CC BY
113
Economy and management in branches and fields of activity
Гавриленко И. Г. Gavrilenko I. G.
кандидат экономических наук, доцент кафедры «Региональная экономика и управление » Института экономики и сервиса, ФГБОУВО «Уфимский государственный нефтяной технический университет», г. Уфа, Российская Федерация
Седаков Д. А. Sedakov D. Л.
аспирант кафедры «Региональная
экономика и управление» Института экономики и сервиса, ФГБОУ ВО «Уфимский государственный нефтяной технический университет», г. Уфа, Российская Федерация
УДК 332.8
РОЛЬ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИЧЕСКИХ ЦЕЛЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
Развитие жилищного самоуправления в России, обеспечение участия населения в управлении собственной жилой недвижимостью декларируются государством в числе приоритетных направлений жилищной политики. Цель данной статьи — исследование сущностной характеристики товариществ собственников жилья (ТСЖ), их роли в решении вопросов эффективного управления многоквартирными домами. Анализ статистических и социологических данных показывает, что несмотря на прошедшие десятилетия реформы жилищно-коммунальной сферы проблема содержания жилья, начисления платежей за жилищные услуги для большинства россиян остаются по-прежнему достаточно актуальными. С другой стороны, темпы развития жилищной самоорганизации граждан, их вовлеченности в принятие решений относительно управления многоквартирными домами пока крайне низки в силу проблем организационного, кадрового, социально-психологического характе-
Авторами рассматривается деятельность товариществ собственников жилья с позиций междисциплинарного подхода (социологического, юридического и экономического).
Для формирования авторского взгляда на роль и сущность товариществ собственников жилья в статье исследуются цели, отличительные характеристики и функции ТСЖ. Деятельность товариществ собственников жилья рассматривается в совокупности следующих элементов: организационно-правового, технологического, экономического и социального. В завершении обосновывается вывод о том, что развитие жилищного самоуправления путем создания товариществ собственников жилья способно стать базисом для трансформации системы управления многоквартирными домами регионов РФ, вывести ее на новый, качественный уровень.
Ключевые слова: приватизация, собственность, управление, некоммерческие организации, товарищества собственников жилья, жилищные услуги, комфорт, безопасность, реформа.
ра.
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
THE ROLE OF HOMEOWNERS ASSOCIATIONS IN IMPLEMENTING THE STRATEGIC OBJECTIVES OF THE STATE HOUSING POLICY
The development of housing self-government in Russia, participation of the population in managing their own residential property, is declared by the state priority areas of housing policy. The purpose of this article is to study the essential characteristics of homeowners associations (HOA), their role in solving issues of effective management of apartment buildings. Analysis of statistical and sociological data shows that although the past decades of reform of housing and communal services the problem of housing maintenance, calculation of payments for housing services for the majority of Russians remain quite relevant. On the other hand, the pace of development of housing self-organization of citizens, their involvement in the decisions regarding the management of apartment houses is extremely low because of problems of organizational, human, socio-psychological nature.
The authors consider the activities of homeowners associations from the standpoint of an interdisciplinary approach (sociological, legal and economic).
For the formation of the author's view on the role and nature of homeowners associations, the article examines the purposes, distinguishing characteristics, and functions of the HOA. The activities of homeowners' associations, considered in the aggregate, the following elements: organizational, legal, technological, economic and social. In the end, it is concluded that the development of housing authorities through the establishment of homeowners associations can become the basis for the transformation of the system of management of apartment houses in the regions of Russia, bring it to a new qualitative level.
Key words: privatization, property, management, nonprofit organizations, homeowners associations, housing services, comfort, safety, reform.
Приоритеты государственной жилищной политики Российской Федерации определяют необходимость:
1. Решения задач по обеспечению доступности жилья для всех категорий граждан;
2. Создания условий проживания граждан в многоквартирных домах (МКД), отвечающих требованиям безопасности и комфортности. В частности, отмечается необходимость решения задач по:
— содействию, поддержке и развитию самоорганизации населения на жилищном рынке;
— содействию в организации товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Таким образом, законодатель акцентирует внимание на необходимости поддержки развития жилищного самоуправления, непосредственного участия населения в управлении собственной недвижимостью, в том числе путем создания товариществ собственников жилья.
