CC BY
50
УДК У9(2Рос)421.62
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ РЫНКА
О.В.Никишина1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
В статье сформулированы методические рекомендации по формированию экономического механизма оценки эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства в условиях рынка. Табл.2. Библиогр, 7 назв.
Ключевые слова; незавершенное строительство; объекты незавершенного строительства; эффективность инвестиций; критерии эффективности инвестирования; оценка эффективности инвестиций.
THE ESTIMATION OF THE EFFICIENCY OF INVESTMENTS IN OBJECTS OF BACKLOG CONSTRUCTION UNDER MARKET CONDITIONS O.V. Nikishina
Irkutsk State Technical University 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074
The author formulates methodical recommendations to form an economical mechanism of estimation the efficiency of investments in objects of backlog construction under market conditions. 2 tables. 7 sources.
Key words: backlog construction; objects of backlog construction; efficiency of investments; investment efficiency criteria; estimation of investment efficiency.
В современных российских условиях объективная, ориентированная на потребности рынка оценка эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства (далее - ОНС) необходима как для потенциального инвестора, стремящегося оценить степень возможной выгоды от вложения инвестиций в конкретный объект, так и для государства, для которого стимулирование введения в хозяйственный оборот |уких иОьекшь ншшших ццним из ириирт ных направлений инвестиционной политики.
И если проблема оценки эффективности инвестиций в целом для сферы недвижимости в последние годы получила существенное развитие в работах отечественных ученых [1, 2], то касательно эффективности инвестиций в ОНС - внимание в первую очередь сосредотачивается на исследовании оценки стоимости таких объектов, но связь оценки с потребностями введения этих объектов в хозяйственный оборот посредством инвестирования либо отсутствует, либо лишь обозначена как проблема [3, 4], без поиска путей его научного и практического решения. В то же время обязательным условием оценки эффективности инвестиций в ОНС является учет специфики данных объектов, что позволит более обоснованно сформировать базу для принятия инвестором решений по поводу целесообразности инвестирования в ОНС, а также сформировать для данного объекта цену, которая бы способствовала удовлетворению интересов инвестора в получении в перспективе дохода, продавца (для ОНС в большинстве случаев - государства) в получении дохода от продажи объекта и поступлений в бюджет налогов после завершения его строительства и
общества - в развитии инфраструктуры объекта, занятости населения при строительстве и эксплуатации объекта и т.д.
Особое значение приобретает вопрос о формировании экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС в условиях рынка, что обуславливает актуальность темы данной статьи.
Анализ современных работ, посвященных проблема! икс иценки уффекшиниши иньеыиций ь НЕДВИЖИМОСТЬ [1, 2, 3], позволяет констатировать отсутствие комплексных исследований, посвященных особенностям оценки эффективности инвестиций в ОНС с использованием соответствующих критериев и показателей. В данных работах усматриваются лишь попытки системного решения проблем незавершенного строительства, которое бы способствовало не только связи инвестиций и ОНС как недвижимости, но и формированию инструментария, направленного на стимулирование введения ОНС в хозяйственный оборот, на решение с помощью данного инструментария задач государственного, регионального уровней.
Исследуя особенности реализации инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства [2, 3, 4], мы полагаем, что, становясь объектом, имеющим потенциал генерирования прибыли, ОНС для инвестора является потенциальным инструментом накопления капитала, но в то же время ОНС обладает рядом особенностей, учет которых необходим для обеспечения эффективного инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, Более того, именно недостаточное внимание к особенностям инвестиционного процесса в сфере незавершенного
'Никитина Ольга Валерьевна, аспирант, тел.: (3952)40-56-11, 89646564670, e-mail.; olga nikishina [email protected] Nikishina Olga Valerjevna, a postgraduate, tel.:(3952) 40-56-11, 89646564670, e-mail: olga nikishina [email protected]
строительства как с позиции продавца ОНС, так и с позиции инвестора и прежде всего в контексте оценки эффективности инвестиций в ОНС, инвестиционной привлекательности ОНС, формирования стоимости ОНС на данный момент обуславливает наличие важнейшей проблемы стимулирования введения в хозяйственный оборот ОНС в России и других странах бывшего СССР.
