CC BY
117
РЕЙДЕРСТВО КАК АТРИБУТ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ЛОВУШКИ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ
С. А. МЕШКОВ
В статье приводятся результаты исследования институциональной среды в сфере земельных отношений, сформировавшейся в постсоветский период. Проведен анализ факторов, внесших значительный вклад в институциональную деформацию общественно-экономических отношений в данной сфере и способствовавших появлению и закреплению институциональных ловушек в сфере землепользования и земельного оборота.
Установлено, что передел огромного фонда земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения в единстве с условиями формирования первичной структуры земельной собственности, мелкой в своей основе, способствовали теневизации земельных отношений. Отмечается, что отсутствие четкого и однозначного определения «земельного оборота» является исходной правовой лакуной в сфере земельного права.
В статье раскрываются причины широкого распространения рейдерства на земельном рынке в последние годы. Земельное рейдерство рассматривается в статье не только как проявление теневых отношений, но и как атрибут институциональной ловушки собственности на землю. Обосновывается, что меры нивелирования рейдерства в нашей стране должны иметь комплексный характер и, прежде всего, должна касаться причин данной проблемы.
Ключевые слова институциональные ловушки, земельный оборот, рейдерство, теневая экономика.
Все чаще в научной литературе, прессе, специализированных форумах поднимается тема рейдерства. Несмотря на то, что «расцвет» рейдерства пришелся на 2002-2004 гг., данная тема все еще является актуальной, и это явление до сих пор часто всплывает на поверхности экономической действительности. Так как данный термин не имеет в нашей стране законодательно утвержденного определения, под рейдерством принято понимать лишение прав собственности законных владельцев, сопровождающееся проведением в этих целях противоправных действий. При этом, как и следует из данной трактовки, эта процедура редко осуществляется законными путями. Следовательно, рейдерство носит ярко выраженный криминализированный характер, наносящий существенный вред как объекту рейдерского захвата, так и обществу в целом. Существенные экономические потери могут быть нанесены владельцу объекта рейдерского посягательства даже при провале рейдерского захвата (например, законный собственник может понести значительные расходы, связанные с ведением судебной тяжбы с захватчиками) [13]. Рейдеры, как правило, используют следующие лазейки при осуществлении захватов: недостатки менеджмента на предприятии и общая неэффективность системы управления, слабая регламентация внутренней правовой базы
хозяйствующего субъекта, недостатки правоприменительной практики.
Как указывает ряд исследователей, в настоящее время рейдерство как незаконное посягательство на собственность получило особое распространение в нефтегазовом секторе, оптовой и розничной торговле, металлургии, финансовой сфере и сфере услуг. Однако, с 2008 г. вновь получило распространение так называемое земельное рейдерство, которое буквально взорвало своим появлением ряд регионов. Рейдерские структуры, много лет подряд разворачивающие свою деятельность на корпоративном рынке, теперь перекинулись на земельный рынок. Признаки надвигающейся угрозы вырисовывались еще в 2004-2005 гг., когда начала набирать популярность загородная недвижимость.
В течение последних 20 лет экономические реформы в России привели к коренным изменениям во всех сферах общества. Земельные участки оказались вовлечены в хозяйственный оборот, стали использоваться в предпринимательской деятельности [2]. Прецеденты вспышек активности земельных рейдеров были зафиксированы в Московской, Ленинградской, Саратовской, Тамбовской областях и ряде других регионов. С начала того времени количество рейдерских захватов или попыток посягательств на чужое имущество на рынке земли насчитывает сегодня свыше 220 тыс. случаев.
Ввиду постоянного роста спроса на жилищное строительство и его несоответствия с имеющимися для этих целей свободными территориями, деятельность рейдеров становится особенно активной, трансформируется в еще одну опасную форму теневых отношений в экономике нашей страны.
Рейдерство в области земельных правоотношений, как правило, сопровождается неэффективным перераспределением земли между собственниками, носящее противозаконный характер. В данном случае особый интерес рейдеров прикован не к крупным производственным комплексам, а к имуществу малого бизнеса, так как они охотятся не за самим предприятием, а за землей, на которой оно находится. Также, чем более выгодное положение предприятия или земельного участка, тем выше будет к нему интерес со стороны рейдеров и риск попытки захвата.
