CC BY
58
Итак, для повышения коэффициента эффективности в Осинский районе необходимо:
1. Проведение инвентаризации земель, землеустройства, мониторинга земель и принятие мер по обеспечению их охраны в районе.
2. Проведение государственной кадастровой оценки земель.
3. Увеличение сбора платежей за землю за счет
взимания земельных налогов и арендной платы.
4. Взаимодействие на должном уровне органов муниципального образования и населения.
5. Создание в районе программ, обеспечивающих содействие жителям в обустройстве жилищной инфраструктуры; выделение земельных участков под застройку жилых домов [4].
Статья поступила 25.03.2015 г.
Библиографический список
1. Варламов А.А. Земельный кадастр: в 6 т. М.: КолосС, 2005. Т. 2: Управление земельными ресурсами. 528 с
2. Годовой отчет о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям по состоянию на 01.01.2011 г. Осинский район. 46 с.
3. Гордеев А. В. Совершенствование системы управления земельными ресурсами Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2005. № 54. С. 410.
4. О государственном земельном контроле: постановление Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 г. № 689. М., 2006. 15 с.
5. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ [Электронный ресурс]. // Консультант Плюс: справочная правовая система.
URL: www.consultant.ru/ (20.03.2015).
6. О землеустройстве»: федеральный закон РФ от 18.06.2001 № 78-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: www.consultant.ru/ (20.03.2015).
7. О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы: приказ Минэкономразвития РФ от 30.07.2010 г. № 343. 13 с.
8. Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель: постановление Правительства Российской Федерации от 28.11.2002 г. № 846) [Электронный ресурс]. URL: www.consultant.ru/ (20.03.2015).
9. Региональный доклад о состоянии и использовании земель Иркутской области за 2011 г. [Электронный ресурс]. URL: http: // 100-edu.ru/voda/4671/index.html (14.03. 2015).
УДК 332.816
РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ - ВАЖНЕЙШИЙ РЕСУРС РЕФОРМЫ ЖКХ
Л
© И.Г. Гавриленко1
Уфимский государственный университет экономики и сервиса,
450078, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Чернышевского, 145.
Статья посвящена анализу российской специфики формирования и развития жилищного самоуправления. Обосновывается вывод, что специфика развития жилищной сферы России, ввиду исторических объективных и субъективных особенностей, не позволяет полностью копировать зарубежный опыт деятельности жилищных объединений (даже самый прогрессивный, проверенный десятилетиями). Возможно построение собственной уникальной модели управления многоквартирными домами на основе товариществ собственников жилья, которая может основываться на лучших зарубежных аналогах, но при этом трансформироваться с учетом специфики и особенностей российской экономики в целом и жилищного хозяйства в частности.
Ключевые слова: приватизация; собственник; жилищное самоуправление; товарищества собственников жилья; реформа.
DEVELOPMENT OF HOUSING SELF-ADMINISTRATION AS THE MOST IMPORTANT RESOURCE OF THE HOUSING AND COMMUNAL SERVICE REFORM I.G. Gavrilenko
Ufa State University of Economics and Service,
145 Chernyshevsky St., Ufa, Republic of Bashkortostan, 450078, Russia.
Having analyzed the specific character of Russian housing self-administration formation and development, the article substantiates the conclusion that the development features of the housing sector in Russia, due to historically objective and subjective characteristics do not allow a complete copying of foreign experience (even the most advanced, proven for decades) of housing association activities. It is possible to build our own unique model of apartment building management on the basis of homeowners ' associations. The model can be based on the best foreign analogs, on the other hand, it may be transformed taking into account the specific nature and features of the Russian economy as a whole and housing economy in particular.
Keywords: privatization; owner; housing self-administration; associations of homeowners; reform.
1 Гавриленко Ирина Григорьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной экономики и управления, тел.: 89093530433, e-mail: Nig09@yandex.ru
Gavrilenko Irina, Candidate of Economics of the Department of Regional Economy and Management, tel.: 89093530433, e-mail: Nig09@yandex.ru
Отрасль ЖКХ является в нашей стране одной из самых непростых в разрезе тех взаимоотношений, которые возникают между участниками рынка предоставляемых услуг в данной сфере. Социологические опросы показывают, что для 54% граждан России цены на услуги ЖКХ являются самой болезненной темой, в ряде регионов эти проблемы считают самыми насущными более 60-70% граждан [1]. Многих граждан не удовлетворяют темпы и результаты реформирования ЖКХ.