Оценка инвестиционной привлекательности ОНС является базой, исходным этапом реализации инвестиционных проектов, а соответствие результатов оценки ОНС четко определенным критериям приемлемости для последующего инвестирования служит основанием для принятия решения о целесообразности инвестирования,
Динамика инвестирования в ОНС на данном этапе при всех существующих попытках государства повлиять на этот процесс настолько незначительна по сравнению с масштабами незавершенного строительства в стране, что определенно очевидным является наличие системных проблем: проблемы неадекватного восприятия особенностей инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, проблемы неадекватной потребностям стимулирования этого инвестиционного процесса системы оценки стоимости ОНС, проблемы необъективной оценки эффективности инвестиций в ОНС как на этапе принятия решения о целесообразности инвестирования, так и при оценке результатов инвестирования в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере незавершенного строительства, что обусловлено опять-таки необъективной оценкой стоимости ОНС как базы для принятия решений по поводу инвестирования.
Исследование особенностей инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства должно осуществляться путем анализа причин возникновения незавершенного строительства под влиянием факторов, обуславливающих масштабы, стоимость и свойственные ОНС характеристики и выявления из этого следствий - особенностей, характеризующих ОНС как объект, участвующий в инвестиционном процессе, как средство получения инвестором определенных выгод,
Развитие теории и практики оценки эффективности инвестиций в ОНС следует ориентировать не только на опыт оценки сферы недвижимости, но и исходя из всего объемного багажа исследовательских приемов и методов инвестиционного и проектного
анализа [5, 6, 7]. Оценку следует проводить руководствуясь ее целью, оценка должна быть не фиксацией данных для подготовки принятия конкретного решения по поводу ОНС, не выявлением инвестиционной привлекательности объекта, а динамичным процессом, корректируемым, совершенствуемым на микро-, мезо-и макроуровне, ведущим к дальнейшему повышению как эффективности самой оценки, так и эффективности инвестиций в ОНС в целом.
Обосновывая необходимость оценки стоимости ОНС как базы для последующей оценки инвестиционной привлекательности и эффективности инвестиций в ОНС, а также предполагая строить на базе систематизации и адаптации инструментария инвестиционного анализа, оценки стоимости ОНС экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, мы считаем важным обозначить понятие экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС, по нашему мнению - это механизм адаптации существующих подходов к оценке ОНС к потребностям развития инвестирования в сфере незавершенного строительства и повышения отдачи от инвестирования как для инвестора, так и для экономики и общества.
В содержательном плане разработки экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС необходимо формирование системы критериев, на основании которых будет приниматься решение о качестве управления проектом; эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды; привлекательности ОНС для инвестирования сточки зрения его физических характеристик.
Развитие системы критериев усматривается в формировании системы показателей, с помощью которых критерии как в целом качественные характеристики возможно количественно измерить определенными формальными процедурами. И именно система критериев, выявление целесообразных оценочных факторов, выделение из них приоритетных, учет влияния тех или иных факторов исходя из специфики функционирования сферы незавершенного строительства и влияния на него факторов рынка и институциональной среды являются, по нашему мнению, основой экономического механизма оценки ОНС с точки зрения их инвестиционной привлекательности.
Автором сформулирован обобщающий перечень критериев качества управления проектами по степени значимости для заказчика (табл. 1).
Таблица 1
Перечень критериев качества управления проектом по степени значимости_
Степень значимости критерия Критерии качества управления проектом
I Высокий уровень предпроектных обоснований, надежность оценки сметной стоимости строительства (в т.ч. надежность начальной оценки стоимости проекта и сроков доконтрактного периода)
II Степень соответствия будущего объекта всем функциональным требованиям и обеспечения минимального уровня будущих эксплуатационных затрат и максимального уровня доходности проекта
III Рациональная организация управления проектом в процессе его реализации. Высокая степень персональной ответственности руководителя проекта, обеспечение контроля качества выполнения строительных работ, уровня сметной стоимости объекта
Следующий разработанный автором перечень критериев (табл, 2) развивает группу критериев со степенью значимости II из перечня табл. 1.
