CC BY
132
8. Jones F.D., Ryffel H.H., Horton H.L., Oberg E. Machinery's Handbook. Industrial Press. (USA), 2010. 110 p.
Информация об авторах
Макаров Максим Александрович, магистрант кафедры городского строительства и хозяйства, е-mail: dark-87@list.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Чеботарев Юрий Иванович, кандидат технических наук, доцент кафедры строительных дорожных машин и гидравлических систем, е-mail: chebotarev-1948@gmail.com, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Makarov M.A., candidate for a master's degree, Urban development and economy, email: dark-87@list.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Chebotaryov Y.I., candidate of technical sciences, associate professor of the Department of Construction Machinery and Hydraulic Systems, е-mail: chebotarev-1948@gmail.com, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 338.46
DOI: 10.21285/2227-2917-2016-2-160-166
ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИХСЯ В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
© О.В. Никишина, О.Б. Никишина
Обосновывается необходимость проведения кадастрового учета объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, рассматриваются основные негативные факторы отсутствия учета таких объектов. Предлагается перечень сведений, которые должны быть описаны при кадастровом учете незавершенных строительством объектов. Отмечается, что важнейшим этапом проведения кадастрового учета объектов незавершенного строительства является строительно-техническая экспертиза таких объектов, которая, наряду со стандартными сведениями (площадь, объем, этажность и проч.), позволяет установить специфические сведения для незавершенных объектов, такие как фактическое техническое состояние объекта, степень строительной готовности, возможность дальнейшего строительства и проч. Приводятся параметры конструкций, контролируемых при обследовании объектов, находящихся в стадии строительства. Рассматриваются основные проблемы конструкций, выявляемые при проведении строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства, не законсервированных в должном порядке.
Ключевые слова: строительно-техническая экспертиза, недвижимость, незавершенное строительство, кадастровый паспорт, инвентаризация, техническое состояние.
PECULIARITIES OF BUILDING AND TECHNICAL EXPERTISE OF REAL ESTATE OBJECTS WHICH ARE AT THE CONSTRUCTION STAGE
© O.V. Nikishina, O.B. Nikishina
We prove the necessity to perform cadastre calculations of real estate objects which are at the construction stage, consider the main negative factors of the absence of calculation of these objects. We offer a number of data which must be described during cadastre calculation of unfinished constructed objects. It is pointed out that the main stage of cadastre calculation of the objects of unfinished construction is building and technical expertise of these objects, which, along with standard data (square, volume, number of floors, etc.) which allows to set specific data for unfinished objects, such as real technical condition of an object, level of building readiness, possibility for further construction and so on. We show the parameters of constructions which are under control during the inspection of objects which are at the stage of construction. We consider main problems of the constructions, found out during building and technical expertise of the objects of unfinished construction, not conserved in a decent way.
Keywords: building and technical expertise, real estate, unfinished construction, cadastre passport, stock control, technical condition
Федеральным законом 221-ФЗ от 01.03.2008 «О государственном кадастре недвижимости» [3] определена система и порядок ведения государственного кадастра недвижимости - объединяются две учетные системы: кадастровый учет земельных участков и технический учет объектов капитального строительства. Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в перечень недвижимого имущества, наряду со зданиями, сооружениями, строениями, земельными участками и недрами, были включены объекты незавершенного строительства (далее -ОНС). Таким образом, исключается возможность существования неучтенных объектов, в том числе и объектов незавершенного строительства, которых на сегодняшний день достаточно много. Главный принцип единого кадастра недвижимости заключается в идентификации и индивидуализации объектов недвижимости, и, как результат, ОНС будет присваиваться кадастровый номер, даваться строгое описание местоположения, выдаваться кадастровый паспорт, также будут регистрироваться совершаемые по данному объекту сделки. В настоящее время существующая система технического учета и технической инвентаризации обеспечивает: описание характеристик зданий, сооружений и расположенных в них помещений; присвоение указанным объектам инвентарных (учетных) номеров [5]. Однако в отношении объектов незавершенного строительства отсутствует нормативно-методическая база для ведения учета, описывающая особенности проведения инвентаризации и технического учета подобных объектов. Кроме того, в ряде случаев крайне затруднено осуществление технического учета объектов, находящихся в той стадии строительной готовности или в том техническом состоянии, которые практически не позволяют провести натурный обмер, инвентаризацию и паспортизацию в связи с невозможностью их технической и правовой классификации. Тогда возникает необходимость проведения специальной технической экспертизы или обследования, на которые органы структуры кадастра недвижимости не имеют права и для которых отсутствует материально-техническая база. В результате основная масса ОНС не включена в существующие кадастровые базы недвижимости.