Стоит отметить, что, даже если при проведении рейдерского захвата не были использованы откровенно криминальные методы давления на собственника, а были задействованы в качестве инструмента захвата пробелы в действующем законодательстве или его слабая регламентация этой сферы, едва ли подобные манипуляции можно назвать законными, так как переход земельных ресурсов в другую собственность осуществляется без воли на то первоначального владельца. Однако ряд исследователей отмечают, что поглощение с использованием только правовых лазеек являет собой лишь сделку («белое» рейдерство), но никак не преступный акт, так как данная процедура происходит без открытого нарушения законодательства, что и представляет собой особую опасность данного феномена [8]. То есть, иными словами, все стадии подобных процедур осуществляются через реализацию экономических методов и формально не выходят за рамки правового поля, так как не нарушают положений действующего законодательства, но на деле итог всегда один -лишение права собственности законного собственника. Такая форма рейдерства видится многим специалистами как форма конкурентной борьбы, а реальную угрозу представляет «черное» рейдер-ство, в рамках которого преобладают криминальные, часто насильственные методы.
Анализ противоправной практики по захвату земельных ресурсов последних лет условно позволяет выделить два типа рейдерских налетов в зависимости от территориального признака: в городах и сельской местности. Каждый из озвученных выше типов рейдерских захватов имеет ряд своих особенностей. В первом случае наибольшая активность рейдеров наблюдается, как правило, в
крупных городах, что продиктовано рядом объективных причин, среди которых можно выделить тот факт, что большинство предприятий (владельцев соответствующих территорий) располагаются непосредственно в городской черте, а наибольшая стоимость земельных участков наблюдается в загородных участках. Поэтому в данном случае целью земельных рейдеров будет захват предприятия-владельца данного земельного участка путем корпоративного захвата, так как такой подход обеспечивает наибольшую рентабельность для захватчиков. Это обусловлено тем, что последующая процедура перевода земли в иную категорию в соответствии с сегодняшним законодательством будет попросту не нужна или будет проведена с минимальными затратами (раньше эта процедура представляла хоть какой-то барьер для рейдеров). Также в современной практике рейдерства выделяют получение в собственность непосредственно земельного участка в основном сельскохозяйственного назначения. В данном случае основным инструментом воздействия выступает злоупотребление доверием собственников, а также их юридической малограмотностью, так как собственниками здесь чаще всего являются жители сельской местности (часто пенсионеры, закрепившие за собой право собственности на земельные паи) [6]. В связи с этим нередко законные владельцы земельных участков часто добровольно передают их в собственность захватчикам. Земли близ крупных городов и участки сельскохозяйственного назначения являются наиболее желанной добычей для рейдеров, и в обоих случаях полученные в собственность территории используются по своему назначению (либо перепрофилируются), но чаще всего они продаются третьим лица с целью получения спекулятивной прибыли.
В данной статье предлагается рассмотреть рейдерство с использованием методического инструментария институциональной теории.
Ключевая особенность земельной реформы заключалась в формировании новых, непривычных для советской экономики институтов, в частности, института частной собственности. Отметим тот факт, что земельные отношения в СССР до начала 90-х гг. прошлого века характеризовались государственной монополией на землю, ее предоставлением, изъятием, перераспределением через административные решения, бесплатностью пользования. При этом могло показаться, что земельного рынка не было, однако он существовал в завуалированной форме, через рынок строений и многолетних насаждений, находящихся на уча-
стке. Конечно, в таких условиях о формировании частного, эффективного собственника говорить и не приходилось. Поэтому необходимость земельной реформы нарастала и достигла апогея в момент смены экономического уклада. Стоит сказать, что под самой земельной реформой подразумевали фундаментальное изменение норм и правил советского землепользования. При этом предполагалось формирование новых, отличных от советского строя форм собственности, формирование экономических стимулов рационального землепользования и совершенствование подходов в осуществлении охраны земельных ресурсов. Реформа предполагала значительный подъем сельского хозяйства России в относительно короткий срок за счет перехода земельных участков в собственность тех, кто желал их обрабатывать. Данный принцип подразумевал стимулирование субъектов земельных отношений к эффективному использованию земли [1]. Реформа через механизмы приватизации сформировала институт частной собственности в сфере землепользования. И все же реформа обладала существенными недостатками. Например, принятые нормы и правила законодательного права в сфере землепользования не позволили преодолеть барьеры административного давления на собственников земли со стороны лиц, имевших привилегированное положение (директора совхозов, колхозов, крупных промышленных комплексов и так далее). В стороне не остались и представители властных структур, преднамеренно создающих ограничительную среду для вновь сформировавшихся собственников и новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве, способствующую перераспределению земельного фонда в их пользу.
