Оценка экономической целесообразности инвестиций в объекты незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Information about the author

Matveeva M.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025784526, e-mail: eunexpert@istu.edu; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК У9(2Рос)421.52

ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

О.В. Никишина, О.Б. Никишина

Рассмотрены основные проблемы оценки стоимости и инвестиционной привлекательности объектов незавершенного строительства, с которыми сталкиваются потенциальные инвесторы в процессе инвестиционного планирования и проектирования. Разработан перечень критериев, характеризующих эффективность инвестирования с точки зрения получения инвестором выгоды. Сформулированы методические рекомендации по формированию экономического механизма оценки эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства.

Ключевые слова: незавершенное строительство; инвестиционная привлекательность; объект незавершенного строительства; инвестиции; инвестиционный процесс.

EVALUATION OF ECONOMIC VIABILITY TO INVEST IN THE OBJECTS OF

UNFINISHED BUILDING

O.V. Nikishina, O.B. Nikishina

We considered the main problems of cost evaluation and investment attraction of objects of unfinished building which potential investors face with in the process of investment planning and design. We worked out the list of criteria which characterize the effectiveness of investment from the point of getting profit. We formulated the methodical recommendations to create economical mechanism of evaluation of investment effectiveness into the objects of unfinished building.

Key words: unfinished building; investment attractiveness; object of unfinished building; investment; investment process.

В современных российских условиях объективная, ориентированная на потребности рынка оценка эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства (далее - ОНС) необходима как для потенциального инвестора, стремящегося оценить степень возможной выгоды от вложения инвестиций в конкретный объект, так и для государства, для которого стимулирование введения в хозяйственный оборот таких объектов является одним из приоритетных направлений инвестиционной политики.

И если проблема оценки эффективности инвестиций в целом для сферы недвижимости в последние годы получила существенное развитие в работах отечественных ученых [1, 2], то касательно эффективности инвестиций в ОНС - внимание в первую очередь сосредотачивается на исследовании оценки стоимости таких объектов, но связь оценки с

потребностями введения этих объектов в хозяйственный оборот посредством инвестирования либо отсутствует, либо обозначена лишь как проблема [3, 4], без поиска путей его научного и практического решения. В то же время обязательным условием оценки эффективности инвестиций в ОНС является учет специфики данных объектов, что позволит более обоснованно сформировать базу для принятия инвестором решений по поводу целесообразности инвестирования в ОНС, а также сформировать для данного объекта цену, которая бы способствовала удовлетворению интересов инвестора в получении дохода, продавца (для объекта незавершенного строительства в большинстве случаев - государства) -в получении дохода от продажи объекта и поступлений в бюджет налогов после завершения его строительства, общества - в развитии инфраструктуры объекта, занятости населения при строительстве и эксплуатации объекта и т.д.

Особое значение приобретает вопрос о формировании экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС в условиях рынка, что обуславливает актуальность темы данной статьи.

Анализ современных работ, посвященных проблематике оценки эффективности инвестиций в недвижимость [1, 2, 3], позволяет констатировать отсутствие комплексных исследований, посвященных особенностям оценки эффективности инвестиций в ОНС с использованием соответствующих критериев и показателей. В данных работах усматриваются лишь попытки системного решения проблем незавершенного строительства, которое бы способствовало не только связи инвестиций и ОНС как недвижимости, но и формированию инструментария, направленного на способствование стимулирования введения ОНС в хозяйственный оборот, на решение задач государственного и регионального уровней.

Исследуя особенности реализации инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства [2, 3, 4], мы полагаем, что, становясь объектом, который имеет потенциал генерирования прибыли, ОНС для инвестора является потенциальным инструментом накопления капитала, но в то же время ОНС обладает рядом особенностей, учет которых необходим для обеспечения эффективного инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства. Более того, именно недостаточное внимание к особенностям инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства как с позиции продавца ОНС, так и с позиции инвестора, и, прежде всего, в контексте оценки эффективности инвестиций в ОНС, инвестиционной привлекательности ОНС, формирования стоимости ОНС на данный момент обуславливает наличие важнейшей проблемы стимулирования введения в хозяйственный оборот ОНС в России и других странах бывшего СССР.