Одной из важнейших проблем реформирования является проблема содержания и ремонта жилищного фонда, повышения эффективности управления многоквартирными домами (МКД). Недаром Президент Российской Федерации В.В. Путин на совещании по вопросам повышения качества жилищно-коммунальных услуг (в ноябре 2012 г.) среди основных проблемных вопросов ЖКХ, которыми необходимо заниматься сегодня в первую очередь, обозначил вопрос управления многоквартирными домами. Президент РФ сформулировал проблему так: «В этой сфере растет количество злоупотреблений, и следует признать, что значительная часть законодательных норм, которые вырабатывались в последнее десятилетие, не только не улучшала, но и запутывала ситуацию в управлении многоквартирными домами. Как считают эксперты, честная деятельность в данном секторе заведомо невозможна. Поэтому сюда не идут ответственные предприниматели» [2]. Это подтверждает тот факт, что сегодня ситуация в жилищной сфере приобретает особую остроту, становится приоритетной для всех уровней власти.
За последние 20 лет произошла существенная трансформация жилищной сферы, изменилась роль населения в системе ЖКХ: наниматель жилья стал основным плательщиком жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, собственники, полностью оплачивая жилищно-коммунальные услуги, становятся заказчиками и оценщиками качества услуг.
Право собственности на имущество наряду с «благом» обладания этим имуществом характеризуется «бременем» его содержания. По словам известного правоведа С.С. Алексеева, «...собственность -это источник обязательств, кроме того, формой реализации права собственности является управление ее объектами» [3].
Статус собственника жилья наделяет его обладателя не только правами, но и определенными обязанностями. Основной такой обязанностью является управление принадлежащей ему недвижимостью, включая общее имущество в многоквартирном доме. Действующим жилищным законодательством на собственников помещений возложена обязанность содержания и ремонта не только своих квартир, но и общего имущества в доме.
На практике население по причинам неосведомленности, инертности, незаинтересованности и занятости, уклоняясь от участия в собраниях жильцов, «перепоручает» принятие решений посторонним, не заинтересованным в сохранении чужой собственности, структурам.
На данный момент сложилась ситуация, когда в отдельно взятом многоквартирном доме может быть представлено несколько собственников: физические и юридические лица, частные собственники и муниципалитет (в виде собственников неприватизированных квартир). Вместе с тем большинство домов остается в ведении муниципалитета (реорганизовавших МУПы и ГУПы в ОАО и ООО) и обслуживаются победившими на городском конкурсе подрядными организациями. Однако построение подобной системы взаимоотношений между субъектами жилищной сферы не приносит желаемого результата. В последнее время резко возросло число жалоб на работу отрасли ЖКХ, работу жилищно-эксплуатационных компаний, содержание конструкций и элементов домов, качество оказываемых услуг.
Опыт показывает, что на одно проверенное инспекторами жилищной инспекции РБ жилое здание в среднем приходится более пяти фактов нарушений, а в ряде многоквартирных домов при инспектировании выявляются до 15 и более нарушений [4].
Названные факты свидетельствуют о том, что к числу важнейших проблем отрасли ЖКХ относится неэффективность управления жилищной сферой. Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении собственной недвижимостью, разрозненностью собственников жилья и отсутствием системного контроля качества работ и услуг. Приватизация квартир в многоквартирных домах еще не сделала их обладателей эффективными собственниками. Несмотря на ежегодный рост жалоб, собственники по-прежнему практически не участвуют в управлении своим имуществом. В связи с этим первостепенное значение в реформировании жилищной сферы сегодня занимает формирование института ответственного собственника жилья.
Институт ответственного собственника жилья предполагает, что домовладельцы непосредственно, коллективно решают ключевые вопросы относительно управления общим имуществом дома, контролируют качество и стоимость услуг.