Анализ реализации жилищных программ как в России в целом, так и в Республике Башкортостан показал, что если в реализации первого приоритетного направления достигается позитивный результат, то решение задач второго направления остается по-прежнему достаточно проблематичным (таблица 1) [1].
Социологические опросы показывают, что для россиян наиболее актуальными и значимыми проблемами ЖКХ являются:
73 % — высокие, необоснованные тарифы за коммунальные услуги;
67 % — высокие, необоснованные тарифы за жилищные услуги;
41 % — низкое качество оказания жилищных услуг [2].
Таким образом, по данным ВЦИОМ, отмечается высокий уровень неудовлетворенности россиян ситуацией в ЖКХ, качеством предоставляемых услуг — две трети опрошенных. Более 35 % жителей многоквартирных домов оценивают деятельность жилищ-
ECONOMIC SCIENCE_
Economy and management in branches and fields of actmty
Таблица 1. Развитие жилищного фонда Республики Башкортостан за 2005-2015 гг. (на конец года)
Показатель 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Жилищный фонд всего, тыс. кв. м 77834,5 87441,8 89380,1 91580,1 93962,8 96684,4 98363,5
Общая площадь жилых помещений на одного жителя, кв. м 19,1 21,5 22,0 22,6 23,1 23,7 24,2
Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на конец года, ед. 131085 78345 74082 75593 76122 76793 77324
Число семей, получивших жилые помещения, ед. 4267 7864 4240 6265 4978 4250 4713
Общая площадь ветхих и аварийных жилых помещений, тыс. кв. м, всего 843,0 1010,6 1044,9 1185,7 1186,8 1152,1 1092,6
Удельный вес площади ветхих и аварийных жилых помещений во всем жилищном фонде, % 1,1 1,2 1,2 1,3 1,3 1,2 1,1
Выбыло жилищного фонда за год по ветхости и аварийности, тыс. кв. м 26,7 104,4 52,2 37,2 35,6 64,0 125,2
ных организаций как неудовлетворительное, 35 % — как низкое. Большинство опрошенных (64 %) не наблюдают положительных изменений в ЖКХ [2].
При этом, несмотря на недовольство и жалобы на работу жилищных организаций, население по-прежнему демонстрирует отсутствие желания и какой-либо заинтересованности в самоорганизации, вовлечении в процесс управления собственной недвижимостью. Исследования, проведенные в декабре 2016 года, показали, что только 11 % опрошенных россиян участвовали в выборе способа формирования капитального ремонта своего дома, избрании домового комитета — 13 %, создании товарищества собственников жилья — 6 %, контроле деятельности управляющей организации — 3 % [2].
Таким образом, можно констатировать, что становление и развитие жилищного самоуправления в России идут медленными темпами, не находят широкой поддержки среди населения. На наш взгляд, основной причиной этого является то, что ускоренное внедрение рыночных механизмов в жилищной сфере страны проводилось на фоне исторической, социальной, ментальной неподготовленности основной части населения.
За прошедшие десятилетия произошла существенная трансформация жилищной сферы страны, она затронула как право собственности на жилье, так и систему управления жилищным фондом. Исходной точкой рыночных преобразований в жилищной сфере стало принятие Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [3]. Приватизация жилья в России привела к появлению многомиллионного класса собственников жилья. Если до перестройки доля частного жилья составляла не более 10 %, то на конец 2015 г. доля частного жилья составила более 90 % (таблица 2) [1].
По оценкам специалистов, сегодня в России один из самых высоких показателей числа собственников жилья [4].
По мнению П.В. Крашенинникова, приватизация жилья изменила не только структуру жилья по форме собственности, приватизация изменила отношение россиян к жизни и к смерти [5, С. 139-140].
Однако право собственности на жилую недвижимость наряду с «благом» обладания и распоряжения характеризуется «бременем» его содержания. Известный правовед С.С. Алексеев отмечает, что любая собственность — это всегда источник обязательств, а
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
Таблица 2. Структура жилищного фонда Республики Башкортостан по формам собственности (в процентах к итогу)
2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Жилищный фонд 100 100 100 100 100 100 100
в том числе частный 81,0 89,3 89,8 90,4 91,3 92,3 92,7
государственный 8,1 1,6 1,6 1,6 1,5 1,4 1,4
муниципальный 10,9 9,1 8,6 8,0 7,2 6,3 5,9
формой реализации обязательств является управление объектами собственности [6, С. 28].