Далее автор предлагает систему критериев эффективности инвестиций в ОНС, основываясь на специфике ОНС - формулируя перечень критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик:
1) степень готовности ОНС к эксплуатации;
2) месторасположение объекта;
3) потенциал земельного участка, на котором расположен объект;
4) социальная значимость инвестирования в объект;
5) функциональное назначение объекта;
6) соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям рынка;
7) соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям безопасности, функциональности современных объектов;
8) соответствие документации по объекту и статуса объекта действующему законодательству в сфере незавершенного строительства;
9) уровень цен на схожие объекты недвижимости, которые находятся в эксплуатации;
10) степень вынужденности продажи объекта исходя из динамики потери им своей стоимости и инвестиционной привлекательности.
Следует считать, что наиболее объективная оценка перспектив инвестирования должна быть комплексной и учитывать множество аспектов проекта, в том числе с учетом разных взвешенных коэффициентов.
Рассмотрим модель построения интегрального критерия принятия решения по поводу эффективности инвестирования в ОНС на основе анализа предложенной системы критериев, Выделим три оценочные
группы:
1. Группа критериев качества управления проектом (3 локальные оценки).
2. Группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.
3. Группа критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик (10 локальных оценок).
По каждому из приведенных критериев как результат анализа проекта выставляется экспертная оценка, либо оценка по результатам расчетов показателей, характеризующих степень выраженности конкретного критерия по десятибалльной системе (К ■ 1-10), при этом максимальное значение характеризует максимальное соответствие заданного критерия ожиданиям инвестора относительно эффективного вложения инвестиций в анализируемый ОНС.
В этом случае интегральная оценка будет равняться сумме произведений локальной оценки (К) и ее весового коэффициента (А), который изменяется в пределах от 0 до 1:
К = К2хА2 + К3хА3 +... + КыхАы, где N -количество критериев в оценочной группе.
Приведенная система является основой экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС. Развитие данной системы путем разработки системы показателей эффективности инвестиций в ОНС увеличит обоснованность решений по поводу критериев эффективности инвестиций в ОНС, повысит достоверность, объективность, применимость к конкретному объекту.
С позиций инвестора, планирующего осуществление инвестиций в ОНС, реализация инвестиционного проекта может быть представлена в виде двух взаимосвязанных процессов: вложения средств в инвесги-
Таблица 2
Критерии эф<; рективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды
Критерий Описание
Критерий прибыльности Отражает ожидаемое увеличение доходов за счет как увеличения стоимости самого объекта инвестирования, так и высоких и регулярных доходов от использования объекта инвестирования. Инвестиции, имеющие минимальный риск потери инвестированного капитала определяются как «консервативные», в случае же большой ожидаемой прибыли (и большого риска) - как «агрессивные»
Критерий срочности достижения инвестиционных целей Определяет требования инвесторов к Срокам реализации инвестиций (к началу эксплуатации объекта), достижению требуемой прибыльности и окупаемости инвестиций, к продолжительности «жизни» (срокам эксплуатации) объектов инвестирования
Критерий степени риска Определяется возможностью недостижения инвестором нужной прибыльности или вообще потерей инвестором вложенных средств
Критерий ликвидности проекта Определяется возможностью обратного процесса преобразования объекта инвестирования (в разных формах) снова в средства. При этом Оез потерь не оОойтись, объем утраченных средств, необходимых для продажи объекта инвестирования, определяет уровень ликвидности инвестиционного проекта
Критерий соответствия проекта финансовым ресурсам Критерий выбора именно тех проектов, которые соответствуют объемам средств, которые имеются и могут быть привлечены инвестором. Это вопрос объема инвестиций. Соотношение собственных и заемных средств может быть разным, но чем более существенна доля собственного капитала (лучше более 50%), тем надежнее проект
ционную ценность; получения доходов от вложенных средств. При этом непосредственным объектом определения экономической эффективности инвестиций в ОНС (группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды) являются прямые финансовые потоки (т.н. cash flow - потоки наличности), характеризующие оба эти процесса в виде суперпозиции (наложения),
Оценка эффективности инвестиций в ОНС предполагает определение и вычисление показателей, значения которых позволяют с определенной вероятностью оценить эффективность инвестиций по приведенным в работе критериям, которым соответствуют эти показатели.
