CC BY
197
реализации инвестиционно-привлекательных участков путем сравнения инвестиционной стоимости участков с кадастровой стоимостью, рассчитанной на основе оценки уровня земельной ренты для целей налогообложения. Эта выгода формально выражается текущим уровнем коэффициента инвестиционной привлекательности.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Никишин И.В. Методические основы оценки городских земель // Вестник Ир-ГТУ. 2008. № 3 (35). С. 50-53.
2. Круглов Ю.В. Генеральный план и эволюция этого документа // Вопросы планировки и застройки городов: сборник м-лов VI международной научно-практической конференции 28-29 мая 1999 г. Пенза, 1999.
3. Петухова Н.Н. Инвестиционная привлекательность в системе стоимостной оценки предприятий строительного комплекса: дис ... канд. экон. наук: 08.00.05. Ставрополь, 2004. 170 с.
4. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости: автореф. дис... уч. ст. канд. экон. наук: 08.00.05.
5. Никишин И.В. Применение коэффициента инвестиционной привлекательности при массовой оценке городских земель // Вестник ИрГТУ. 2014. № 1 (84). С. 147-154.
Информация об авторе
Никишин И.В., магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Nikishin I.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК У9(2Рос)421.52
РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ ИХ
СПЕЦИФИКИ
О.В. Никишина
Рассматривается ситуация с объектами незавершенного строительства, сложившаяся на рынке недвижимости. Выделены причины, препятствующие эффективной реализации мероприятий по достройке, консервации или ликвидации незавершенных строительных объектов. При правильном подходе к их оценке и принятии соответствующих мер заинтересованными лицами данные объекты являются эффективной базой для решения градостроительных задач и повышения инвестиционной активности в строительном комплексе региона.
Ключевые слова: долгострой; незавершенный строительством объект; оценка; незавершенное строительство.
SOLUTION TO THE PROBLEM OF UNFINISHED BUILDING TAKING INTO ACCOUNT THEIR SPECIFIC CHARACTER
O.V. Nikishina
The author of the article consider the situation with the objects of unfinished building that exists at the market of real estate. We outlined the reasons which prevent effective realization of further construction, conservation or liquidation of unfinished building objects. These objects are the effective foundation for the solution of town planning tasks and the increase of investment activity in the building complex of the region if there is a correct approach to their evaluation and taking the necessary measures by the concerned parties.
Key words: uncompleted construction project; unfinished building object; evaluation; unfinished building.
Недостатки в инвестиционной деятельности с каждым годом усугубляют положение дел в экономике страны, усугубляют диспропорции, увеличивают разбалансирован-ность во всех звеньях народного хозяйства. Поразившая инвестиционную сферу инерционность все больше скрывает капитальные вложения, омертвляя их на долгие годы в незавершенном строительстве [1]. Как предотвратить появления избыточного незавершенного строительства, какие меры смогут обеспечить ликвидность незавершенного строительства, с помощью какого рода механизмов вовлекать его в хозяйственный оборот, каким образом регулировать и влиять на его масштабы, структуру и динамику, где границы дозволенного объема незавершенного строительства - на эти вопросы нет ответов ни у экономической науки, ни в хозяйственной практике.
Правильное, рациональное решение проблемы незавершенного строительства путем качественного учета, достройки и ввода в эксплуатацию жилых домов, других объектов жизнедеятельности и жизнеобеспечения, а также посредством выявления и ликвидации бесперспективного недвижимого имущества - как «тяжелого» наследия переходного периода - будет способствовать достижению одной из главных целей федеральной и региональной политики России в области градостроительства - организации благоприятной и безопасной материальной среды жизнедеятельности российского населения.
Незавершенные строительные объекты при правильном подходе к их оценке и принятии соответствующих мер заинтересованными лицами являются эффективной базой для решения градостроительных задач и повышения инвестиционной активности в строительном комплексе. При этом недостроенные жилые дома являются значимым элементом осуществления государственной жилищной политики.
