Формирование ценообразующих факторов при анализе рынка объектов индивидуальной жилой застройки Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

УДК 332.8

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ПРИ АНАЛИЗЕ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Дарья Васильевна Лысых

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры управления и права, тел. (913)900-19-50, e-mail: [email protected]

Работа посвящена исследованию ценообразующих факторов, как характеристик, на основе которых исчисляется кадастровая стоимость объектов индивидуальной жилой застройки. Приводится анализ факторов, учтенных при формировании кадастровой стоимости объектов в Новосибирской области в 2012 г., предлагаются дополнительные факторы, уточняющие эту величину.

Ключевые слова: кадастровая оценка, ценообразующие факторы, объекты индивидуальной жилой застройки.

PRICING FACTORS IN INDIVIDUAL RESIDENTIAL UNITS MARKET ANALYSIS

Daria V. Lysykh

Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., engineer, Department of Law and Management, tel. (913)900-19-50, e-mail: [email protected]

The research of pricing factors is presented. They serve as characteristics to be used for calculating cadastral value of individual residential units. The factors taken into account when determining cadastral unit value in Novosibirsk region in 2012 are analyzed. Some additional factors to specify the value are offered.

Key words: cadastral evaluation, pricing factors, individual residential units.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества обеспечивает реализацию функций государственного и муниципального управления земельными участками и объектами капитального строительства. При этом кадастровая оценка объектов недвижимости рассматривается в качестве основы для формирования налогооблагаемой базы [9].

Целью настоящей статьи является исследование факторов, на основе которых определяется кадастровая стоимость объектов капитального строительства; соотнесение таких факторов с факторами спроса на объекты капитального строительства на территории Новосибирской области на примере рынка объектов индивидуальной жилой застройки, а также предложение использования дополнительных факторов.

Кадастровая оценка объектов недвижимости и рыночная оценка объектов недвижимости при сравнительном подходе имеют схожие элементы [7]. Кадастровая стоимость определяется на основе статистического моделирования, т. е.

32

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

определения зависимости рыночной стоимости от ценообразующих факторов [5]. Ценообразующие факторы, в свою очередь, являются качественной или количественной характеристикой, отраженной на момент произведения оценки [8]. Это соотносится со сравнением стоимостей объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки [3], в отношении которых имеется информация о ценах в рыночной оценке при сравнительном подходе.

Рассмотрим, как оцениваются объекты капитального строительства на территории Новосибирской области на примере рынка объектов индивидуальной жилой застройки. Здесь следует обратить внимание на то, что оценка производится, исходя из ценообразующих факторов, которые устанавливаются организацией, осуществляющей массовую кадастровую оценку объектов капитального строительства [6].

Для проведения анализа, исходя из ценообразующих факторов, производится деление объектов на первичный и вторичный рынки [6]. Первичный рынок, как источник информации о сделках, специалистами не используется. Анализ цен производится, исходя из сделок с объектами вторичного рынка недвижимости. Ценообразующие факторы можно представить в виде табл. 1.

Из таблицы видно, что анализу подвергается девять ценообразующих факторов. При этом каждый из них, по нашим наблюдениям, соотносится с факторами, учитываемыми при анализе спроса для случая рыночной оценки стоимости объекта недвижимости [2]. В теории оценки недвижимости выделяют четыре группы факторов: экономические (темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и др.); демографические (численность населения, плотность населения, возрастной состав и т. д.); природно-климатические (продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики объекта и т. д.); административные (территориальное и экономическое зонирование и т. д.) [5]. Элемент сравнения экономического типа используется для оценки объектов доходного типа, поэтому не учитывается в качестве ценообразующего фактора.

В свою очередь, анализ предложения объекта недвижимости в целом - величина, фиксированная самой природой рынка [6].

Каждый из представленных факторов в табл. 1 можно определить как один из факторов спроса (табл. 2).

То есть, ценообразующие факторы, использованные при оценке зданий, соотносятся с факторами спроса в оценке рыночной стоимости сравнительным способом. В отчете об оценке объектов капитального строительства нет указания на то, почему анализу подвергаются факторы, перечисленные в табл. 1. То есть выбор факторов оценки произведен условно.

