CC BY
29
3.2. РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА ПОСРЕДСТВОМ СТИМУЛИРОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Лысых Дарья Васильевна, аспирант
Место учебы: Сибирский государственный университет геосистем и технологий, г. Новосибирск
dara8@inbox.ru
Аннотация: Целью статьи является освещение вопроса актуальности введения законодательного регулирования статуса домов блокированной застройки. Используется описание преимуществ такого рода домов и проблематики регулирования их статуса. В результате планируется создать проект нормативно-правового акта, регулирующего описываемые проблемные вопросы. Следующим шагом планируется обращение к лицам, имеющим право законодательной инициативы. Социальные последствия видятся в решении градостроительных и юридических проблем устройства территории, снятия напряженности в общественных отношениях, связанных с малоэтажной застройкой территорий агломераций. Работа предназначена для исследователей в области градостроительства, планирования территории в юридических и технических аспектах
Ключевые слова: градостроительство, агломерация, дома блокированной застройки, жилищный вопрос
THE SOLUTION OF HOUSING PROBLEM WITH STIMULATION OF LOW-RISE APARTMENT BUILDING
Lysykh Darya V., postgraduate student
Study place: Siberian State University of Geosystems and Technologies, Novosibirsk
dara8@inbox.ru
Abstract: The goal of the article is to highlight townhouses legislative control actuality. The advantages of this kind of houses are described, and considered issues to regulate their status. As a result it was planned to create the proposed statute that will govern the described problematic issues. The next step for author is to submit the proposed statute to persons with right to initiate legislation. The social consequences are rose in the decision of city planning and territory organization juridical problems. It may relieve tensions in public relations associated with low-rise buildings agglomeration areas. The article is purposed for researchers in town-planning and territory-planning in juridical and technical aspects
Keywords: town-planning, agglomeration, townhouses, housing problem
Два последних столетия характеризуются интенсивным приростом городов и урбанизацией территорий. В рамках развития территорий акценты стратегий международного развития меняются с административно-территориального деления в сторону агломераций.[1] Они, безусловно, являются одним из этапов урбанизации, и стратегически должны являться гарантом устойчивого развития населенных пунктов и обустройства территорий.[6] Ведь под агломерациями понимается не столько совокупность территорий, сколько система интенсивных производственных, транспортных, трудовых и культурно-бытовых связей.[8]
В то же время важно обратить внимание на планы долгосрочного социально-экономического развития России[11], где в рамках инновационного прогресса существенным становится, прежде всего, человеческий ресурс: развитие человеческого потенциала России предполагает создание благоприятных условий для развития способностей каждого человека, в том числе улучшение условий жизни российских граждан и качества социальной среды.[11]
Таким образом, на уровне планирования развития территории сталкиваются одновременно с несколькими проблемами:
- необходимостью улучшения жилищной обеспеченности и условий проживания населения;
- с важностью (и неизбежностью) роста агломераций;
- с условиями экономической ограниченности ресурсов.
Решением указанных проблем являются дома блокированной застройки («дом на несколько хозяев», «таунхаус»). В настоящий момент их правовой статус однозначно не определен.
В рамках участия в «Конвейере проектов» Всероссийского молодежного образовательного форума «Территория смыслов на Клязьме» автором предлагалась разработка проекта федерального закона «О мерах государственной поддержки малоэтажного строительства», рассматривающего некоторые принципиальные положения, касающиеся юридического статуса домов блокированной застройки и жилых блоков в них и рекомендующего его внедрение в действующее законодательство.
Целью настоящей статьи является обоснование необходимости изменения федерального законодательства.^] В рамках такого изменения требуется определить:
- понятие и статус домов блокированной застройки и жилых блоков в нём,
- статус земельных участков под домами блокированной застройки,
- порядок государственного кадастрового учёта, регистрации таких объектов,
- порядок управления такими домами, включая эксплуатацию инженерных коммуникаций, капитальный и текущий ремонт общего имущества.
В качестве объекта исследования была выбрана Новосибирская агломерация. Схема территориального
Лысых Д. В.
РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА ПОСРЕДСТВОМ СТИМУЛИРОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
планирования Новосибирской области предполагает Новосибирскую агломерацию находящейся в стадии формирования. В небольших населенных пунктах, которыми прирастает Новосибирская агломерация преобладает малоэтажная индивидуальная частная застройка. Она не плотная. Следует отметить, что в связи с растущей урбанизацией подход нерационален - география объекта недвижимости определяет его стоимость и налогообложение.
В то же время население стремится «на землю»: по нашим исследованиям 2/3 населения по возможности предпочтут дом «на земле» квартире. Нами было опрошено 210 человек возраста от 18 до 72 лет, постоянно проживающих в Новосибирской области. Им было предложено ответить на вопрос: «При наличии возможности Вы предпочли бы жить в собственном доме или в квартире?». Под «собственным» домом подразумевался индивидуальный жилой дом, но поскольку в обычной речи он называется «собственным», именно это слово было выбрано для упрощения понимания. Как показывает проведенное нами исследование, люди предпочитают индивидуальные жилые дома квартирам. Так, ответы распределились в пропорции, представленной на рис. 1.
