Учет проблем и особенностей объектов незавершённого строительства в условиях необходимости развития инвестиционного процесса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК У9(2Рос)421.52

УЧЕТ ПРОБЛЕМ И ОСОБЕННОСТЕЙ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ НЕОБХОДИМОСТИ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА

© О.В. Никишина1, О.П. Ларина2, Д.А. Сафронов3

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены основные проблемы оценки стоимости и инвестиционной привлекательности объектов незавершенного строительства, с которыми сталкиваются потенциальные инвесторы в процессе инвестиционного планирования и проектирования. Дано авторское определение понятия «фактор вынужденности продажи объектов незавершенного строительства». Показано, что степень выраженности указанного фактора определяет важность реализации объектов незавершенного строительства в наиболее короткие сроки с целью недопущения дальнейшего снижения инвестиционной привлекательности объекта. Библиогр. 5 назв.

Ключевые слова: незавершенное строительство; объекты незавершенного строительства; фактор вынужденности продажи; инвестиционная привлекательность.

CONSIDERING PROBLEMS AND FEATURES OF CONSTRUCTION IN PROGRESS WHEN NEEDED TO DEVELOP

INVESTMENT PROCESS

O.V. Nikishina, O.P. Larina, D.A. Safronov

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article deals with the key problems of estimation the cost and investment appeal of the objects of incomplete construction that potential investors have to face in the process of investment planning and designing. The authors give their own definition of the notion of "the factor of forced sale of assets under construction." It is shown that the intensity degr ee of this factor determines the importance to complete the construction in progress objects in the shortest possible time in order to prevent further decline of the investment attractiveness of the object. 5 sources.

Key words: construction in progress; objects of incomplete construction; factor of forced sales; investment attractiveness.

В ходе рыночных реформ значительное количество строек, начатых с привлечением государственных капитальных вложений и других источников финансирования, было остановлено по различным причинам. Основными из них являются: недостаток или отсутствие инвестиционных ресурсов, изменение конъюнктуры рынка, необходимость выпуска новых видов продукции, неплатежеспособность потенциальных потребителей продукции, резкий рост цен на строительные материалы и другие. Однако на этих объектах выполнены большие объемы строительно-монтажных работ, частично установлено оборудование или созданы запасы этого оборудования, заказчики понесли расходы по проектированию, подготовке строительной площадки, согласованию и утверждению исходно-разрешительной документации, а также другие затраты. Размеры этих затрат исчисляются миллиардами рублей. Объекты незавершенного строи-

тельства занимают определенные участки земли, более половины из них находятся на городских территориях с развитой инфраструктурой. Остановка этих строек привела к существенным потерям для: инвесторов в виде замороженных капитальных вложений; органов государственной власти, которые не получают налоговых поступлений; потенциальных потребителей продукции, которые были вынуждены переориентироваться на другие рынки. Потери понесло общество в целом. Незавершенные стройки отвлекли из хозяйственного оборота значительное количество материально-технических ресурсов, которые под воздействием окружающей среды постепенно теряют свои физические характеристики и приходят в негодность. Эти объекты занимают значительные площади, выведенные из хозяйственного оборота в условиях острой нехватки земельных участков, особенно в крупных городах. Объекты незавершенного строительства (далее -

1Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89646564670, e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru

Nikishina Olga, Senior Lecturer of the Department of Expertise and Real Estate Management, tel.: 89646564670, e-mail: ol-ga_nikishina_7@mail.ru

Ларина Ольга Петровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412

Larina Olga, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Expertise and Real Estate Management, tel.: (3952) 405412.

3Сафронов Дмитрий Анатольевич, кандидат технических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412

Safronov Dmitriy, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Expertise and Real Estate Management, tel.: (3952) 405412.

ОНС) представляют существенный экономический интерес с позиции их дальнейшего полезного использования для потенциальных инвесторов различных уровней [1].

Традиционный подход к оценке ОНС по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересы участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в состоянии стагнации. В результате анализа работ, связанных с оценкой ОНС, а также особенностей реализации инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, авторы данной работы развивают и систематизируют основные проблемы оценки стоимости и инвестиционной привлекательности ОНС, с которыми сталкиваются потенциальные инвесторы в процессе инвестиционного планирования и проектирования.