ОНС должны подвергаться инвентаризации и учету на основаниях, общих для объектов капитального строительства, с ведением специального реестра в зависимости от категории их технического состояния и последующей судьбы. Важнейшими причинами, обусловливающими необходимость проведения учета объектов незавершенного строи-
тельства, является то, что их фактическое существование и техническое состояние оказывает ряд негативных воздействий на городскую среду:
• невозможность текущего использования земельного участка по конкретному целевому назначению;
• изменение социальной и криминальной среды в районе расположения объекта;
• ухудшение эстетики района;
• с экологической точки зрения объект незавершенного строительства несет опасность эрозии грунтов основания, т.к. со временем котлован здания и окружающий грунт обводняется, разрастается своей вершиной, выпучивается или проседает в результате вымывания; на площадке накапливается мусор, токсические и бытовые отходы, продукты жизнедеятельности. Одновременно и само сооружение становится угрозой для соседних объектов и находящихся в районе объекта людей.
Чтобы поставить объекты незавершенного строительства на кадастровый учет, необходимо произвести инвентаризационные работы, классифицируя данные объекты [7]:
• на объекты жилого назначения;
• объекты социально-бытового и культурного назначения;
• объекты производственного (промышленного) назначения.
В кадастровом паспорте ОНС должны содержаться следующие сведения:
• наименование и местонахождение объекта незавершенного строительства;
• заказчик;
• общая площадь (м2);
• форма собственности;
• источник финансирования;
• период строительства;
• степень готовности объекта;
• назначение объекта;
• техническое состояние строительного объекта.
Нормативно-правовая база в сфере технического учета и технической инвентаризации объектов незавершенного строительства находится в состоянии формирования, поэтому был определен правовой статус земельных участков объектов незавершенного строительства. В соответствии с положениями п. 1 СП 13-102-2003 [4] основанием для обследования ОНС может служить необходимость возобновления прерванного строительства. В то же время ст. 25 ФЗ «Государственная регистрация объектов недвижимого имущества и сделок с ним» [2] обязывает при необходимости проведения регистрационных действий с ОНС оформлять документы, свидетельствующие о факте существования объекта недвижимости, содержащие описание ОНС, его техническое состояние и подтверждающие соответствие объекта требованиям градостроительных, строительных и др. норм. Указанные документы могут быть оформлены только на основании детального инструментально-приборного технического обследования объекта специалистами, имеющими право на проведение данных исследовательских работ.
При обследовании объектов незавершенного строительства следует руководствоваться следующим перечнем контролируемых параметров (табл. 2).
Таблица2
Параметры конструкций, контролируемые при обследовании объектов
незавершенного строительства
Вид конструкции Параметры
Бетонные конструкции Прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; морозостойкость бетона
Деревянные Прогибы; прочностные характеристики древесины; влажность древеси-
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость № 2 (17) 2016 ISSN 2227-2917
Вид конструкции Параметры
конструкции ны; вид фанеры и ее прочностные характеристики, длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами
Железобетонные конструкции Ширина раскрытия трещин; прогибы; прочность бетона конструкций; морозостойкость бетона; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций
Каменные конструкции Прочность камней и раствора; морозостойкость камней; прочность арматуры; влажность кладки
Металлические конструкции Прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; предел текучести, временное сопротивление, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов
Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен при обследовании объекта незавершенного строительства в зависимости от вида конструкций, их состояния.
Таким образом, строительно-техническая экспертиза при ведении кадастра ОНС является одним из основополагающих моментов, устанавливающих как сам факт существования объекта, так и его технические и эксплуатационные характеристики. Кроме того, именно на основании результатов технической экспертизы объекта можно установить его статус как строительного объекта - пригодность его для достройки и последующей эксплуатации или необходимость демонтажа конструкций и уничтожения объекта. Это, в свою очередь, накладывает определенные ограничения при кадастровом учете и оценке земельного участка, отнесенного к объекту незавершенного строительства.
Анализируя техническое состояние данных объектов, следует констатировать, что все они снизили прочностные показатели и характеристики только из-за отсутствия работ по консервации объекта. К основным проблемам конструкций, выявляемым при проведении строительно-технической экспертизы, можно отнести [1]:
1. Большие неравномерные деформации фундаментов и опирающихся на фундаменты несущих частей зданий и сооружений. Данные повреждения являются наиболее опасными и зачастую приводят здание к аварийному состоянию. Причиной появления таких повреждений является ухудшение свойств грунтов основания из-за повторяющегося воздействия дождевых и талых вод и промерзания грунтов. Дождевые и талые воды повышают влажность грунтов основания, снижая при этом несущую способность основания фундамента. Так, замораживание пучинистых грунтов приводит к локальному поднятию грунтов основания и, соответственно, фундаментов вследствие расширения льда. При оттаивании основания дают усадку. С каждым циклом замораживания и оттаивания грунтов основания деформации конструкций увеличиваются и через несколько лет могут привести к полной негодности конструкций.
