CC BY
48
екты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на сегодняшний день, возможно, самое главное и, во-вторых, надежное и устойчивое наполнение местных бюджетов.
Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости городских земель сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Никишин И.В. Методические основы оценки городских земель // Вестник ИрГТУ. 2008. № 3 (35). С. 50-53.
2. Воищев А.В. Массовая кадастровая оценка городских территорий с помощью геоинформационных систем и технологий искусственного интеллекта-нейронных сетей: дис ... канд. экон. наук. Воронеж, 2004. 175 с.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки / Е.И. Тарасевич. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
4. Никишин И.В. Анализ развития оценки земель в России // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. № 2 (5).
5. Экономика недвижимости / под ред. Ресина В.И. М.: Дело, 1999. 123 с.
Информация об авторе
Никишин Иннокентий Владимирович, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Nikishin I.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК У9(2Рос)421.52
КРИТЕРИИ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
О.В. Никишина
Автором разработан перечень критериев, характеризующих эффективность инвестирования в объекты незавершенного строительства с точки зрения получения инвестором выгоды. Предложена модель принятия решения по поводу эффективности инвестирования в объект незавершенного строительства.
Ключевые слова: критерии; эффективность; объект незавершенного строительства; оценки эффективности инвестиций; инвестор; прибыль.
CRITERIA WHICH DEFINE EFFECTIVENESS OF INVESTMENT INTO THE OBJECTS OF UNFINISHED BUILDING
O.V. Nikishina
The authors worked out the list of criteria which characterize effectiveness to invest into the objects of unfinished building from the point of getting profit. We suggested the model of making decisions connected with the effectiveness of investment into the object of unfinished building.
Key words: criteria; effectiveness; object of unfinished building; evaluation of investment effectiveness; investor; profit.
Появление большого количества объектов незавершенного строительства явилось следствием сложных экономических условий, возникших в процессе распада Советского Союза и последовавшими за ним экономическими реформами. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Достройка объектов незавершенного строительства для подавляющего числа их собственников является проблематичным. Но это совсем не значит, что нет потенциальных инвесторов, которые бы заинтересовались данными объектами при экономически оправданных условиях их приобретения. Решение этого вопроса является важным для развития территорий области. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожены в своем развитии вместе с находящимися на них объектами незавершенного строительстьва и не дают никакой экономической отдачи.
В современных российских условиях объективная, ориентированная на потребности рынка оценка эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства (далее - ОНС) необходима как для потенциального инвестора, стремящегося оценить степень возможной выгоды от вложения инвестиций в конкретный объект, так и для государства, для которого стимулирование введения в хозяйственный оборот таких объектов является одним из приоритетных направлений инвестиционной политики [1].
Проблема оценки эффективности инвестиций в целом для сферы недвижимости в последние годы получила существенное развитие в работах отечественных ученых [2, 3], что касательно эффективности инвестиций в ОНС - внимание в первую очередь сосредотачивается на исследовании оценки стоимости таких объектов, но связь оценки с потребностями введения этих объектов в хозяйственный оборот посредством инвестирования либо отсутствует, либо лишь обозначена как проблема [4], без поиска путей его научного и практического решения. В то же время обязательным условием оценки эффективности инвестиций в ОНС является учет специфики данных объектов, что позволит более обоснованно сформировать базу для принятия инвестором решений по поводу целесообразности инвестирования в ОНС, а также сформировать для данного объекта цену, которая бы способствовала удовлетворению интересов инвестора в получении в перспективе дохода, продавца (для объекта незавершенного строительства в большинстве случаев - государства) в получении дохода от продажи объекта и поступлений в бюджет налогов после завершения его строительства, и общества - в развитии инфраструктуры объекта, занятости населения при строительстве и эксплуатации объекта и т.д.
Автором разработан перечень критериев, характеризующих эффективность инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.
Таблица 1
Критерии эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения
инвестором выгоды
Критерий Описание
Критерий прибыльности Отражает ожидаемое увеличение доходов за счет как увеличения стоимости самого объекта инвестирования, так и высоких и регулярных доходов от использования объекта инвестирования. Инвестиции, имеющие минимальный риск потери инвестированного капитала определяются как «консервативные», в случае же большой ожидаемой прибыли (и большого риска) - как «агрессивные» [6].
