CC BY
19
Маисянц С.М.
Регистрация незаконных сделок с землей как элемент рейдерства в структуре криминального насилия
Одним из достижений глобальных социально-политических реформ конца ХХ в. явилась демонополизация собственности на недвижимость, коснувшаяся не только жилища граждан, имущественного комплекса юридических лиц, но и земельных ресурсов. Реализация данного конституционного постулата обусловила принятие ряда нормативных актов, детально регулирующих правоотношения в сфере оборота земли. Закрепленные в Земельном кодексе РФ правоотношения осуществляются с учетом положений Федерального закона РФ от 24 ию-ля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регламентирующего порядок осуществления кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений. Согласно указанному нормативноправовому акту государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным информационным ресурсом. Введение системы кадастрового учета объектов недвижимости, позволяющей идентифицировать каждый учтенный объект, также выступает и своеобразной гарантией неприкосновенности права собственности от неправомерных посягательств недобросовестных лиц.
Однако наряду с позитивными тенденциями демонополизация собственности на землю привлекла в указанный сектор экономики и преступные группы, к чему оказались психологически не готовы многие собственники. Недостаточная юридическая грамотность в формирующемся секторе правоотношений, наряду с незавершенностью самого правового регулирования данного сектора, обусловила высокую виктимность граждан и руководителей коммерческих организаций.
Ситуация существенно усложнена организованным и тщательно спланированным характером данного деяния. Постепенно утрачивают актуальность обычные самовольные захваты земли соседями по садовому участку. На фоне все еще встречающихся в практике подобных фактов высокий общественный резонанс вызывают рейдерские схемы перехода права собственности, совершаемые с участием должностных лиц, являющихся профессионалами в сфере государственного контроля и надзора за перераспределением земельных фондов.
В современных условиях рейдерство понимается как приобретение прав собственности на имущество (имущественные комплексы), имущественные права, помимо воли их собственников (иных законных владельцев), с использованием противоправных действий, в том числе и государственных, административных и силовых ресурсов. Высокая опасность рейдерского захвата заключается в использовании внешне законных процедур, что усложняет доказывание истинного умысла виновных лиц.
В юридической практике постепенно сформировалась позиция, различающая т.н. «белое» и «серое» рейдерство. «Белым» рейдерством принято именовать недружественный захват земли путем внешне регламентированных законом процедур. Например, когда более профессиональный, материально состоятельный, прагматичный и изощренный субъект на внешне законных основаниях приобретает принадлежащую иному субъекту землю вопреки нежеланию владельца ее отчуждать. «Серым» рейдерством считается захват земли с использованием пробелов и коллизий в отечественном законодательстве, однако вместе с тем без очевидного его нарушения. Поскольку т.н. «черное» рейдерство по своей сути уже выглядит как разновидность мошенничества, то оно не рассматривается как таковое.
Потребность анализа данной проблемы и выработки путей ее решения в последние годы стала осознаваться научной общественностью и иными прогрессивными современниками. Результатом явились Всероссийские земельные конгрессы, тематические конференции, посвященные совершенствованию регламентации земельных правоотношений. Однако сама по себе новизна данной проблемы, а также принятие виновными лицами заблаговременных мер по сокрытию признаков преступного деяния обусловливают тот факт, что проблемы борьбы с незакономерным захватом земли чаще всего рассматриваются в плоскости гражданско-правовых отношений. В последнее время написан ряд достаточно глубоких и интересных работ, посвященных уголовно-правовым вопросам борьбы с регистрацией незаконных сделок с землей. Однако очевидно, что высокая латентность деяний, предусмотренных ст. 170 УК РФ, обусловливает то обстоятельство, что до сих пор криминалистические аспекты данной проблемы остаются недостаточно разработанными, что в свою очередь способствует поддержанию высокого уровня латентности названных посягательств.
Обратимся к содержанию некоторых криминалистически значимых признаков данного деяния. Итак, правовая природа названного преступления предопределяет следующие группы его классификации:
- регистрация заведомо незаконных сделок с землей;
- искажение сведений государственного кадастра недвижимости;
- умышленное занижение размеров платежей за землю.