1. Интенсивная потеря стоимости ОНС вследствие устаревания его конструкций, динамичного изменения потребностей рынка в параметрах строений. По мнению авторов, решение данной проблемы предполагает при оценке эффективности инвестиций формирование возможности учета влияния фактора вынужденности продажи ОНС. Вынужденность продажи в первую очередь должна влиять на готовность продавца снижать цену на ОНС, в то же время она является дополнительным фактором риска снижения стоимости объекта, который инвестор должен принимать во внимание при планировании инвестиций, вводя «запас» осторожности при оценке привлекательности объекта. Данный риск следует компенсировать прежде всего более низкой ценой.

В связи с вышеизложенным, возникает необходимость авторской формулировки понятия «фактор вынужденности продажи». Исходя из того, что понятие «фактор» в общем виде характеризуется «как причина, движущая сила какого-либо процесса, определяющая его характер или отдельные его черты» [2], в содержательном плане понятие «фактор вынужденности продажи ОНС» авторами трактуется как совокупность характеристик ОНС, таких как: срок его неиспользования, рыночная стоимость подобных достроенных объектов, конъюнктура рынка недвижимости региона, субъективные характеристики объекта, которые обуславливают необходимость вынужденной его продажи. Степень выраженности указанного фактора определяет именно силу влияния перечисленных характеристик, которые обуславливают важность реализации ОНС в наиболее короткие сроки с целью недопущения дальнейшего снижения инвестиционной привлекательности объекта.

2. Проблематичность оценки степени готовности объекта, которая при динамичном изменении требований к конструкциям зачастую требует экспертных оценок.

3. Необходимость при регистрации объектов предоставлять государственным регистрирующим органам пакет проектной и строительной документации относительно планов развития объектов.

4. Проблематичность оценки перспектив эксплуатации объектов из-за отсутствия результатов их экс-

плуатации ранее и трудности оценки методом аналогии (возможно сравнение только со схожими видами действующего бизнеса - оценка стоимости завершения строительства объекта чаще всего невозможна из-за практической «уникальности» каждого объекта незаверенного строительства по параметрам конструкции, степени готовности и т.д.).

Следует отметить, что инвестиционный проект как план действий инвестора в избранном направлении существенным образом влияет на качество (т.е. эффективность) инвестирования. Наличие проекта вносит системность и организованность в процесс инвестирования. Поэтому разработку инвестиционных проектов в сфере незавершенного строительства следует осуществлять с учетом некоторых важных моментов, которые представляют методическую основу проекта. К ним следует отнести следующее [3].

1. Комплексность представления процесса инвестирования (маркетинговые, организационные, финансовые, производственные, трудовые, временные параметры, составляющие единую систему).

2. Учет связи проекта с внешними условиями (состояние экономики страны и региона, отраслевые особенности проекта, согласованность проекта с внешней инженерной инфраструктурой, местные условия и сотрудничество с органами власти, экологическая совместимость, социальная бесконфликтность проекта и т.д.).

3. Интегрированная оценка эффективности проекта на основе соотношения результатов (выгоды) и инвестиционных затрат проекта, социального эффекта, последствий для экономики страны и региона.

4. Учет будущей неопределенности проекта и потенциальных рисков (ведь проект на этапе принятия решений является лишь прогнозом).

5. Учет альтернативных вариантов использования капитала инвестора и соответствующей смены стоимости денежных потоков с течением времени.

6. Стремление представить прогнозную модель проекта с максимальной детализацией и конкретизацией (во времени и в разрезе каждого из этапов реализации проекта).

7. Учет социальных условий и последствий реализации проекта.

8. Учет важности управленческих аспектов проекта для будущего успеха проекта, обусловленный необходимостью максимально эффективного управленческого воздействия на все определенные проектом объекты управления как залог эффективного достижения целей проекта.

Авторы считают целесообразным при формировании системы критериев эффективности инвестиций в ОНС принимать во внимание вышеперечисленные моменты. В то же время, следует отметить, что решение проблем оценки эффективности инвестиций в ОНС многими учеными и практиками на данный момент рассматривается лишь в контексте выполнения, прежде всего, пункта 3 вышеперечисленного перечня - интегрированной оценки эффективности проекта на основе соотношения результатов (выгоды) и инвестиционных затрат проекта [4]. Наряду с этим, формируя

инвестиционный проект, следует комплексно рассматривать взаимосвязь всех условий эффективной реализации инвестиционных проектов в сфере незавершенного строительства.

