CC BY
368
- своевременное выявление негативных факторов, влияющих на деятельность ТСЖ, качество жилищных услуг и устранение их причин путем реализации планов мероприятий, а также осуществление стимулирования руководителей и членов товарищества.
Предложенная модель интегрального рейтинга товариществ собственников жилья на основе оценки технологического, управленческого, информационного, экономического, социального компонентов эффективного управления многоквартирными домами является инструментом повышения общественного контроля, прозрачности деятельности товарищества собственников жилья, расширения степени участия граждан в управлении собственной недвижимостью.
Список литературы: 1. Гусев А.Б. Формирование рейтингов ТСЖ (управляющих компаний) г. Москвы [Электронный
ресурс]. - Режим доступа: www.urban-planet.org/ materials/.
2. Корпоративная социальная ответственность: управленческий аспект: монография / Под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. И.Ю. Беляевой, д-ра экон. наук, проф. М.А. Эскиндарова. - М.: КНОРУС, 2008.
3. Официальный сайт Государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.reformagkh.ru/.
4. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru.
Валиев Ш.З. Гавриленко И.Г. Суренян М.А.
ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа
УДК332.87
АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ РАЗВИТИЯ ТСЖ И СТИМУЛИРОВАНИЕ ИХ СОЗДАНИЯ
Статья посвящена реформированию жилищной сферы России, в частности, преобразованиям в системе управления многоквартирными домами - созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ). Проанализированы основные недостатки и преимущества товариществ собственников жилья, выявлены основные проблемы, которые препятствуют их развитию. Представлены механизмы стимулирования создания товариществ путем развития инфраструктуры услуг для ТСЖ.
Ключевые слова: реформа, жилищно-коммунальное хозяйство, управление многоквартирным домом, товарищество собственников жилья.
ANALYSIS of HouSING AND coMMuNAL SERvicES
problems and stimulating of their creation
Article is devoted to reforming the housing sector in Russia, in particular reforms in the system of management of apartment buildings - the creation of homeowners' associations. Analyzes the main advantages and disadvantages of homeowners, the main problems that hinder their development. The mechanism by stimulating the creation of partnerships for infrastructure development services for HOA.
Key words: reform, housing and communal services, management of the apartment building, homeowners.
Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, Указ Президента РФ «О мерах
по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в числе
приоритетов государственной жилищной политики определяют необходимость:
1) обеспечения доступности жилья для всех категорий граждан;
2) создания безопасных и комфортных условий проживания граждан в многоквартирных домах путем решения задач по:
- созданию условий, обеспечивающих снижение износа жилищного фонда;
- содействию самоорганизации населения на жилищном рынке;
- содействию в организации товариществ собственников жилья для эффективного управления многоквартирными домами [1, 2].
Таким образом, первостепенное значение сегодня имеет развитие общественного самоуправления в жилищной сфере, обеспечение непосредственного участия собственников жилья в управлении собственной недвижимостью путем создания товариществ собственников жилья.
Анализ прошедших десятилетий новейшей истории России показал, что если в реализации первой стратегической цели достигаются пусть незначительные, но позитивные результаты, то решение задач второго направления остается по-прежнему достаточно проблематичным, а по ряду показателей - критическим (рисунок 1) [3, с. 8].
Рис. 1. Обновление и ветшание жилищного фонда РФ
Социологические опросы показывают, что для 44% граждан цены на услуги ЖКХ являются самой болезненной темой, 26% озабочены недоступностью и дороговизной жилья, а 16% - состоянием жилищно-коммунального хозяйства, в ряде регионов эти проблемы считают самыми насущными более 60-70% граждан [4, с. 3]. Это подтверждает тот факт, что сегодня ситуация в жилищно-коммунальной сфере приобретает особую остроту, становится приоритетной для всех уровней власти.
Начиная с середины 1990-х годов в связи с общими процессами реформирования российской экономики, переводом ее на рыночные механизмы функционирования в жилищно-коммунальном хозяйстве были также начаты реформационные процессы. В результате многолетней бесплатной приватизации в России сложилась парадоксальная ситуация: если по уровню доходов РФ существенно отстает от стран Европы, то по доле жилья, находящегося в собственности граждан, - напротив, опережает их. Так, в большинстве стран ЕС этот показатель не превыша-
ет 60-70 % и лишь в Испании, Португалии и Норвегии приближается к 80% [5].