По мнению ряда специалистов, реализация потенциала жилищного самоуправления наиболее эффективно достигается при создании собственниками товариществ собственников жилья (ТСЖ). Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, создаваемая для совместного управления, владения, пользования и распоряжения комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.
Создание первых товариществ в России началось в середине 90-х гг. в рамках реализации программ поддержки и реформирования жилищной сферы страны. Финансировало реализацию данной программы Американское агентство по международному развитию [5]. Основными приоритетами программы являлись активная приватизация жилья, поддержка создания и функционирования жилищных товариществ и ассоциаций.
Однако процесс создания ТСЖ в России шел крайне медленно и лишь с принятием в июле 2007 г. Федерального закона № 185 заметно ускорился. С
2008 по 2011 гг. количество зарегистрированных товариществ как в России, так и в Республике Башкортостан увеличилось более чем в 3 раза (рис. 1) [6].
Значительный рост количества ТСЖ в 2009-2011 гг., как показала практика, в большинстве случаев не являлся следствием активности собственников и их стремления к самоорганизации. Основными факторами данного процесса стали «активная деятельность» региональных и местных органов власти (в стремлении получить государственное софинансиро-вание капитального ремонта жилья), а также несовершенство жилищного законодательства.
К концу 2010 г. в контролирующие органы регионального и федерального уровней, средства массовой информации, суды стали поступать многочисленные обращения, жалобы и иски граждан на создание липовых ТСЖ, мошенничество в данной сфере. Отмечались случаи, когда в многоквартирных домах создавались товарищества собственников жилья, но об их создании жильцы, как правило, узнавали уже после того, как эти ТСЖ созданы, более того, после того, как прошел положенный по закону полугодовой срок для опротестования этого решения. В данном случае никто не проводил никаких собраний жильцов, а просто готовился полностью «липовый» комплект документов для регистрации фиктивного ТСЖ. По данным Госжи-линспекции г. Москвы, почти половина (3685 из 8148, что составляет 45%) товариществ собственников жилья, зарегистрированных в столице на начало 2012 г., оказались фиктивными и были ликвидированы [7].
Немало примеров, когда у председателей реально созданных и действующих ТСЖ (как правило, это энтузиасты-пенсионеры, отставные военные, бывшие работники бюджетной сферы и т.п.) отсутствовал опыт и квалификация, необходимые для выполнения всего набора функций управления многоквартирными домами. В итоге деятельность таких ТСЖ сопровождалась низким качеством, ростом убытков и нерациональным расходованием средств и, как следствие, жалобами и недовольством жильцов.
Жилой многоквартирный дом - сложное инженерное сооружение, которое должно обеспечивать комфортное и безопасное проживание людей. Управление многоквартирным домом требует обширных знаний в различных областях: инженерии, менеджменте, экономике, маркетинге, бухгалтерии, социологии, пси-
хологии. В процессе управления МКД реализуются около 200 функций управления, процедуры и схемы, выполнение которых требует знания свыше 300 нормативных актов. Председатель товарищества собственников жилья - это универсал, который должен знать правила эксплуатации жилых зданий, уметь разговаривать с жильцами, представителями органов власти и поставщиками, уметь заключать договора, вести делопроизводство. Все вопросы в ТСЖ (аренда нежилых помещений, ремонт) решаются общим собранием жильцов, но и его надо уметь организовать и провести.
Актуальна проблема мошенничества и злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами. Ценность для мошенников представляет бюджет товарищества, месячный размер которого в многоэтажном доме может достигать десятки миллионов рублей.
Названные факты не способствуют популяризации в обществе института ТСЖ как формы жилищного самоуправления, дискредитируют его цели и задачи.
Проведенные исследования позволили выявить российскую специфику и основные отличия формирования и развития жилищного самоуправления:
- конкуренция коммерческого и некоммерческого сектора управления жильем (институт ТСЖ формируется в России в условиях конкуренции с другими организационно-правовыми формами хозяйствования в жилищной сфере);
- отсутствие у российского населения традиций и навыков управления частной собственностью;
- слабая сформированность социального капитала жильцов в многоквартирных домах;
- смешанная собственность на жилье в одном доме (для России характерно наличие в одном многоквартирном доме нескольких собственников, за исключением вновь возведенных застроек);
- необязательность участия жителей многоквартирных домов в ассоциациях собственников жилья;
- отсутствие квалифицированных управленческих кадров для ТСЖ.