В общем виде набор показателей оценки зависит от следующих характеристик проекта по инвестированию в ОНС: совокупная стоимость ОНС; срок реализации проекта; планируемое количество ОНС, в которые планируется осуществить инвестиции. Для оценки эффективности инвестиций в основном применяются следующие показатели: чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений, рентабельность проекта и точка безубыточности. Перечисленные показатели являются результатами сопоставлений распределенных во времени доходов с инвестициями и затратами на доведение ОНС до стадии введения в хозяйственный оборот и последующего использования его в соответствии с целями инвестора (продажа, сдача в аренду, использование в производстве,..).
Таким образом, автором сформулированы методические рекомендации по формированию экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС как механизма адаптации существующих под-
ходов к оценке ОНС, к потребностям развития инвестирования в сфере незавершенного строительства и повышения отдачи от инвестирования для инвестора и для экономики и общества, содержащего систему критериев и показателей оценки эффективности инвестиций, перечень которых сформулирован на основе анализа проблем и особенностей реализации инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства.
Библиографический список
1. Жихарев К.Л, Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости: проблемы повышения эффективности управления и организации. М.: Муниципальный мир, 2006. 133 с.
2. Чупин ДА Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (на примере сферы недвижимости); дис .., канд. экон наук; 08.00.01, 08.00.10/ДАЧупин, СПб., 2000.
3. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. М.: МАОК, 2004. 64 с.
4. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов A.A. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост//Экономика строительства. 2004. №8.
5. Аскарян В.В. Методы оценки экономической эффективности Инвестиций И ПроеКТНОГО управления; ДИС, канд. экон, наук: 08.00,05, М., 2005.
6. Грицай М.А, Управление инвестициями, Экономическая оценка эффективности инвестиций и основы анализа инвестиционных проектов: учеб. пособие для студентов. Омск: ИПЦ ОГИС, 2002. 95 с.
7. Кувшинова Е.Е. Оценка эффективности инвестиционных проектов: учеб. пособие. Новосибирск: Новосиб.
гос. техн. ун т, 2ÖÖ3. 104 о.
ББК У9 (2рос) 262.26
НЕОБХОДИМОСТЬ ЭФФЕКТИВНОГО РИСК-МЕНЕДЖМЕНТА НА РОССИЙСКИХ ПРЕДПРИЯТИЯХ
Н.А.Оболкин1, В.Ю.Конюхов2
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул, Лермонтова, 83,
Сегодняшний мировой финансовый кризис требует эффективного комплексного управления рисками, для чего необходимы квалифицированные риск-менеджеры. Рассмотрены составляющие эффективного риск-менеджмента, Библиогр. 2 назв.
Ключевые слова: финансовый кризис; эффективное управление рисками; риск-менеджмент; стратегические, финансовые и операционные риски.
^болкин Никита Александрович, менеджер консалтинговой фирмы "Protiviti", Франкфурт на Майне, ФРГ, Germany, 60435, Frankfurt I Main LANDSTRASSE, 353, тел.: 810 491624367069, e-mail: [email protected] Obolkin Nikita Alexandrovich, a manager of "Protiviti" consulting firm,
Germany, 60435, Frankfurt / Main; LANDSTRASSE, 353, tel.: 810491624367069, e-mail: [email protected]
2Конюхов Владимир Юрьевич, кандидат технических наук, член-корреспондент Международной академии наук и практики организации производства.
Konuhov Vladimir Yurjevich, a candidate of technical sciences, a corresponding member of the International Academy of Sciences and Practice of Production organization.