В этой связи вполне закономерно, что вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом, введения и развития новых институтов, инновационных организационных форм и структур управления в отрасли ЖКХ.
В реформе ЖКХ основной организационно-правовой формой управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности, является товарищество собственников жилья. ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (МКД) [6].
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме
для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и
имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке и другие реквизиты [7].
Несмотря на то, что формирование ТСЖ в России идет с начала 1990-х годов, реальный период их становления начался с 2000-х. Начальный период медленного роста сменился увеличением их числа и последовавшим затем спадом. Таким образом, в динамике ТСЖ можно отчетливо выделить три периода: 1) с 1993 до 2005 г.; 2) 2005-2012 гг.; 3) с 2012 г. (рис. 2).
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 О
m'tir, чог^ооа.0'—' м m Tf in ^ I— ос g> <о ■ r-j
o\ONO\aoaaooooooooooooo
'—| <—I г— ,—I ,—i ,— -—■ <—a n сч n гч cs c^i OJ гч C-J c-i c-i c^j
Рис. 2. Динамика создания ТСЖ в России
Первый период характеризовался небольшим приростом числа ТСЖ и явным отсутствием целенаправленной политики властей и, тем более, массовой инициативы людей по их созданию. В этот период действовало сначала Временное положение о кондоминиуме, затем - Закон о товариществах собственников жилья, определивший законодательные рамки ТСЖ и послуживший толчком для запуска процесса. Однако выбор способа управления не был обязательным для всех многоквартирных домов, и многое зависело от инициативы и поддержки властей, поэтому по-настоящему массовым образование ТСЖ не стало. За это время было создано порядка 10 тыс. ТСЖ.
Основной массив ТСЖ образовался в течение второго периода - с 2005 по 2011 год. Это было время после принятия Жилищного кодекса, вменившего жильцам всех многоквартирных домов в обязанность выбор одного из способов управления. Были в этот период и другие законодательные инициативы, а также усилия властей, нацеленные на рост числа ТСЖ. В частности, Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяй-
ства» 2007 г., призванный содействовать проведению капитального ремонта в жилых домах путем выделения финансовой поддержки из соответствующего Фонда и в итоге спровоцировавший волну «липовых» ТСЖ, т. е. товариществ, созданных с теми или иными нарушениями (по поддельным документам, вопреки желанию, а зачастую при полной неосведомленности жильцов и т. п.).
Возможность получения средств из фонда при создании определенного числа ТСЖ в муниципалитете сыграла «злую шутку». Всего за год, с середины 2007 г. до середины 2008 г., количество ТСЖ выросло более чем на 20 тысяч, что сопоставимо с числом образованных за все предыдущие 15 лет. В одной только Москве было создано более 4 тысяч ТСЖ. А в конце периода - в 2012 г. по всей России насчитывалось уже почти 90 тысяч ТСЖ [8]. Но вполне закономерно, что подобный искусственный рост числа ТСЖ вскоре сменился спадом - третьим периодом в предложенной периодизации, связанным с массовой ликвидацией сверху «липовых» ТСЖ.
При этом недавно начавшийся третий период, наряду с прекращением действия созданных без
воли жильцов ТСЖ, обнаруживает и совсем другие тенденции, которые, тем не менее, тоже ведут к сокращению числа ТСЖ. Это ликвидация вполне дееспособных ТСЖ и банкротство ТСЖ. Так или иначе, полноценное представление об изменении числа ТСЖ в этот период можно будет составить лишь через некоторое время.
Но в целом имеющаяся динамика ТСЖ явно указывает на отсутствие стабильности и предсказуемости и на серьезную зависимость образования ТСЖ от политики властей. На данный момент изменение числа ТСЖ определяется в большей степени стимулирующими или, напротив, ограничивающими мерами извне, нежели осознанными действиями самих людей - собственников жилья [9].
Управление многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья с каждым днем набирает свою популярность. На сегодняшний день в России зарегистрировано более 163 тысяч ТСЖ, что составляет 13,63% от общего числа многоквартирных домов.