Следовательно, вполне логично, что законодатель закрепил за частными владельцами жилья обязанность содержания индивидуального и общего имущества в многоквартирных домах (МКД) [7, Ст. 30]. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление общим имуществом МКД должно обеспечивать: комфортные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества.
В данной статье считаем необходимым остановиться на исследовании сущностной характеристики товариществ собственников жилья, их роли в решении вопросов эффективного управления многоквартирными домами.
Основными правовыми актами, характеризующими сущность товариществ собственников жилья, регламентирующими их регистрацию и функционирование, являются: Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», Жилищный кодекс РФ.
Деятельность товариществ собственников жилья исследуется отечественными учеными с позиций социологического, юридического и экономического подходов.
Социологический подход
Социологи и политологи обозначают значительную роль товариществ собственников жилья в развитии жилищного самоуправления, становлении и развитии гражданского общества, демократии на уровне отдельного дома, района, города.
Экономический подход предполагает исследование товариществ собственников жилья с позиции их эффективности на рынке жилищных услуг. Отечественная экономическая школа рассматривает товарищества соб-
ственников жилья как значимый сегмент российского некоммерческого сектора.
На региональном и местном уровнях ряд авторов исследуют потенциал ТСЖ в рамках теории коллективных действий. По мнению данной группы исследователей, самоорганизация собственников жилья в многоквартирном доме способна стать основным фактором повышения эффективности коммунальной экономики на местном уровне [8].
Для формирования авторского взгляда на роль и сущность товариществ собственников жилья в статье исследуются цели, отличительные характеристики и функции ТСЖ.
Основные этапы создания ТСЖ представлены на рисунке 1.
Целями создания ТСЖ являются:
1. Совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме [7, Ст. 135].
Отказ части собственников от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с деятельностью ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества ложится не только на членов товарищества, но и на всех собственников многоквартирного дома [7, Ст.155; 8, С. 15]. Однако анализ судебной практики, публикаций правоведов позволяет сделать вывод о том, что правовое урегулирование взаимоотношений ТСЖ с собственниками, не пожелавшими вступить в товарищество, в настоящее время не до конца урегулировано, представляет собой наиболее сложную сферу отношений [9, С. 100].
Управление и обслуживание общего имущества многоквартирного дома могут осу-
Economy and management ín branches and fíelds of actmty
I Предварительный этап Инициатива собственников о создании ТСЖ (Создание инициативной группы)
Направления деятельности
Агитационно-разъяснительная работа
т
Организационная работа
Разработка учредительных документов товарищества, Устава
I
II Проведение общего собрания собственников помещений в МКД
Повестка дня:
3.
4.
5.
Выбор способа управления МКД Утверждение Устава ТСЖ Выбор Правления ТСЖ Выбор ревизионной комиссии Передача части (всех) функций по
управлению ТСЖ управляющей компании
6. Оформление общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД
7. Выбор уполномоченного лица для юридических и фактических функций по исполнению решений общего собрания
Число членов ТСЖ должно превышать 50 % от общего числа собственников жилых
помещений в МКД
г......................................................................±.................................................................
III Регистрация ТСЖ
:::::::::::::::: ...........
IV Исполнение уставных целей и задач ТСЖ
Рисунок 1. Этапы создания ТСЖ
ществляться как ТСЖ самостоятельно, так и силами других (управляющих или эксплуатационных) организаций.
В первом случае (частичный аутсорсинг) товарищество самостоятельно нанимает персонал для обслуживания дома (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.) и заключает с ними трудовой договор, начисляет и выплачивает заработную плату.
Во втором случае (полный аутсорсинг) товарищество заключает договор с управляющей организацией (УО) на обслуживание жилого дома [10].
Выбор схемы управления общим имуществом в ТСЖ зависит от ряда факторов, таких как наличие профессионально подготовленных кадров, возраст дома, его техническое состояние, финансовое обеспечение деятельности ТСЖ и ряда других [11].