Таким образом, специфика развития жилищной сферы России, ввиду исторических объективных и субъективных особенностей, не позволяет полностью копировать зарубежный опыт деятельности жилищных
РФ ■ РБ
Рис. 1. Доля многоквартирных домов, в которых было создано ТСЖ (РФ, РБ) [7]
объединений (даже самый прогрессивный, проверенный десятилетиями). Возможно построение собственной уникальной модели управления многоквартирными домами на основе товариществ собственников жилья, которая может основываться на лучших зарубежных аналогах, но при этом трансформироваться с учетом специфики и особенностей российской экономики в целом и жилищного хозяйства в частности [8].
Товарищества собственников жилья, несмотря на выявленные негативные моменты, называют наиболее демократичным, прозрачным и перспективным способом управления жилищной сферой.
В качестве приоритетных направлений стимулирования создания товариществ собственников жилья и их поддержки можно предложить следующее:
- Обеспечение прозрачности норм и механизмов предоставления товариществам собственников жилья бюджетной поддержки на проведение капитального ремонта дома, целевых субсидий.
- Мониторинг деятельности ТСЖ, внедрение рейтинговых показателей их эффективности. Разработка системы поощрения лучших товариществ путем преимущественного участия в разного рода городских и районных программах.
- Определение и реализация стратегических за-
дач по подъему уровня квалификации и компетентности руководителей ТСЖ, членов правления.
- Активизация информационно-разъяснительной, просветительской работы с населением.
- Популяризация лучшего опыта российских регионов по внедрению некоммерческих, основанных на самоуправлении форм управления жильем.
- Создание и развитие инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья в рамках целевых региональных и муниципальных программ поддержки ТСЖ (по опыту ряда регионов и муниципальных образований РФ).
- Совершенствование механизмов контроля за деятельностью ТСЖ с целью предупреждения недобросовестных действий со средствами граждан и злоупотреблений ими.
На рис. 2 представлена система координации инфраструктурной поддержки деятельности ТСЖ. Предложенная система выполнена на основе модели развития региональной рыночной инфраструктуры, разработанной Л.Г Ахтариевой и З.Г. Зайнашевой [9]. При этом представленная схема адаптирована к условиям и специфике деятельности некоммерческих организаций управления жилищным хозяйством - ТСЖ.
Система координации развития региональной инфраструктуры обеспечения деятельности ТСЖ
Сочетание участия государства, бизнеса, некоммерческих, общественных организаций, объединений и структур
Стимулирование и диверсификация деятельности и услуг
Саморегулирование деятельности
Поддержка инновационной активности
— Поддержка конкуренции
Открытость, прозрачность, информативность
Поддержка гражданских инициатив, территориального общественного самоуправления _ГГОС)_
Функции обеспечения
Информационная
Ресурсообеспечивающая
Инструменты
~1_
Методы координации развития
Программно-целевые
Прогнозирование
Маркетинговые
Организационные объединения в некоммерческие партнерства, союзы, ассоциации
Проблемно-ориентированные
Целевые программы реформирования ЖКХ, развития жилищного самоуправления г Софинансирование мероприятий, программ и проектов из оест/бликанского и местных бюджетов
и некоммерческое партнерство Территориальное общественное
Развитие жилищного самоуправле» деятельност ния, создание и эффективная ь ТСЖ
Рис. 2. Система координации инфраструктурной поддержки деятельности ТСЖ
Практической реализацией мер по координации развития инфраструктуры обеспечения деятельности ТСЖ, на наш взгляд, должен заниматься региональный орган - министерство ЖКХ Республики Башкортостан - при активном взаимодействии с местными органами власти, бизнес-сообществом, товариществами собственников жилья. Основными функциями аппарата министерства ЖКХ РБ по данному направлению могут быть: анализ потребностей субъектов жилищного самоуправления в определенных услугах; мониторинг развития различных групп услуг для субъектов жилищного самоуправления; выявление проблем, препятствующих развитию услуг для субъектов жилищного самоуправления; содействие в расширении сети организаций инфраструктуры, обеспечивающих деятельность ТСЖ по территории республики (совместно с муниципальными образованиями); взаимодействие с профессиональными ассоциациями (бух-
галтеров, оценщиков, консультантов, юристов, преподавателей и т.д.), общественными организациями по вопросам совершенствования услуг для субъектов жилищного самоуправления; формирование организационно-экономических инструментов поддержки товариществ собственников жилья, других субъектов жилищного самоуправления; разработка целевых региональных программ поддержки жилищного самоуправления, создания благоприятных условий для развития товариществ собственников жилья.