Оценка инвестиционной привлекательности ОНС является базой, исходным этапом реализации инвестиционных проектов, а соответствие результатов оценки ОНС четко определенным критериям приемлемости для последующего инвестирования служит основанием для принятия решения о целесообразности инвестирования.

Динамика инвестирования в ОНС на данном этапе, при всех существующих попытках государства повлиять на этот процесс, настолько незначительна по сравнению с масштабами незавершенного строительства в стране, что определенно очевидным является наличие системных проблем - проблемы неадекватного восприятия особенностей инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, проблемы неадекватной потребностям стимулирования этого инвестиционного процесса системы оценки стоимости ОНС, проблемы необъективной оценки эффективности инвестиций в ОНС как на этапе принятия решения о целесообразности инвестирования, так и при оценке результатов инвестирования в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере незавершенного строительства, что обусловлено в первую очередь необъективной оценкой стоимости ОНС как базы для принятия решений по поводу инвестирования.

Исследование особенностей инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства должно осуществляться путем анализа причин возникновения незавершенного строительства под влиянием факторов, обуславливающих масштабы, стоимость и

свойственные ОНС характеристики и выявления из этого следствий особенностей, характеризующих ОНС как объект, участвующий в инвестиционном процессе, как средство получения инвестором определенных выгод.

Развитие теории и практики оценки эффективности инвестиций в ОНС следует ориентировать не только на опыт оценки сферы недвижимости, но и на весь объемный багаж исследовательских приемов и методов инвестиционного и проектного анализа [5, 6, 7]. Оценку следует проводить руководствуясь ее целью. Оценка должна быть не фиксацией данных для подготовки принятия конкретного решения по поводу ОНС, выявлением инвестиционной привлекательности объекта, а как динамичный процесс, корректируемый, совершенствуемый на микро-, мезо- и макроуровне, ведущий к дальнейшему повышению как к эффективности самой оценки, так и эффективности инвестиций в ОНС в целом.

Обосновывая необходимость оценки стоимости ОНС как базы для последующей оценки инвестиционной привлекательности и эффективности инвестиций в ОНС, а также предполагая строить на базе систематизации и адаптации инструментария инвестиционного анализа, оценки стоимости ОНС экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, мы считаем важным обозначить понятие экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, по нашему мнению, это механизм адаптации существующих подходов к оценке ОНС к потребностям развития инвестирования в сфере незавершенного строительства и повышения отдачи от инвестирования как для инвестора, так и для экономики и общества.

В содержательном плане разработки экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, необходимо формирование системы критериев, на основании которых будет приниматься решение о потенциальных: качестве управления проектом; эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды; привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик.

Развитие системы критериев усматривает в формировании системы показателей, с помощью которых критерии как в целом качественные характеристики возможно количественно измерить определенными формальными процедурами. И именно система критериев, выявление целесообразных оценочных факторов, выделение из них приоритетных, учет влияния тех или иных факторов исходя из специфики функционирования сферы незавершенного строительства и влияния на него факторов рынка и институциональной среды является, по нашему мнению, основой экономического механизма оценки ОНС с точки зрения их инвестиционной привлекательности.

Авторами сформулирован обобщающий перечень критериев качества управления проектами по степеням значимости для заказчика (табл. 1).

Таблица 1

Перечень критериев качества управления проектом по степени значимости

Степень значимости критерия Критерии качества управления проектом

I Высокий уровень предпроектных обоснований, надежность оценки сметной стоимости строительства (в т.ч. надежность начальной оценки стоимости проекта и сроков до контрактного периода).

II Степень соответствия будущего объекта всем функциональным требованиям и обеспечения минимального уровня будущих эксплуатационных затрат и максимального уровня доходности проекта.

Степень значимости критерия Критерии качества управления проектом

III Рациональная организация управления проектом в процессе его реализации. Высокая степень персональной ответственности руководителя проекта, обеспечение контроля качества выполнения строительных работ, уровня сметной стоимости объекта.

Следующий, разработанный авторами, перечень критериев (табл. 2) развивает группу критериев со степенью значимости II из перечня табл. 1 - критерии эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.

