренду земельного участка может обратиться любой заинтересованный правообладатель. Если ни одно лицо не обратилось с заявлением, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания или помещений в них заключить договор аренды земельного участка.
Таким образом, сделан качественный скачок не только в придании однородности отношениям, связанным с правовым статусом земельных участков под жилыми блоками, и шаг в сторону того, чтобы жилой блок с земельным участком под ним могли считаться ЕОН. [10]
В случае, если земельный участок и жилой блок на нем образуют одно целое, принадлежащее одному лицу, оценка объекта по кадастровой стоимости приближается к моделированию цены сделки. Оно отражает взгляд рынка на выгоду [11] в отношении кадастровой стоимости ЕОН.
Согласно обобщенных данных Росреестра [12], в 43 из 80 отчетов об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства, содержится группа объектов индивидуального жилищного строительства, при моделировании кадастровой стоимости которых «площадь земельного участка» стала це-нообразующим фактором.
В указанных отчетах имелись допущения о том, что в государственном кадастре недвижимости земельные участки и объекты, расположенные на них, являются отдельными объектами учета, оценке подлежат улучшения (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) без учета земельного участка. Исключение в части отчетов составляют в том числе:
- объекты многоквартирной жилой застройки - их кадастровая оценка производится без выделения стоимости земельного участка из стоимости ЕОН,
- объектов индивидуальной жилой застройки - при построении расчетной модели происходит элиминирование земельного участка, посредством введения фактора «Площадь земельного участка», значение которого равно 0. [13]
То есть, фактически оценщики производили в указанных отчетах оценку не объектов индивидуального жилищного строительства, а ЕОН.
Противопоставить указанным фактам можно массовую оценку в рамках исследования блокированных домов в сельских населенных пунктах Новосибирской области. Ее территория для целей оценки жилых блоков, была условно разделена на три части, одна из которых - сельские населенные пункты. Был проведен анализ ценообразующих факторов, которые могут оказать влияние на стоимость жилого блока в группе (для составления модели). Результаты представлены в табл. 2. В качестве меры взаимосвязи между явлениями использован коэффициент корреляции.
Таблица 2
Влияние ценообразующих факторов на рыночную стоимость жилых блоков в сельских населенных пунктах Новосибирской области
Ценообразующий фактор Коэффициент корреляции Степень влияния по шкале Чэддока [14]
Текущий статус жилого блока 0,16 Слабая
Текущий статус земельного участка -0,34 Обратная
Год постройки 0,29 Слабая
Материал стен 0,16 Слабая
Площадь блока 0,24 Слабая
Площадь земельного участка 0,02 Слабая
Этажность -0,07 Обратная слабая
Численность населения в населенном пункте 0,49 Умеренная
Среднемесячная заработная плата в населенном пункте 0,5 Умеренная
Статус населенного пункта 0,15 Слабая
Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта -0,53 Обратная умеренная
Наличие вблизи (до 1 км) водного объекта 0,41 Умеренная
Наличие в жилом блоке газоснабжения 0,49 Умеренная
Поскольку отсутствуют ценообразующие факторы, имеющие сильную степень влияния на рыночную стоимость жилых блоков в сельских населенных пунктах Новосибирской области, модель кадастровой оценки указанных объектов будет строиться на факторах, имеющих умеренную степень влияния.
Среди них ни один фактор не соотносится ни с качественными, ни с количественными характеристиками земельных участков, на которых находятся жилые блоки.
Так, формула исчисления кадастровой стоимости ЕОН включается в себя стоимость жилого блока и земельного участка, которые принадлежат одному собственнику. Это условие является обязательным, в связи с чем модель оценки
кадастровой стоимости ЕОН представляет собой сумму кадастровой стоимости жилого блока и земельного участка (его доли), принадлежащего собственнику жилого блока на праве собственности или ином вещном праве (ст. 388 части II Налогового кодекса РФ [16]), в соответствии с которым он является налогоплательщиком налога, налоговой базой по которому является кадастровая стоимость земельного участка.
Потребителя мало интересует земельный участок в отрыве от жилого блока. Значит, их рыночная стоимость, и смоделированная кадастровая стоимость могут представлять собой единое вычисление.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что применение метода оценки жилых блоков в домах блокированной застройки, исходя из подхода к ним как к единым объектам недвижимости, обоснованно и рационально.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Прохоров М.В. Пять наблюдений и четыре идеи для будущего кризиса. // Газета «Коммерсантъ». - 29.01.2015. - С. 6.
2. Распоряжение Правительства РФ от 26 июля 2000 г. № 1072-р «Об утверждении Плана действий Правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 годы». - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35304/?frame=1.
3. Довлатова Е.А. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой»// «Законодательство». - 2007. -Вып. 8. - С. 11-17.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ от 23.06.2014 г. // «Собрание законодательства РФ». - 30.06.2014. - Вып. 26 (часть I). - С. 3377.
5. Лысых Д. В. О статусе и кадастровой оценке помещений в блокированных домах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 207-213.
6. Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости.// дисс. на соиск. учён. ст. к.э.н. . - Р-н-Д: РИНХ, 2014. 171 с.
7. Пояснительная записка «К проекту Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=PRJ&n=93951&req=doc.
8. Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ от 23.06.2014 г. // «Собрание законодательства РФ». - 30.06.2014. - Вып. 26 (часть I). С. 3377.
9. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ// «Собрание законодательства РФ». -29.10.2001. - Вып. 44. С. 4147.
10. Ветошкин Д. В., Ивчатова Н. С., Пархоменко И. В. Реализация принципа «Единого окна» в системе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на примере Новосибирской области // Вестник СГГА. - 2011. -Вып. 1 (14). - С. 44-53.
11. Касьяненко Т.А., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости: учебное пособие . - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2011. С. 656.
12. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: https://rosreestr.ru.
13. Отчет №01-ГКООН-54-2012 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области Общества с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений». - Нижний Новгород, 2012 г.
14. Ивченко Г.И., Медведев Ю.И. Математическая статистика: учеб. пособие для втузов. - М., Высш.шк., 1984. - 248 с., илл.
15. Портнов А. М., Плюснина Е. С., Карпик К. А. Массовая оценка объектов недвижимости: особенности применения аппроксимирующих функций // Вестник СГГА. - 2011. -Вып. 2 (15). - С. 90-94.
16. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 0.08.2000. - Вып. 32. - С. 3340.
© Д. В. Лысых, Е. С. Плюснина, 2015