га 18-23 лет, обучают] »«я
и 2 т 72 лг-:, насел енж
К1ПI ш ■ пуалым : м п с« д с м
31редпочтемне ЖЛЛЪСХ ПОМЯЕМЙ
Рис. 2. Фрагмент дома блокированной застройки в Кемеровской области Однако статус дома блокированной застройки остается неопределенным. Жилые блоки в них рассматриваются как квартиры или как доли в праве на жилой
дом. В связи с этим разнится их статус и статус земельных участков под ними.
Люди, сталкиваясь с такими домами, стараются не строить их, т.к. это ведет к следующим проблемам:
I. Юридического характера:
1) в сфере регистрации прав на недвижимое имущество,
2) в сфере государственного кадастрового учета [2],
3) в сфере отношений, связанных с инженерными коммуникациями,
4) в сфере отношений, связанных с капитальным и текущим ремонтом общего имущества,
5) в сфере миграционного учета.
II. Строительного характера (включая градостроительную и землеустроительную проблемы).[5] Процесс урбанизации захватывает территории: всё большее распространение получает многоэтажная застройка.
В то же время население стремится иметь «свой дом» потому, что, во-первых, привлекает наличие земельного участка, во-вторых, это показатель комфорта, уровень престижа, в-третьих, он отражает обустроенность жизни: с позиции экономического и экологического кризиса всё больше людей хотят иметь собственные сельхоззапасы.
Отмечая экологичность таких домов, следует упомянуть об институте, так называемого «пассивного дома», или «экодома» - здания, основной особенностью которого является отсутствие необходимости отопления или малое энергопотребление. В городе Дарм-штадт, Германия, реализованы проекты таких домов (рис. 3).[13]
Рис. 1. Предпочтение видов жилых объектов жителями Новосибирской области Следует отметить, что в некоторых регионах в 2010-х годах появилась практика строительства линейных домов блокированной застройки. Например, в Кемеровской области. На рис. 2. представлен фрагмент дома блокированной застройки в микрорайоне Лесная Поляна г. Кемерово, где широкое распространение получили именно такие дома.
Рис. 3. Фрагмент «пассивного» (энергосберегающего) дома блокированной застройки, г. Дармштат, Германия Суть «пассивного дома» заключается в том, что это здание с положительным энергетическим балансом: в таком доме отсутствуют затраты на его отопление. А солнечные коллекторы поставляют электрическую энергию наружу, т.е. «лишняя» электроэнергия продается другим потребителям.
Четвертой причиной предпочтения населением «своего дома» является тот факт, что он сравнительно экономичен в строительстве. Особенно важным этот вопрос становится тогда, когда речь идет об обеспечении жильем молодых семей. Молодежь стремится иметь собственное жилье, старается строить самостоятельно или покупать новое жильё. Строительство жилого блока составляет 87% от индивидуального жилого дома. Но при отсутствии определенности статуса жилого блока это строительство становится дорогим в эксплуатации материально и морально. Программа «Жилище»[9], которая действует в РФ,
может быть более эффективной: необходимо разрабатывать проекты развития территорий с учётом планируемой малоэтажной застройки. Но сделать её не индивидуальной, а блокированной. От этого возрастет компактность размещения жилых объектов.
Так, в соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года[11] предполагается такой этап инновационного развития как выход на современные стандарты жилищных условий, реализация новых технологий строительства жилья, где одной из целей ставится повышение доступности жилья. Признается, что в настоящее время строительство жилья доступно лишь семьям с высокими доходами. Существенные препятствия выражаются в ограниченности возможностей обеспечения земельными участками и инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Требуется эффективная поддержка массового строительства жилья.
Нельзя назвать дома блокированной застройки новым явлением для российского строительства. Однако традиционно они строятся в населенных пунктах с небольшой и средней численностью населения. Довольно привычно видеть старые модели домов блокированной застройки (рис. 4) [4], с другой стороны -дома с тем же статусом в 2010-х строятся в новом формате и называются уже «таунхаусами» (рис. 5).[12]
Рис. 3. Фрагмент дома блокированной застройки в Новосибирской области
Рис. 4. Фрагмент дома блокированной застройки в Московской области Таким образом, отношение к этому типу строительства уже пересмотрено в обществе. Оно готово к массовому внедрению блокированной застройки. Однако отсутствие правового регулирования сильно тормозит развитие института. И в то же время в Стратегии инновационного развития России до 2020 года [10] строительство обозначено в круге секторов, которые обладают потенциалом к быстрой адаптации, и в свя-
зи с этим особенно актуально в кризисной экономике.
Значимыми инструментами содействия инновациям в этой отрасли являются меры по совершенствованию отраслевого регулирования и сокращению барьеров для распространения новых технологий, разработке новых и пересмотру действующих стандартов.
В рамках своей научно-прикладной деятельности автор предполагает разработать инструменты правового регулирования отношений, связанных с блокированной застройкой и широкое ее внедрение в строительство в небольших и средних населенных пунктах, которыми прирастает агломерация.