Важнейшей задачей при формировании и принятии решений о судьбе незавершенных строительных объектов является приведение их в соответствие с нормативными требованиями по безопасности (с учетом изменения градостроительной политики, введением новых карт зонирования, либо планов застройки территорий, природно-климатических, сейсмогеологических, экологических и прочих условий).
Проблема усугубляется тем, что большинство незавершенных строительных объектов имеют «возраст» более пяти лет, то есть их проектирование и строительство осуществлялись до внесения изменений в действующие нормативные документы. Для зданий и сооружений, спроектированных с дефицитом надежности (безопасности), особенно расположенных на слабых, просадочных, пучинистых грунтах, в сейсмически опасных районах, в процессе принятия решения о достройке необходимо пересматривать проектные решения с доведением прочности и жесткости конструкций, их узлов, до расчетного уровня, то есть с усилением.
Основными причинами длительных сроков строительства и роста объемов незавершенного строительства являются [2]:
- несовершенство системы взаимоотношений генподрядчиков и субподрядчиков, отсутствие у последних ответственности за ввод объектов в действие;
- отсутствие экономической ответственности за ввод объектов в действие у других участников строительства: заказчиков, проектных организаций, поставщиков, снабженческих и транспортных организаций;
- как следствие сказанного - отсутствие эффективной системы координации работы всех участников строительного процесса, ориентированной на обеспечение своевременного ввода объектов в действие;
- постоянная несбалансированность объемов строительно-монтажных работ с мощностями строительно-монтажных организаций и выделенными ресурсами;
- низкий уровень организации производства строительно-монтажных работ;
- задержки в поставках оборудования;
- финансовая необеспеченность проекта;
- необеспеченность строительства проектно-сметной документацией;
- консервация прежних структур управления строительным процессом;
- невозможность быстрой адаптации строящего объекта под изменяющиеся условия рынка;
- жесткий контроль со стороны властных структур;
- нецелесообразность проекта для местных властей.
Назрела настоятельная необходимость разработки чрезвычайной программы первоочередных мер по нормализации незавершенного строительства с учетом специфики нынешнего переходного периода. Сегодня требуется рациональное сочетание мер административно-государственного регулирования с экономическими, которые может создать реальные условия для ликвидации негативных явлений и нормализации в незавершенном строительстве в будущем.
Проблему объектов незавершенного строительства необходимо рассматривать с двух сторон:
1. Ликвидация или достройка уже существующих объектов незавершенного строительства.
2. Предотвращение появления новых объектов незавершенного строительства.
Первую проблему необходимо решать совместно на всех уровнях власти. Должны
быть изданы нормативные акты, регулирующие управление объектами незавершенного строительства. На местном уровне эти законы должны исполнятся. В решении этой проблемы необходимо, прежде всего, установить единую методику оценки объектов незавершенного строительства. Развитый институт оценки объектов незавершенного строительства позволит быстро вовлечь такие объекты в хозяйственный оборот и, в конечном итоге, достроить или ликвидировать их. Методика оценки незавершенного строительства до настоящего момента полностью еще не сформирована и проблемы, связанные с оценкой объектов незавершенного строительства с учетом их специфики, недостаточно рассмотрены.
В рыночных условиях объект незавершенного строительства с любой степенью технической готовности обладает товарностью и может быть продан по рыночной стоимости. В процессе оценки важным этапом является визуальный осмотр объекта, который позволяет произвести подробное обследование всех возможных конструкций, составляющих элементов, инженерных систем, а также идентифицировать все характеристики окружающей объект среды. В процессе обследования необходимо выявить фактическое состояние конструктивных элементов, степень готовности, а также совокупного износа объекта, потенциал земельного участка, объем необходимых вложений на завершение строительства.