Исследование правовой базы деятельности товариществ собственников жилья, а также опыта их деятельности позволило сформировать перечень основных преимуществ и недостатков ТСЖ по отношению к другим формам управления многоквартирными домами, предусмотренным российским законодательством.
Основные преимущества ТСЖ:
1) цель деятельности. Целью товарищества собственников жилья является реализация права граждан на комфортное проживание, массовое появление эффективного собственника жилищного фонда, участие в жизни дома, двора, района и города. Цели органа управления ТСЖ (правления) совпадают с интересами собственников помещений (жильцов). Для сравнения: цель органа управления управляющей компании (УК), как всякой коммерческой организации, - получение прибыли;
2) внешние отношения собственников с прочими субъектами жилищных отношений. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние отношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями (подрядными, ресур-соснабжающими, управляющими организациями, органами местной власти) [10];
3) участие в решении основных вопросов относительно общего имущества дома, его состояния, комфортности и благоустройства. ТСЖ основано на возможности принятия коллективных решений собственников по вопросам затрат на его содержание, приоритетности выполнения ремонтных работ, тре-
бований к качеству поставляемых ресурсов, других услуг;
4) выбор схемы управления имуществом ТСЖ. Собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании. Общество жильцов может самостоятельно выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы или сформировать личный персонал (слесари, электрики, дворники и т. п.). Если УК работает хорошо, можно ничего не менять, а просто оплачивать ее работу. Если деятельность УК не удовлетворяет собственников, ТСЖ может перезаключить договоры с организациями, качество работ и расценки которых устраивают товарищество;
5) извлечение выгоды из распоряжения общим имуществом дома. Все доходы от деятельности ТСЖ используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома. При отсутствии ТСЖ неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению;
6) контроль исполнения договорных отношений и качества предоставляемых услуг. На практике это означает, что товарищество (как юридическое лицо) более заинтересовано в контроле исполнения договорных отношений с поставщиками и подрядчиками, качеством и объемом предоставляемых ТСЖ коммунальных услуг;
7) сохранение и приумножение стоимости имущества многоквартирного дома. Деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья. Благоустроенный, ухоженный двор, детские площадки и газоны, домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом - все это сказывается не только на комфортности проживания, но и на рыночной стоимости квартир в доме [10];
8) формирование эффективного собственника. Анализ показывает, что сознательность и ответственность жителей домов, где созданы товарищества собственников жилья, гораздо выше, чем у разрозненных жильцов, заключивших договор управления с коммерческими организациями. Члены товарищества осознают, что в случае ненадлежащего содержания общего имущества в доме (поломки, порчи, битья стекол, нерационального расходования ресурсов и т. п.) им придется за это платить. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах практически нет;
9) получение субсидий на капитальный ремонт дома. К средствам ТСЖ относятся и субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капи-
тального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий. Согласно ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов [7, ст. 165].
Недостатки ТСЖ:
1) деятельность товарищества собственников жилья зависит от активности его членов, сформиро-ванности социального капитала жильцов;
2) необходимость выделения дополнительных средств на оплату председателя правления ТСЖ, бухгалтера и др.;
3) коллективная ответственность всех членов ТСЖ за неплатежи отдельных собственников.
В целом организация самоуправления жильцов через создание товариществ собственников жилья оценивается как эффективная мера реформирования жилищной сферы. Кроме того, развитие жилищного самоуправления - важный ресурс формирования у людей чувства подлинного хозяина, их сопричастности к общественно-политическим процессам, что является необходимым условием становления гражданского общества, развития демократии и самоуправления в России. Все это позволит снизить бюджетную нагрузку местных администраций по расходам на содержание жилищного фонда, усилить конкуренцию в отрасли, контролировать и пресекать факты мошенничества и нецелевого расходования финансовых средств.
Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что на сегодняшний день ТСЖ является самой перспективной формой управления жилыми зданиями и имеет ряд преимуществ. Но, несмотря на это, существует ряд проблем развития данного института. Одна из главных причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом.
В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ, которая должна быть направлена на устранение негативных мнений о ТСЖ и выстраивание с населением отношений партнерства и доверия. Необходимо повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.
Изучение практики деятельности товариществ собственников жилья и анализ установленных ЖК РФ процедур их деятельности показывают следующее. Товарищества собственников жилья в общем случае не располагают достаточными материальны-
ми и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность большинства органов управления товарищества (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных с управлением многоквартирным домом.