В связи с этим перспективным направлением стало бы рассмотрение на региональном уровне:
1. предпочтение таких объектов в селах Новосибирского района в части государственных заказов на строительство,
2. предложение проекта выдела льготных земельных участков и выдачи субсидий на строительство отдельным категория граждан (многодетным семьям и иным) под застройку в селе домов блокированной застройки по готовым проектам.
Обобщив вышесказанное, резюмируем, что дома блокированной застройки дешевле индивидуальной и многоэтажной застройки при строительстве и эксплуатации, они могут давать энергоположительное потребление ресурсов, психологически такие дома более приемлемы и комфортны для населения, более компактны и более эффективны в рамках растущей урбанизации территории, чем индивидуальные жилые дома. Правовой статус их должен быть определен. Это станет огромным управленческим шагом в отношении решения как градостроительных и архитектурно-планировочных [3], так и юридических и социально-психологических проблем устройства территории, снятия напряженности в общественных отношениях, касающихся малоэтажной застройки территорий агломераций.
Список литературы:
1. Градостроительная хартия Содружества Независимых Государств, принята в г. Минске 04.06.1999. // Бюллетень международных договоров. - 2001. - №5. - С. 3 - 10.
2. Карпик А.П., Ветошкин Д.Н., Архипенко О.П.Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости в России // Вестн. сГгА. - 2011. -Вып. 2(15). - С. 53-57.
3. Карпик А.П., Осипов А.Г., Мурзинцев П.П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 280 с.
4. Карты Ооод!е - Режим доступа: Ь|йрБ://\«\«\«.доод1е.ги/тар8/@55.042881,83.029555,3а,43у,93.4 Ь|,86.16Ма1а=!3т4!1е1!3т2!1зс8-717гВ3исРу07з90ТУХ\«!2е0.
5. Креймер М. А. Принципы построения региональных нормативов градостроительного проектирования // Вестн. СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 24-30
6. Козодой В.И. Новосибирская область: территория инновационного развития // Инновационная территория: традиции и современность: сб. материалов межрегиональной научно-практической конференции. - Новосибирск: СГГА, 2013. - С. 5-8.
7. Лысых Д. В. О статусе и кадастровой оценке помещений в блокированных домах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - Вып. № 4/С. - С. 207-212.
8. Нещадин А., Прилепин А. Городские агломерации как инструмент динамичного социально-экономического развития регионов России. - Режим доступа: http://2020strategy.ru /д12/<^осите^з/32581727.Мт!.
9. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Фе-
Лысых Д. В.
РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА ПОСРЕДСТВОМ СТИМУЛИРОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
дерации»: Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2012 № 2227-р. - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=LAW;n=138453;fld=134;dst=100007;rn d=0.674553986871615.
10. Об утверждении Стратегии инновационного развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 08.12.2011 № 2227-р. - Режим доступа:
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW; n=123444;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=2993D9D7BD2C58C4F6 Б7481й173F9D84;rnd=0.2820314911659807.
11. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р. -Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW; n=90601;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=03130F10D57FC2DA558 481EEA96A5780;rnd=0.48354274057783186.
12. Сайт сети клубных поселков. - Режим доступа: www.britan-house.ru
13. Сайт института пассивного дома. - Режим доступа: www.passiv-rus.ru
РЕЦЕНЗИЯ
на статью аспиранта Лысых Д. В. на тему: «Решение жилищного вопроса посредством стимулирования малоэтажного жилищного строительства»
В рецензируемой статье автор рассматривает изучаемую ею в рамках выбранного научного направления проблематику статуса домов блокированной застройки, жилых блоков в них и земельных участков под ними. Лысых Д.В. написано и опубликовано более десятка статей на указанную и смежную темы.
Статья посвящена юридическому аспекту проблематики с точки зрения прикладных вопросов его реализации. Автор является участником «Конвейера проектов» Всероссийского молодежного образовательного форума «Территория смыслов на Клязьме» с инициативой разработки проекта федерального закона «О мерах государственной поддержки малоэтажного строительства».
В работе показана актуальность и достаточно подробно обоснована необходимость возрождения застройки блокированного типа. Описываются бесспорные ее достоинства с градостроительной, экологической и экономической точек зрения. Из чего автор делает вывод о практической ценности и актуальности указанного предложения как инновационного инструмента развития территории. Но, к сожалению, в настоящее время реализовать указанные тенденции проблематично из-за неоднородности правового статуса изучаемых объектов.
С точки зрения кадастра недвижимости подход и аналитика указанных объектов также затруднены и разработка предлагаемого проекта федерального закона является одним из обязательных прикладных инструментов в рамках научных интересов и направлений движения мысли аспиранта Лысых Д.В.
Исходя из вышеизложенного, статья «Решение жилищного вопроса посредством стимулирования малоэтажного жилищного строительства» рекомендуется к публикации в открытой печати.
Кандидат технических наук, доцент
И.А. Гиниятов