33

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Таблица 1

Ценообразующие факторы, учтенные при анализе вторичного рынка объектов индивидуальной жилой застройки в Новосибирской области, проводимом для целей определения кадастровой стоимости объектов [6]

Фактор 1 Населенный пункт

1-я подгруппа 2-я подгруппа 3-я подгруппа 4-я подгруппа

г. Новосибирск г. Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев, г. Обь, г. Барабинск, г. Кара-сук, пгт Кольцово, пгт Краснообск, г. Татарск, пгт Линево, г. Тогучин, г. Черепаново, г. Болотное, пгт Коченево г. Чулым, пгт Мошково, пгт Сузун, г. Купино, пгт Ордынское, пгт Горный, пгт Маслянино, пгт Колывань, пгт Станционно-Ояшинский, г. Каргат, пгт Чаны, пгт Краснозерское, пгт Чик, пгт Посевная, пгт Дорогино, пгт Чистоозерное по сельским населенным пунктам Новосибирской области

Фактор 2 Район г. Новосибирска

Фактор 3 Год постройки

Фактор 4 Площадь индивидуального жилого дома

Фактор 5 Материал стен

Фактор 6 Площадь земельного участка

Фактор 7 Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта

Фактор 8 Численность населения в населенных пунктах

Фактор 9 Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта

По нашему мнению, выбор именно этих факторов обусловлен возможностью их установления в рамках ведения государственного кадастра недвижимости. Так, факторы 1 (населенный пункт), 2 (район г. Новосибирска), 4 (площадь индивидуального жилого дома) являются уникальными характеристиками объекта индивидуальной жилой застройки (жилого здания). Факторы 3 (год постройки), 5 (материал стен), 6 (размер площадей земельного участка) являются дополнительными сведениями об объекте индивидуальной жилой застройки [10]. Факторы 7 (расстояние от населенного пункта до столицы субъекта),

34

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

8 (численность населения в населенных пунктах), 9 (наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта) являются общеизвестной публичной или статистической информацией [4].

Таблица 2

Соотношение ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов индивидуальной жилой застройки в Новосибирской области, и факторов спроса

Условный номер ценообразующего фактора (см. табл. 1) Группа фактора спроса

Фактор 1 Административный

Фактор 2 Демографические

Фактор 3 Природно-климатический

Фактор 4 Природно-климатический

Фактор 5 Природно-климатический

Фактор 6 Природно-климатический

Фактор 7 Административный

Фактор 8 Демографический

Фактор 9 Природно-климатический

С позиций удобства проведения кадастровой оценки и периодичности ее проведения (каждые 5 лет) такой набор факторов, безусловно, является целесообразным. Но с позиций достоверности, на наш взгляд, следует провести анализ спроса в каждой из четырех подгрупп факторов, выделенных на основании фактора 1 (населенный пункт в зависимости от административного деления).

Таким образом, для каждой группы следует установить факторы спроса, влияющие на выбор объекта индивидуальной жилой застройки. Кадастровая оценка будет приближена к рыночной. Такими факторами, помимо перечисленных в табл. 1, должны быть:

- наличие и состав инженерных коммуникаций (количественные и качественные характеристики), включая наличие санузла в объекте, газификацию, тип водоснабжения, тип канализации, способ утилизации отходов и т. д.;

- экологические факторы (в первую очередь, загрязнение: механическое, химическое, физическое, тепловое, электромагнитное, радиационное).

При этом для анализа спроса следует выбирать рынок недвижимости, характерный для административных условий территории [1]. Метод опроса, анализ баз спроса для получения информации должен производиться непосредственно в указанных населенных пунктах, поскольку для каждой отдельной территории актуален свой практический итог историко-географического и структурно-функционального анализов, который создает блок наиболее подходящих условий для жизни покупателя.

35

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 280 с.

2. Ламерт Д. А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Кадастр недвижимости и землеустройство» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2012 г.). -Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 158-164.

3. Портнов А. М., Плюснина Е. С., Карпик К. А. Массовая оценка объектов недвижимости: особенности применения аппроксимирующих функций // Вестник СГГА. - 2011. -№ 2(15). - С. 83-87.

4. Официальный сайт территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://novosibstat.gks.ru

5. Петров И. В. Оценка стоимости земельных участков, 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. - 224 с.

6. Постановление Правительства Новосибирской области от 26.09.2012 г. № 448-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» // Сайт Департамента земельных и имущественных отношений по Новосибирской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://dizo.nso.ru/Documentation/Pages/normdoc.aspx

7. Приказ Министерства экономического развития РФ № 255 от 20 июля 2007 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) "» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.labrate.ru/laws/20070720_prikaz_mert_255_ fso-2_valuation-purposes.htm

8. Приказ Министерства экономического развития РФ № 508 от 22 октября 2010 г.

«Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"» [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

www.labrate.ru/laws/20101022_prikaz_mert_508_fso-4-kadastrovaya.htm

9. Рягузова С. Е. Проблемы государственной регистрации прав на линейные объекты // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Кадастр недвижимости и землеустройство» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 23-29.

10. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 года // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007. - № 31. - С. 4017.

Получено 22.11.2013

© Д. В. Лысых, 2013

36