Базовым механизмом оценки выгоды является так называемый «доходный подход», механизмом оценки инвестиционных затрат - «затратный подход». Метод аналогии, являющийся, например, основным при оценке стоимости жилья, по мнению подавляющего большинства ученых и практиков, считается неактуальным в случае рассмотрения ОНС из-за существенных различий в характеристиках отдельных ОНС, поэтому данный метод может служить лишь дополнительным аргументом при оценке по доходному и/или затратному методу.

Совершенствование оценки эффективности инвестиций в ОНС в условиях необходимости развития инвестиционного процесса должно осуществляться в виде развития взаимосвязанной системы конкретных экономических форм оценки и трактования ее результатов, посредством чего реализуется система интересов инвесторов, регионов, государства, действуют законы экономики [5]. Интересы населения, общества не должны навязываться инвестору, планирующему инвестирование в ОНС, а должны сочетаться с интересами инвестора. Это единство интересов на практике обеспечивается через систему взаимовыгодных экономических рычагов.

Если экономические рычаги не обеспечивают взаимовыгодную заинтересованность, то снижаются стимулы реализации ОНС и вовлечения их в хозяйственный оборот с последующим получением выгоды для инвестора и социальной выгоды от результатов введения объектов в хозяйственный оборот.

Таким образом, совершенствование оценки эффективности инвестиций в ОНС в условиях необходимости развития инвестиционного процесса предполагает поиск путей решения проблемы адаптации оценки эффективности инвестиций в ОНС к потребностям развития инвестирования в сфере незавершенного строительства и повышения отдачи от инвестирования как для инвестора, так и для экономики и общества.

Категория «инвестиционная привлекательность» ОНС, по мнению авторов данной работы, отражает диалектическое единство способности данного объекта реализовать свой инвестиционный потенциал за счет привлеченных инвестиционных источников и средств с возможностями и условиями их эффективного воспроизводства при продаже объекта после завершения его строительства, при введении объекта в хозяйственный оборот, при организации на базе объекта после завершения его строительства действующего бизнеса с учетом конъюнктуры инвестиционного рынка и особенностей сферы незавершенного строительства.

Следует также отметить, что инвестиционная привлекательность ОНС является своеобразным стержнем инвестиционной политики страны и региона в сфере введения ОНС в хозяйственный оборот либо ликвидации таковых при нерациональности их даль-

нейшего доведения до стадии завершения, во многом определяющим статику (устойчивость), объем, структуру и динамику развития инвестиционно-строительной деятельности в целом.

При оценке инвестиционной привлекательности ОНС следует учитывать то, что возможность использования инвестиций просто как возможность вложения средств в безрисковый инструмент на финансовом рынке, который даст возможность получить ежегодные проценты прироста, является альтернативным вариантом использования тех же средств для инвестирования незавершенного строительства.

Методологическим принципом оценки эффективности является сравнение результатов и расходов. Для инвестиционных проектов в сфере незавершенного строительства это означает сравнение объемов потенциальных доходов от введения в хозяйственный оборот и прибыльной эксплуатации объекта (определяется «доходным подходом») и инвестиционных расходов, которые их обеспечили (в целом их уровень соответствует сумме расходов по ОНС, определенных «затратным подходом» на этапе доведения объекта до стадии завершения, и расходов по дальнейшей реализации проекта ведения бизнеса на базе данного объекта недвижимости).

Типичными прединвестиционными процедурами являются аналитические расчеты и оценки, связанные с целесообразностью использования объемов инвестированного капитала, которых достоин объект инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта инвестирования является верхней границей цены, которую следует заплатить инвестору за приобретение ОНС и которая в то же время дает возможность рассматривать объект как потенциально перспективный с точки зрения получения прибыли от вложения ресурсов в его покупку и развитие.

Изменение экономических отношений и условий рынка предопределяет необходимость совершенствования системы оценки инвестиционной привлекательности ОНС, прежде всего исходя из ориентации на инвестиционный потенциал ОНС.