2. Деструкция материалов и потеря прочности строительных конструкций вследствие прямого воздействия атмосферных факторов. Материалы строительных конструкций в недостроенном здании подвергаются воздействию внешней среды (атмосферные осадки, сезонные колебания температуры). Под действием внешней среды в бетоне возникает коррозия, в результате которой происходит растворение и вымывание составных частей цементного камня, вступление химически насыщенных вод в реакцию с составляющими цементного камня, накопление в капиллярах бетона малорастворимых солей, кристаллизация которых вызывает значительные напряжения и приводит к разрушению структуры бетона. Кроме коррозии бетона в железобетонных конструкциях происходит коррозия
стальной арматуры. При этом уменьшается ее расчетное сечение и нарушается сцепление с бетоном. Продукты коррозии увеличивают объем арматуры, что вызывает разрушение защитного слоя бетона. Все это приводит к снижению несущей способности (прочности) железобетонной конструкции.
3. Отсутствие части или всей проектной документации на недостроенный объект.
4. Возможное изменение назначения объекта после перерыва в строительстве.
Для решения указанных проблем необходимо проведение детального обследования ранее возведенных конструкций с целью выявления и оценки повреждений, полученных в результате перерыва в строительстве.
Обследование объектов незавершенного строительства - это комплекс мероприятий по оценке технического состояния строительных конструкций для выработки на ее основе решений о необходимости проведения ремонта, реконструкции или сноса.
Практика строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства показывает, что практически все объекты находятся на той или иной стадии разрушения, что при сроках нахождения в незавершенном состоянии до 10 лет и более и в условиях отсутствия консервации вполне естественно. Из-за воздействия факторов внешней среды на незащищенные строительные конструкции уже через 3-5 лет (в зависимости от качества изготовления и монтажа конструкций) происходит их преждевременное разрушение. Наибольшему разрушению, приводящему к аварийному состоянию и обрушению конструкций, подвергаются: кирпичная кладка стен, монтажные узлы сопряжения железобетонных конструкций, конструкции перекрытий, фундаменты мелкого заложения. Как правило, по совокупности дефектов и повреждений конструкций обследуемых объектов незавершенного строительства на основании п. 3 СП 13-102-2003 [4] состояние большинства объектов можно классифицировать как недопустимое или аварийное с признанием невозможности их достройки и дальнейшей безаварийной эксплуатации при использовании существующих конструкций.
Таким образом, объекты получали статус непригодных для строительства или пригодных с проведением демонтажа и замены существующих наземных конструкций. Указанная характеристика ОНС должна быть отражена при кадастровом учете и оценке как самого строительного объекта, так и земельного участка, отведенного под строительство. Проведение всеобъемлющей экспертизы, инвентаризации, паспортизации ОНС и постановка объектов на кадастровый учет органами кадастрового учета с использованием дополнительных сведений специального реестра позволит: определить категорию текущего технического состояния объектов и возможность их дальнейшего использования (возможность достройки и последующей эксплуатации, разборка строительных конструкций и изменение статуса земельного участка); создать кадастровую базу данных по объектам незавершенного строительства в масштабах населенного пункта и страны в целом; проводить процедуру государственной регистрации без существующих на сегодняшний момент сложностей, возникающих у балансодержателей и застройщиков; открыть возможность для совершения сделок с ОНС, как и с любым видом недвижимости; создать базу для налогообложения. Как выяснилось, на сегодняшний момент основная масса ОНС не имеет государственной регистрации. Однако в соответствии с п. 2, 3, 4 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] такая процедура осуществима на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Это происходит чаще всего вследствие того, что на объекты утеряна проектно-сметная и правоустанавливающая документация либо закончился срок пользования земельным участком, выделенным под строительство. В то же время закон не обязывает владельца ОНС регистрировать объект, а лишь предоставляет право на регистрацию. При этом оговаривается, что преимущественно регистрация подобных объектов проводится лишь в случае необходимости совершения сделок [6]. С другой стороны, наблюдается невозможность совершения сделок с ОНС, связанная с отсутствием на объект документации и, как следствие, государственной регистрации.
Кроме того, балансодержателей и застройщиков, «махнувших рукой» на имеющиеся у них ОНС, способно «пробудить» введение в действие налога на недвижимость, заменяющего в проекте, в соответствии с п. 2 ст. 14 Налогового кодекса РФ, действующий на сегодняшний день налог на имущество организации.