Отсутствие или зарегулирование общественных отношений в различных сферах приводит к формированию иных, нерегулируемых правовым полем и неподотчетных официальной статистике, устойчивых форм общественных отношений. В научной литературе данному явлению есть свое определение - институциональная ловушка.
Институциональная ловушка как трудно прогнозируемая форма общественно-экономических отношений привержена высоким трансакционным издержкам в процессе ее ликвидации. Это логично, так как в сущности институциональная ловушка представляет собой массовый процесс, с включением множества хозяйствующих субъектов в теневые отношения, трансформация которых (выход из институциональной ловушки) требует существенных ресурсов и политической воли.
Отметим, что российская экономика на начальном пути ее становления претерпела формирование целого ряда взаимосвязанных институциональных ловушек. Они появились буквально во всех общественно-экономической сферах.
Предпосылки формирования институциональной ловушки в сфере землепользования сложились в период приватизации, которая проходила в условиях существенной путаницы в определении субъекта собственности на земельный участок, несоответствия норм, призванных регулировать издание удостоверяющих документов на землю, а также практических механизмов передачи титулов собственности.
Самый существенный фактор формирования институциональной ловушки собственности на землю - это размеры земельного фонда в момент реформирования и условия формирования первичной структуры земельной собственности, мелкой в своей основе (рис. 1).
Рис. 1. Состав земель в России, 2009 г.
В ходе земельной реформы 11,8 млн работников и пенсионеров реорганизуемых совхозов и колхозов, а также работников сельской социальной сферы, были включены в реестр как потенциальные владельцы земли. В дальнейшем данной категории лиц было передано 114,8 млн га сельскохозяйственных угодий страны. Однако теневизация земельных отношений не связана только со структурой собственности, а является следствием совокупности институциональных ловушек в российской экономике. Довольно часто в научной литературе встречается тезис о том, что сегодня рынок сельскохозяйственных земель является теневым. Например, Т. Нефедова характеризует его «сплошь теневым» и существующим только на отдельных территориях [9]. И. Стариков оценивает оборот сельскохозяйственной земли на теневом рынке в 10 млн долл. [10]. Следовательно, возникает вопрос, о правомерности ассоциации земельной сферы с теневой экономикой только лишь по тому, что
большая часть суммы сделок скрыта от официальной статистики. Данный тезис хорошо вписывается в рассуждения Ю. Латова в отношении определения теневой экономики: «Сущность теневой экономики можно определить с разных точек зрения. Как правило, используется экономико-статистический подход: теневая экономика - это все виды экономической деятельности, которые официально не учтены, не отражены в официальной статистике (т. е. это экономика, укрытая от статистического учета)» [7]. Анализируя вышесказанное, предположим следующую ситуацию, когда сделка с земельной долей учтена, но не отражена в официальной статистике не по умыслу, а по причине отсутствия формы статистического наблюдения для этого. Поэтому тенивизация земельного рынка все же является следствием институциональной ловушки собственности на землю. Стоит отметить и тот факт, что тенивизация высока хотя бы по той причине, что большая часть земель принадлежит государству (рис. 2).
Рис. 2. Структура собственности на землю в России, 2009 г.
Не менее значительный вклад в тенивизацию земельного оборота вносили и вносят по сей день потребности рыночной системы в условиях низкой законотворческой деятельности в сфере земельного рынка [5]. Согласно оперативным данным Госкомзема «О ходе земельной реформы в Российской Федерации на 31.12.98 г.», были выписаны свидетельства не всем лицам из списков, а только собственникам земельных долей, на которых приходится уже 112,2 млн га. В целом по стране в кабинетах районных земельных комитетов - на стадии от передачи земли гражданам до
выписки им свидетельств о праве собственности -«потерялось» 2,6 млн га. [12].