Таким образом, эффективная государственная политика стимулирования создания ТСЖ и поддержки их деятельности должна обеспечить условия для развития общественного самоуправления в жилищной сфере, стать базисом реформы системы управления жилищной сферой, вывести ее на новый, качественный уровень.
Статья поступила 30.03.2015 г.
1. Всероссийский центр изучения общественного мнения ВЦИОМ [Электронный ресурс]. URL: http://wciom.ru (20.02.2015).
2. Агитаев Е.В. Реформе ЖКХ - 20 лет: каковы итоги? // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2013. № 7. С. 3-12.
3. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург: Институт частного права, 2006. 128 с.
4. Официальный сайт Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору [Электронный ресурс]. URL: http://www.gzhirb.ru (12.02.2015).
5. Шомина Е.С. Жители и дома. М.: РИЦ Муниципальная власть, 1999. 266 с.
Библиографический список
6. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства // Официальный сайт Государственной корпорации [Электронный ресурс]. URL: http://www.reformagkh.ru/ (05.03.2015).
7. Официальный сайт Государственной жилищной инспекции г. Москвы. Режим доступа: http://mgi.mos.ru/(07.03.2015).
8. Гавриленко И.Г. Совершенствование организационно-экономического обеспечения деятельности ТСЖ: дис. ... канд. экон. наук. Уфа, 2013.
9. Ахтариева Л.Г., Богданов А.В., Зайнашева З.Г. Развитие региональной рыночной инфраструктуры в современных условиях (теоретический и практический аспекты). Уфа: Уфимская гос. академия экономики и сервиса, 2007. С. 127.
УДК 332.81
О ПРОБЛЕМАХ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ ЭФФЕКТИВНОМУ УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1 9
© И.Г. Гавриленко1, А.И. Хисаева2
Уфимский государственный университет экономики и сервиса,
450078, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Чернышевского, 145.
Проведен анализ ситуации в жилищной сфере России и Республики Башкортостан. Систематизированы основные проблемы, препятствующие эффективному управлению многоквартирными домами, развитию конкуренции, реформированию отрасли ЖКХ: пассивность собственников жилья, их нежелание вникать в процессы управления общим имуществом домовладения; несовершенство жилищного законодательства; нарушения и злоупотребления в финансовой сфере управления жилым фондом; изношенность жилого фонда, вопросы софинанси-рования капитального ремонта; неразвитость рынка профессиональных услуг в жилищной сфере, кадровый дефицит. Сформулированы приоритетные задачи по разрешению выявленных проблем. Констатируется тот факт, что модернизация сферы ЖКХ может эффективно осуществляться только при осознании каждым гражданином как своих прав, так и обязанностей по содержанию всего имущества, находящегося у него в собственности. Ключевые слова: реформа; многоквартирный дом; собственник; жилищная услуга; качество; тариф; общественный контроль; капитальный ремонт; кадры.
1 Гавриленко Ирина Григорьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной экономики и управления, тел.: 89093530433, e-mail: Nig09@yandex.ru
Gavrilenko Irina, Candidate of Economics of the Department of Regional Economy and Management, tel.: 89093530433, e-mail: Nig09@yandex.ru
2Хисаева Алия Инисовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, тел. : 89872555512, e-mail: khisaeva.aliya@mail.ru
Khisaeva АНуа, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economy and Management, tel.: 89872555512, e-mail: khisaeva.aliya@mail.ru