По мнению авторов, в содержательном плане совершенствования оценки эффективности инвестиций в ОНС в условиях необходимости развития инвестиционного процесса необходимо формирование системы критериев, на основании которых будет приниматься решение о потенциальных:

- качестве управления проектом;

- эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды;

- привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик.

В данной статье не предполагается ведение определенного учета при формировании оценки эффективности инвестиций и качества управления проектом по причине того, что данные характеристики являются общими для любого проекта, связанного с инвестированием как в ОНС, так и в другие сферы. Учитывая то, что для достижения целей инвестирования необходима оптимизация указанных характеристик, а также то, что качество управления проектами в

большей степени отражается не на стадии оценки, а уже на стадии реализации проекта, на начальном этапе мы по умолчанию принимаем характеристики всех проектов как равные и относим их более не к специ-

фике конкретного ОНС и сфере незавершенного строительства вообще, а к специфике организации управления проектами в целом.

Библиографический список

1. Никишина О.В. К вопросу о незавершенном строительстве // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2007. № 2.

2. Фактор // БСЭ. М.: Советская энциклопедия, 1969-1978.

3. Вахрин П.И., Пешитой А.С. Инвестиции: учебник. 3-е изд., перераб. и дополн. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2005.

4. Петухова Н.Н. Инвестиционная привлекательность в си-

стеме стоимостной оценки предприятии строительного комплекса: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Ставрополь , 2004. 170 с.

5. Ахмедова Е.А. Градостроительная и земельная политика в крупном городе в новых социально-экономических условиях // Вопросы планировки и застройки городов: сборник м-лов VI междунар. научн.-практ. конф. (28-29 мая 1999 г.). Пенза, 1999.

УДК 338.22.021.2

ЛОГИСТИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИННОВАЦИОННЫХ ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИХ ПРОЕКТОВ И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

© А.В. Пешков1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Энергоресурсосбережение в современных архитектурных, конструктивных, технологических решениях является важнейшей задачей развития национальной экономики. Рассмотрены вопросы организации логистических процессов при реализации инновационных проектов. Предложены схемы автоматизации для обеспечения поставок новых инновационных материалов по принципу «точно в срок». Показана экономическая эффективность предлагаемых процессов. Ил. 4. Библиогр. 5 назв.

Ключевые слова: новая модель экономического роста; инвестиционно-строительная сфера; инновационный проект; логистические процессы; автоматизация; экономическая эффективность.

LOGISTICS PROCESSES UNDER IMPLEMENTATION OF INNOVATIVE ENERGY-SAVING PROJECTS AND THEIR ECONOMIC EFFICIENCY A.V. Peshkov

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

Energy resource saving in modern architectural, design and technological solutions is the most important task in the development of national economy. The article deals with the organizational problems of logistics processes under the implementation of innovative projects. It proposes automation schemes to ensure the delivery of new innovative materials on a "just in time" principle and demonstrates economic efficiency of the proposed processes. 4 figures. 5 sources.

Key words: new model of economic growth; investment and construction sector; innovative design; logistics processes; automation; economic efficiency.

Стратегия социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года предполагает внедрение новых инновационных технологий как основы модернизации отраслей национальной экономики. В решении этой задачи значительная роль отводится инвестиционно-строительной сфере (ИСС), которая является своего рода локомотивом для развития других отраслей материального производства [13].

Вместе с тем следует отметить, что ИСС на современном этапе развития характеризуется рядом проблем, носящих глобальный характер. В первую очередь можно говорить о таких проблемах как энергетическая и экологическая. Для решения указанных

проблем необходимо комплексное решение вопросов сохранения окружающей среды посредством исследований в области энергосбережения, в том числе путем перехода на нетрадиционные возобновляемые источники энергии (НВИЭ). В контексте решения этих проблем в настоящее время в мире построено большое количество зданий, микрорайонов и даже архитектурно-строительных зон, спроектированных на основе различных концепций энергосбережения и НВИЭ. Их анализ позволил выявить те из них, которые получили наибольшую известность (рис. 1). Наибольшее распространение в качестве стандарта на практике получила концепция «энергоэффективное здание», основной акцент в ней сделан на энергосбережении, дости-

1 Пешков Артем Витальевич, аспирант, e-mail: eunexpert@istu.edu Peshkov Artem, Postgraduate student, e-mail: eunexpert@istu.edu