Таблица 2

Критерии эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды

Критерий Описание

Критерий прибыльности Отражает ожидаемое увеличение доходов за счет как увеличения стоимости самого объекта инвестирования, так и высоких и регулярных доходов от использования объекта инвестирования. Инвестиции, имеющие минимальный риск потери инвестированного капитала определяются как «консервативные», в случае же большой ожидаемой прибыли (и большого риска) - как «агрессивные».

Критерий срочности достижения инвестиционных целей Определяет требования инвесторов к срокам реализации инвестиций (к началу эксплуатации объекта), достижению требуемой прибыльности и окупаемости инвестиций, к продолжительности «жизни» (срокам эксплуатации) объектов инвестирования.

Критерий степени риска Определяется возможностью недостижения инвестором нужной прибыльности или вообще потерей инвестором вложенных средств.

Критерий ликвидности проекта Определяется возможностью обратного процесса преобразования объекта инвестирования (в разных формах) снова в средства. При этом без потерь не обойтись, объем утраченных средств, необходимых для продажи объекта инвестирования определяет уровень ликвидности инвестиционного проекта.

Критерий соответствия проекта финансовым ресурсам Критерий выбора именно тех проектов, которые соответствуют объемам средств, которые имеются и могут быть привлечены инвестором. Это вопрос объема инвестиций. Соотношение собственных и заемных средств может быть разным, но чем более существенна доля собственного капитала (лучше более 50%), тем надежнее проект.

Далее развитие системы критериев эффективности инвестиций в ОНС авторами предполагает, основываясь на специфике ОНС - формулируя перечень критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик:

- степень готовности ОНС к эксплуатации;

- месторасположение объекта;

- потенциал земельного участка, на котором расположен объект;

- социальная значимость инвестирования в объект;

- функциональное назначение объекта;

- соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям

рынка;

- соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям безопасности, функциональности современных объектов;

- соответствие документации по объекту и статуса объекта действующему законодательству в сфере незавершенного строительства;

- уровень цен на схожие объекты недвижимости, которые находятся в эксплуатации;

- степень вынужденности продажи объекта исходя из динамики потери им своей стоимости и инвестиционной привлекательности.

Следует считать, что наиболее объективная оценка перспектив инвестирования должна быть комплексной и учитывать множество аспектов проекта, в том числе с учетом разных взвешенных коэффициентов [9, 10].

Рассмотрим модель построение интегрального критерия принятия решения по поводу эффективности инвестирования в ОНС на основе анализа предложенной системы критериев. Выделим три оценочные группы:

1. Группа критериев качества управления проектом (3 локальные оценки).

2. Группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.

3. Группа критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик (10 локальных оценок).

По каждому из приведенных критериев как результат анализа проекта выставляется экспертная оценка, либо оценка по результатам расчетов показателей, характеризующих степень выраженности конкретного критерия по десятибалльной системе (К = 1-10), при этом максимальное значение характеризует максимальное соответствие заданному критерию ожиданиям инвестора относительно эффективного вложения инвестиций в анализируемый ОНС.

В этом случае интегральная оценка будет равняться сумме произведений локальной оценки (К) и ее весового коэффициента (А), который изменяется в пределах от 0 до 1:

К = К1хА1+ К2хА2 + КзхАз + ... +

где N - количество критериев в оценочной группе.

Приведенная система является основой экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, ее развитие путем разработки системы показателей эффективности инвестиций в ОНС увеличит обоснованность решений по поводу критериев эффективности инвестиций в ОНС, повысит достоверность, объективность, применимость к конкретному объекту.

С позиций инвестора, планирующего осуществление инвестиций в ОНС, реализация инвестиционного проекта может быть представлена в виде двух взаимосвязанных процессов: вложение средств в инвестиционную ценность и получение доходов от вложенных средств. При этом непосредственным объектом определения экономической эффективности инвестиций в ОНС (группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды) являются прямые финансовые потоки (т.н. са$И flow - потоки наличности), характеризующие оба эти процесса в виде суперпозиции (наложения).

Оценка эффективности инвестиций в ОНС предполагает определение и вычисление показателей, значения которых позволяют с определенной вероятностью оценить эффективность инвестиций по приведенным в работе критериям, которым соответствуют эти показатели.