Несмотря на результаты, которые были достигнуты в процессе реформирования в сфере землепользования, до сих пор главными транзакцион-ными издержками, с которыми сталкиваются участники земельных отношений, являются издержки на обеспечение прав собственности на землю, которые фактически привели к институционализации технологий захвата земли в счет земельных долей. Перечислим некоторые из них [11]:
- издержки на вступление в права наследства на земельную долю или участок (впечатляет «пе-
речень мест, которые должен посетить наследник», а также реальные, а не официально декларируемые его затраты во время этих визитов);
- издержки переоформления прав пользования и владения земельными участками, которые обусловлены несоответствием общей схемы переоформления состоянию объекта, неясностями нормативного регулирования, регистрационных процедур и пр.;
- издержки на формирование нового участка при выделе земельной доли или разделе участка.
Сегодня проблемы оборота земли, особенно в сельском хозяйстве, формируются по причине отсутствия ясности понятия «земельный оборот». В данной ситуации при отсутствии четкого и однозначного определения невозможно определить нормы, которые должны его обеспечить. Этот и вышеописанные факторы, по нашему мнению, и обусловили формирование искаженной институциональной среды, с непомерно высокими тран-закционными издержками. Конечно, сегодня не все субъекты хозяйственной деятельности выбирают стратегию игнорирования государственных принципов в сфере землепользования, и предпочитают пройти через все круги административной системы для защиты своих конституционных прав на землю. К сожалению, в большинстве своем положительное разрешение земельных вопросов достигается вне поля судебной системы России. В последние годы подобные иски все чаще выигрывают -в итоге государство, по сути, наказывает само себя, выплачивая своим гражданам стоимость их тран-закционных издержек на защиту своих прав собственности в российских государственных учреждениях. По истечении двух десятилетий нужно признать, что они в куда большей степени соответствовали времени и ситуации, чем многие из пришедших им на смену [11].
Причинами широкого распространения и успешного существования земельного рейдерства являются: 1) существенные пробелы в законодательстве, регулирующем рыночные правоотношения, наличие высоких административных барьеров; 2) высокая коррумпированность властей в регионах и муниципалитетах, создающая ощущение вседозволенности у захватчиков; 3) юридическая малограмотность населения; 4) недо-оцененность рыночной земли; 5) частое отсутствие эффективных собственников; 6) отсутствие должных моральных и этических принципов при ведении предпринимательской деятельности.
Распространение земельного рейдерства рассматривается как явление относительно новое, поэтому правоприменительной практикой пока не
выработаны конкретные меры по его нивелированию. Поэтому распространение данного, безусловно, негативного явления современной экономической действительности должно получить отклик органов государственной власти в виде отработанной системы мер противодействия рей-дерству, способной направить в регулируемое русло процесс перераспределения земельных ресурсов и обеспечить использование средств земельного фонда России по первоначальному назначению. Отсутствие конкретных мер, препятствующих рейдерской деятельности, выступает сейчас одним из факторов ее активизации.
Чтобы с наибольшей точностью определить инструменты борьбы с рейдерством в сфере земельных отношений, необходимо адекватно оценить последствия, которые несет за собой такая деятельность. Важно дать ответы на такие вопросы:
1. К каким отрицательным последствиям может привести скупка для спекулятивных целей и концентрация земельных ресурсов в одних руках?
2. Если да, то какие меры должны быть приняты органами государственной власти?
Отвечая на первый из поставленных вопросов, надо понимать, что рейдерские структуры составляют фирмы, связанные с финансово-спекуля-тивной деятельностью. Поэтому они никоим образом не заинтересованы сельскохозяйственной деятельностью и развитием этого сектора в принципе. Скупленные доли земли впоследствии просто продаются третьим лица (так же не заинтересованным в сельскохозяйственном производстве) и чаще всего просто покидают сельскохозяйственный оборот. То есть помимо прямого и косвенного ущерба, наносимому собственнику «отвоеванного» земельного участка, противоправный захват территорий (особенно сельскохозяйственного назначения) таит в себе ряд реальных угроз другого характера. В частности, получение в собственность рейдеров земельных участков сельскохозяйственного назначения и последующее их использование в иных целях (например, перепродажа, застройка под коммерческую недвижимость, организацию промышленного производства и т. п.) наносит значительный вред земельному фонду Российской Федерации и, следовательно, экономической безопасности в сельском хозяйстве, так как скупаются чаще всего наиболее качественные территории. Впоследствии скупленные участки окажутся попросту застроены, либо бывшим пайщикам или агропромышленным предприятиям вновь придется выку-
пать их у спекулянтов по более высоким ценам с целью расширения сельскохозяйственных территорий.