Анализ современных методик оценки объектов недвижимости и возможности их применения к объектам незавершенного строительства позволяет сделать вывод, что для объективной оценки необходима следующая информация:
- тенденции экономики, предопределяющие активность рынка объектов незавершенного строительства;
- данные о потенциальном покупателе объекта незавершенного строительства и его инвестиционной мотивации;
- цены на проданные или выставленные на продажу объекты незавершенного строительства;
- цены на завершенные объекты на вторичном и первичном рынке.
Исходя из приведенной выше информации и проведенной тщательной экспертизе объекта определяют коэффициент его готовности, а также затраты времени и денежных средств на завершение строительства. В оценке объектов незавершенного строительства применяют принципы, подходы и методы оценки недвижимого имущества, но необходим учет специфики самого объекта, степени его износа, а также целей и задач оценки, связанных с последующим использованием объекта. Инструментом нормализации незавершенного строительства должна стать инвентаризация, которая даст достоверную информацию для оценки состояния незавершенного строительства, его структуры и состава. С помощью инвентаризации можно будет увязать очередность строительства объектов с потребностями народного хозяйства, территории и конкретного предприятия, учитывая эффективность, сроки окупаемости, экономические, социальные и другие требования, предъявляемые к стройкам и объектам.
В общем, можно выделить следующие причины, препятствующие эффективной реализации мероприятий по достройке, консервации или ликвидации незавершенных строительных объектов:
- отсутствует согласованность действий федеральных ведомств, ответственных за решение задач по достройке незавершенных строительных объектов с региональными органами исполнительной власти и местного самоуправления по выполнению требований нормативных правовых актов;
- недостаточно осуществляются координация и научно-организационное руководство мероприятиями по выявлению и учету незавершенных строительных объектов;
- недостаточно отрегулированы правовые и экономические взаимоотношения между федеральным центром и регионами в части вопросов, касающихся незавершенных строительных объектов, финансируемых из федерального бюджета, либо находящихся в федеральной собственности. Нечетко прописаны основные права и обязанности участников процесса, их ответственность, формы и методы обеспечения мер по содержанию объектов, их достройке, консервации, либо ликвидации, включая инвентаризацию, паспортизацию, оценку, страхование и прочее, а также общие принципы их регламентации и нормативного обеспечения;
- отсутствует основополагающий нормативный правовой документ, которым утверждался бы единый порядок осуществления мероприятий по достройке незавершенных строительных объектов, включая их инвентаризацию, технический учет, оценку, проектирование мероприятий по обеспечению безопасности, консервацию или ликвидацию (утилизацию). Эти вопросы регулируются значительным (более 200) количеством нормативных документов, большинство которых носит ведомственный характер;
- требования нормативных документов, касающихся незавершенных строительных объектов, носят рекомендательный характер. При отсутствии механизма саморегулирования и контроля это приводит к неэффективности принимаемых решений на местах;
- отсутствует единая база для информированности потенциально заинтересованных лиц в приобретении, совместной достройке или инвестировании объектов незавершенного строительства.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, все признают, что незавершенное строительство является огромным нереализованным инвестиционным потенциалом, с другой - практически ни один из органов государственного управления не уделяет должного внимания изучению возможностей его использования как такового, ни тем более, проведению конкретных мероприятий по вовлечению его в хозяйственный оборот. Инициатива должна исходить от органов государственного управления. Однако у государства нет ни средств, ни других возможностей для глубокого изучения и подготовки предложений по вовлечению в хозяйственный оборот указанных объектов.
Сегодня между процессом строительства и полноценной эксплуатацией зданий (сооружений) слабо отрегулирована правопреемственность по обязательствам участников и заинтересованных лиц, включая органы исполнительной власти и местного самоуправления, то есть они, существуют как бы автономно, независимо друг от друга. Положительное решение проблемы «незавершенки» невозможно без надлежащего регулирования вопросов, связанных с обеспечением порядка и организации проведения обследований зданий и сооружений, оценкой их безопасности (надежности, сейсмостойкости и пр.), паспортизацией, решением кадровых проблем (обучения и повышения квалификации специалистов всех уровней), несовершенством правил лицензирования и т.д. [3].