Средства и имущество ТСЖ включают: движимое и недвижимое имущество, платежи собственников, доходы от хозяйственной деятельности, субсидии, прочие поступления [7, Ст. 151].
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью [7, Ст. 152].
Основные виды хозяйственной деятельности ТСЖ:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в доме;
3) сдача в аренду, в наем части общего имущества;
4) размещение рекламы на стенах дома, в подъезде, лифте и т.п.
Если первое и второе направления деятельности ТСЖ относятся к расходным статьям, то третье и четвертое направления призваны пополнять доходы товарищества. Эти доходы могут направляться на покрытие текущих расходов, расчеты с ресурсоснабжа-ющими организациями, либо в специальные целевые фонды (в том числе счета на капитальный ремонт), благоустройство придомовой территории, иные цели.
Товарищества собственников жилья как форма управления общим имуществом многоквартирных домов обладают как рядом преимуществ, так и недостатками. Основные преимущества ТСЖ:
1. Целью товарищества собственников жилья является реализация прав граждан на комфортное проживание, целью управляющих компаний является получение прибыли;
2. Оптимизируется система взаимоотношений с субъектами рынка жилищных услуг: все необходимые договоры с ресурсоснабжа-ющими и обслуживающими организациями заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности; ТСЖ проще и эффективнее контролировать качество, своевременность выполненных работ и услуг, а также правильность и корректность начисления тарифов;
3. Возможность извлечения выгоды из распоряжения общим имуществом дома, получения дополнительного дохода в распоряжение ТСЖ;
4. Формирование эффективного собственника. Практика показывает, что взаимодействие, коллективизм, ответственность жителей домов, где созданы товарищества собственников жилья, гораздо выше, чем у разрозненных жильцов.
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
Недостатки ТСЖ:
1. Высокая зависимость от активности собственников, их готовности участвовать в жизни дома, принимать коллективные решения;
2. Коллективная ответственность всех членов ТСЖ за неплатежи отдельных собственников;
Недостаточно развитая инфраструктура услуг для ТСЖ (информационные, кадровые, консультационные, бухгалтерские и др. услуги).
Исследуя сущность товариществ собственников жилья в системе управления многоквартирными домами, считаем необходимым рассмотреть их функции в функциональных подсистемах управления общим имуществом МКД.
По нашему мнению, считаем возможным выделить четыре элемента управления общим имуществом многоквартирного дома (рисунок 2):
— распорядительное (организационно-правовое) управление;
— техническое управление;
— финансово-хозяйственное управление;
— социальное управление.
Учитывая сущностную сторону ТСЖ,
можно выделить следующие его основные функции:
Организационно-правовой
— выбор способа управления МКД;
— создание ТСЖ и утверждении его устава;
— выбор Правления ТСЖ, председателя, ревизионной комиссии;
— выбор схемы управления имуществом ТСЖ;
— регистрация ТСЖ;
M
и
Технологический
— содержание и развитие общего имущества МКД;
— оказание услуг и выполнение работ;
— приращение общего имущества дома;
— благоустройство придомовой территории;
— текущий, капитальный ремонт общего имущества, реконструкция
Элементы
Управление общим имуществом МКД
Элементы
Экономический
— тарифная политика;
— хозяйственная, предпринимательская деятельность;
— создание резервного фонда;
— накопление средств на капитальный ремонт дома;
— работа по кредиторской и дебиторской задолженностям
Социальный
— добровольно создаваемые общественные объединения собственников жилья;
— коллективные решения по управлению общим имуществом МКД;
— деятельность основана на инициативе, сотрудничестве, взаимодействии собственников между собой;
— создание территориальных общественных советов (TOC)
Рисунок 2. Основные элементы управления многоквартирным домом
ECONOMY AND MANAGEMENT iN BRANCHES AND FiELDS OF ACTiViTY
— организационно-правовая — реализуется через налаживание правового взаимодействия товарищества с субъектами жилищного рынка, местной властью, другими структурами;
— обеспечивающая — обеспечение бесперебойной подачи коммунальных ресурсов в требуемом количестве в соответствии с заданными стандартами качества, а также выполнение прочих видов работ по техническому содержанию жилого здания;
— защищающая — обеспечивает защиту интересов членов товарищества, гарантирует собственникам жилья комфортное и безопасное проживание в многоквартирных домах;
— гражданская — способствует формированию и реализации гражданской позиции
собственников жилья, их более активному вовлечению в процесс управления собственной недвижимостью.