В качестве приоритетных направлений стимулирования создания товариществ собственников жилья и их поддержки можно предложить следующее:
- обеспечение прозрачности норм и механизмов предоставления товариществам собственников жилья бюджетной поддержки на проведение капитального ремонта дома, целевых субсидий;
- мониторинг деятельности ТСЖ. Разработка системы поощрения лучших товариществ путем преимущественного участия в различного рода городских и районных программах;
- определение и реализация стратегических задач по подъему уровня квалификации и компетентности руководителей ТСЖ, членов правления;
- активизация информационно-разъяснительной, просветительской работы с населением;
- популяризация лучшего опыта российских регионов по внедрению некоммерческих, основанных на самоуправлении форм управления жильем;
- создание и развитие инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья в рамках целевых региональных и муниципальных программ поддержки ТСЖ (по опыту ряда регионов и муниципальных образований РФ);
- совершенствование механизмов контроля за деятельностью ТСЖ с целью предупреждения недобросовестных действий и злоупотреблений со средствами граждан.
Для создания и эффективной деятельности ТСЖ, как института самоуправления в жилищной сфере, необходим комплексный, системный подход региональных и муниципальных властей. Такой подход должен быть основан на диагностировании всех факторов, определении степени их влияния на ход реализации реформ в жилищной сфере, разработке и принятии целевых программ поддержки объединений собственников жилья городов и муниципальных образований Республики Башкортостан.
Список литературы:
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. - М.: Инфра - М, 2007. - 48 с.
2. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», информационно-правовой портал «Гарант»
[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base. garant.ru.
3. Агитаев Е.В. Жилищная политика: возможности и финансирование / Е.В. Агитаев // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2013. - № 1. - С. 6-11.
4. Материалы совещания при Президенте РФ по вопросам повышения качества жилищно-коммунальных услуг от 13 ноября 2012 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2013. -№ 1. - С. 3-6.
5. РБК - ведущий российский медиахолдинг [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. rbc.ru/.
6. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, с изменениями от 29.06.2012 г. № 96-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: информационно-правовой портал «Гарант» //http://base.garant.ru.
8. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/.
9. Борисова Е.И. Практика работы товариществ собственников жилья в России, 2013. - 26 с.
10. Валиев Ш.З. Товарищество собственников жилья: проблемы и перспективы развития / Ш.З. Валиев, И.Г. Гавриленко // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. - Вып. № 350 (сентябрь 2011). - Изд-во ТГУ, 2011. - С. 146-152.
Булатова А.И.
кандидат социологических наук,
доцент кафедры «Банковское дело» ФГБОУ ВПО «Башкирский государственный университет», Россия, г. Уфа
УДК 640.6
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И АНАЛИЗ ОТНОШЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ К СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИИ
В статье рассматривается актуальность модернизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Приведен статистический опрос и анализ мнения населения России о наиболее актуальных вопросах в развитии ЖКХ. Условиями, способствующими распространению правового нигилизма, являются несовершенство законодательства Российской Федерации. Выявлены факторы, влияющие на формирование правовой культуры и позитивного типа правосознания и поведения населения. Определена ситуация в сфере ЖКХ Республики Башкортостан. Детерминированы совокупные проблемы и предложены меры по повышению эффективности деятельности жилищно-коммунального хозяйства.
Ключевые слова: благоустройство, коммуникации, энергоэффективные тарифы, жилищно-коммунальные услуги, энергосберегающие технологии, правовой нигилизм.
actual problems and the analysis of the attitudes of population to the housing and utilities
sector of russia
In article relevance of modernization in housing and communal services sphere is considered. Statistical poll and the analysis of the Russia populationopinion about the most topical issues is given in development of housing and communal services. The conditions promoting distribution of legal nihilism, are imperfection of the Russian Federationlegislation. The factors influencing formation of legal culture and positive type of thepopulationjustice and behavior sense of are revealed. The situation in the sphere of housing and communal services of the Republic of Bashkortostan is defined. Cumulative problems are determined and measures for increase of housing activity and communal servicesefficiency are offered.
Key words: Improvement, communications, power effective tariffs, housing-and-municipal services, energy saving technologies, legal nihilism.