Критерий срочности достижения инвестиционных целей Определяет требования инвесторов к срокам реализации инвестиций (к началу эксплуатации объекта), достижению требуемой прибыльности и окупаемости инвестиций, к продолжительности «жизни» (срокам эксплуатации) объектов инвестирования.
Критерий степени риска Определяется возможностью недостижения инвестором нужной прибыльности, либо потерей инвестором вложенных средств
Критерий ликвидности проекта Определяется возможностью обратного процесса преобразования объекта инвестирования (в разных формах) снова в средства. При этом без потерь не обойтись, объем утраченных средств, необходимых для продажи объекта инвестирования определяет уровень ликвидности инвестиционного проекта
Критерий соответствия проекта финансовым ресурсам Критерий выбора именно тех проектов, которые соответствуют объемам средств, имеются и могут быть привлечены инвестором. Это вопрос объема инвестиций. Соотношение собственных и заемных средств может быть разным, но чем существеннее доля собственного капитала (лучше более 50%), тем надежнее проект
Далее развитие системы критериев эффективности инвестиций в ОНС автор предполагает, основываясь на специфике ОНС - формируя критерии привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик. Перечень таких критериев следующий:
1. Степень готовности ОНС к эксплуатации.
2. Месторасположение объекта.
3. Потенциал земельного участка, на котором расположен объект.
4. Социальная значимость инвестирования в объект.
5. Функциональное назначение объекта.
6. Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям рынка.
7. Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям безопасности, функциональности современных объектов.
8. Соответствие документации по объекту и статуса объекта действующему законодательству в сфере незавершенного строительства.
9. Уровень цен на схожие объекты недвижимости, которые находятся в эксплуатации.
10. Степень вынужденности продажи объекта, исходя из динамики потери им своей стоимости и инвестиционной привлекательности.
Управление инвестированием начинается с принятия решения. Оно осуществляется после тщательной экспертизы инвестиционного плана и, как правило, основывается на учете перечисленных выше факторов. Влиянию каждого такого фактора на процесс осуществления инвестиционного плана дается локальная оценка. Для принятия общего решения необходимо агрегирование данных локальных оценок в соответствующую интегральную оценку.
Рассмотрим модель построение интегрального критерия принятия решения по поводу эффективности инвестирования в ОНС.
Выделим две оценочные группы:
1. Группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.
2. Группа критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик (10 локальных оценок).
По каждому из приведенных критериев как результат анализа проекта выставляется экспертная оценка, по десятибалльной системе (К =1-10), при этом максимальное значение характеризует максимальное соответствие заданному критерию ожиданиям инвестора относительно эффективного вложения инвестиций в анализируемый ОНС.
Информационной базой для формирования оценок экспертами служат показатели, характеризующие степень выраженности конкретного критерия, перечень и способы расчета которых будут анализироваться далее.
Выбор экспертов производится из ведущих специалистов: для первой группы -группы критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды - специалистов сферы инвестирования, требования к экспертам: опыт работы в сфере инвестирования не менее 5 лет, опыт работы с ОНС. Для второй группы - группы критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик - специалистов рынка недвижимости региона, требования к экспертам: опыт работы на рынке недвижимости не менее 5 лет, опыт работы с ОНС, в частности опыт оценки ОНС с целью их реализации.
Выделим весовые коэффициенты для локальных оценок инвестиционного проекта, которые влияют на его эффективность по каждой из локальных оценок каждой из двух оценочных групп (табл. 2), весовые коэффициенты были сформированы автором данной работы на основе анализа особенностей оценки ОНС в условиях необходимости развития инвестиционного процесса. Максимально важным для первой группы является достижение высокого уровня прибыльности при минимальных рисках, что в целом для реализации инвестиционных проектов (как и для любого вида бизнеса) имеет определяющее значение. Все прочие критерии являются в значительной мере зависимыми от двух приведенных.