Вывод
Товарищества собственников жилья могут существенно повлиять на гармонизацию экономических интересов государства, муниципалитетов, собственников жилья, предприятий жилищно-коммунального хозяйства и общества в целом, будут способствовать развитию общественного самоуправления в жилищной сфере. Все это станет базисом для трансформации системы управления многоквартирными домами регионов РФ, выведет ее на новый, качественный уровень.
Список литературы
1. Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Башкортостан: статистич. сб. Уфа: Башкортостанстат, 2016. 90 с.
2. Всероссийский центр изучения общественного мнения. Режим доступа: http:// wciom.ru.
3. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Гарант. Режим доступа: http://base.garant.ru.
4. РБК — ведущий российский медиахол-динг [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rbc.ru.
5. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд. перераб. и доп. М.: Статут, 2012. 251 с.
6. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. Екатеринбург: Институт частного права, 2006. 128 с.
7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004, с изменениями от 29.06.2012 № 96-ФЗ) // Гарант. Режим доступа: http://base.garant.ru.
8. Полищук Л. Оценка эффективности товариществ собственников жилья в России. Эмпирические исследования гражданского общества: сб. матер. обществ. слушаний
(25.09.09) / Сост. А.М. Лопухин. М.: Общественная палата Российской Федерации, 2009. 200 с.
9. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищества собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. 224 с.
10. Гавриленко И.Г. Совершенствование организационно-экономического обеспечения деятельности товариществ собственников жилья: дисс. ... канд. экон. наук: 08.00.05 / Уфимский государственный университет экономики и сервиса. Уфа, 2013.
11. Габидуллина Э.В., Чинаев Т.В. Повышение кадрового потенциала предприятий сферы ЖКХ путем использования современных экономических инструментов // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия экономика. 2015. № 1 (11). С. 186-189.
References
1. Housing and Communal Services of the Republic of Bashkortostan: Statistical Compendium. Ufa: Bashkortostanstat, 2016. 90 p.
2. All-Russia Centre of Studying of Public Opinion. Available at: http://wciom.ru.
3. The Law of the Russian Federation of 4 July 1991 No. 1541-1 «On Privatization of Housing Fund in the Russian Federation» // Garant. Available at: http://base.garant.ru.
4. RBC is a Leading Russian Media Holding [Electronic Resource]. Available at: http://www. rbc.ru.
5. Krasheninnikov P.V. Housing Law. 8th ed., rev. and add. M.: Statut, 2012. 251p.
6. Alekseev S.S. Property Right. Problems of the theory . Ekaterinburg: Institute of private law, 2006. 128 p.
7. Housing Code of the Russian Federation of 29.12.2004 № 188-FL (as adopted by SD FA RF 22.12.2004, amended 29.06.2012 № 96-FL) // Garant. Available at: http://base.garant.ru.
8. Polishchuk L. Evaluation of the Effectiveness of Homeowners Associations in Russia. Empirical Studies of Civil Society:
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
Proceedings of the Public Hearings (25.09.09) / Comp. A.M. Lopukhin. M.: Public Chamber of the Russian Federation, 2009. 200 p.
9. Lushkin S.A., Fedorov S.I., Santala A.V. Methods of Management of an Apartment House. The Householders Society. M.: Yustitsinform, 2007. 224 p.
10. Gavrilenko I.G. Improvement of Organizational and Economic Support for the Activities of Homeowners Associations: Diss. ... Candidate of Economic Sciences: 08.00.05 / Ufa State University of Economics and Service. Ufa, 2013.
11. Gabidullina E.V., Chinaev T.V. Enhancement of Personnel Potential of the Enterprises of the Housing Sector through the Use of Modern Economic Tools // Bulletin USUES. Science, education, economy. Economy series. 2015. № 1 (11). P. 186-189.