Однако независимо от выбранного способа мотивация виновных, которыми являются должностные лица, реализующие полномочия в сфере осуществления кадастрового учета, а также в сфере установления размеров платежей за землю ограничивается наличием корыстной или иной личной заинтересованности.
Успешная реализация преступного умысла немыслима без тщательных подготовительных действий, на этапе которых осуществляются не только мероприятия, обеспечивающие непосредственное осуществление задуманных противоправных действий, но и мероприятия, призванные нейтрализовать проявление признаков данных деяний. И в этой связи значительное внимание уделяется выбору кандидатуры правообладателя, у которого предполагается отчуждение земли вопреки его волеизъявлению.
Практика свидетельствует о распространенности следующих категорий субъектов, зарегистрированные на имя которых земельные участки чаще всего подлежат неправомерному отчуждению в пользу заинтересованных лиц:
- граждане, длительно отсутствующие за пределами соответствующего региона;
- граждане, не вступившие в права наследования;
- умершие граждане и т.п.
Криминалистически значимы также данные о субъектах, являющихся покупателями (одаряемыми) земельных участков по сделкам с участием ранее указанных категорий «продавцов» («дарителей»). Анализ уголовных дел свидетельствует о том, что эти лица зачастую выступают в родственных, приятельских или иных неформальных связях с лицом, ответственным за государственную регистрацию права собственности.
В большинстве случаев юридическим фактом, констатирующим переход прав на земельные ресурсы, является представленный в учреждение юстиции договор купли-продажи или договор дарения земельного участка (дарственная). Однако по закону регистрация данной сделки должна осуществляться в присутствии обеих сторон, что зачастую игнорируется заинтересованными лицами. Разумеется, что участие лиц, не желающих отчуждать принадлежащую им недвижимость и вынужденных это сделать под влиянием насильственных действий виновных, по определению, невозможно. Поэтому в лучшем случае лицу, осуществляющему государственную регистрацию, предоставляется доверенность, выданная на имя заинтересованного лица. В худшем случае, если субъект регистрации действует в сговоре с покупателями (одаряемыми), то доверенность и не предоставляется, т.к. подпись продавца или дарителя, а равно иные документы, по общему правилу выполненные с участием этого лица, фальсифицируются. В случае перехода права собственности заинтересованным лицам на основании договора купли-продажи криминалистически значимым также будет выступать стоимость «проданного» участка, значительно заниженная по сравнению со средней рыночной ценой на аналогичные объекты недвижимости.
Немаловажным для выбора предмета противоправной сделки является географическое положение участка. Благоприятные климатические условия Южного и Северо-Кавказского федеральных округов, наличие богатых природными ресурсами и находящихся в экологически чистой зоне земель, стимулируют особый интерес со стороны преступных групп к совершению противоправных сделок с землей именно на территории нашего района. Не менее «привлекательны» для виновных и земли, расположенные в Центральном и Северо-Западном регионе, что обусловлено географической близостью к городам федерального значения, историческим и культурным памятникам.
Значительной спецификой по преступлениям данной категории обладает предмет преступного посягательства как элемент криминалистической характеристики. В большинстве случаев рейдеров привлекают земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они ровны по своему ландшафту, имеют подъездные пути. Достаточный интерес также вызывают земли вблизи промышленных объектов и населенных пунктов. Здесь побуждающим фактором является то обстоятельство, что эти земельные участки сформированы, и их довольно легко перевести из одной категории в другую.
Причастность к совершению данного деяния лиц, имеющих широкие социальные связи, в т.ч. и в сфере правоохранительных или контролирующих органов, обусловливает их стремление придать противоправным действиям видимость законно совершаемой сделки.
Поэтому для выявления признаков данного деяния, а равно установления всех подлежащих доказыванию обстоятельств необходимо обращение к воплощенной в информационной модели
криминалистической характеристики этого преступления, некоторые элементы которой были проанализированы в настоящей статье.