Важным также считается адекватное соотношение возможностей и желаний при реализации проекта. Во второй группе наиболее важен учет степени выраженности влияния фактора вынужденности продажи ОНС, функциональное назначение ОНС, изменение которого весьма проблематично при несоответствии данной характеристики ОНС требованиям рынка, а также социальной значимости ОНС как фактора, отражающего интересы общества и важность данного ОНС для развития региона. При использовании их на практике данные коэффициенты могут быть пересмотрены и уточнены на основе оценок ведущих экспертов рынка недвижимости конкретного региона.
Таблица 2
Весовые коэффициенты для локальных оценок эффективности
инвестиций в ОНС
№ Группа, критерии Весовой коэффициент
1 Группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды
1.1 Критерий прибыльности 0,25
1.2 Критерий срочности достижения инвестиционных целей 0,15
1.3 Критерий степени риска 0,25
1.4 Критерий ликвидности проекта 0,15
1.5 Критерий соответствия проекта финансовым ресурсам 0,20
Сумма весовых коэффициентов 1,00
2 Группа критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик
2.1 Степень готовности объекта незавершенного строительства к эксплуатации 0,10
2.2 Месторасположение объекта 0,10
2.3 Потенциал земельного участка, на котором расположен объект 0,10
2.4 Функциональное назначение объекта 0,11
2.5 Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям рынка 0,09
2.6 Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям безопасности, функциональности современных объектов 0,09
2.7 Соответствие документации по объекту и статуса объекта действующему законодательству в сфере незавершенного строительства 0,09
2.8 Уровень цен на схожие объекты недвижимости, которые находятся в эксплуатации 0,07
2.9 Степень выраженности влияния фактора вынужденности продажи объекта, исходя из динамики потери им своей стоимости и инвестиционной привлекательности 0,14
2.10 Социальная значимость инвестирования в объект 0,11
Сумма весовых коэффициентов 1,00
Оценка степени репрезентативности исследования в связи с предусматриваемой малой выборкой респондентов-экспертов проводится с применением критерия Стьюдента:
- средневзвешенная величина оценки по каждому исследуемому фактору сравнивалась с центром распределения оценок (разность между серединой интервала (х) и средневзвешенной (х ) - х - х);
- полученная величина х —х сравнивается со среднеквадратичным отклонением, которое рассчитывается по формуле:
а =
I Гх - £)
15
таким образом, определяется величина t =
х
а
которая по модулю не может
х
быть больше величины критерия Стьюдента (определяется табличным способом для вероятности 0,95, достаточной для проводимого исследования и количества степеней свободы k= n-1=49).
Интегральная оценка будет равнять сумме произведений локальной оценки (К) и ее весового коэффициента (А):
К = Rj*Ai+ К2*А2 + К3*А3 + ... + KN*ÂN,
где N -количество критериев в оценочной группе.
Граничное значение интегральной оценки К, превышение которого является основанием для принятия решения о эффективности инвестирования в ОНС, определенное автором данной работы находится для каждой группы на уровне 5 (средний уровень), исходя из особенностей рынка ОНС в России. Таким образом, при проведении экспертных оценок, экспертам необходимо указать следующие интервалы оценок: ниже 5 - неприемлемо для инвестирования, выше 5 - приемлемо для инвестирования, 5-6 баллов - средний потенциал инвестирования, 7-8 баллов - высокий потенциал инвестирования, 9-10 баллов - очень высокий потенциал инвестирования.
Несоответствие представления об ОНС, как о потенциально эффективном с точки зрения инвестирования, хотя бы по одной из оценочных групп служит основанием для оценки его как инвестиционно непривлекательного.
Следует считать, что наиболее объективная оценка перспектив инвестирования должна быть комплексной и учитывать множество аспектов проекта, в том числе с учетом разных взвешенных коэффициентов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Никишина О.В., Никишин И.В., Бужеев Ю.В. Эффективность инвестиций в объекты незавершенного строительства // Вестник ИрГТУ. 2013. № 10 (81). С. 343-349.
2. Жихарев К. Л. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости: проблемы повышения эффективности управления и организации. М.: Муниципальный мир, 2006. 133 с.
3. Чупин Д. А. Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (на примере сферы недвижимости): дис... канд. экон. наук: 08.00.01, 08.00.10. СПб., 2000.
4. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. М.: МАОК, 2004. 64 с.
Информация об авторе
Никишина Ольга Валерьевна, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Nikishina O.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-56-11; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