Еще одна проблема связана с инвестированием в сферу сельского хозяйства. Дело в том, что так необходимый поток инвестиций в данную сферу так и не пришел, хотя она начала оживать в некоторой степени благодаря активизации государственной политики по оздоровлению аграрного сектора нашей страны (хотя государственная поддержка сельскохозяйственной деятельности в расчете на гектар пашни в европейских странах примерно в 40 раз выше, чем в России) [4]. Это связано с тем, что инвесторам попросту нет смысла вкладывать свои средства в те хозяйства, которые потом будут буквально стерты с лица земли из-за того, что рейдеры попросту завладеют данной территорией и воспользуются ею по собственному усмотрению.
Система мер нивелирования рейдерства в нашей стране должна иметь комплексный характер и, прежде всего, должна касаться причин данной проблемы. Поэтому начало должно быть положено с реформирования соответствующих законодательных актов. Так, нами может быть предложено внесение следующих изменений в законодательство: 1) законодательное закрепление термина «земельное рейдерство»; 2) внесение поправок в закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 24.07.2002). Важным направлением необходимо выделить понятия «ненадлежащего (нецелевого) использования земельных участков». В настоящий момент правонарушения, связанные с этим, достаточно трудно идентифицировать; 3) в законе «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» целесообразным является внесение уточнения в части определения наиболее ценных земельных угодий; 4) изменение положения федерального закона о банкротстве сельхозпредприятий; 5) создание специализированного органа, на который будет возлагаться регулирование сделок по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения и их ценообразование; 6) создание агрохолдингов в целях ликвидации убыточных сельскохозяйственных предприятий.
Ряд владельцев сельскохозяйственных предприятий отмечают тот факт, что большей проблемой на пути нормального функционирования их организаций является деятельность местных чиновников, а не какие-либо иные внешние факторы. Таким образом, чрезвычайная коррумпированность властей становится одной из важнейших проблем. Часто местные власти своими действия-
ми способствуют деятельности земельных рейдеров не в связи с получением экономической выгоды от захватчиков, а из-за нежелания решать возникшую проблему, вникать в ее суть и разрабатывать конкретные меры ее разрешения. Поэтому необходим не просто комплекс конкретных мер, а проявление политической воли к борьбе с коррупцией как одной из главных угроз экономической безопасности не только в сельском хозяйстве, но и других сферах экономики. Необходимы формирование независимого суда, налаженная система взаимодействия между правоохранительными, налоговыми органами, органами по контролю и надзору в сфере информации, ценообразования, финансовых рынков и т. д.
Существенным недостатком сегодняшних правовых норм, регулирующих земельные правоотношения, является тот факт, что федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» фактически не работает в силу отсутствия единого и всеобъемлющего реестра недвижимости. Это объясняется постоянной сменой регистрирующего органа: до 1998 г. эти функции возлагались на земельные комитеты, потом на их место пришли земельные кадастры, а затем и регистрационные палаты. Суть проблемы сводилась к тому, что функции и обязанности соответствующего органа в законодательном порядке передавались правопреемнику, а данные, составлявшие основу реестрового органа, должны были формироваться вновь, т. е. собственники земли или прочей недвижимости должны были перерегистрировать свои права на имущество. Этого, разумеется, не происходило, так как в связи со своей юридической неосведомленностью граждане просто не видели в этом необходимости, имея при себе соответствующее свидетельство на право собственности. Таким образом, они становились желанной добычей земельных рейдеров, которые выкупали принадлежащие гражданам паи на землю, и доверенность на осуществление сделок с имуществом, а затем осуществляли их регистрацию. В силу высокой степени коррумпированности и бюро-кратизированности регионов и местных властей, которые не заинтересованы в дроблении земель между большим количеством собственников, решение принималось в пользу более крупного собственника без проверки подлинности документов на переход прав собственности. Таким образом, фактически отсутствуют какие-либо серьезные барьеры для рейдеров в плане получения земель сельскохозяйственного назначения [3]. Для решения данной проблемы рациональным было бы внесение изменений в закон «О государственной
кадастре недвижимости» в части создания требований обязательности регистрации собственниками своих прав на имущество, ранее зарегистрированных в иной структуре, с внесением соответствующей записи в регистрирующий орган.