Для решения проблемы незавершенного строительства необходимо активизировать действия органов федеральной исполнительной власти по созданию единого общероссийского реестра всех незавершенных строительных объектов.
Решение о достройке объекта должно приниматься только при наличии соответствующих заключений о его техническом состоянии (включая безопасность и соответствие проектных показателей объекта требованиям действующих норм), инвестиционных параметрах и правах третьих лиц. Меры по достройке незавершенных строительных объектов должны предполагать продажу объекта, либо передачу на инвестиционном конкурсе с целью его завершения. Порядок продажи или передачи объекта определен российским законодательством.
Проведение оценки (технико-экономического обоснования) и технического обследования должно являться обязательным условием для принятия объективного решения о «судьбе» объекта и должно осуществляться при участии специализированных организаций (экспертов), имеющих соответствующее подтверждение соответствия (лицензию) на данный вид деятельности.
Целесообразно разработать и утвердить единый порядок осуществления мер по достройке, консервации и ликвидации (утилизации) незавершенных строительных объектов. При этом следует координировать усилия министерств и ведомств, на которые возложены функции собственника (Минимущество России и др.), либо первоначального заказчика по строительству (Госстрой России) объектов, финансирование которых проводилось за счет средств федерального бюджета. Существенными факторами, влияющими на инвестиционные параметры объекта, являются показатели сейсмостойкости зданий и сооружений, их устойчивости к воздействию природных и техногенных факторов, надежности и энергоэффективности конструкций.
Важным элементом для правильного технико-экономического обоснования мероприятий по достройке объекта (оценки инвестиционных параметров), его ликвидации, а также для определения объема прав участников (сервитута и других обременении) является проведение натурных обследований конструкций, их технического состояния, которое должно осуществляться на начальном этапе параллельно с инвентаризацией. Отчет (заключение) по результатам обследования должен служить основой для проведения экономической оценки и последующего принятия решения [4].
Таким образом, решение проблемы незавершенного строительства является настоятельной необходимостью, продиктованной целым рядом обстоятельств, которые не ограничиваются рамками всей отрасли, а тем более одной подрядной организации. Недос-
татки в капитальном строительстве при огромных масштабах капиталовложений в стране вносит серьезные помехи в развитие и деятельность многих отраслей, в целом народного хозяйства. Поэтому принимаемые правительством Российской Федерации меры по стабилизации экономической ситуации, восстановлению и развитию экономики страны должны быть направлены на привлечение крупномасштабных инвестиций в основной капитал. Источниками таких инвестиций могут быть только собственные средства предприятий и внебюджетные источники. Но для этого необходимо осуществить крупные мероприятия по улучшению инвестиционного климата в стране.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. СПб, 2001.
2. Никишина О.В. К вопросу о незавершенном строительстве // Вестник ИрГТУ. 2007. № 2 (30). С. 36-38.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.
4. Никишина О.В., Никишин И.В., Бужеев Ю.В. Эффективность инвестиций в объекты незавершенного строительства // Вестник ИрГТУ. 2013. № 10 (81). С. 343-349.
Информация об авторе
Никишина Ольга Валерьевна, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Nikishina O.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-56-11; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК69:658
ИННОВАЦИОННЫЕ МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬНОМ
КОМПЛЕКСЕ
И.В. Ямщикова
Предложена методология организации проекта в строительном комплексе с использованием устава проекта. Произведен анализ разработанных и рекомендованных к разработке уставов проекта, показана рекомендованная структура и основные документы, на основании которых осуществляется управление проектами (бюджет движения денежных средств, график производства работ). Автором предложена логика сборов бюджета для прогнозирования финансовых потребностей проекта.
Ключевые слова: управление проектами; устав проекта; коммерческий директор; руководитель проекта; потребность бизнеса; бюджет движения денежных средств; график производства работ; логика сбора бюджета; приток денежных средств; отток денежных средств; оценка финансового состояния.