Таким образом, создание кадастровой базы и ведение мониторинга по объектам незавершенного строительства, сопровождаемые обязательной технической экспертизой, позволят:
• разрешить вопросы, связанные с неопределенностью правового и фактического существования подобных объектов недвижимости и земельных участков, отведенных под строительство данных объектов;
• эффективно управлять городскими территориями, недвижимостью и земельными ресурсами муниципальных образований;
• ввести объекты незавершенного строительства в базу для налогообложения недвижимости.
Статья поступила 05.05.2016 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Никишина О.В., Никишина О.Б. Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2015. № 1 (12). С. 105-111.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.06.2016).
3. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.07 № 221-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru/ (05.05.2016).
4. СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Свод правил по проектированию и строительству [Электронный ресурс] // Консорциум Кодекс. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200034118 (05.05.2016).
5. Gau G.W., Ko Wang. A further examination of appraisal data and the potential bias in real estate return indexes // A reuea Journal: Journal of the American Real Estate & Urban Economics Association. 1990. Vol. 18, № 1. P. 40-48.
6. Hamilton T.W. Real estate perspectives: an introduction to real estate // Journal of Real Estate Literature. 2000. Vol. 8, № 2. С. 191.
7. Holland A.S., Ott S.H., Riddiough T.J. The role of uncertainty in investment: an examination of competing investment models using commercial real estate data // Real Estate Economics. 2000. Vol. 28, № 1. P. 33-64.
REFERENCES
1. Nikishina O.V., Nikishina O.B. Tekhnicheskaya ekspertiza ob"ektov nezavershennogo stroitel'stva [Technical survey of the objects of unfinished building]. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' - News of Higher Educational Institutions. Investments. Construction. Real estate, 2015, no. 1 (12), pp. 105-111.
2. O gosudarstvennoi registratsii prav na nedvizhimoe imushchestvo i sdelok s nim: fed-eral'nyi zakon ot 21.07.1997 № 122-FZ (red. ot 02.06.2016) [About the state registration of rights for the real estate property and deals with it: federal law from 21.07.1997 № 122-FL (ed. from 02.06.2016)].
3. O gosudarstvennom kadastre nedvizhimosti: federal'nyi zakon ot 24.07.07 № 221-FZ [About the state cadastre of real estate: federal law from 24.07.07 № 221-FL]. Konsul'tant Plyus [ConsultantPlus]. Available at: http://www.consultant.ru/ (accessed 05.05.2016).
4. SP 13-102-2003. Pravila obsledovaniya nesushchikh stroitel'nykh konstruktsii zdanii i sooruzhenii. Svod pravil po proektirovaniyu i stroitel'stvu [Rules of inspecting supporting constructions of buildings. Rules and regulations of design and construction]. Konsortsium Kodeks. Available at: http://docs.cntd.ru/document/1200034118 (accessed 05.05.2016).
5. Gau G.W., Ko Wang. A further examination of appraisal data and the potential bias in real estate return indexes. A reuea Journal: Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1990, vol. 18, no. 1, pp. 40-48.
6. Hamilton T.W. Real estate perspectives: an introduction to real estate. Journal of Real Estate Literature, 2000, vol. 8, no. 2, p. 191.
7. Holland A.S., Ott S.H., Riddiough T.J. The role of uncertainty in investment: an examination of competing investment models using commercial real estate data. Real Estate Economics,, 2000, vol. 28, no. 1, pp. 33-64.
Информация об авторах
Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Никишина Ольга Борисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, Братский государственный университет, 665709, Россия, г. Братск, ул. Макаренко, 40.
Information about the authors
Nikishina O.V., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-56-11; e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Nikishina O.B., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Economics and management, Bratsk State University, 40 Makarenko St., Bratsk, 665709, Russia.
УДК 69.059.25
DOI: 10.21285/2227-2917-2016-2-166-174
ДРЕНАЖНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ИРКУТСКОМ
РЕГИОНЕ
© А.В. Петров, М.Ю. Воробьёва, А.С. Стрельцов
Проведены исследования проблем эксплуатации заглубленных частей зданий и сооружений. Установлена необходимость комплексного подхода к решению вопросов по защите объектов от грунтовой воды. Обозначены причины, влияющие на эксплуатацию систем гидрозащиты зданий и сооружений. Приведены примеры устройства дренажных систем различных типов. Сделаны выводы о том, что на сегодняшний день наблюдается нехватка квалифицированной проектной и строительной региональной деятельности в рассматриваемом направлении. Как следствие, проектные ошибки и их тиражирование на практике строительства, реконструкции, а также при эксплуатации промышленных и гражданских объектов.