В целях повышения правовой готовности жителей сельской местности противостоять давлению рейдеров необходимо создание в каждом муниципалитете специализированных пунктов, консультирующих граждан в области применения законодательных актов Российской Федерации, регистрации (перерегистрации прав собственности), методов рейдерского захвата и т. п. Вариантом защиты от захватнической деятельности рейдеров в сельской местности может быть предложение своего пая земли специализированной организации, занимающейся эффективным управлением таких территорий. Необходим периодический мониторинг и инвентаризация сельскохозяйственных земель, позволяющие не только защищать эти территории от рейдерских посягательств, но и поддерживать их в соответствующем виде.
Литература
1. Анисимов А. П. Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы: учеб. пособие. Волгоград, 2001.
2. Анисимов А. Как бороться с бытовыми рейдерами? // Электронная газета «еж-Юрист». 2008. № 3. URL: http://www.klerk.ru
3. Буртин А. Технология земельного рейдерства // Русский репортер. 2012. № 14. С. 34-36.
4. Земельные отношения: рейдерство и защита прав граждан // Круглый стол фракции Коммунистической партии Российской Федерации. 2007. URL: http:// www.smolin.ru
5. Иванкина Е., Ртищев И., Серова Е. Система земельных отношений в аграрном секторе России // Научные труды ИЭПП. № 20. URL: http:// www.ecsocman.edu.ru
6. Журавлева Л. В. «Земельное рейдерство, спекуляция или рыночные земельные отношения?» // Оценка экономических и юридических рисков инвестирования в земельные активы: круглый стол. 2008. URL: http://www.s-pravdoy.ru
7. Латов Ю. В. Экономика вне закона (очерки по теории и истории теневой экономики). URL: http:// ecsocman.hse.ru
8. Маисянц С. М. Регистрация незаконных сделок с землей как элемент рейдерства в структуре криминального насилия // Юристъ-Правовед. 2010. № 4. С. 111-113.
9. Нефедова Т. Сельская Россия на перепутье: Географические очерки. М., 2003. С. 44-47.
10. Стариков И. В., Зенякин В. У. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. М., 2003. С. 26-29.
11. Троцук И. В. Извечный «земельный вопрос»: институциональные ловушки и транзакционные издержки оборота земель в современной России. URL: // http ://web -lcal. rudn. ru
12. Шагайда Н. И. Оборот сельскохозяйственных земель в России: трансформация институтов и практика. М., 2010.
13. Щербаков К. Земельное рейдерство // Электронная газета «еж-Юрист». 2008. № 11. URL: http:// www.gazeta-yurist.ru
* * *
RAIDING AS ATTRIBUTE OF THE INSTITUTIONAL PROPERTY TRAPS ON LAND RESOURCES
S. A. Meshkov
In article results of research of the institutional environment in the sphere of land relations created during the Post-Soviet period are given. The analysis of the factors made the significant contribution to institutional deformation of the socioeconomic relations in this sphere and promoting emergence and fixing of institutional traps in the sphere of land use and a land turn is carried out.
It is established that repartition of huge fund of land resources of agricultural purpose in unity with conditions of formation of primary structure of the landed property, small in the basis, promoted to shadow economy expansion of land relations. It is noted that lack of accurate and unambiguous definition of «land turn» is an initial legal lacuna in the sphere of the land right.
In article the reasons of a wide circulation of raiding in the land market in recent years are revealed. Land raiding is considered in article not only as manifestation of the shadow relations, but also as attribute of an institutional trap of ownership of land. It is justified that measures of leveling of raiding in our country must have complex character and, first of all, has to concern the reasons of this problem.
Key words: institutional traps, land turn, raiding, shadow economy.