В общем виде набор показателей оценки зависит от следующих характеристик проекта по инвестированию в ОНС: совокупная стоимость ОНС; срок реализации проекта;

планируемое количество ОНС, в которые планируется осуществить инвестиции. Для оценки эффективности инвестиций в основном применяются следующие показатели: чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений, рентабельность проекта и точка безубыточности. Перечисленные показатели являются результатами сопоставлений распределенных во времени доходов с инвестициями и затратами на доведения ОНС до стадии введения в хозяйственный оборот и последующего использования его в соответствии с целями инвестора (продажа, сдача в аренду, использование в производстве и т.д.) [7].

Таким образом, сформулированы методические рекомендации по формированию экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС как механизма адаптации существующих подходов к оценке ОНС к потребностям развития инвестирования в сфере незавершенного строительства и повышения отдачи от инвестирования для инвестора и для экономики и общества, содержащего систему критериев и показателей оценки эффективности инвестиций, перечень которых сформулирован на основе анализа проблем и особенностей реализации инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Жихарев К. Л. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости: проблемы повышения эффективности управления и организации. М.: Муниципальный мир, 2006. 133 с.

2. Чупин Д.А. Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (на примере сферы недвижимости): дис... канд. экон. наук: 08.00.01, 08.00.10 СПб., 2000.

3. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. М.: МАОК, 2004. 64 с.

4. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов А.А. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост // Экономика строительства. 2004. № 8.

5. Аскарян В. В. Методы оценки экономической эффективности инвестиций и проектного управления: дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2005.

6. Грицай М.А. Управление инвестициями. Экономическая оценка эффективности инвестиций и основы анализа инвестиционных проектов: учеб. пособие для студентов. Омск: ИПЦ ОГИС, 2002. 95 с.

7. Никишина О.В., Ларина О.П., Сафронов Д.А. Учет проблем и особенностей объектов незавершенного строительства в условиях необходимости развития инвестиционного процесса // Вестник ИрГТУ. 2013. № 11 (82). С. 371-374.

8. Кувшинова Е.Е. Оценка эффективности инвестиционных проектов: учеб. пособие. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2003. 104 с.

9. Никишина О.В. Эффективность инвестиций в сфере незавершенного строительства как фактор развития инвестиционного процесса Иркутской области // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2014. № 2. С. 92-95.

10. Никишина О.Б. К вопросу оценки сложившейся и перспективной инвестиционной привлекательности // Труды Братского государственного университета. Серия: экономика и управление. 2014. № 1. С. 78-82.

Информация об авторах

Никишина Ольга Валерьевна, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11, Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Никишина Ольга Борисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, Братский государственный университет, 665709, г. Братск, ул. Макаренко, 40.

Information about the authors

Nikishina O.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-56-11; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Nikishina O.B., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Economics and management, Bratsk State University, 40 Makarenko St., Bratsk, 665709.

УДК 338.27

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ: МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ

А.В. Пешков

Административные барьеры считаются одним из основных препятствий в развитии предпринимательства в России. Снижение административных барьеров, в том числе при реализации инвестиционно-строительных проектов, является актуальной задачей для всех участников строительства. Уточнено и исследовано количество административных процедур при реализации инвестиционно-строительного проекта в жилищном строительстве. Дана авторская интерпретация термина «административные барьеры». Показано, что административные барьеры удлиняют срок окупаемости инвестиционного проекта, увеличивают риски и инвестиционную привлекательность проекта. Для устранения негативного влияния административных барьеров предлагается совершенствовать механизм управления процессами прохождения административных процедур.

Ключевые слова: программа; инвестиционно-строительный проект; цикл; административные барьеры; административные процедуры; факторы; механизм управления.

ADMINISTRATIVE PROCEDURES DURING THE REALISATION OF INVESTMENT AND DEVELOPMENT PROJECTS: MANAGEMENT MECHANISM

A.V. Peshkov

Administrative barriers are considered to be one of the main hindrances in the development of entrepreneurship in Russia. Decrease of administrative barriers is a very acute problem, especially during the realization of investment and development projects, and it is also an acute aim for all the participants of the building process. We specified and analysed the quantity of administrative procedures during the realization of investment and development project in the residential building. We give the author's interpretation of the term "administrative barriers". It is shown that administrative barriers prolong the pay-off period of the investment project, in-